RESUMEN EJECUTIVO AVALÚO COMERCIAL Hacienda Montenegro MUNICIPIOS DE LA PINTADA y VALPARAISO INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL TERRENO ÁREA TOTAL

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1 RESUMEN EJECUTIVO AVALÚO COMERCIAL Hacienda Montenegro MUNICIPIOS DE LA PINTADA y VALPARAISO INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE LOTE Y CONSTRUCCIÓN ÁREAS ÁREA TOTAL 566 Ha m TERRENO 2 ÁREA TOTAL 1.199,68 m CONSTRUIDA 2 TOTAL AVALUO $

2 Medellín, 24 de Febrero de 2015 Doctora: Clara Patricia Vélez Osorio Abogada liquidadora Fogansa S.A. Medellín Antioquia V Gustosamente le estamos enviando el avalúo comercial solicitado por usted en días pasados del lote y construcción, de la Finca Montenegro, ubicada en los municipios de La Pintada y Valparaíso, Departamento de Antioquia. Agradecemos la confianza depositada en nuestra entidad, así como la oportunidad que nos brinda de poderle servir. AVALÚOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S. A. Registro Nacional de Avaluadores No. J-015 ALEXANDER ZULUAGA CORREA Gerente Valoración Inmuebles Puntuales AVALÚOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S.A. REVISÓ: Jhovany Castillo Botero Control de Calidad Gerencia de Avalúos Puntuales 2

3 INFORME DE AVALÚO COMERCIAL V FINCA MONTENEGRO LA PINTADA y VALPARAISO- ANTIOQUIA SOLICITANTE FOGANSA S.A. Municipio de Medellín Departamento de Antioquia Febrero de

4 ÍTEM CONTENIDO TEMA 1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN 3. INFORMACION CATASTRAL DEL INMUEBLE 4. DESCRIPCION DEL SECTOR 5. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA Y NORMA DE USO DEL SUELO 6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6.1 Localización 6.2 Características generales del terreno 6.3 Características generales de la construcción 6.4 Información jurídica 6.5 Resumen de áreas 7. METODO DE AVALUO 8. ANALISIS DE ANTECEDENTES 9. CONSIDERACIONES GENERALES 10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 10.1 Investigación indirecta 10.2 Investigación directa 10.3 Valores adoptados 11. RESULTADO DEL AVALUO 12. POLITICAS Y CLAUSULAS 13. ANEXOS 4

5 1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD FECHA DE LA SOLICITUD 29 de enero de 2015 NOMBRE DEL SOLICITANTE Clara Patricia Vélez Osorio Abogada Liquidadora IDENTIFICACIÓN SOLICITANTE Nit DESTINATARIO Fogansa S.A. TIPO DE AVALUO Comercial TIPO DE INMUEBLE Lote de terreno y construcción DIRECCIÓN - VEREDA Hacienda Montenegro La Pintada MUNICIPIO - DEPARTAMENTO La Pintada y Valparaiso- Antioquia OBJETO VALORACIÓN Conocer el valor comercial del Inmueble FECHA DE VISITA Febrero 13 de 2015 RESPONSABLE DE LA VISITA (AVALUADOR COMISIONADO) Daniel Amézquita Aldana ATENDIDO POR: Carlos Esteban Orozco 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN DOCUMENTO SUMINISTRADO NO SUMINISTRADO ESCRITURA PUBLICA X CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD X FORMATO DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL X FICHA PREDIAL X PLANOS LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO X NOTA: La presente valoración se hace con referencia en la documentación suministrada por el solicitante del avalúo. 3. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE VIGENCIA DE LA ACTUALIZACIÓN ZONA HOMOGENEA FÍSICA DESCRIPCIÓN DE LAS ZONAS HOMOGENEAS FISICAS ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA VALOR ACTUAL DE LA ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA ÁREA DE TERRENO ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN AVALÚO CATASTRAL VIGENTE Nota: La Ficha Predial no fue suministrada. 5

