ANEJO 11. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA

ANEJO 11. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL SECTOR S-1 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DE ORBA PROMOTOR: AYUNTAMIENTO DE ORBA INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 1 -

I N D I C E 1 - ANTECEDENTES 2.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA 2.1.- CONDICIÓN DE VIABILIDAD ECONÓMICA 2.2.- COSTE DE LA PRODUCCIÓN DE SOLARES EDIFICABLES 2.3.- INGRESOS DE LA PRODUCCIÓN DE SOLARES EDIFICABLES 3.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA - SECTOR S-1 3.1.- PARÁMETROS URBANÍSTICOS DEL PLAN PARCIAL SECTOR S-1 3.2.- CARGAS DE URBANIZACIÓN DEL SECTOR S-1 3.3.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD DEL SECTOR S-1 3.4.- CONCLUSIÓN DE VIABILIDAD DEL SECTOR S-1 4.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA - UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 4.1.- CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 4.2.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 4.3.- CONCLUSIÓN DE VIABILIDAD LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 5.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA - UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-2 5.1.- CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-2 5.2.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-2 5.3.- CONCLUSIÓN DE VIABILIDAD LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-2 6.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA - UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-3 6.1.- CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-3 6.2.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-3 6.3.- CONCLUSIÓN DE VIABILIDAD LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-3 7.- CONCLUSION INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 2 -

MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL SECTOR S-1 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DE ORBA PROMOTOR: AYUNTAMIENTO DE ORBA 1 - ANTECEDENTES La Disposición Transitoria Séptima de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat Valenciana, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana (LOTUP), "Subdivisión en unidades de ejecución de planes parciales aprobados con anterioridad a esta ley", establece que el planeamiento de desarrollo del planeamiento general podrá ser modificado con objeto de subdividir la unidad de ejecución inicialmente prevista sobre la base del resultado de la formulación de la memoria de viabilidad económica y de los informes de sostenibilidad económica. 2.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA 2.1.- CONDICIÓN DE VIABILIDAD ECONÓMICA Una actuación urbanizadora se considera viable económicamente se es capaz de generar un excedente o beneficio por el proceso de transformación de los terrenos de uso rústico en solares edificables. Beneficio producción de solares > 0 El beneficio será positivo si los ingresos derivados de la venta del producto final (solar edificable) son superiores a los costes de producción (cargas de urbanización) y el valor de suelo rústico. Beneficio producción de solares = Ingresos Venta solares - Cargas de Urbanización - Valor suelo de suelo rústico El beneficio de la producción de solares se identifica, pues, con la plusvalía económica o mayor valor de los terrenos tras el proceso de transformación. La legislación urbanística española atribuye a los propietarios de terrenos afectados por la actuación urbanizadora el derecho a "apropiarse" de, al menos, el 90% de la plusvalía económica, tras el cumplimiento de sus deberes urbanísticos. En terminología de valoración inmobiliaria, el beneficio de la producción de solares edificables es la diferencia entre el valor residual de los terrenos y el valor inicial de los mismos. INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 3 -

