320 Ha. ÁREA CONSTRUCCIÓN 150 m 2

Transcripción

1 RESUMEN EJECUTIVO AVALÚO COMERCIAL FINCA MEDIA AGUA MUNICIPIO DE MEDELLÍN INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE LOTE Y CONSTRUCCIÓN ÁREAS ÁREA LOTE 320 Ha. ÁREA CONSTRUCCIÓN 150 m 2 TOTAL AVALUO $

2 Medellín, 20 de Febrero de 2015 Doctora CLARA PATRICIA VELEZ OSORIO Abogada liquidadora FOGANSA S.A. Medellín Antioquia V Gustosamente le estamos enviando el avalúo comercial solicitado por usted en días pasados del lote, ubicado en la Vereda Media Luna Corregimiento de Santa Elena, zona rural del Municipio de Medellín, Departamento de Antioquia. Agradecemos la confianza depositada en nuestra entidad, así como la oportunidad que nos brinda de prestarle nuestros servicios. AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S.A. Registro Nacional de Avaluador No. J-015 ALEXANDER ZULUAGA CORREA Gerente Valoración Inmuebles Puntuales AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S.A. REVISÓ: Jhovany Castillo Botero Control de Calidad Valoración Inmuebles Puntuales 2

3 INFORME DE AVALÚO COMERCIAL V Finca Media Agua VEREDA MEDIA LUNA SANTA ELENA MEDELLÍN ANTIOQUIA SOLICITANTE CLARA PATRICIA VÉLEZ OSORIO Abogada liquidadora FOGANSA S.A. MUNICIPIO DE MEDELLÍN DEPARTAMENTO DE ANTIOQUIA FEBRERO DE

4 ÍTEM CONTENIDO TEMA 1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN 3. INFORMACION CATASTRAL DEL INMUEBLE 4. DESCRIPCION DEL SECTOR 5. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA Y NORMA DE USO DEL SUELO 6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6.1 Localización 6.2 Características generales del terreno 6.3 Características generales de la construcción 6.4 Información jurídica 6.5 Resumen de áreas 7. METODO DE AVALUO 8. ANALISIS DE ANTECEDENTES 9. CONSIDERACIONES GENERALES 10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 10.1 Investigación indirecta 10.2 Investigación directa 10.3 Avalúo de la Construcción 11. RESULTADO DEL AVALUO 12. POLITICAS Y CLAUSULAS 13. ANEXOS 4

5 1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD FECHA DE LA SOLICITUD 29 de enero de 2015 NOMBRE DEL SOLICITANTE Clara Patricia Velez Osorio Abogada liquidadora IDENTIFICACIÓN SOLICITANTE NIT DESTINATARIO FOGANSA S.A. TIPO DE AVALUO Comercial TIPO DE INMUEBLE Lote DIRECCIÓN - VEREDA Lote denominado Mediagua Vereda La Bocana Santas Elena MUNICIPIO - DEPARTAMENTO Medellín Antioquia OBJETO VALORACIÓN Determinar el valor comercial del inmueble FECHA DE VISITA 18 de Febrero de 2015 RESPONSABLE DE LA VISITA (AVALUADOR COMISIONADO) Daniel Amezquita ATENDIDO POR: Personal Encargado 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN DOCUMENTO SUMINISTRADO NO SUMINISTRADO ESCRITURA PUBLICA X CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD X FORMATO DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL X FICHA PREDIAL X PLANOS LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO X NOTA: La presente valoración se hace con referencia en la documentación suministrada por el solicitante del avalúo. 3. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE VIGENCIA DE LA ACTUALIZACIÓN ZONA HOMOGENEA FÍSICA DESCRIPCIÓN DE LAS ZONAS HOMOGENEAS FISICAS ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA VALOR ACTUAL DE LA ZONA HOMOGÉNEA ECONÓMICA ÁREA DE TERRENO ÁREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN AVALÚO CATASTRAL VIGENTE Nota: La Ficha Predial NO fue suministrada. 5

