RESUMEN EJECUTIVO AVALÚO COMERCIAL CARRERA 43ª 19 127 MUNICIPIO DE MEDELLÍN INFORME DE AVALUO COMERCIAL DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE LOTE Y CONSTRUCCIÓN ÁREAS ÁREA OFICINA 607 78,54 m² ÁREA OFICINA 607A 78,54 m² ÁREA ZONA UTIL 601 79,25 m² TOTAL AVALUO $550.403.760
Medellín, 24 de Febrero de 2015 Doctora Clara Patricia Vélez Osorio Abogada liquidadora Fogansa S.A. Medellín Antioquia V-02-15-208 Gustosamente le estamos enviando el avalúo comercial solicitado por usted en días pasados de las oficinas ubicada en la Carrera 43A #19-127, zona urbana del Municipio de Medellín, Departamento de Antioquia. Agradecemos la confianza depositada en nuestra entidad, así como la oportunidad que nos brinda de poderle servir. AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S. A. Registro Nacional de Avaluador No. J-015 ALEXANDER ZULUAGA CORREA Gerente Valoración Inmuebles Puntuales AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S.A. REVISÓ: Jhovany Castillo Botero Control de Calidad Gerencia Valoración de Inmuebles Puntuales 2
INFORME DE AVALÚO COMERCIAL V-02-15-208 Oficinas CARRERA 43ª # 19-127 MEDELLÍN - ANTIOQUIA. SOLICITANTE FOGANSA S.A - Municipio de Medellín Departamento de Antioquia Febrero de 2015 3
CONTENIDO ÍTEM TEMA 1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN 3. INFORMACION CATASTRAL DEL INMUEBLE 4. DESCRIPCION DEL SECTOR 5. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA Y NORMA DE USO DEL SUELO 6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6.1 Localización 6.2 Características generales del terreno 6.3 Características generales de la construcción 6.4 Información jurídica 6.5 Resumen de áreas 7. METODO DE AVALUO 8. ANALISIS DE ANTECEDENTES 9. CONSIDERACIONES GENERALES 10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 10.1 Investigación indirecta 10.2 Investigación directa 10.3 Valores adoptados 11. RESULTADO DEL AVALUO 12. POLITICAS Y CLAUSULAS 13. ANEXOS 4
1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD FECHA DE LA SOLICITUD 29 de Enero de 2015 NOMBRE DEL SOLICITANTE Clara Patricia Vélez Osorio Abogada Liquidadora IDENTIFICACIÓN SOLICITANTE Nit : 811.029.388-0 DESTINATARIO Fogansa S.A TIPO DE AVALUO Comercial. TIPO DE INMUEBLE Oficinas ubicadas en el piso sexto del edificio Recife Propiedad Horizontal. DIRECCIÓN Carrera 43A # 19 127 Edificio Recife MUNICIPIO - DEPARTAMENTO Medellín, Antioquia OBJETO VALORACIÓN Conocer valor comercial. FECHA DE VISITA 10 de Febrero de 2015 RESPONSABLE DE LA VISITA Alexander Zuluaga Correa ATENDIDO POR: Persona Encargada 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN DOCUMENTO SUMINISTRADO NO SUMINISTRADO ESCRITURA PUBLICA X CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD X FORMATO DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL x FICHA PREDIAL x PLANOS x NOTA: La presente valoración se hace con referencia en la documentación suministrada por el solicitante del avalúo. 5
3. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE VIGENCIA DE LA ACTUALIZACIÓN MATRICULA INMOBILIARIA DESCRIPCIÓN DE LA ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA VALOR ACTUAL DE LA ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA ÁREA DE TERRENO ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN AVALÚO CATASTRAL VIGENTE 001-876070 78.54 M 2 $145.099.000 001-876071 78.54 M 2 $145.099.000 001-525750 79.25 M 2 $53.574.000 4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR DELIMITACIÓN USOS PREDOMINANTES SERVICIOS PÚBLICOS El inmueble objeto de estudio se encuentra ubicado en el barrio Villa Carlota perteneciente a la comuna 14 (El Poblado), zona sur de Medellín. El sector en el cual se encuentra el inmueble avaluado es en su mayoría de uso residencial y complejos de oficinas, es un área en el que se complementa la industria y la vivienda. Este sector cuenta con servicios públicos como Energía eléctrica, gas natural, acueducto, alcantarillado, servicio de recolección y aseo, televisión por cable, telefonía e internet. ESTRATO SOCIOECONÓMICO Estrato socioeconómico predominante 4 VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA EN EL SECTOR INFRAESTRUCTURA URBANA SERVICIOS DE TRANSPORTE PÚBLICO