Beneficio producción de solares = Valor residual suelo - Valor inicial suelo Así, la expresión genérica de viabilidad económica de la producción de solares edificables se puede expresar: Valor residual suelo > Valor inicial suelo Siendo: Valor residual suelo = Ingresos Venta solares - Cargas de Urbanización Para realizar correctamente los cálculos debe tenerse en cuenta la participación de la Administración actuante en los derechos y cargas de la actuación urbanizadora. En la Comunidad Valenciana en el suelo clasificado como urbanizable, conforme a la LOTUP, corresponde a la Administración el 10% del aprovechamiento tipo y este porcentaje se materializará en terrenos cedidos a ésta libres de cargas de urbanización. Así, el propietario de terrenos tiene derecho al 90% del aprovechamiento, previo cumplimiento de sus obligaciones urbanizadoras. Teniendo en cuenta la distribución de aprovechamiento entre Administración actuante y propietarios, la condición de viabilidad, en suelos urbanizables, adoptará la siguiente expresión: 90% Valor residual suelo > 1,4 Valor inicial suelo Siendo: 90% Valor residual suelo = 90% Ingresos Venta solares - 90% Cargas de Urbanización Es decir, una actuación urbanizadora en suelo urbanizable se considera viable económicamente si el terreno de uso rústico, (valor inicial) experimenta un incremento de valor (90% del valor residual) como consecuencia del proceso de producción de solares. Una vez establecida la condición de viabilidad económica de la producción de solares edificables, en suelos urbanizables, la cuestión que se plantea es la determinación del umbral mínimo de rentabilidad o, lo que es lo mismo, establecer el incremento de valor mínimo que deben experimentar los terrenos de uso rústico para que la actuación se pueda considerar viable. Tomando como referencia la normativa catastral, se considera que el conjunto de gastos y beneficios de la actividad inmobiliaria representa un 40% adicional al valor inicial del suelo. De esta forma, una actividad urbanizadora será viable económicamente si los terrenos de uso rústico experimentan un incremento de valor equivalente al 40%, entendiendo que ese porcentaje incluye los gastos generales, financieros, gastos de administración de la actividad empresarial y el beneficio de la promoción inmobiliaria. Así, la condición de viabilidad económica en suelos urbanizables, se expresará: 90% Valor residual suelo 1,4 x Valor inicial suelo Siendo: 90% Valor residual suelo = 90% Ingresos Venta solares - 90% Cargas de Urbanización INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 4 -

2.2.- COSTE DE LA PRODUCCIÓN DE SOLARES EDIFICABLES Se entiende por coste de la actuación urbanizadora al conjunto de gastos necesarios para la producción de solares edificables: coste de ejecución de la obra urbanizadora, indemnizaciones, honorarios profesionales, gastos de gestión, gastos generales de la actividad empresarial, beneficio del urbanizador El beneficio del urbanizador se considera un coste de la actuación urbanizadora y no debe confundirse con el beneficio de la promoción del solares edificables, pues éste se refiere a la plusvalía económica que experimentan los terrenos por el proceso de transformación urbanística. Los costes de la actuación se identifican con las cargas de urbanización definidas en el artículo 144 de la LOTUP. Conforme a anteriores estadísticas elaboradas por la Dirección General de Urbanismo y Ordenación Territorial de la Conselleria de Obras Públicas, las cargas de urbanización se distribuyen, como media de los PAI de la Comunidad Valenciana, según los siguientes porcentajes: - Coste de ejecución de las obras de urbanización: 82% - Coste de promoción: 16% - Indemnizaciones: 2%. La elaboración del análisis viabilidad económica de la producción de solares edificables deberá considerar las siguientes cuestiones relacionadas con las cargas de urbanización: - El presupuesto de la obra urbanizadora deberá estimarse con precisión, dado el importante peso relativo de esta partida en la composición general de cargas de urbanización. En este caso disponemos de un Proyecto de Urbanización cuyos precios, dada la actual coyuntura económica, se puede considerar que no han variado. - En relación con los costes indemnizatorios, el reducido peso de esta partida en la composición de las cargas de urbanización justifica que no se estimen en los estudios previos de viabilidad económica. 2.3.- INGRESOS DE LA PRODUCCIÓN DE SOLARES EDIFICABLES Los ingresos por la venta de los solares resultantes de la actividad urbanizadora deberán estimarse a partir de los precios de mercado de los productos inmobiliarios análogos a los permitidos por el planeamiento para una vez deducidos los coste de producción de los mismos, obtener el valor de mercado de los solares edificables. INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 5 -

