VALORACIÓN ACTIVOS Para la valoración de un activo inmobiliario realizaremos un análisis de rentabilidad de su desarrollo inmobiliario asociado y calcularemos el precio de este activo para el caso de que la TIR modificada del desarrollo se iguale con la Tasa de Reinversión fijada por el inversor. 1. Planificación: (primera pantalla) - El primer paso siempre será introducir los datos de referencia del proyecto - Situación: en función de la situación del activo, @fit nos aportará valores de referencia de costes, ventas y rentas. - Precio del activo: Estamos calculando el valor del activo, por lo que introduciremos un precio estimado para la realización del análisis. - Consideración costes financiación: Podemos contemplar los costes de financiación o no hacerlo. Para ello debemos de marcar la opción correspondiente en la casilla de "consideración de costes de financiación". Si los contemplamos, la rentabilidad será evidentemente menor. Si optamos por tener en cuenta los costes de financiación, se consideran los necesarios para abordar el desarrollo, tanto en la parte correspondiente al pago del precio del activo como a la parte correspondiente al resto de costes. En este caso, se considera la aportación al desarrollo para los cálculos del cash flow. Por lo tanto, manteniéndose invariable el precio y modificando al alza o a la baja la aportación, la rentabilidad disminuirá o aumentará respectivamente. El precio del activo influirá en la rentabilidad en la medida que necesitemos más o menos financiación para abordarlo. En el caso de que optemos por no considerar los costes de financiación, estos no tendrán reflejo en la cuenta de explotación, tanto en el supuesto de que la aportación al desarrollo sea menor o mayor al precio del activo. En este caso, no se considerará el precio del activo en el cálculo de los costes, sino la aportación al desarrollo. Cuando no consideramos los costes de financiación, el cálculo de flujos de caja se realizará teniendo en cuenta la aportación al desarrollo y no el precio del activo. Tan solo se considera el precio del activo para calcular los "costes totales" y, en consecuencia, el "margen sobre costes". - Aportación inicial al desarrollo: Dado que estamos calculando el precio del activo, la aportación inicial al desarrollo debe de ser igual al precio del activo. - Valor de tasación: El valor de tasación es necesario en el caso de que queramos calcular el LTV, Loan to Value o relación entre las cantidades prestadas por una entidad bancaria y el valor del activo. - Costes obras de urbanización: Estimaremos los costes de las obras de urbanización en el caso de que estas sean necesarias para el desarrollo del activo - Tipología de las obras y tipología de edificación: Estos factores condiciona el valor de referencia que @fit nos proporciona para los costes de construcción por m2. Cada una de las opciones multiplica el coste estimado de las obras de construcción por un coeficiente que pondera y ajusta los mismos. - Nivel de calidad de la edificación: Este factor condiciona tanto el valor de referencia que @fit nos proporciona para los costes de construcción como el que nos proporciona para los valores de venta y/o renta. Cada uno de las 3 opciones o niveles pondera estos valores.