6 4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR DELIMITACIÓN ACTIVDAD PREDOMINANTE DESARROLLO NIVEL SOCIOECONOMICO COMERCIALIZACIÓN VIAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS SERVICIOS COMUNALES Por el norte con predios rurales del Municipio de La Pintada, por el sur con predios rurales del Municipio de La Pintada, por el oriente con predios rurales del Municipio de La Pintada, por el occidente con la Vía a Valparaíso y Támesis. El sector es zona ganadera de grandes extensiones, pocos cultivos frutales, y la tendencia es convertir las fincas actuales en parcelaciones y centros de recreación. En esta zona la mayoría de los predios se encuentran utilizados para la ganadería extensiva y explotación agrícola en cultivos de frutales. La tierra está en poder de un pequeño grupo de ganaderos, se cuenta con buena mano de obra, gente conocedora de las labores del campo. Hay buena asistencia técnica prestada por los diferentes organismos del estado, Banco Agrario, Ica, La Umata. (Unidad Municipal de Asistencia Técnica Agropecuaria). La mayor parte de los productos de la zona, se comercializan en el mercado local (La Pintada) y el resto se envía a los diferentes municipios cercanos y a la ciudad de Medellín, en esta última más que todo el ganado. Para llegar al predio se cuenta con la carretera que de Medellín llega a La Pintada pasando por el alto de Minas, también se puede tomar la carretera que viene por Fredonia a caer a Puente Iglesias, y la otra vía es por Amaga, Bolombolo Peña Lisa. Son carreteras la primera Nacional y las dos restantes Departamentales, en buenas condiciones. En el casco urbano del municipio de La Pintada, se cuenta con Escuelas, liceo y colegio: Ídem La Pintada, Escuela Luis Felipe Fernández, Escuela Margarita Correa, Preescolar Luis Felipe Fernández. Donde se imparte la educación 6

7 SERVICIOS PUBLICOS ORDEN PUBLICO PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN preescolar, primaria y secundaria hasta el grado once. Cuenta con buen puesto de salud y tiene todos los servicios bancarios, el transporte público es muy bueno ya que cuenta con las diferentes rutas que van al occidente colombiano y pasan por el municipio de La Pintada. La cabecera municipal de la pintada se encuentra a cinco (5) kilómetros aproximadamente del predio. Acueducto veredal, Energía y teléfono. En la zona al momento de la visita no se detectó ningún movimiento extraño que pudiera entorpecer la libre movilidad por el sector. En conversaciones con los habitantes de la zona, se dice que está tranquila y no hay nada anormal. Las perspectivas para el predio y la zona son altas dado que ya se anunció la construcción de la doble calzada de las autopistas de la prosperidad, ampliación que pasa por las partidas de la carretera Pintada, Valparaíso Támesis, Peña Lisa. También se cuenta con el auge que tiene el sector y la aceptación como zona de recreación, como fincas de veraneo o parcelaciones. El predio es llamativo por las características que tiene el inmueble, pues se considera de alto desarrollo económico dado su cercanía al casco urbano de La Pintada. 7

8 5. NORMA DE USO DEL SUELO Los predios objeto de estudio se encuentran ubicados en los municipios de La Pintada y Valparaiso, a continuación se mencionan las normatividad que los cobija: MUNICIPIO LA PINTADA De acuerdo al Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT), del municipio de La Pintada, adoptado mediante Acuerdo Municipal 014 del 09 de Enero de Título 3: De las normas urbanísticas de carácter general Sección 4: De los usso y tratamientos del suelo para áreas rurales Capítulo 3: De las normas urbanísticas para las áreas rurales. Artículos 229 a 235. De igual manera se anexa en el numeral 13.3 el concepto emitido por planeación municipal sobre el uso del suelo de los predios objeto de estudio. 8

9 MUNICIPIO VALPARAISO De acuerdo al Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT), del municipio de Valparaiso, adoptado mediante Acuerdo Municipal 012 del 31 de diciembre de DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6.1 Localización VALPARAISO LA PINTADA 9

10 6.2 Características generales del terreno UBICACIÓN AREAS TOPOGRAFIA Y RELIEVE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS CARACTERISTICAS CLIMÁTICAS El inmueble hace parte de zonas rurales, colindantes con áreas urbanas y suburbanas del municipio de La Pintada Y Valparaiso. Según los Folios de Matrícula Inmobiliaria suministrados por el solicitante, a continuación se mencionan las áreas de los predios objeto de estudio. Área lote No :336,7868 Ha Área lote No :14,64 Ha Área lote No : 15,81 Ha Área lote No :16,51 Ha Área lote No : 14,93 Ha Área lote No : 76,6733 Ha Área lote No : 32,8192 Ha Área lote No : 3,3626 Ha Área lote No : 2,4659 Ha Área lote No : Ha Área lote No : Ha Área total de terreno: 566,2413 Ha Nota: El área total de terreno será objeto de verificación por la entidad peticionaria. El predio tiene una topografía ondulada con pendientes entre el 7 y el 12% adicionalmente cuenta con un Farallón denominado La Paz. El predio en general está conectado a las redes de energía eléctrica de EADE, y a las de telefonía de EDA. Las aguas negras no tienen un tratamiento apropiado debiendo hacerse uso de pozos sépticos, acueducto de aguas propias y telefonía. ALTURA: 600 m.s.n.m. TEMPERATURA: 25 C PRECIPITACIÓN: PISO TÉRMICO: "Tierra caliente" o piso macro térmico. 10