3.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA - SECTOR S-1 3.1.- PARÁMETROS URBANÍSTICOS DEL PLAN PARCIAL SECTOR S-1 3.1.1.- La ficha urbanística del Plan Parcial es la siguiente: SUPERFICIE TOTAL: Red primaria excluida del Sector: Superficies de parcelas vinculadas: Superficie Computable del Sector (SCS): Edificabilidad total: Índice de Edificabilidad Bruta: Aprovechamiento: Aprovechamiento Tipo: 126.571 m 2 s 0 m 2 s 7.449 m 2 s 119.122 m 2 s 26.218,35 m 2 t 0,22 m 2 t/ m 2 s 24.609,86 u.a. 0,20659 u.a. 3.1.2.- Los datos generales de superficies de suelo son: SUELO DOTACIONAL SUPERFICIE m 2 % ZONAS VERDES 4.254,00 3,57 Red Primaria 0,00 0 Red Secundaria 4.254,00 3,57 EQUIPAMIENTOS 7.902,00 6,63 Red Primaria 0,00 0 Red Secundaria 7.902,00 6,63 VIARIO 44.728,00 37,55 Red Primaria 31.541,00 26,48 Red Secundaria 13.187,00 11,07 APARCAMIENTO (nº plazas = 200) 440,00 0,37 TOTAL 57.324,00 48,12 3.1.3.- El aprovechamiento según los distintos usos, expresados en metros cuadrados de techo, que se ha obtenido en la ordenación propuesta es el siguiente: SUELO LUCRATIVO SUPERFICIE m 2 % IEN m 2 t/m 2 s EDIFICABILIDAD m 2 t RESIDENCIAL AIS 49.048 41,17 0,40 19.619,20 RESIDENCIAL ADO 5.939 4,98 0,45 2.672,55 RESIDENCIAL ACA 1.611 1,35 1,40-0,60 1.846,60 TERCIARIO TER 5.200 4,37 0,40 2.080,00 TOTAL 61.798 51,88 26.218,35 INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 6 -

3.2.- CARGAS DE URBANIZACIÓN DEL SECTOR S-1 Conforme a la Proposición Jurídico-Económica formulada por CALVIGA, S.A. en diciembre de 2006, a los efectos del concurso convocado por el Ayuntamiento de Orba para la aprobación y adjudicación del Programa de Actuación Integrada de la Unidad de Ejecución única del Sector S-1 de Orba, tendríamos: 3.2.1.- Presupuesto de licitación de la obra de urbanización: Presupuesto de Ejecución Material, incluido Seguridad y Salud (P.E.M.): 4.294.869,89 Gastos Generales (13%): 558.333,09 Beneficio Industrial (6%): 257.692,19 Presupuesto por Contrata: 5.110.895,17 [A] 3.2.2.- Coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos, incluidos los gastos derivados de la tramitación o inscripción de los proyectos en los registros correspondientes: Plan Parcial Modificativo: 39.854,04 Estudio Justificativo de Integración territorial: 7.970,81 Estudio de Integración Paisajística: 5.978,11 Memoria de Alternativa técnica y Proposición y Asesoría Jurídica: 22.746,64 Proyecto de Urbanización: 129.526,90 Proyecto de Reparcelación: 98.599,82 Dirección de obras de urbanización: 79.715,57 Gastos de tramitación e inscripción: 110.000,00 Total honorarios de los proyectos técnicos: 494.390,93 [B] 3.2.3.- Gastos de gestión del urbanizador. Gastos de gestión del urbanizador: 375.000,00 [C] 3.2.4.- El beneficio empresarial del urbanizador Los propietarios deben retribuir al Urbanizador no sólo en sus costes sino también con beneficio propio de una actividad empresarial, que es de: 598.028,61 [D] 3.2.5.- Cargas de urbanización Total 1 cargas de urbanización (IVA no incluido): [A] + [B] + [C] + [D] = 6.578.314,71 Gastos variables (fijados definitivamente en el proyecto de reparcelación): 171.167,50 [E] Total 2 cargas de urbanización (IVA no incluido): [A] + [B] + [C] + [D] + [E] = 6.749.482,21 El apartado de gastos variables comprende: - Canon por ampliación de la depuradora de aguas residuales del municipio. - Indemnizaciones estimadas. Fijadas definitivamente en la reparcelación. - Actuaciones y trabajos necesarios para la elaboración de informes arqueológicos y paisajísticos exigibles para el desarrollo de la actuación. INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 7 -

