UNIVERSIDAD ESAN DISEÑO, PROCURA Y CONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO RESIDENCIAL LOS DEFENSORES

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1 UNIVERSIDAD ESAN DISEÑO, PROCURA Y CONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO RESIDENCIAL LOS DEFENSORES Tesis presentada para obtener el grado de Magister en Project Management Por: Clever Fustamante Fuentes Josmell Machuca Guardia Edin Jorge Orellana Solis José Lizardo Paredes Inga Nelhio Joel Salvatierra Roncal Programa de Magister en Project Management Lima, 21 de Julio de 2017

2 RESUMEN EJECUTIVO El proyecto Diseño, Procura y Construcción del condominio residencial los Defensores es una obra privada que busca innovar con la propuesta de contar con áreas de esparcimiento y residencial, por ser de carácter masivo se encuentra en el mercado de proyectos económicos, sin embargo ofrece mejor distribución y mayores áreas que los departamentos convencionales,esto representa una gran oportunidad de negocio para la empresa inmobiliaria la constructora S.A.El proyecto se encuentra ubicado en el distrito de Chorrillos-Perú y está formado por 3 bloques de 10 pisos, y 4 departamentos por piso, en total 120 departamentos. En este sentido la meta para el desarrollo de tesis es implantar un modelo de gestión de proyectos para el sector construcción, se planten los siguientes objetivos. a) Realizar el analisis Pestel del sector construcción para la planificación y ejecución de este proyecto. b) Realizar el análisis SWOT de la empresa, considerando sus debilidades y fortalezas para abordar este proyecto c) Elaborar los planes subsidiarios de gestión del proyecto d) Identificar las mejoras prácticas y las partidas mas importantes para la planificación y ejecución de un proyecto de este tipo Para analizar el sector de construcción en los dos últimos años, se se tomaron los datos de la institución Capeco ( Cámara Peruana de Construcción), donde se analizan las ofertas y demandas de viviendas para la población peruana y en especial para la población Limeña, asi mismo se evalua el sector económico donde se aplicara este proyecto. Dentro de su estructura organizativa se encuentra la Constructora encargada de la ejecución de proyectos, quienes entregan el proyecto terminado al área de ventas de la Inmobiliaria para su posterior puesta en venta. Para esto la empresa hace uso de herramientas de gestión para la planificación y ejecución de este tipo de proyectos como algunos estándares indicados en el PMI. Además como parte de un análisis de XXIII

3 optimización se analizan dos escenarios respecto de los sistemas constructivos tradicionales según: Incorporarar el uso de Pre-losas prefabricadas en lugar del vaciado convencional in situ y Utilizar un sistema de elevación convencional con el uso de Torre Grúa. El proyecto cuenta con un equipo de Gestión de Proyectos encabezado por el Project Manager quien a su vez cuenta con un equipo multidisciplinario para cada una de las fases del proyecto disponiendo principalmente con 8 jefaturas, Estudios y pre factibilidad, Residencia de Obra, Procura y adquisiciones, Seguridad, Calidad, Contabilidad, Oficina Técnica y Legal, esta división mejora el flujo de comunicación en el proyecto. Asi mismo se realizan los planes subsidiarios de gestión de proyectos según: Plan de Alcance Plan de tiempos Pland de Interesados Plan de calidad Plan de Recursos Humanos Plan de Comunicación Plan de Riesgos Plan de Adquisiciones Plan de Costos Integración Una vez analizado los escenarios y el equipo del proyecto, se identifican los indicadores financieros para este proyecto.para la ejecución del proyecto se ha planteado un financiamiento de la siguiente forma; financiamiento bancario del 50% con una TEA del 10% por 24 meses y el otro 50% por las aportaciones internas de la misma empresa. XXIV

4 De acuerdo al análisis del flujo financiero del proyecto, se obtiene un VAN de 3,973,011 Soles y un TIR de 11.17% a lo que se concluye que el proyecto tendrá una atractiva rentabilidad y generara valor para sus inversionistas. El proyecto esta valorizado en S/. 27, 978, millones de soles y cuenta con un plazo de ejecución de 602 dias, 203 dias para el diseño y 420 dias para la ejecución, lo cual supone un reto por contar con un estándar de calidad elevado, a continuación se presenta el cronograma y presupuesto por fases. Diseño: 203 dias, S/. 314, Procura: 60 dias, S/. 1,261, Construcción: 420 dias, S/. 20,186, Gestión del proyecto: 602 dias, S/. 2,573, De acuerdo al análisis de riesgo se estima la reserva de Contingencia del 2%. Así mismo las políticas de la empresa consideran una Reserva de Gestión del 1% para los riesgos desconocido-desconocido. Finalmente se establecen las conclusiones del desarrollo de esta tesis y son las siguientes las cuales se relación con los objetivos específicos planteados para esta tesis: La identificación y delimitación de las fases del proyecto así como el plan de corte y transferencia permiten agilizar la planificación del proyecto pues de ella se desprende información necesaria para realizar los planes subsidiarios cobrando especial relevancia en la definición de la EDT, OBS y cronograma del proyecto por lo tanto es necesario realizar este procedimiento de modo que se pueda reflejar la secuencia real en el proyecto. El elemento fundamental dentro de proyectos de construcción es sin duda el recurso humano y la gestión del mismo es preponderante en la planificación del proyecto por ello la definición de la OBS debe incluir a todos los participantes ya sea internos o externos, identificando al comité de seguimiento y equipo de gestión, de esta forma el director del proyecto podrá gestionar efectivamente al equipo con el uso de la matriz RACI al conocer de forma detallada al equipo, sus roles y responsabilidades. XXV

5 Las partidas a comprar más importantes son las de ladrillo, concreto y encofrado con un 60% del total. Cualquier problema que hubiera en estos tales como su retraso ocasionaran que el proyecto tenga altas posibilidades que fracase y al contrario, si se lleva una correcta gestión de compras de ellos podríamos lograr el éxito del proyecto. Como Project Management debemos darle mucha importancia a estas partidas a contratar. La identificación detallada y diferenciada del alcance del proyecto y el alcance del producto determina que tanto se conoce el proyecto y los requisitos del cliente, así mismo se enfatiza la importancia de realizar una adecuada estructura de desglose de trabajo EDT que detallen los paquetes de trabajo del proyecto, cuanto mayor desglose tenga la EDT es mejor y servirá de referencia para la elaboración del cronograma. En la planificación del proyecto, la elaboración de estrategia de comunicación cobra vital relevancia ya que plantea la forma de cómo se va a comunicar en el proyecto. La matriz de comunicaciones es una herramienta poderosa para gestionar esta información del proyecto, se destaca la importancia de tener identificado a los stakeholders claves que participaran en la diferentes comités, reuniones, la periodicidad de estas reuniones dentro del proyecto así como los contenidos, medios de difusión y procesamiento de la información que se dará a conocer a cada uno de ellos en las diferentes etapas del proyecto. Como estrategia de riesgos, es conveniente transferir los riesgos más vulnerables con la finalidad de disminuir el costo en el caso de ocurrir el riesgo, por ejemplo: contar con una empresa asegurador. XXVI