11 LINDEROS Tomados de Plano DFDM CAMV de Nov/2009 IRRIGACION VIA DE ACCESO, CLASIFICACIÓN Y ESTADO SERVIDUMBRES UNIDADES FISIOGRAFICAS FACTORES CLIMÁTICOS LIMITANTES: DISTRIBUCIÓN DE LLUVIAS: lluvias abundantes y altas temperaturas ZONAS DE VIDA: Bosque seco Premontano bs-pm. La cabida y linderos de los predios esta descrita en el plano DFDM CAMV de Nov/2009 a escala de 1:5000 El predio no cuenta con ningún sistema de riego. Para llegar al predio se cuenta con la carretera que de Medellín llega a Valparaíso, pasando por La Pintada, tiene un recorrido por el alto de Minas, también se puede tomar la carretera que viene por Fredonia a caer a Puente Iglesias, y la otra vía es por Amaga, Bolombolo Peña Lisa. Son carreteras la primera Nacional y las dos restantes Departamentales, en buenas condiciones. Constitución servidumbre de acueducto pasiva en mayor extensión. Constitución servidumbre pasiva de alcantarillado de aguas negras mayor extensión. Constitución servidumbre oleoducto y tránsito a perpetuidad en mayor extensión. Constitución servidumbre conducción energía eléctrica en mayor extensión. Constitución servidumbre pasiva de energía con permiso de Valorización oficio No del en mayor extensión. Convenio una servidumbre de paso redes de conducción de distribución de acueducto. Unidad Fisiográfica 1 (U.F.1): Correspondiente a suelos clase Agrológica II, Limitando su uso para cultivos perennes y transitorios. Relieve similar a la Clase I, con pendientes inferiores al 12%. Erosión, ligera en un máximo del 20% del área. Moderadamente profundos, sin piedras o con piedras que no impidan maquinaria. Salinidad fácilmente 11

12 6.3 Características generales de la construcción corregible, inferior al 20% del área. Drenaje natural bueno, con encharcamientos no superiores a 15 días, inundaciones ocasionales. Nivel de fertilidad moderado, requieren prácticas de manejo más cuidadosas. AREA DE CONSTRUCCIÓN ÁREA TOTAL CONSTRUCCIÓN: 1.199,68 m 2 Área construida predio No : 593,56 m 2 Área construida predio No : 21,12 m 2 Área construida predio No : 585 m 2 NÚMERO DE PISOS Uno (1) NÚMERO DE SÓTANOS Ninguno VETUSTEZ (EDAD) Edades aparentes entre 20 y 30 años AVANCE DE LA CONSTRUCCIÓN Terminadas (100%) ESTRUCTURA Armazón Muros de carga Cubierta Teja de barro Mampostería Muros en bloque de ladrillo ACABADOS PRINCIPALES Fachada Ladrillo a la vista y pintura. Cubrimiento de muros Sin cubrimiento, con capa de pintura Pisos Tableta de gres BAÑOS Pequeño, mobiliario sencillo, sin enchape ni división de duchas COCINA Pequeña, mobiliario sencillo, mesón en madera, estufa pequeña eléctrica. CONDICIONES DE ILUMINACIÓN Buena, natural y artificial CONDICIONES DE VENTILACIÓN Buena, natural CARPINTERIA METALICA En puerta de ingreso a vivienda y perfilería de ventanas. EQUIPAMIENTOS ESPECIALES ESTADO GENERAL DE CONSERVACIÓN ANEXOS No contiene El estado del inmueble es regular, necesita diferentes remodelaciones especialmente en sus acabados, de igual manera algún reforzamiento en su estructura. No presenta. 12

13 Construcciones 6.4 INFORMACIÓN JURÍDICA PROPIETARIO Fideicomiso P.A. Fogansa ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 170 del 09/02/2012; Notaria 13de Medellín MODO DE ADQUISICIÓN Constitución de Fideicomiso Mercantil MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre de oleoducto y transito a GRAVÁMENES Y LIMITACIONES perpetuidad en mayor extensión AL DOMINIO Servidumbre de conducción energía eléctrica mayor extensión Servidumbre pasiva de energía con permiso de valorización mayor extensión Fiducia mercantil de garantía con permiso valorización 13