- Ubicación: Este factor condiciona el valor de referencia que @fit nos proporciona para los los valores de venta y/o renta por m2. - Condiciones intrínsecas y extrínsecas: Estos factores condicionan el valor de referencia que @fit nos proporciona para los los valores de venta y/o renta por m2. Las condiciones intrínsecas se refieren a las propias del activo, como su morfología, orientación, vistas, capacidad portante del terreno, etc. Las extrínsecas se refieren a las condiciones externas al activo, como sus comunicaciones, nivel comercial de calle, nivel socioeconómico, climatología, etc. Debemos de valorar estas condiciones y elegir uno de los tres niveles que @fit nos ofrece para ajustar con mayor exactitud los valores de referencia. - Costes gestión cooperativa: Si el desarrollo del activo se plantea a través de una cooperativa, hemos de considerar unos costes de gestión que incluirán, además de la propia gestión, los servicios de asesoramiento jurídico, auditoría, notaría, registro, etc. El porcentaje a elegir se refiere al volumen total de ventas. - Tasa de financiamiento: Es la tasa que el inversor ha de soportar por la financiación de los costes no compensados con ingresos a lo largo del desarrollo. Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,04 para una tasa del 4% - Trrt (tasa rentabilidad de referencia tipológica): Es la tasa correspondiente a la Prima de Riesgo mínima establecida en la Orden ECO 805/2003, es decir, la rentabilidad mínima a considerar para cada tipología de edificación. Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,08 para una tasa del 8%. - TIRaR S (TIR en riesgos sistemáticos): Tasa resultado de sumar a la Trrt la tasa correspondiente a los riesgos sistemáticos o correspondientes al entorno. Estos riesgos son generales para una misma ciudad y solo aplicables en el caso de capitales de provincia por no disponer de datos suficientes en otras poblaciones. Dependiendo de la ubicación, de la ciudad en la que se encuentre el activo, los riesgos para su desarrollo son diferentes, en función de la mayor o menor volatilidad de los indicadores de ventas y costes. Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,08 para una tasa del 8%. - Tasa libre de riesgo: Tasa independiente del sector inmobiliario, definida por el mercado del dinero. No podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. - Tasa de reinversión: Es el coste de oportunidad o tasa que el inversor ha de exigir al negocio inmobiliario en función de sus inversiones alternativas. Si lo conocemos, lo introduciremos directamente. En caso contrario, debemos de considerar la cifra más alta entre la TIRaR S y la suma de la Trrt más la tasa libre de riesgo. Por ejemplo, si la TIRaR es del 14.5%, la Trrt del 12% y la tasa libre de riesgo del 3.2%, debemos de considerar una tasa de reinversión del 15.2%. Si la tasa libre de riesgo fuese del 0.5%, consideraríamos una tasa de reinversión del 14.5%.Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,125 para una tasa del 12.5%. - Impuesto de sociedades: Tasa que graba el beneficio de las empresas. Se expresará con un número decimal, por ejemplo, 0,25 para una tasa del 25%. Tiene tan solo incidencia para el cálculo del R.O.A. (rentabilidad económica). - Honorarios de planeamiento: Debemos de incluir en este apartado todos los costes de honorarios profesionales para la redacción de planeamiento y urbanización necesarios para el desarrollo inmobiliario del activo. - Costes de explotación: En el caso de plantear un desarrollo con ingresos por rentas (tenga también ventas o no), introduciremos todos los costes de explotación del activo, teniendo en cuenta que se trata de costes mensuales, salvo los correspondientes a FF&E (Furniture, Fixtures and Equipment o costes de amueblamiento y equipamiento) y los incluidos en el apartado de otros, que serán costes totales, no mensuales. - Planificación temporal: Una vez que hemos definido las características y datos generales del desarrollo, nos plantearemos la planificación temporal del mismo. Para ello tenemos que definir el período temporal de realización de las actividades principales del proyecto. Introducimos en la tabla temporal el porcentaje de cada actividad 2
