ESTUDIO DE DETALLE C/ SAN JUAN Nº 7 (Parcela nº 188 del polígono nº 2) OBANOS (NAVARRA) SEPTIEMBRE 2016. V.2 E S T U D I O D E D E T A L L E
ESTUDIO DE DETALLE C/ SAN JUAN Nº 7 (Parcela nº 188 del polígono nº 2) OBANOS (NAVARRA) SEPTIEMBRE 2016. V2 PROMOTORES: ARQUITECTOS REDACTORES: BEÑAT LABORDA TEJADA Fernando Oto Vinués C/Señorío de Amocáin nº3 bajo Mendillorri-Pamplona (Navarra) CP: 31016 E-mail: fernando.otov@gmail.com 2
ÍNDICE DE DOCUMENTOS: 3
ÍNDICE DE DOCUMENTOS:... 3 1.CRITERIOS GENERALES... 5 1.1 OBJETO.... 6 1.2 AGENTES ACTUANTES.... 6 1.3 EMPLAZAMIENTO.... 6 1.4 FOTOGRAFÍAS DE LA PARCELA.... 7 1.5 EXPLICACIÓN DE MOTIVOS.... 8 2.MODIFICACIÓN PROPUESTA DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA... 9 2.1 ESTADO ACTUAL PARCELA 188 POL 2.... 9 2.2 MODIFICACIÓN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA PARC. 188.... 10 3.NOTA FINAL.... 11 4.DOCUMENTACIÓN GRÁFICA.... 12 4
1. CRITERIOS GENERALES 1. ANTECEDENTES. 2. AGENTES ACTUANTES. 3. EMPLAZAMIENTO. 4. FOTOGRAFÍAS DE LA PARCELA. 5. EXPLICACIÓN DE MOTIVOS. 5
1.1 OBJETO. El presente Estudio de Detalle tiene por objeto solicitar al Ayuntamiento de Obanos la aprobación de la modificación de las condiciones edificatorias de la parcela nº 188 del polígono nº 2, situada en la Calle San Juan nº 7 de la localidad de Obanos. Y es previo a la realización de obras de construcción de una nueva vivienda unifamiliar en esta parcela. Este Estudio de detalle se realiza por requerimiento dictado en resolución de Alcaldía 140/2016, en la que se denegaba la licencia de obras de edificación de una vivienda unifamiliar, entre otras circunstancias, a la inexistente de esta figura urbanística previa, obligatoria en la condiciones de gestión del Plan Municipal. 1.2 AGENTES ACTUANTES. 1.2.1. PROMOTORES Se realiza el presente Estudio de Detalle por encargo del propietario de la parcela. Sus datos completos, son: D. BEÑAT LABORDA TEJADA DNI. 44.619.621-N Monasterio de Irache nº 49 5ºB. Pamplona (Navarra) CP: 31.011 Telef. 680 68 00 11 1.2.2. EQUIPO TÉCNICO REDACTOR Este estudio de detalle se ha redactado por el siguiente arquitecto Fernando Oto Vinués ARQUITECTO, colegiado nº 2634 en el C.O.A.V.N., delegación de Navarra, (Nº CSCA 358517) NIF: 44.618314-Q C/Señorío de Amocáin nº 3 bajo. Mendillorri -Pamplona (Navarra) CP: 31016 Telf: 605275154 1.3 EMPLAZAMIENTO. La parcela objeto de este estudio de detalle está situado en la siguiente dirección postal: - Calle San Juan nº 7 de la localidad de Obanos (Navarra). Y corresponde con la parcela nº 188 del polígono nº 2 del catastro de la Localidad. La citada parcela se sitúa en la UC-1 Casco Histórico del Plan Municipal de Obanos. La parcela tiene una superficie total de 273,46 m² según la cédula parcelaria. Tiene un pequeño desnivel de 60 cm ascendente hacia el lado sur este de la parcela. Tiene su acceso desde la calle San Juan. Se puede acceder a la misma desde el Norte por el camino Roncesvalles y desde el sur por la calle Nuestra Señora de Arnotegui. Existe una belena en la zona sur de la parcela que linda con el edificio situado en Nuestra Señora de Arnotegui Portal 1 (parcela 189, polígono 2, subárea 1), al norte linda con el edificio situado en San Juan 5 (parcela 186, polígono 2, subárea 1), al este limita con un patio compartido con los edificios Larrotagaña 6 y 8. 6
1.4 FOTOGRAFÍAS DE LA PARCELA. A continuación se acompañan unas fotos con el estado previo de la edificación existente (antes del derribo) y el estado actual de la parcela (una vez realizado este): Foto 01: Vista general de la parcela, previa al derribo de la edificación existente. Foto 02: Estado actual de la parcela, una vez ejecutado el derribo. 7