14 Demanda en proceso abreviado imposición servidumbre legal de conducción de energía eléctrica en mayor extensión PROPIETARIO Fogansa S.A. ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 2435 del 10/09/2009; Notaria 21 de Medellín MODO DE ADQUISICIÓN Dacion en Pago MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre de oleoducto y transito a perpetuidad en mayor extensión Servidumbre de conducción energía eléctrica GRAVÁMENES Y LIMITACIONES mayor extensión AL DOMINIO Servidumbre pasiva de energía con permiso de valorización mayor extensión Servidumbre para perforación de pozos acuíferos Servidumbre de transito activa con permiso de la Dian Servidumbre de transito pasiva con permiso de la Dian PROPIETARIO Fogansa S.A. ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 2435 del 10/09/2009; Notaria 21 de Medellín MODO DE ADQUISICIÓN Dacion en Pago MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se conoció El predio tiene: GRAVÁMENES Y LIMITACIONES Servidumbre AL DOMINIO extensión acueducto pasiva mayor 14

15 Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre pasiva mayor extensión Servidumbre 01 Soducto y transito a perpetuidad mayor extensión Servidumbre de consucción energía eléctrica mayor extensión Servidumbre línea energía con permiso valorización Servidumbre de posos acuefiros Servidumbre de transito pasiva permiso de la Dian Distribución anticipada de remanentes PROPIETARIO Fogansa S.A. ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 575 del 19/04/2007; Notaria 16 de Medellín MODO DE ADQUISICIÓN Compraventa MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre pasiva mayor extensión Servidumbre oleoducto y transito perpetuidad mayor extensión GRAVÁMENES Y LIMITACIONES Servidumbre de conducción energía eléctrica AL DOMINIO mayor extensión Servidumbre línea de energía con permiso valorización Servidumbre de posos acuefiros mayor extensión Servidumbre de transito pasiva permiso de la Dian Distribución anticipada de remanentes 15

16 PROPIETARIO Fogansa S.A. ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 575 del 19/04/2007; Notaria 16 de Medellin MODO DE ADQUISICIÓN Compraventa MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre pasiva mayor extensión Servidumbre oleoducto y transito perpetuidad GRAVÁMENES Y LIMITACIONES mayor extensión AL DOMINIO Servidumbre de conducción energía eléctrica mayor extensión Servidumbre línea de energía con permiso valorización Servidumbre de posos acuefiros Servidumbre de transito pasiva permiso de la Dian PROPIETARIO Fogansa S.A. ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 1317 del 20/0/2013; Notaria 11 de Medellín MODO DE ADQUISICIÓN Constitución de fiducia mercantil MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado GRAVÁMENES Y LIMITACIONES de aguas negras mayor extensión AL DOMINIO Servidumbre pasiva mayor extensión Servidumbre oleoducto y transito perpetuidad mayor extensión Servidumbre de conducción energía eléctrica 16

17 mayor extensión Servidumbre pasiva de energía con permiso de valorización Fiducia mercantil de garantía con permiso de valorización Comodato a titulo precario con permiso de valorización Transferencia a titulo de distribución de remanentes Convenio de una servidumbre de paso de redes de conducción de distribución de acueducto Constitución de fiducia mercantil PROPIETARIO Fogansa S.A. ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 270 del 2001; Notaria Unica de Valparaíso MODO DE ADQUISICIÓN Liquidación MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre pasiva mayor extensión Servidumbre oleoducto y transito perpetuidad mayor extensión Demanda en proceso abreviado de imposición GRAVÁMENES Y LIMITACIONES de servidumbre legal de conducción de AL DOMINIO energía eléctrica en mayor extensión Servidumbre de conducción energía eléctrica mayor extensión Servidumbre pasiva de líneas de energía con permiso de valorización Fiducia mercantil de garantía con permiso de valorización Comodato a titulo precario con permiso de valorización 17