3.3.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD DEL SECTOR S-1 Las cargas de urbanización, incluyendo todos los conceptos, ascienden a 6.749.482,21 en la Proposición Jurídico-Económica y los estudios del mercado inmobiliario del Municipio permiten obtener un valor de repercusión medio de los solares urbanizados de 417,47 /m 2 t. El valor del suelo rústico puede situarse entre 2 y 12 /m 2 s, dependiendo de si dispone de aprovechamientos agrarios reales o potenciales del mismo. En nuestro caso, el valor rústico es de 6 /m 2 s. Para analizar la viabilidad y tomando como referencia los criterios de la normativa catastral, debemos comprobar si el Valor residual de los terrenos aportados es, al menos un 40% superior al valor inicial de los mismos. 90% Valor residual suelo > 1,4 Valor inicial suelo Siendo: Valor residual suelo = Ingresos Venta solares - Cargas de Urbanización Valor residual suelo = (417,47 /m 2 t x 26.218,35 m 2 t) - 6.749.482,21 = = 10.945.374,57-6.749.482,21 = 4.195.892,36 90% Valor residual suelo = 0,90 x 4.195.892,36 = 3.776.303,12 El valor residual de los terrenos aportados es de 3.776.303,12, lo que representa un valor unitario de: Valor residual (unitario) suelo aportado = 3.776.303,12 / Superficie Computable del Sector Valor residual (unitario) suelo aportado = 3.776.303,12 / 119.122,00 m 2 s = 31,70 / m 2 s Comprobemos, ahora, si se cumple la condición de viabilidad, teniendo en consideración que el valor del suelo rústico en esta localidad es de 6 / m 2 s: Valor residual (unitario) suelo aportado (31,70 / m 2 s) > 1,4 Valor inicial suelo (6 / m 2 s) 31,70 / m 2 s > 8,4 / m 2 s 3.4.- CONCLUSIÓN DE VIABILIDAD DEL SECTOR S-1 Se puede concluir que la actuación urbanizadora propuesta es viable, pues se cumple la condición de viabilidad, generando un beneficio o plusvalía urbanística de los terrenos aportados por sus propietarios muy superior a la exigible a las inversiones inmobiliarias. INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 8 -

4.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA - UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 Dentro del ámbito de esta U.E. se han realizado unas obras de urbanización en la calle Terrasseria conforme a un proyecto del que era promotor la Exma. Diputación de Alicante, con un presupuesto de ejecución material (PEM) de 256.447,41, a los que añadidos los Gastos Generales (13%) y Beneficio Industrial (6%) que suman un total de 305.172,41. De estas obras hay parte, los entronques al resto del sistema viario, que no es utilizable. Por lo que descontaremos un máximo del 20%. Conforme a la medición y presupuesto de las obras de urbanización, realizada para el presente Informe de Viabilidad Económica, los costes previstos en el presupuesto por contrata ascienden a 522.496,18 4.1.- CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 4.1.1.- Los costes estimados conforme a la medición y presupuesto, realizada para el presente Informe de Viabilidad Económica de ejecución de contrata de la urbanización de la Unidad de Ejecución son los siguientes: Presupuesto de Ejecución Material, incluido Seguridad y Salud (PEM): 439.072,42 Gastos Generales (13%): 57.079,41 Beneficio Industrial (6%): 26.344,35 Presupuesto por Contrata (PEC): 522.496,18 [A] 4.1.2.- Coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos, incluidos los gastos derivados de la tramitación o inscripción de los proyectos en los registros correspondientes, (considerados en un 10% del total del Sector): Plan Parcial Modificativo: 3.985,40 Estudio Justificativo de Integración territorial: 797,08 Estudio de Integración Paisajística: 597,81 Memoria de Alternativa técnica y Proposición y Asesoría Jurídica: 2.274,66 Proyecto de Urbanización: 12.952,69 Proyecto de Reparcelación: 9.859,98 Dirección de obras de urbanización: 7.971,56 Gastos de tramitación e inscripción: 11.000,00 Total honorarios de los proyectos técnicos: 49.439,09 [B] 4.1.3.- Gastos de gestión del urbanizador. Gastos de gestión del urbanizador (estimados en un 6,69% de la suma de los dos conceptos anteriores): 6,69% {[A] + [B]} = 38.262,47 [C] 4.1.4.- El beneficio empresarial del urbanizador Al tratarse de un procedimiento de programación por régimen de gestión directa o gestión por los propietarios, no se considera el beneficio propio de una actividad empresarial. INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 9 -

