Reflexiones sobre el auge y caída inmobiliarios (I) Quién promueve hoy? Julio 2014 En 1996 comenzó un ciclo inmobiliario extraordinariamente largo que ahora está finalizando y que tuvo un periodo de auge entre los años 1996 y 2006 y un periodo de caída desde 2007 hasta la actualidad. A lo largo de los años de caída ha sido necesario revisar muchas de las ideas sobre el funcionamiento de los mercados inmobiliarios que antes se consideraban verdades absolutas. Cada idea preconcebida que ha sido necesario revisar constituye una valiosa lección que la crisis inmobiliaria nos ofrece. En la serie de artículos que se inicia con este vamos a repasar alguna de ésas lecciones. 1) Cooperativas, promotores, promotores-constructores y autopromotores Quién promueve hoy? La diferencia principal entre un promotor inmobiliario y un gestor de cooperativas es que el primero asume el riesgo de la promoción mientras que el segundo traslada íntegramente el riesgo a los cooperativistas. Quien compra una vivienda a un promotor lo hace por un precio cierto y disfruta de algunas garantías por ley como el aval obligatorio sobre las cantidades que adelanta a cuenta mientras se construye la promoción. Los cooperativistas y los autopromotores (quien contrata a un constructor para construir una vivienda en una parcela de su propiedad es un ejemplo de autopromotor) asumen totalmente los riesgos inherentes a la promoción que son, principalmente, errores de proyecto, posibles desviaciones en el coste de construcción, calidades de construcción deficientes, retrasos en los plazos, problemas en la tramitación de licencias y variaciones del precio de venta durante el proceso de diseño, tramitación y construcción. Los cooperativistas y los autopromotores asumen estos riesgos a cambio de la esperanza de obtener un precio de adquisición menor pero esto no siempre ocurre. Hay promotoras que integran la fase de construcción dentro de la empresa (las promotoras-constructoras) en vez de contratar a un constructor. La integración de la fase de construcción se suele hacer para ahorrar costes de construcción o para controlar la calidad del producto pero hay que tener en cuenta que construir exige una planificación mucho más exigente que la promoción y unos equipos más numerosos y entrenados específicamente. 1 de 5
Muchos promotores de ámbito local y tamaño pequeño que se especializan en realizar promociones pequeñas en un barrio o en localidades pequeñas son promotores y constructores porque así consiguen abaratar costes de gestión y coordinación en un tipo de promociones en las que los gastos de gestión y coordinación serían porcentualmente muy altos si las tareas de promoción y construcción estuvieran separadas. En el otro extremo, una promotora como SACRESA, hoy desaparecida, que acometía promociones de gran tamaño integraba promoción y construcción por su estrategia de entregar sus promociones con un grado de calidad de acabados alto y por su afán de crear una imagen de marca de viviendas sin defectos. El cuadro siguiente muestra la evolución entre los años 2000 y 2013 del porcentaje de viviendas iniciadas en autopromoción (cooperativas y particulares) sobre el total de viviendas iniciadas. % auto 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0,00% Hasta el año 2007 el porcentaje de autopromoción oscila entre el 16,22% y el 24,11%. A partir del 2008 crece hasta alcanzar un máximo en 2013 del 63,40 %. El gráfico siguiente muestra la evolución durante el mismo periodo de las cifras absolutas de viviendas iniciadas: 2 de 5
1.000.000 Total Auto P 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 Aunque, a partir del año 2006 las viviendas iniciadas en autopromoción disminuyen constantemente, el total de viviendas iniciadas lo hace mucho más y, por eso, el porcentaje de autopromoción aumenta. En un primer análisis sorprende el predominio de las cooperativas en el magro panorama de la promoción actual. Desde el punto de vista de un comprador y, a igualdad de precio y calidad del producto, su mejor opción sería una vivienda terminada (no hay incertidumbre sobre el precio ni sobre el producto que va a comprar), en segundo lugar elegiría comprar una vivienda sobre plano a un promotor (aunque hay alguna incertidumbre sobre el producto que va a recibir, especialmente en el plazo de entrega y calidad de acabados e instalaciones el precio está cerrado y las cantidades entregadas están avaladas) y sólo en último lugar elegiría entrar en una cooperativa (máxima incertidumbre en precio, y las mismas incertidumbres de una promoción en plazo y calidad). La gran oferta de viviendas terminadas sin estrenar explica la casi total desaparición de las promociones pero porqué hay más promociones en cooperativa que el resto? Para entenderlo mejor vamos a centrarnos en un caso concreto: el ensanche de Vallecas en Madrid. En el portal idealista se ofrecían, el 1 de Julio de 2014, 431 viviendas en el ensanche de Vallecas. 16 de ellas se ofrecían por un precio inferior a 1.500 euros/m2 y otras 13 3 de 5
por un precio entre 1.600 y 1.500 euros/m2. En total había 124 viviendas que se ofrecían en el portal por debajo de 2.000 euros/m2. En 2006, las viviendas del ensanche de Vallecas se ofrecían mayoritariamente por encima de los 4.200 euros/m2; desde 2007 los precios de oferta comenzaron a bajar hasta llegar a la situación actual. En el ensanche de Vallecas, hay bastantes solares vacíos. En un mercado en el que la oferta de viviendas terminadas supera ampliamente la demanda (como este) los precios pueden bajar casi indefinidamente hasta que la oferta disminuya a niveles de equilibrio con la demanda. En estas condiciones, ningún promotor está dispuesto a comprar suelo porque cualquier cálculo que pudiera hacer para fijar su precio está basado en el precio de venta que espera obtener de las viviendas que va a construir y, en este momento, no es posible predecir estos precios sin un enorme margen de error. Parece que, por las mismas razones, ninguna persona aceptaría formar parte de una cooperativa que tendrá que comprar un suelo hoy y construir viviendas que, con suerte, entregará dentro de tres años cuando puede elegir pisos ya terminados y negociar un precio excelente a la vista de la oferta existente. Sin embargo, hay cooperativas construyendo viviendas en el ensanche de Vallecas que van a tener precios finales superiores a los precios de algunas de las viviendas terminadas que se ofrecen hoy. La explicación es que las cooperativas han obtenido una financiación que traspasan con facilidad a sus cooperativistas y que resulta mucho más difícil de obtener para un particular que pretenda comprar un piso terminado. La clave de la promoción hoy (y, en realidad, siempre aunque antes no éramos tan conscientes) es el acceso a la financiación para el promotor y para los compradores finales. La mayor parte de las promociones que se inician hoy corresponden a dos tipos: - cooperativas que compran terrenos de una entidad financiera - promotoras que compran terrenos de una entidad financiera (en este grupo predominan las promotoras-constructoras por sus ventajas en costes e incluso constructoras que hacen la promoción para asegurarse la obra) El atractivo de las cooperativas es que ya tienen la mayor parte de los usuarios finales (el equivalente a los compradores de una promoción tradicional) antes de comenzar la construcción. En estas condiciones el riesgo de mercado disminuye mucho y las entidades financieras lo valoran positivamente. Las promotoras-constructoras presentan una clara ventaja en costes, algo que es muy importante en un mercado en que sólo los precios bajos permiten vender. 4 de 5
El promotor puro casi ha desaparecido en estos tiempos; sólo las empresas que han sido capaces de adaptarse a las duras condiciones actuales y tienen acceso al crédito pueden sobrevivir. Germán Pérez Barrio 5 de 5