18 Transferencia a titulo de distribución de remanentes Servidumbre de transito activa Servidumbre transito pasiva con permiso de la Dian Fogansa S.A % Mejia de Torres Amparo Salazar Jaramillo Carlos Alberto PROPIETARIO Salazar Jaramillo Maria Victoria Salazar Jaramillo Luz Marina Salazar Salazar Luis Argemiro Salazar Sebastian ESCRITURA O TITULO DE Escritura Pública 124 de 06/05/2006; Notaria PROPIEDAD Unica de Valparaíso MODO DE ADQUISICIÓN Comun y proindiviso MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN GRAVÁMENES Y LIMITACIONES AL DOMINIO No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre de acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre oleoducto y transito perpetuidad mayor extensión Servidumbre de conducción energía eléctrica mayor extensión Servidumbre pasiva de líneas de energía con permiso de valorización Servidumbre para perforación de pozos acuíferos en mayor extensión Servidumbre de transito activa con permiso de la Dian Servidumbre transito pasiva con permiso de la Dian Transferencia a titulo distribución anticipada de Remanente 18

19 Fondo Ganadero S.A % Mejía de Torres Amparo Salazar Jaramillo Carlos Alberto PROPIETARIO Salazar Jaramillo Maria Victoria Salazar Jaramillo Luz Marina Salazar Salazar Luis Argemiro Salazar Sebastian ESCRITURA O TITULO DE Escritura Pública 124 del 06/05/2006; Notaria PROPIEDAD Única de Valparaíso MODO DE ADQUISICIÓN Comun y proindiviso MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN GRAVÁMENES Y LIMITACIONES AL DOMINIO No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre pasiva en mayor extensión Servidumbre oleoducto y transito perpetuidad mayor extensión Servidumbre de conducción energía eléctrica mayor extensión Servidumbre pasiva de líneas de energía con permiso de valorización Servidumbre para perforación de pozos acuiferos mayor extensión Servidumbre de transito activa con permiso de la Dian Servidumbre transito pasiva con permiso de la Dian Servidumbre de oleoducto PROPIETARIO Fondo Ganadero S.A. 93,4051% Mejía de Torres Amparo Salazar Jaramillo Carlos Alberto Salazar Jaramillo Maria Victoria Salazar Jaramillo Luz Marina 19

20 Salazar S Luis Argerimo Salazar Sebastian ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 124 del 06/05/2006; Notaria Única de Valparaíso MODO DE ADQUISICIÓN Comun y proindiviso MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre pasiva en mayor extensión Servidumbre oleoducto y transito perpetuidad mayor extensión Servidumbre de conducción energía eléctrica GRAVÁMENES Y LIMITACIONES mayor extensión AL DOMINIO Servidumbre pasiva de líneas de energía con permiso de valorización Servidumbre para perforación de pozos acuiferos mayor extensión Servidumbre de transito activa con permiso de la Dian Servidumbre transito pasiva con permiso de la Dian Servidumbre de oleoducto Fogansa S.A. 7,40% PROPIETARIO Fundación Berta Arias de Botero 47,89% Rafael Ignacio Molina Arango 44,71% ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 86 del 26/04/2012; Notaria Única de Valparaíso MODO DE ADQUISICIÓN Común y proindiviso MATRICULA INMOBILIARIA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN GRAVÁMENES Y LIMITACIONES AL DOMINIO No se conoció El predio tiene: Servidumbre acueducto pasiva mayor extensión 20

21 Nota: La anterior información no constituye estudio jurídico. 6.5 RESUMEN DE ÁREAS ÁREA LOTE ,7868 Ha ÁREA CONSTRUIDA 593,56 m 2 ÁREA LOTE ,64 Ha ÁREA CONSTRUIDA 0.0 m 2 ÁREA LOTE ,81 Ha ÁREA CONSTRUIDA 21,12 m 2 ÁREA LOTE ,51 Ha ÁREA CONSTRUIDA 0.0 m 2 ÁREA LOTE ,93 Ha ÁREA CONSTRUIDA 0.0 m 2 ÁREA LOTE ,6733 Ha ÁREA CONSTRUIDA 0.0 m 2 ÁREA LOTE ,8192 Ha ÁREA CONSTRUIDA 585 m 2 ÁREA LOTE ,3626 Ha ÁREA CONSTRUIDA 0.0 m 2 ÁREA LOTE 17886: 2,4659 Ha ÁREA CONSTRUIDA 0.0 m 2 Servidumbre pasiva de redes de alcantarillado de aguas negras mayor extensión Servidumbre pasiva en mayor extensión Servidumbre oleoducto y transito perpetuidad mayor extensión Servidumbre de conducción energía eléctrica mayor extensión Servidumbre pasiva de líneas de energía con permiso de valorización Servidumbre para perforación de pozos acuiferos mayor extensión Servidumbre de transito activa con permiso de la Dian Servidumbre transito pasiva con permiso de la Dian Servidumbre de oleoducto 21