4.1.5.- Cargas de urbanización Total cargas de urbanización (IVA no incluido): [A] + [B] + [C] = 610.197,74 4.2.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 Las cargas de urbanización, incluyendo todos los conceptos, ascienden a 610.197,74. Los estudios del mercado inmobiliario del Municipio permiten obtener un valor de repercusión medio de los solares urbanizados de 417,47 /m 2 t. El valor del suelo rústico puede situarse entre 2 y 12 /m 2 s, dependiendo de si dispone de aprovechamientos agrarios reales o potenciales del mismo. En nuestro caso, el valor rústico es de 6 /m 2 s. Para analizar la viabilidad y tomando como referencia los criterios de la normativa catastral, debemos comprobar si el Valor residual de los terrenos aportados es, al menos un 40% superior al valor inicial de los mismos. 90% Valor residual suelo > 1,4 Valor inicial suelo Siendo: Valor residual suelo = Ingresos Venta solares - Cargas de Urbanización Valor residual suelo = (417,47 /m 2 t x 2.359,60 m 2 t) - 610.197,74 = = 985.062,21-610.197,74 = 374.864,47 90% Valor residual suelo = 0,90 x 374.864,47 = 337.378,02 El valor residual de los terrenos aportados es de 274.882,41, lo que representa un valor unitario de: Valor residual (unitario) suelo aportado = 337.378,02 / Superficie Computable de la Unidad de Ejecución Valor residual (unitario) suelo aportado = 337.378,02 / 12.739,00 m 2 s = 26,48 / m 2 s Comprobemos, ahora, si se cumple la condición de viabilidad, teniendo en consideración que el valor del suelo rústico en esta localidad es de 6 / m 2 s: Valor residual (unitario) suelo aportado (26,48 / m 2 s) > 1,4 Valor inicial suelo (6 / m 2 s) 26,48 / m 2 s > 8,4 / m 2 s INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 10 -

4.3.- CONCLUSIÓN DE VIABILIDAD LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-1 Se puede concluir que la actuación urbanizadora propuesta es viable, pues se cumple la condición de viabilidad, generando un beneficio o plusvalía urbanística de los terrenos aportados por sus propietarios muy superior a la exigible a las inversiones inmobiliarias. INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 11 -