6 4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR DELIMITACIÓN ACTIVDAD PREDOMINANTE DESARROLLO COMERCIALIZACIÓN VIAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS SERVICIOS COMUNALES SERVICIOS PUBLICOS Las veredas que delimitan el sector son por el norte Piedras Blancas por el sur El plan, por el oriente El placer, Piedra gorda y Mazo, por el occidente con zona urbana de Medellín. El sector es minifundista con uso principalmente agropecuario. En esta zona la mayoría de los predios se encuentran utilizados para la agricultura y floricultura. Tanto la agricultura como la floricultura se comercializan en el casco urbano del municipio de de Medellín y en el corregimiento de Santa Elena. Al sector se llega por medio de una vía veredal pavimentada de una sección aproximada de tres metros, vía que se desprende de la principal que es la carretera de Santa Elena que une al municipio de Medellín con el municipio de Rionegro y toda la región del oriente antioqueño, y en particular, al centro del corregimiento a una distancia de 16 Km.De la primera vía o vía veredal y a una distancia de 1.8 Km, se desprende una vía terciaria de penetración debidamente afirmada y en uso continuo, por los habitantes de la región para sacar sus productos agrícolas, ya que casi todos los propietarios de la región poseen carro propio necesario para sacar los productos agrícolas que cultivan. Al inmueble avaluado se llega luego de un recorrido aproximado de 800 ml. Los servicios de educación, así como los servicios básicos de salud, asistencia técnica y financieros se encuentran en la cabecera urbana del municipio de Medellín pero también la vereda cuenta con algunos. El sector se encuentra abastecido de los servicios públicos de energía y teléfono por parte de Empresas Públicas de Medellín, el servicio de agua se da a través de acueducto veredal; el alcantarillado es por medio de pozos sépticos. 6

7 ORDEN PUBLICO PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN No se registran problemas de orden público en la zona. Existen tendencias de valorización altas vinculadas a la construcción del Túnel de oriente, el cual se espera dinamizará fuertemente el sector. 5. NORMA DE USO DEL SUELO De acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial del municipio de Medellín, adoptado mediante Acuerdo 48 de A continuación se enuncian los parámetros normativos generales que rigen para el inmueble motivo de estudio. Nota: El lote abarca varios polígonos de tratamiento que son los siguientes: TRATAMIENTO E INTERVENCIONES 7

8 POLÍGONOS NORMATIVOS Tratamiento %_Area Decripción Tratamiento SE-RAR-29 1% SE-GARS-15 49% SE-CS-16 50% Tratamiento de Restauración de Actividades Rurales : Mantener y mejorar las condiciones rurales iniciales, aumento de la productividad rural mediante asistencia tecnica,preservacion de la cultural campasina. Tratamiento de generación de actividades rurales sostenibles :Mantener y mejorar la producción rural de forma sostenible con diversidad de especies y hetereogenierdad en la estructura horizontal y vertical de cultivos. Establecer sistemas agroforestales, silvopastoriles. Conservación: Mantener y restaurar la vegetación natural con reducción al mínimo de intervención antropica,siembra de arboles nativos,investigación de ecosistemas. 8

9 6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6.1 Localización 6.2 Características generales del terreno El lote está ubicado en las Veredas Media Luna, en UBICACIÓN el Corregimiento de Santa Elena Medellín 320 Has según Escritura 2435 de 10/09/2009 Nota El área total de terreno será objeto de verificación por la entidad peticionaria, dado que se registra una diferencia con relación al AREAS área reportada por catastro, se hace la liquidación del avaluó con el área de la escritura de compra registrada en el folio de matrícula. TOPOGRAFIA Y RELIEVE Pendiente entre 25% - 50% SERVICIOS PÚBLICOS Ninguno DOMICILIARIOS CARACTERISTICAS CLIMÁTICAS El predio presenta variaciones en la altura sobre el nivel del mar entre msnm. Temperatura entre 15 C y 25 9