que estimamos que se va a realizar en cada uno de los años de desarrollo. La suma de estos porcentajes en cada actividad será 100% o 0% (caso de que no se lleve a cabo una determinada actividad o tarea). Plantearemos de este modo tanto los costes como los ingresos y podemos estimar una modificación o variación anual de estos introduciendo en la columna de incremento anual el correspondiente porcentaje. Por ejemplo, si consideramos que los importes de las ventas se incrementarán un 2% anual, introduciremos el porcentaje 102%, por el contrario, si estimamos que estas van a bajar a razón de un 1% anual, introduciremos 99%. 2. Análisis tendencia: (segunda pantalla) - En esta segunda pantalla @fit nos aporta información acerca de la tendencia o evolución de los precios de suelo y de venta de viviendas en los últimos cinco años, tanto en gráficas como en valores de variaciones trimestrales e interanuales. Con esta información podemos establecer con mayor previsión la tasa de reinversión, en función del riesgo que estimemos y los precios de venta de los productos del desarrollo. 3
3. Superficies: (tercera pantalla) - El siguiente paso es definir las superficies tanto de construcción como de venta y/o renta. Hemos de tener en cuenta que son sustancialmente diferentes las superficies a construir, rehabilitar o acondicionar que las que efectivamente se van a vender o alquilar. - Una vez definidas las superficies hemos de valorar los costes de construcción. @fit nos aporta unos valores de referencia estimados a partir de los datos que hemos introducido previamente para el desarrollo. En el caso de que queramos modificar estos valores de coste por m2 construido, los introducimos directamente en la columna situada a la izquierda de los valores de referencia. 4
- Los costes de construcción que se tendrán en cuenta en el cash flow serán los de contrata. Los porcentajes para su cálculo también pueden modificarse. El PEMP (presupuesto de ejecución material de proyecto) se toma como referencia para el cálculo de algunos de los costes, como las licencias de obra o de primera ocupación. Podemos modificar el porcentaje a aplicar con referencia al presupuesto de las obras. - De modo similar al de los costes de obra, @fit nos aporta unos valores de referencia para las ventas y rentas, estimados a partir de los datos que hemos introducido previamente para el desarrollo. En el caso de que queramos modificar estos valores, los introducimos directamente en la columna situada a la derecha de los valores de referencia. 5
4. Desglose de costes: (cuarta pantalla) - En esta pantalla, @fit nos aporta los cálculos ya realizados de todos los costes estimados para el desarrollo. Estos costes se calculan aplicando unos porcentajes de referencia que podemos modificar introduciendo nuevos valores en la columna situada a la derecha de las referencias. 6
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5. Cash Flow Map: (quinta pantalla) - Obtenemos en esta pantalla el cash flow map o cuenta de explotación del desarrollo, calculado a partir de los datos introducidos. En esta pantalla no podemos modificar ni introducir datos. - En primer lugar se presentan los costes del desarrollo y luego los ingresos. Ambos se plantean tanto en datos globales como estructurados por períodos. - Los resultados del cash flow map son la TIR, la TIR modificada y el VAN. - 8
6. Sensibilidad TIR: (sexta pantalla) - @fit nos permite realizar los cálculos de múltiples escenarios de desarrollo del activo inmobiliario con gran facilidad y rapidez. Tan solo tenemos que modificar el valor inicial de cada variable (1.00) y obtener automáticamente los valores de rentabilidad para ese escenario. Si queremos calcular por ejemplo los valores de rentabilidad en el caso de que el precio del activo baje un 10% y las ventas de viviendas aumenten un 5%, debemos de introducir en la variable de precio del activo 0,90 y en la de ventas de viviendas 1.05. - En esta pantalla obtenemos también los gráficos que nos referencian la rentabilidad del desarrollo, tanto en cantidades monetarias como en porcentajes. 9
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7. Resultados del análisis: - @fit nos proporciona los resultados de los 10 parámetros de rentabilidad, tanto estáticos como dinámicos, en una ventana accesible desde cualquiera de las pantallas de la aplicación. - También nos aporta información acerca de los costes totales, gastos del promotor, coeficientesw K de mercado, totales de financiación e incluso el LTV (Loan-to-Value) o relación entre el valor de tasación del activo y la financiación necesaria para su desarrollo, coeficiente de interés especial para las entidades bancarias. 11
8. Precio del activo: Para calcular el precio del activo debemos de modificar este hasta que la TIR modificada del desarrollo se iguale con la Tasa de Reinversión fijada por el inversor. Esto podemos realizarlo modificando las casillas de precio del activo y aportación al desarrollo, manteniendo siempre ambas con el mismo valor. Cuando logremos que la TIR modificada y la tasa de reinversión sean iguales, tendremos el valor máximo del activo para lograr esa rentabilidad en las condiciones de desarrollo fijadas. En este momento la rentabilidad relativa del desarrollo será igual a 1. 12