5.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA - UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-2 Dentro del ámbito de esta U.E. se han realizado unas obras de "Acondicionamiento de accesos al nuevo centro de enseñanza" conforme a un proyecto del que era promotor la Exma. Diputación de Alicante, con un presupuesto de ejecución material (PEM) de 256.548,74, a los que añadidos los Gastos Generales (13%), 33.351,34, y Beneficio Industrial (6%), 15.392,92, que suman un total de 305.293,00. Conforme a la medición y presupuesto de las obras de urbanización, realizada para el presente Informe de Viabilidad Económica, los costes previstos en el presupuesto por contrata ascienden a 1.994.609,35 5.1.- CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-2 5.1.1.- Los costes estimados conforme a la medición y presupuesto, realizada para el presente Informe de Viabilidad Económica de ejecución de contrata de la urbanización de la Unidad de Ejecución son los siguientes: Presupuesto de Ejecución Material, incluido Seguridad y Salud (P.E.M.): 1.676.142,31 Gastos Generales (13%): 217.898,50 Beneficio Industrial (6%): 100.568,54 Presupuesto por Contrata: 1.994.609,35 [A] 5.1.2.- Coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos, incluidos los gastos derivados de la tramitación o inscripción de los proyectos en los registros correspondientes, (considerados en un 50% del total del Sector): Plan Parcial Modificativo: 19.927,02 Estudio Justificativo de Integración territorial: 3.985,41 Estudio de Integración Paisajística: 2.989,01 Memoria de Alternativa técnica y Proposición y Asesoría Jurídica: 11.373,32 Proyecto de Urbanización: 64.763,45 Proyecto de Reparcelación: 49.299,91 Dirección de obras de urbanización: 39.857,79 Gastos de tramitación e inscripción: 55.000,00 Total honorarios de los proyectos técnicos: 247.195,47 [B] 5.1.3.- Gastos de gestión del urbanizador. Gastos de gestión del urbanizador (estimados en un 6,69% de la suma de los dos conceptos anteriores): 6,69% {[A] + [B]} = 149.976,74 [C] 5.1.4.- El beneficio empresarial del urbanizador Al tratarse de un procedimiento de programación por régimen de gestión directa o gestión por los propietarios, no se considera el beneficio propio de una actividad empresarial. INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 12 -

5.1.5.- Cargas de urbanización Total cargas de urbanización (IVA no incluido): [A] + [B] + [C] = 2.391.781,56 5.2.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-2 Las cargas de urbanización, incluyendo todos los conceptos, ascienden a 2.391.781,56. Los estudios del mercado inmobiliario del Municipio permiten obtener un valor de repercusión medio de los solares urbanizados de 417,47 /m 2 t. El valor del suelo rústico puede situarse entre 2 y 12 /m 2 s, dependiendo de si dispone de aprovechamientos agrarios reales o potenciales del mismo. En nuestro caso, el valor rústico es de 6 /m 2 s. Para analizar la viabilidad y tomando como referencia los criterios de la normativa catastral, debemos comprobar si el Valor residual de los terrenos aportados es, al menos un 40% superior al valor inicial de los mismos. 90% Valor residual suelo > 1,4 Valor inicial suelo Siendo: Valor residual suelo = Ingresos Venta solares - Cargas de Urbanización Valor residual suelo = (417,47 /m 2 t x 13.366,95 m 2 t) - 2.391.781,56 = = 5.580.300,62-2.391.781,56 = 3.188.519,06 90% Valor residual suelo = 0,90 x 3.188.519,06 = 2.869.667,15 El valor residual de los terrenos aportados es de 2.869.667,15, lo que representa un valor unitario de: Valor residual (unitario) suelo aportado = 2.869.667,15 / Superficie Computable de la Unidad de Ejecución Valor residual (unitario) suelo aportado = 2.869.667,15 / 58.950,30 m 2 s = 60,50 / m 2 s Comprobemos, ahora, si se cumple la condición de viabilidad, teniendo en consideración que el valor del suelo rústico en esta localidad es de 6 / m 2 s: Valor residual (unitario) suelo aportado (60,50 / m 2 s) > 1,4 Valor inicial suelo (6 / m 2 s) 60,50 / m 2 s > 8,4 / m 2 s INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 13 -