22 ÁREA LOTE 17887: 50,8871 Ha ÁREA CONSTRUIDA 0.0 m 2 ÁREA LOTE 17648: 1,3564 Ha ÁREA CONSTRUIDA 0.0 m 2 ÁREA TOTAL DE TERRENO 566,2413 Ha ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN 1.199,68 m 2 FUENTE DE DATOS 7. METODO DE AVALUO Folios de Matrícula Inmobiliaria y Certificación de bienes inmuebles de Fogansa S.A. Según la normatividad vigente que regula la metodología valuatoria en Colombia (Resolución 620 de 2008) los métodos de avalúo son: Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. 8. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES El predio objeto de estudio no presenta antecedentes valuatorios realizados por la empresa. 9. CONSIDERACIONES GENERALES FACTORES POSITIVOS La hacienda Montenegro se encuentra ubicada sobre la vía que de la Pintada conduce a Valparaíso y Támesis. Vía de buenas especificaciones y con buen mantenimiento. Su topografía ondulada con diferentes niveles de inclinación. Agradable vista. 22

23 El Farallón Montenegro se divisa desde el lote. Su clima es muy agradable. Su cercanía con la cabecera municipal de la Pintada (5 kms). Dista a escasos 70 kilómetros de Medellín. Para acceder al predio se cuenta con varias vías de acceso. FACTORES NEGATIVOS Sus instalaciones (casa principal y mayoría), se encuentran muy deterioradas. El predio se encuentra afectado por varias servidumbres unas pasivas y otras permanentes. Los potreros están enmalezados, con poco mantenimiento. Las perspectivas de valorización son buenas, debido a la construcción de las autopistas de la prosperidad, la cual pasara por la vía que de la Pintada conduce a Puente Iglesias. Esto ha creado una cierta expectativa entre los inversionistas de la zona que ven una buena posibilidad de inversión para construir nuevas parcelaciones las cuales tienen una gran aceptación en el sector. 10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 10.1 Investigación indirecta: MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Como mercados iniciales, a fin de dar a conocer inmuebles que cuenten con características óptimas para el desarrollo ganadero, se entran a realizar consultas a expertos inmobiliarios y ganaderos que realicen sus actividades en la región del suroeste antioqueño, quienes mencionan que los predios colindantes con las vías principales, tales como la vía panamericana, o la vía a Támesis, los cuales presentan topografías con leve ondulación y gran potencialidad de desarrollo ganadero, presentan valores de $ a $ la hectárea, y a medida que se alejan de la vía disminuyen sus valores. De igual manera, se mencionan los valores de lotes, que se encuentran dentro de parcelaciones que en los últimos años se han caracterizado por tener una importante demanda en la región, tales como las parcelaciones de Búcaros, Naranjal y San Juan, donde los pedidos son en promedio de $ por hectárea, cabe anotar que dichas parcelaciones son de pequeñas extensiones de terreno, y con urbanismos ya desarrollados, lo que lleva a estimar que el valor del suelo en bruto es similar al de los mercados mencionados inicialmente. 23

24 En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de avalúo en la cual se encontraron cuatro (4) ofertas, a las cuales se indago valor pedido, ubicación, área de terreno, área construida, tipologías de urbanismos, etc. Adicionalmente, las ofertas fueron depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación. A continuación se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona: CONTACTO No. UBICACIÓN VALOR PEDIDO %. ÁREA DE VALOR DEPURADO VALOR TERRENO Ha NEG. TERRENO HA 1 PINTADA $ % $ ,072 $ PUENTE IGLESIAS TAMESIS $ % $ ,4 $ JAIRO GARCÍA 3 CARRETERA A TAMESIS $ % $ ,6 $ PARCELACIÓN TUNEZ $ % $ ,5963 $ PROMEDIO $ DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ COEFICIENTE VARIACIÓN 3,82% LÍMITE SUPERIOR $ LÍMITE INFERIOR $ COEFICIENTE ASIMETRÍA 1,4449 VALOR ADOPTADO $ De esta manera, se observa que existe gran homogeneidad en los datos observados, pues su coeficiente de variación es bajo y se encuentra dentro de la normatividad establecida por la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. De esta manera, resulta válido establecer que una finca ganadera con óptimas condiciones para su desarrollo, con ubicación cercana a vías principales o alternas, y con topografías planas o con ligeras ondulaciones cuya inclinación sea la promedio del sector, tiene un valor de $ por hectárea. Ahora bien, debido a que el predio objeto de estudio se encuentra constituido por diferentes lotes, cada uno de éstos con matrícula inmobiliaria propia, es necesario analizar cada una de ellas de acuerdo a sus características puntuales. De esta manera, se aplican criterios de homogenización de cada uno de los predios objeto de estudio, estableciendo factores según los diferentes parámetros determinados por el economista Oscar Borrero Ochoa, en su libro Valoración de Predios Agrarios, analizando así los predios por su tamaño, cercanía a la vía principal (o ubicación) y el grado de inclinación de sus pendientes. Así entonces se obtiene que: 24