VALORIZACIÓN La principal vía de acceso para el sector es la Avenida El Poblado, al igual que la Avenida las vegas; en cuanto a calles se puede ingresar al sector por la calle 30, y la calle 10. El sector cuenta con aceras, jardineras, parques lineales y equipamiento. El sector en donde se encuentra el inmueble cuenta con un sistema de transporte bueno el cual tiene la estación Poblado e Industriales cerca y de estos dos puntos parten rutas integradas que cubren el sector, de igual manera por las dos avenidas principales pasan buses municipales que van de norte a sur y viceversa. El sector cuenta con una buena perspectiva de valorización ya que es una zona la cual dentro de POT cuenta con proyección para el desarrollo de la 6
ciudad, acoplando la vivienda, la industria y usos complementarios. 5. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA De acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Medellín, adoptado mediante Acuerdo 48 de 2014. A continuación se enuncian los parámetros normativos generales que rigen para el inmueble motivo de estudio: Polígono Normativo: 7
Normatividad Específica: 8
6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6.1 Localización 6.2 Características generales del terreno UBICACIÓN AREAS TOPOGRAFIA Y RELIEVE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS ACTIVIDAD ECONÓMICA NORTE LINDEROS SUR ORIENTE OCCIDENTE FORMA RELACION - FRENTE FONDO Carrera 43 A # 19 127 barrio Villa Carlota comuna 14, El Poblado. AREA DEL TERRENO: Coeficientes oficina 607: 1.1435 Coeficientes oficina 607 A: 1.1435 Nota: Las áreas esta sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria Plana El inmueble cuenta con servicios públicos como lo es acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, internet, telefonía, servicio de aseo. Comercial, industrial o residencial. Los linderos se encuentran ubicados en la escritura pública 1999del 16 de diciembre de 2008 de la notaría única de caldas. Polígono irregular 9
VIA DE ACCESO, CLASIFICACIÓN Y ESTADO Al inmueble se ingresa por la avenida el poblado, Carrera 43 A, la cual es una de las más importantes en el sur del Medellín la cual cuenta con un buen estado. 6.3 Características generales de la construcción AREA DE CONSTRUCCIÓN Oficina 607: 78,54 m 2 Oficina 607 A: 78,54 m 2 NÚMERO DE PISOS Dos Pisos, El edificio tiene 6 pisos VETUSTEZ (EDAD) 25 años AVANCE DE LA CONSTRUCCIÓN Obra terminada (100%) ESTRUCTURA Armazón Apoticada: Vigas y Columnas Cubierta Placa de concreto y cielo falso en drywall Mampostería Ladrillo ACABADOS PRINCIPALES Fachada Flotante en Vidrio Cubrimiento de muros Ladrillo, pañete y pintura. Pisos Cerámica (Imitación Madera) BAÑOS Enchapados en cerámica con mobiliario sencillo COCINA Con gabinetes inferiores en madera y mesón en acero inoxidable. CONDICIONES DE ILUMINACIÓN Natural y por medio artificial (lámparas). Buenas y suficientes. Natural y por medio de equipos de aire CONDICIONES DE acondicionados. VENTILACIÓN Buenas y suficientes. CARPINTERIA METALICA (MARCOS DE PUERTAS Y Puertas y ventanas. VENTANAS) DISTRIBUCION INTERNA Divisiones modulares en las oficinas. CARPINTERÍA Puertas EQUIPAMIENTOS ESPECIALES Aire acondicionado y cámaras de seguridad. ESTADO GENERAL DE CONSERVACIÓN Buen estado de conservación ANEXOS 3 Garajes 10
Fachada Vista Interior 6.4 INFORMACIÓN JURÍDICA PROPIETARIO FOGANSA S.A ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura pública 1999 del 16 de Diciembre de 2008 de la notaría única de Caldas- Antioquia. MODO DE ADQUISICIÓN Compraventa. MATRICULA INMOBILIARIA 001-876070,001-876071,001-525750 ESCRITURA DE R.P.H. Escritura pública 432 del 16 de febrero de 1989 de la notaria 11 de Medellín. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se suministró Según el certificado de libertad y tradición el GRAVÁMENES Y inmueble no cuenta con ningún gravamen o LIMITACIONES AL DOMINIO limitación. 6.5 Resumen de áreas AREA OFICINA 607 78,54 m² AREA OFICINA 607 A 78,54 m² AREA PARQUEADERO 601 79,25 m² FUENTE DE DATOS Certificado de libertad y tradición y Escritura Publica 11