1.5 EXPLICACIÓN DE MOTIVOS. A continuación se hace una descripción de la vivienda actual y los motivos que nos llevan a pedir la aprobación del presente estudio de detalle. Durante el pasado año se realizó el derribo del edificio que anteriormente ocupaba el solar. Dicho derribo se ejecutó de acuerdo a la licencia municipal de obras nº 29 del Ayuntamiento de la Villa de Obanos, con fecha 1 de octubre de 2013. El pasado mes de julio la Propiedad entregó en el Ayuntamiento un proyecto de edificación para la construcción de una vivienda unifamiliar en la parcela. La licencia de obras de esta edificación se denegó en resolución de Alcaldía 140/2016, entre otras cosas, por la inexistencia del preceptivo Estudio de Detalle. Esta figura urbanística previa es obligatoria según lo dispuesto en las condiciones de gestión del Plan Municipal. Se pretende ahora obtener licencia de obra para un esta nueva edificación. Como ya hemos dicho, el proyecto de la nueva edificación modifica la ubicación y disposición de la vivienda respecto a la existente originalmente antes del derribo (esa edificación derribada era la que aparecía reflejada en el Plan Municipal). Por esta razón, y como marca el artículo nº 29 de las Normas Urbanísticas Pormenorizadas UC-1 Casco Histórico, en las Condiciones de Gestión, es preceptivo realizar un Estudio de Detalle: Condiciones de Gestión: Si se quisiera realizar más de una edificación destinada a vivienda (en una o varias fases), cambiar la ubicación de la actual o cambiar la ubicación prevista en el Plan, se deberá tramitar previamente un Estudio de Detalles que fije las alineaciones, rasantes y volúmenes y el resto de parámetros de las construcciones dentro del marco de la presente normativa. En principio se pretende realizar una vivienda unifamiliar de PB+1 en el interior de la parcela. Por lo que la modificación del Plan Municipal que pretende este Estudio de Detalle se limita únicamente a modificar las condiciones volumétricas y de alineación de la vivienda previa, para que se adecuen a la nueva edificación. Estas condiciones volumétricas se definen a continuación. Este estudio de detalle también corrige otra de las deficiencias encontradas en el proyecto original en cuanto a las alineaciones y retranqueos de la fachada principal. Tal como indica el artículo nº14 de la Ordenanza de Plan Municipal (ENTRANTES y RETRANQUEOS), los retranqueos no están permitidos. Por esa razón se elimina el retranqueo existente en planta primera de la edificación principal que da a la calle. Haciendo obligatoria la misma alineación en las dos plantas de la edificación. 8
2. MODIFICACIÓN PROPUESTA DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA 2.1 ESTADO ACTUAL PARCELA 188 POL 2. La vivienda está situada en una parcela engloba dentro del UC-1 del Plan Municipal de Obanos. Se trata del Área de suelo urbano consolidado Casco histórico, de uso residencial. Por lo que se considera que la superficie construida actual de la vivienda está consolidada. Está sujeta a las determinaciones generales del Plan Municipal de Obanos. - CLASIFICACIÓN DEL SUELO Suelo urbano consolidado. - SUPERFICIE PARCELA 273,46 m² - USO GENERAL: Residencial - USO PORMENORIZADO: Residencial unifamiliar adosada 2.1.1. DETERMINACIONES URBANÍSTICAS PARCELA Nº 188 POLÍGONO Nº 2 En principio, las alineaciones y edificabilidad máxima en vigor, mientras no se transmita un Estudio de Detalle, son las de la edificación anteriormente existente. 2.1.2. DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA EXISTENTE Como ya hemos comentado la edificación que existía en la parcela antes del derribo (y que es la reflejada en las obligaciones del Plan Municipal) se trataba de una vivienda unifamiliar adosada de dos plantas (PB+P1), ubicada en una parcela de 273,46 m². La edificación que se derribó se dividía en dos zonas principales: -Una de ellas, que daba fachada principalmente a la calle y belena, tenía una única altura. Esta parte de la edificación tenía 87,02 m². - La segunda parte de la edificación se disponía en la zona norte de la parcela, haciendo medianería con la parcela contigua de la parcela 186. Esta parte del edificio disponía de dos plantas (PB+1). La superficie construida de esta zona era de 156,84 m² distribuida en las dos plantas mencionadas. La superficie construida total de la vivienda era de 243,86 m² con una ocupación de la parcela de 165,44 m². Superficie construida Planta baja 165,44 m² Planta primera 78,42 m² Total 243,86 m² 9