25 No. PREDIO ÍTEM ÁREA VALOR BASE Ha No. FACTOR FACTOR FACTOR VALOR VECES TAMAÑO UBICACIÓN PENDIENTE UNITARIO Ha VALOR TOTAL LOTE MATRÍCULA No TERRENO 210,7868 $ ,2 0,6 0,9 1,0 $ $ FARALLON 126,0000 $ ,0 0,6 0,6 0,6 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 14,6400 $ ,1 1,0 0,9 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 15,8100 $ ,4 1,0 0,9 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 16,5100 $ ,5 1,0 1,0 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 14,9300 $ ,2 1,0 1,0 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 76,6733 $ ,5 0,7 0,9 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 32,8192 $ ,0 0,8 0,7 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 3,3626 $ ,7 1,0 0,8 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 2,4659 $ ,5 1,0 1,0 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 50,8871 $ ,9 0,7 0,7 1,0 $ $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 1,3564 $ ,3 1,0 0,9 1,0 $ $

26 10.2 Investigación directa: MESA CONSULTIVA DE AVALUOS VALORAR S.A. Valorar S.A., en su proceso de valoración de inmuebles vincula a la Mesa Consultiva integrada por 3 miembros, quienes son asesores metodológicos y establecen los valores que se presentarán en el capítulo de Valores. CÁLCULO DE VALOR DE REPOSICIÓN. MIEMBROS DE LA MESA CONSULTIVA DARÍO CADAVID NEVARDO POSADA JUAN CARLOS RESTREPO Éste método consiste en tomar los datos suministrados por Camacol, Construdata 2.015, El Ingeniero Elkin Ruiz, y diferentes tablas y/o valores de entidades expertas en la actividad constructora, con valor referencia de costo de reposición totales teniendo en cuenta los acabados y características actuales de cada una de las tipologías constructivas que se encuentran en el predio objeto de estudio, dichas tipologías constructivas son determinadas en las condiciones observadas en la visita técnica si se construyera en la actualidad. Ahora bien, se deprecian estos valores según el estado de conservación y la edad de la construcción, para lo cual se presenta la siguiente metodología valuatoria: a. Se realiza el cociente entre la edad aproximada de la construcción y la vida útil de una edificación de estas características. (Edad / Vida Útil)= % de Vida. b. Se evalúa la edificación asignando un valor dependiendo del estado de conservación según la clasificación Heidecke, es importante mencionar que las edificaciones se encuentran en óptimas condiciones en sus acabados y estructura, sin embargo es necesario que se realicen diferentes remodelaciones en varias de ellas. c. Ya teniendo esta información se identifica en la tabla de Fitto y Corvinni el porcentaje de depreciación. Dicho porcentaje se identifica en el presente estudio con la letra d. 26

27 d. Tomando el Coeficiente de depreciación para el presente estudio (literal c) y conociendo el valor asignado como nuevo, se procede al cálculo del valor por metro cuadrado depreciado. De la siguiente forma: 10.3 Valores adoptados: Valor Construcción Depreciado = Valor como nuevo (1-d) El valor adoptado para el terreno resulta de la aplicación del método comparativo de mercado, el cual arroja un valor GLOBAL de $ por hectárea. Para la construcción se adopta el resultado arrojado de la aplicación del método de Fitto Corvini, el cual arroja lo siguiente: CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI ÍTEM EDAD VIDA EDAD EN % ESTADO DE DEPRECIA VALOR VALOR VALOR VALOR ÚTIL DE VIDA CONSERVACIÓN CIÓN REPOSICIÓN DEPRECIADO FINAL ADOPTADO casa ,00% 3 30,90% $ $ $ $ casa ,00% 3,5 43,61% $ $ $ $ casa ,00% 4 59,96% $ $ $ $ RESULTADO DEL AVALÚO Hechas las consideraciones anteriores, el siguiente es el concepto sobre el valor comercial del inmueble, a Febrero de 2015: DESCRIPCIÓN MEDIDA ÁREA VALOR / m² VALOR TOTAL Area Total de Terreno HAS 566,24 $ $ Area Total Cosntruida m ,68 $ $ Caballlos Unidad 14,00 $ $ VALOR TOTAL $ VALOR EN LETRAS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE PESOS M.L. Nota: Los valores discriminados por matrícula inmobiliaria se encuentran en el anexo 13.2 del presente informe. VIGENCIA DEL AVALÚO De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al 27