6.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA - UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-3 Dentro del ámbito de esta U.E. se han realizado unas obras de urbanización en la "Rotonda en el cruce de la Vall de Laguar", con un presupuesto de ejecución por contrata (PEC) de 400.000. Conforme a la medición y presupuesto de las obras de urbanización, realizada para el presente Informe de Viabilidad Económica, los costes previstos en el presupuesto por contrata ascienden a 1.644.357,64 6.1.- CARGAS DE URBANIZACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-3 6.1.1.- Los costes estimados conforme a la medición y presupuesto, realizada para el presente Informe de Viabilidad Económica de ejecución de contrata de la urbanización de la Unidad de Ejecución son los siguientes: Presupuesto de Ejecución Material, incluido Seguridad y Salud (P.E.M.): 1.381.813,15 Gastos Generales (13%): 179.635,71 Beneficio Industrial (6%): 82.908,79 Presupuesto por Contrata: 1.644.357,64 [A] 6.1.2.- Coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos, incluidos los gastos derivados de la tramitación o inscripción de los proyectos en los registros correspondientes, (considerados en un 40% del total del Sector): Plan Parcial Modificativo: 15.941,62 Estudio Justificativo de Integración territorial: 3.188,32 Estudio de Integración Paisajística: 2.391,24 Memoria de Alternativa técnica y Proposición y Asesoría Jurídica: 9.098,66 Proyecto de Urbanización: 51.810,76 Proyecto de Reparcelación: 39.439,93 Dirección de obras de urbanización: 31.886,23 Gastos de tramitación e inscripción: 44.000,00 Total honorarios de los proyectos técnicos: 197.756,37 [B] 6.1.3.- Gastos de gestión del urbanizador. Gastos de gestión del urbanizador (estimados en un 6,69% de la suma de los dos conceptos anteriores): 6,69% {[A] + [B]} = 123.237,43 [C] 6.1.4.- El beneficio empresarial del urbanizador Al tratarse de un procedimiento de programación por régimen de gestión directa o gestión por los propietarios, no se considera el beneficio propio de una actividad empresarial. INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 15 -

6.1.5.- Cargas de urbanización Total cargas de urbanización (IVA no incluido): [A] + [B] + [C] = 1.965.351,44 6.2.- ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN UE-3 Las cargas de urbanización, incluyendo todos los conceptos, ascienden a 1.965.351,44. Los estudios del mercado inmobiliario del Municipio permiten obtener un valor de repercusión medio de los solares urbanizados de 417,47 /m 2 t. El valor del suelo rústico puede situarse entre 2 y 12 /m 2 s, dependiendo de si dispone de aprovechamientos agrarios reales o potenciales del mismo. En nuestro caso, el valor rústico es de 6 /m 2 s. Para analizar la viabilidad y tomando como referencia los criterios de la normativa catastral, debemos comprobar si el Valor residual de los terrenos aportados es, al menos un 40% superior al valor inicial de los mismos. 90% Valor residual suelo > 1,4 Valor inicial suelo Siendo: Valor residual suelo = Ingresos Venta solares - Cargas de Urbanización Valor residual suelo = (417,47 /m 2 t x 10.491,80 m 2 t) - 1.965.351,44 = = 4.380.001,75-1.965.351,44 = 2.414.650,31 90% Valor residual suelo = 0,90 x 2.414.650,31 = 2.173.185,28 El valor residual de los terrenos aportados es de 2.173.185,28, lo que representa un valor unitario de: Valor residual (unitario) suelo aportado = 2.173.185,28 / Superficie Computable de la Unidad de Ejecución Valor residual (unitario) suelo aportado = 2.173.185,28 / 47.432,70 m 2 s = 36,86 / m 2 s Comprobemos, ahora, si se cumple la condición de viabilidad, teniendo en consideración que el valor del suelo rústico en esta localidad es de 6 / m 2 s: Valor residual (unitario) suelo aportado (36,86 / m 2 s) > 1,4 Valor inicial suelo (6 / m 2 s) 36,86 / m 2 s > 8,4 / m 2 s INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 16 -

7.- CONCLUSION Se puede concluir que la actuación urbanizadora propuesta para la delimitación en Unidades de Ejecución es viable, pues se cumple la condición de viabilidad, generando un beneficio o plusvalía urbanística de los terrenos aportados por sus propietarios muy superior a la exigible a las inversiones inmobiliarias. Orba, enero de 2015 EL ARQUITECTO Fdo.: José Vicente Estévez Álvarez INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA - 18 -