2.2 MODIFICACIÓN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA PARC. 188. 2.2.1. DETERMINACIONES URBANÍSTICAS MODIFICADAS Tal como establece la normativa municipal, si se quiere cambiar la ubicación de la edificación actual (en este caso la derribada), se debe tramitar previamente un Estudio de Detalles que fije las alineaciones, rasantes y volúmenes de la nueva edificación. Mediante el presente Estudio de Detalle se modifican las alineaciones de la parcela. - ALINEACIONES: Se modificarán las alineaciones de la anterior edificación existentes, por las establecidas en los planos del presente Estudio de Detalle. -RESTO DE CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN: En el caso del resto de condiciones (ocupación, edificabilidad número de plantas. Etc) se mantienen las establecidas con carácter general en el Plan Municipal, que son las siguientes: - OCUPACIÓN y EDIFICABILIDAD MÁXIMA: En el caso de la UC-1 no hay limitación de ocupación ni edificabilidad máxima en la parcela. - Nº MÁXIMO DE PLANTAS. P.B+2 para las nuevas edificaciones. - ALTURA MÁXIMA P.BAJA La existente o 3,50 m en caso de sustitución. - ALTURA MÁXIMA P.PISOS 2,70 m en caso de sustitución. 2.2.2. DESCRIPCIÓN DE LA NUEVA VIVIENDA. A continuación se describe, a modo informativo, la disposición general de la nueva vivienda que sustituirá a la edificación existente derribada. La edificación presenta dos zonas volumétricamente diferenciadas: La parte principal de la edificación consta de dos altura (PB+1), dando su fachada principal hacia la calle San Juan, con orientación oeste. En esta zona se dispone la cubierta a dos aguas con pendiente hacia la medianería y la belena. En la fachada principal se encuentran, en planta baja, el zaguán de acceso a la vivienda, la puerta de acceso al garaje (mediante una puerta seccional) y la ventana del dormitorio 1. En planta primera se disponen las ventanas de los diversos dormitorios y baños. La parte de la edificación hacia el jardín dispone únicamente de una planta. La cubierta, a un agua, con pendiente descendiente hacia la parcela. En el alzado de esta zona se disponen las ventanas balconeras de iluminación y ventilación de las zonas comunes de la edificación. Las superficies aproximadas del proyecto de ejecución serán: Superficie construida computable Superficie construida Planta baja 163,35 m² 173,18 m² Planta primera 102,22 m² 106,46 m² Total 265,57 m² 279,64 m² 10
3. NOTA FINAL. Se considera que la documentación aportada describe suficientemente las modificaciones que se necesitan realizar en la normativa urbanística particular de la parcela (alineaciones rasantes y volúmenes), respecto a la vivienda inicialmente existente. En lo referente a la volumetría, alineaciones y retranqueos, este Estudio de Detalle se adapta a la normativa existente. Y por tanto corrige los problemas de alineaciones y retranqueos que llevaron a denegar la licencia de obras del proyecto original de vivienda entregado en el Ayuntamiento. Por ello, se pide se tengan en cuenta dichos motivos y se acepte el presente estudio de detalle que permita la construcción de una nueva edificación en la parcela. Pamplona, septiembre de 2016. El Arquitecto Fernando Oto Vinués 11
4. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA. 4.1. PLANO DE SITUACIÓN 4.2. PLANO DE EMPLAZAMIENTO 4.3. ESTADO ACTUAL: ALINEACIONES 4.4. PROPUESTA: ALINEACIONES 12