7. METODO DE AVALUO Para la determinación de valor comercial de este inmueble se utilizaron los siguientes métodos para obtención del valor, tanto para terreno como para la construcción, según la normatividad vigente que regula la metodología valuatoria en Colombia (Resolución 620 de 2008): Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. 8. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES No se cuenta con antecedentes valuatorios sobre el inmueble objeto de estudio. 9. CONSIDERACIONES GENERALES Factor de ubicación y localización. Facilidad de transporte público. Uso potencial del lote y sus perspectivas de valorización. Infraestructura de servicios públicos de la zona y particularmente del bien avaluado. Edad de la construcción, estado general de conservación y las remodelaciones recientes Las vías de acceso que sirven al sector son de buenas especificaciones técnicas y con pavimentos en buen estado de conservación y mantenimiento. Nota: En el informe no se ha exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pudiera haber influido en el resultado del informe técnico. 12
10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 10.1 Investigación indirecta: Investigación de mercado de inmuebles comparables para soportar el ejercicio de renta presentado posteriormente: No. TIPO DE INMUEBLE VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO LOTE ÁREA EN M2 V/M2 1 Oficina $ 4.690.000 0% $ 4.690.000 134,00 $ 35.000 2 Oficina $ 1.800.000 0% $ 1.800.000 52,00 PROMEDIO $ 34.615 $ 34.807,69 DESVIACIÓN ESTANDAR COEFICIENTE DE VARIACION LÍMITE SUPERIOR LIMITE INFERIOR VALOR ADOPTADO $ 271,96 0,78% $ 35.079,66 $ 34.535,73 $ 35.080,00 Ejercicio de Renta: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. 13
Supuestos utilizados en la modelación: PERIODO DE PROYECCIÓN 10 años CRECIMIENTOS DE LOS RENTAS Al IPC más el 1% de dicha variación. Componentes de la estructura de costos en el flujo: Impuesto predial. Póliza de Seguro. Administración. Otros gastos (Mantenimiento, adecuaciones, etc.). CRECIMIENTOS DE LOS GASTOS Al IPC. Metodología: Esta metodología de valoración es ampliamente utilizada por sus efectos prácticos, ya que permite a través de la estimación de los flujos de efectivo - cash flows -, considerar al inmueble como un ente generador de flujos de fondos. Para obtener el valor del activo, se calcula el valor actual de dichos flujos, basándose en el pronóstico detallado y cuidadoso para cada periodo de cada una de las partidas financieras que se vinculan con la generación de flujos. Así mismo se estima una tasa de descuento fundamentada, en forma detallada y precisa. Tasa de Descuento: Como variable determinante en el proceso del análisis, es importante anotar que se consideraron varios aspectos: Primer Criterio: Las expectativas de los intermediarios bursátiles, en este sentido, merece anotar la existencia de diversas opciones de inversión asociadas a niveles de riesgo relativamente comparable. Estas tasas están en función del riesgo financiero, a mayor riesgo mayor rendimiento, así como un conjunto de variables internas y estructurales propias de la actividad. Segundo criterio: Las tasas de instrumentos de largo plazo del gobierno colombiano, las cuales, el 20 de Febrero de 2015 (fecha de consulta), en los datos del TES con fecha de vencimiento en 2024 muestra un tasa de 6,63% de acuerdo con los reportes de puestos de bolsa. 14
Para los efectos finales del análisis se procede a descontar con una tasa de 8,33% la cual es el resultado obtenido en la utilización del modelo de valoración de activos financieros (capital Assets Pricing Model- CAMP). Este modelo parte de la base que existe una relación entre el rendimiento esperado de un activo (E) y el riesgo del mismo, que vendrá medido por el coeficiente de volatilidad (B). Lo anterior, se explica por el riesgo intrínseco de actividades asociadas a este tipo de negocio. Este coeficiente, mide la variación del rendimiento de un título con respecto a la variación del rendimiento del mercado de tal manera que si B toma un valor igual a uno está variando en la misma sintonía que el mercado de valores. Sin embargo, si dicho valor fuese más pequeño su oscilaciones serian de menor tamaño que las del rendimiento de mercado; ocurriendo lo contrario, si B fuese mayor que uno. La expresión general