Mundo Inmobiliario 2010 Fideicomisos de Construcción al Costo Aspectos impositivos CP Darío Rajmilovich drajmilovich@deloitte.com 4320-4039 1
TRATAMIENTOS IMPOSITIVOS Temario 1. Tratamiento impositivo de los fideicomisos al costo: 1.1. Impuesto a las ganancias 1.2. IVA 1.3. Impuesto sobre los ingresos brutos 1.4. Impuesto de sellos 2. Distorsiones en el tratamiento impositivo 2.1. Objetivo de neutralidad 2.2. Figuras alternativas: 2.2.1. Fideicomiso de Garantía 2.2.2. Sale and Lease Back 3. Ventajas impositivas en los fideicomisos de al costo 2
. TRATAMIENTOS IMPOSITIVOS DEBER SER Principios de una tributación sana para los fideicomisos no financieros: El fideicomiso no es fin en sí mismo sino un medio jurídico apto para el logro de un fin económico lícito. Por lo tanto, el tratamiento impositivo debería tender a la neutralidad fiscal del fideicomiso igual tratamiento impositivo a negocios de estructura y finalidad equivalentes bajo formas alternativas (consorcio de al costo) La transferencia fiduciaria del terreno y la restitución de UF/Lotes a los fiduciantes/beneficiarios o beneficiarios no deberían tributar. Solo las reventas de las UF/Lotes o las cesiones de los derechos de adjudicación sobre los mismos efectuados por sujetos que ingresaron al negocio con ese propósito, deberían ser actos u operaciones sujetos a imposición. Deberían regularse distintos aspectos del negocio que admiten una amplia libertad en caso de instrumentación mediante un fideicomiso (aportes en servicios, cesión de derechos de adjudicación, realización de la obra por 3 cuenta y riesgo del fiduciante, etc.)
. TRATAMIENTOS IMPOSITIVOS SER El fideicomiso es sujeto de impuestos diferenciado de fiduciante y beneficiario: o IVA o Impuesto sobre los Ingresos Brutos o Impuesto de Sellos El fideicomiso es unidad de determinación de la ganancia neta (sistema de sociedades de personas) para atribuir la ganancia a los fiduciantes/beneficiarios la incorporación del terreno y la restitución de UF/Lotes se tratan como operaciones con terceros o Ganancias Valor de incorporación del terreno y de restitución de UF/Lotes a los fiduciantes/beneficiarios: o Valor de mercado a la fecha de transferencia grava resultados por tenencia (IVA, Ingresos Brutos y Ganancias) 4
TRATAMIENTOS IMPOSITIVOS Transferencia Fiduciaria Gestión del Fideicomiso Extinción del Fideicomiso -Terreno y/o - Dinero y/o - Servicios - Anticipos - Preventa - Venta (posesión escrituración) -Distribución de $$ a F-B y/o - Restitución de UF/Lotes a F-B 5
TRANSFERENCIA FIDUCIARIA Devengado Exigible (cuando el fiduciante es sociedad o persona física habitualista en el negocio inmobiliario) IMPUESTO A LAS GANANCIAS (IG) Sociedad anónima Transferencia no alcanzada -IS CABA, Provincia de Buenos Aires, Córdoba Sociedad anónima 6
TRANSFERENCIA FIDUCIARIA Transferencia gravada (cuando el fiduciante es sociedad o persona física habitualista en negocios inmobiliarios) Transferencia onerosa IG -IS excepto: CABA, Provincia de Buenos Aires, Córdoba Servicios contratados por el fiduciante: pérdida de los créditos fiscales - Impuesto sobre los Ingresos Brutos (ISIB) IVA 7
FUNCIONAMIENTO DEL FIDEICOMISO Libertad en la fórmula de determinación de los porcentajes de participación sobre el resultado del emprendimiento (desarrollista, locador de obra, dueño del terreno, etc.) -IG Sociedad anónima Aportes de servicios (desarrollista, locador de obra, etc.) por participación o por retribución determinada IVA y Sociedad anónima Método de imputación de la renta como empresa de (percibido) IG y Sociedad anónima Transferencia fiduciaria de la obra (caso de obra contratada por el fiduciante con fondos integrados por los inversores al fiduciante) Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta y Sociedad anónima 8
FUNCIONAMIENTO DEL FIDEICOMISO Anticipos no generan el hecho imponible del IVA porque no congelan precio (*) IVA Modalidad de obra con precio cerrado o ajuste alzado (*) Ejemplo: (i) Compras Gravadas: 100.00 (ii) IVA: 10.50 (iii) Compras exentas: 50.00 (iv) Anticipos: 145.25 (v) IVA (10.5%) 15.25 (vi) IVA a pagar: 4.75 (vii) Fondos adicionales: 5.25 (vi * 1.105) ó (iii*0.105) 9
FUNCIONAMIENTO DEL FIDEICOMISO Encapsulamiento de créditos fiscales de IVA en el fideicomiso hasta posesión / escrituración UF /Lotes IVA Retenciones y percepciones impositivas -IVA - ISIB (contribuyentes locales versus sujetos del convenio multilateral) 10
EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO Reventa posterior UF / Lotes por el fiduciante (persona física no habitualista en negocios inmobiliarios) Reventa posterior por el fiduciante (porción de la obra) IG IVA 11
EXTINCIÓN DEL FIDEICOMISO Transferencia gravada (*) Transferencia onerosa IG -IS - ISIB (*) Esquemas alternativos: Fideicomisos de garantía en los casos de financiación externa sustancial Sale & Lease Back o fiduciante de terreno y locador de obra son tomadores y el fideicomiso es dador o pago de cánones se corresponden con certificados de avance de obra o opción de compra a favor de tomadores neutralizada por opción sobre la opción de compra a favor de adquirentes sujeto al cumplimiento del cronograma de pagos 12
Fideicomisos de Construcción al Costo Aspectos impositivos CP Darío Rajmilovich drajmilovich@deloitte.com Gracias!! 13