28 Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrínsecas e intrínsecas que pueden afectar el valor. 12. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS POLÍTICA El precio que asigna Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. al inmueble avaluado es siempre el que correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes. Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que, homogéneamente, pertenece el inmueble. El avalúo de Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas o pasivas y -en general- asuntos de carácter legal, excepto cuando quien solicita el avalúo haya informado específicamente de tal situación para que sea considerada en él. En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otra índole, Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., desechan evaluar tales criterios en el análisis, y consideran que el inmueble está sin ocupación, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho inmueble se deriven. Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que no efectúan Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. NOTAS Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalúo efectuado por Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que el comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a 28

29 veces en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del avalúo. En ningún caso podrá entenderse que el avalúo de Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo, la aprobación o concesión de créditos, o la recepción del mismo como garantía. Se certifica que Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., ni ninguno de los peritos designados para la realización de este avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecución del presente estudio. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante y sólo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea solicitado por una autoridad competente. CLÁUSULA DE PUBLICACIÓN DEL INFORME Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del avaluador, sin su consentimiento. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el avaluador alcanza a conocer. Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe. El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio. Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe. La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta. El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión. El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando. El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración. Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el propietario del inmueble. 29

30 Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito específico del encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna responsabilidad por la mala utilización de este informe. AVALÚOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S. A. Registro Nacional de Avaluadores No. J-015 ALEXANDER ZULUAGA CORREA Gerente Valoración Inmuebles Puntuales AVALÚOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S.A. REVISÓ: Jhovany Castillo Botero Control de Calidad Gerencia de Avalúos Puntuales 30

31 13. ANEXOS 13.1 REGISTRO FOTOGRÁFICO ENTORNO ENTORNO ENTORNO ENTORNO ENTORNO ENTORNO 31

32 CASA 1 CASA 1 CASA 1 CASA 1 CASA 1 CASA 1 32

33 CASA 2 CASA 2 CASA 2 CASA 2 CASA 3 CASA 3 33

34 CASA PRINCIPAL CASA PRINCIPAL CASA PRINCIPAL CASA PRINCIPAL CASA PRINCIPAL CASA PRINCIPAL 34

35 CASA 3 CASA 3 CASA 3 CASA 3 CASA 3 CASA 3 35

36 FINCAS FINCAS FINCAS FINCAS FINCAS FINCAS 36

37 13.2 VALORES DISCRIMINADOS POR MATRÍCULA INMOBILIARIA: No. PREDIO ÍTEM ÁREA VALOR UNITARIO Ha LOTE MATRÍCULA No VALOR TOTAL TERRENO 210,7868 $ $ FARALLON 126,0000 $ $ CONSTRUCCIÓN 593,56 $ $ VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 14,6400 $ $ CONSTRUCCIÓN 0,00 $ 0 $ 0 VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 15,8100 $ $ CONSTRUCCIÓN 21,12 $ $ VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 16,5100 $ $ CONSTRUCCIÓN 0,00 $ 0 $ 0 VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 14,9300 $ $ CONSTRUCCIÓN 0,00 $ 0 $ 0 VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 76,6733 $ $ CONSTRUCCIÓN $ 0 $ 0 VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 32,8192 $ $ CONSTRUCCIÓN 585,00 $ $ VALOR TOTAL $

38 LOTE MATRÍCULA No TERRENO 3,3626 $ $ CONSTRUCCIÓN 0,00 $ 0 $ 0 VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 2,4659 $ $ CONSTRUCCIÓN 0,00 $ 0 $ 0 VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 50,8871 $ $ CONSTRUCCIÓN 0,00 $ 0 $ 0 VALOR TOTAL $ LOTE MATRÍCULA No TERRENO 1,3564 $ $ CONSTRUCCIÓN 0,00 $ 0 $ 0 VALOR TOTAL $ CABALLOS 14,00 $ $ AVALUO TOTAL $

39 13.3 NORMATIVIDAD INMUEBLES 39