de dicho modelo viene por la siguiente ecuación: E = Rf + βi (EM - Rf) Dónde: E Indica el rendimiento esperado de la inversión Rf Expresa el rendimiento del activo libre de riesgo EM Indica el rendimiento esperado del mercado (EM-Rf) Representa el valor de la prima de riesgo del mercado B Expresa el coeficiente de la volatilidad Para efectuar el cálculo correspondiente, se tomaron los siguientes valores: Rf (EM-Rf) Β Corresponde al dato del TES con Fecha de consulta del 20 de Febrero de 2015 del TES con vencimiento en 2024 el cual se encuentra en 6,63%. Es una función de dos componentes, el cual arroja un valor del 2,21% Prima de Mercado Para el cálculo del B, utilizamos el dato calculado por damodaran R.E.I.T. el cual arroja un valor de 0,77 Es decir, se procede a descontar las rentas del inmueble a una tasa total de 8,33%. 15
Datos Base para la Modelación del ejercicio de Renta INFORMACION GENERAL RENTA MENSUAL ESTIMADA $ 4.882.385 POLIZA DE SEGURO $ 660.352 IMPUESTO PREDIAL $ 4.539.421 Anual ADMINISTRACIÓN 10% MANTENIMIENTO Y OTROS GASTOS $ 488.238 Estos gastos se proyectaron de acuerdo a la inflación esperada. Teniendo en cuenta las anteriores condiciones se modeló el flujo de caja libre obteniendo los siguientes resultados: IBO METODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS Renta Mensual $ 4.882.385 157,08 Tasa de Descuento Tasa Libre de Riesgo 8,33% 6,63% 20/02/2015 Tasa de Descuento Real Risk Premium 4,46% # REF! 2,21% Póliza de Seguro Anual Beta $ 660.352 608,20 0,77 Impuesto Predial Anual $ 4.539.421 ANÁLISIS DE LA TASA TERMINAL Administración Inmobiliaria 10,00% CONTRATO INQUILINO INMUEBLE TASA Otros Gastos (Mantenimientos y otros) $ 488.238 0,33% 0,33% 9,00% 2015 2017 2016 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Inflación 3,70% 3,40% 3,20% 2,90% 3,10% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Incremento de las rentas 1,00% Incremento total anual de la renta 4,70% 4,40% 4,20% 3,90% 4,10% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Incremento de los gastos 1,00% Incremento anual de los gastos 4,70% 4,40% 4,20% 3,90% 4,10% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Meses de Vacancia 10,00% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 3 1 2 4 5 6 7 8 9 10 11 ingreso bruto $ 58.588.620 $ 61.342.285 $ 64.041.345 $ 66.731.082 $ 69.333.594 $ 72.176.271 $ 75.063.322 $ 78.065.855 $ 81.188.489 $ 84.436.029 $ 87.813.470 EGRESOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Vacancia $ 5.858.862 $ 6.134.228 $ 6.404.135 $ 6.673.108 $ 6.933.359 $ 7.217.627 $ 7.506.332 $ 7.806.585 $ 8.118.849 $ 8.443.603 $ 8.781.347 Póliza de Seguro Anual $ 660.352 $ 691.389 $ 721.810 $ 752.126 $ 781.459 $ 813.498 $ 846.038 $ 879.880 $ 915.075 $ 951.678 $ 989.745 Impuesto Predial Anual $ 4.539.421 $ 4.752.774 $ 4.961.896 $ 5.170.296 $ 5.371.938 $ 5.592.187 $ 5.815.874 $ 6.048.509 $ 6.290.450 $ 6.542.068 $ 6.803.750 Administración Inmobiliaria $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 $ 5.858.862 Otros Gastos (Mantnimientos y otros) $ 5.858.862 $ 6.134.228 $ 6.404.135 $ 6.673.108 $ 6.933.359 $ 7.217.627 $ 7.506.332 $ 7.806.585 $ 8.118.849 $ 8.443.603 $ 8.781.347 INO Periodo de proyección $ 35.812.260 $ 37.770.803 $ 39.690.508 $ 41.603.582 $ 43.454.617 $ 45.476.470 $ 47.529.883 $ 49.665.433 $ 51.886.404 $ 54.196.215 $ 56.598.418 PP perpetuidad $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 679.476.874 Tasa Bruta Renta Anual Tasa Bruta Renta Mensual Tasa Neta de Renta Anual Tasa Neta de Renta Mensual 10,65% VPN INO $ 286.877.353 0,85% VPN PP $ 263.416.050 6,51% 0,53% VPN Rentas $ 550.293.403 Nota: En la modelación de renta se tuvieron en cuenta los parqueaderos los cuales se deben descontar para así hallar el valor metro cuadrado de las oficinas: Parqueaderos: se descuentan a $20.000.000 cada uno Valor total: $ 550.293.403 - $60.000.000 (parqueaderos)= $490.293.403 Valor m 2 : $490.293.403/ 157,08 (área de las oficinas)=$3.121.297 valor redondeado a $3.122.000 m 2. 16
10.2 Investigación directa: MESA CONSULTIVA DE AVALUOS VALORAR S.A. Valorar S.A., en su proceso de valoración de inmuebles vincula a la Mesa Consultiva integrada por 4 miembros, quienes son asesores metodológicos y establecen los valores que se presentarán en el capítulo de Valores. 10.3 Valores adoptados: MIEMBROS DE LA MESA CONSULTIVA Jorge Mario Ángel Nevardo Posada Darío Cadavid Juan Carlos Restrepo El valor adoptado para la valoración de la oficina es de $3.122.000 m 2, y el valor adoptado para los parqueaderos es de $60.000.000 11. RESULTADO DEL AVALÚO Hechas las consideraciones anteriores, el siguiente es el concepto sobre el valor comercial del inmueble: DESCRIPCIÓN ÁREA Ó UNIDADES VALOR / m² VALOR TOTAL Oficina 607 78,54 $ 3.122.000 $ 245.201.880 Oficina 607 A 78,54 $ 3.122.000 $ 245.201.880 Garajes 3,00 $ 20.000.000 $ 60.000.000 VALOR RAZONABLE TOTAL $ 550.403.760 VALOR EN LETRAS QUINIENTOS CINCUENTA MILLONES CUATROCIENTOS TRES MIL SETECIENTOS SESENTA PESOS M.L. VIGENCIA DEL AVALÚO De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrínsecas e intrínsecas que pueden afectar el valor. 17
12. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS POLÍTICA El precio que asigna Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. al inmueble avaluado es siempre el que correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes. Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que, homogéneamente, pertenece el inmueble. El avalúo de Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas o pasivas y -en general- asuntos de carácter legal, excepto cuando quien solicita el avalúo haya informado específicamente de tal situación para que sea considerada en él. En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otra índole, Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., desechan evaluar tales criterios en el análisis, y consideran que el inmueble está sin ocupación, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho inmueble se deriven. Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que no efectúan Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. NOTAS Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalúo efectuado por Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que el comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a veces en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del avalúo. En ningún caso podrá entenderse que el avalúo de Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la 18
negociabilidad del mismo, la aprobación o concesión de créditos, o la recepción del mismo como garantía. Se certifica que Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., ni ninguno de los peritos designados para la realización de este avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecución del presente estudio. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante y sólo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea solicitado por una autoridad competente. CLÁUSULA DE PUBLICACIÓN DEL INFORME Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del avaluador, sin su consentimiento. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el avaluador alcanza a conocer. Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe. El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio. Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe. La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta. El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión. El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando. El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración. Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe. 19
DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el propietario del inmueble. Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito específico del encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna responsabilidad por la mala utilización de este informe. AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S. A. Registro Nacional de Avaluador No. J-015 ALEXANDER ZULUAGA CORREA Gerente Valoración Inmuebles Puntuales AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S.A. Registro Nacional de Avaluador Nº 1971 REVISÓ: Jhovany Castillo Botero Control de Calidad Gerencia Valoración de Inmuebles Puntuales 20
13. ANEXOS 13.1 REGISTRO FOTOGRÁFICO FACHADA FACHADA PARQUEADERO 21
RECEPCION INGRESO OFICINAS 22
ENTORNO COCINA 23