10 LINDEROS Tomados de Escritura Pública 2435 del 10/09/2009; Notaria 21 de Medellín IRRIGACION SERVIDUMBRES NORTE SUR ORIENTE OCCIDENTE La cabida y linderos de los 2 lotes que hacen parte de este predio están en la Escritura Pública 2435 del 10/09/2009; Notaria 21 de Medellín. El predio no cuenta con distritos de riego. El predio tiene una servidumbre de energía eléctrica. 6.3 Características generales de la construcción El predio cuenta con una unidad de construcción, que constituye una vivienda unifamiliar. 6.4 INFORMACIÓN JURÍDICA PROPIETARIO FOGANSA S.A. ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura Pública 2435 del 10/09/2009; Notaria 21 de Medellín MODO DE ADQUISICIÓN Dación de pago MATRICULA INMOBILIARIA 01N N LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se reporta GRAVÁMENES Y LIMITACIONES AL DOMINIO El predio tiene una servidumbre de energía eléctrica y una declaratoria de utilidad pública. Nota: La anterior información no constituye estudio jurídico. 6.5 RESUMEN DE ÁREAS AREA DE TERRENO TOTAL FUENTE DE DATOS 320 Ha Escritura Pública 2435 del 10/09/2009; Notaria 21 de Medellín 10

11 7. METODO DE AVALUO (Para la determinación de valor comercial del bien inmueble se deberá puntualizar el método utilizado para obtención del valor, tanto para terreno como para la construcción) Según la normatividad vigente que regula la metodología valuatoria en Colombia (Resolución 620 de 2008) los métodos de avalúo son: Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. HOMOGENEIZACIÓN DE LOS DATOS CORRECCIÓN MÚLTIPLE POR ÍNDICES Este método se denomina corrección múltiple porque se corrige no solo un comparable base sino varios, de forma que se va comparando el activo que se está valorando, con cada uno de los comparables aplicando a cada uno el factor de corrección con cada una de las variables que explican o sustenta el valor. En función de esa comparación se va incrementando o disminuyendo el valor de cada comparable, el resultado homogeneizado será el resultado de todas las variaciones sufridas por el valor de los comparables ajustado por el índice asignado a cada variable explicativa. Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. 8. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES Para la realización del presenta avalúo se cuenta con los siguientes antecedentes valuatorios: Entidad Valuadora Valorar S.A Fecha del Avalúo Noviembre de 2014 Descripción Avalúo comercial de una faja de terreno de m² Valor m 2 Calculado $

12 9. CONSIDERACIONES GENERALES El predio se encuentra dentro de un polígono normativo que estable un uso forestal protector y forestal productor, debido a esto la comercialización del predio se ve limitada por el tamaño mínimo de lote así como la UAF que está establecida en 38 ha / familia, esto hace que el valor del metro cuadrado este por debajo del valor comercializado para lotes con usos agropecuarios y mixtos permitidos, como es el caso de los polígonos normativos colindantes. Sin embargo el predio tiene potencial desde el punto de vista económico, si se tiene en cuenta que su cobertura boscosa y gran cantidad de drenajes, lo habilitan como productor de aguas y productor de bosques maderables como el pino; también es importante resaltar la ubicación ventajosa del predio al estar dentro de la zona rural del municipio de Medellín, segundo centro productor del país así como su cercanía con el aeropuerto internacional José María Córdoba. Adicionalmente a esto, toda la zona de oriente se ha visto dinamizada por una alta movilidad del mercado inmobiliario, y la influencia de la fuerte actividad industrial y comercial del municipio de Rionegro. Por último se resalta, que el presente avalúo se hace sobre la totalidad del inmueble el cual es de aproximadamente 320 hectáreas, esto es importante dado que el análisis es diferente si se avalúa un área de gran extensión ó si se avalúa una franja para compra parcial, como es el caso del anterior avaluó realizado por valorar sobre el predio. 10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 10.1 Investigación indirecta: Para el Método de Comparación o de Mercado se investigaron ofertas de mercado que estuviesen dentro del mismo polígono normativo, a continuación se relacionan las ofertas encontradas: La siguiente son las ofertas de mercado encontradas en el sector. Estudio de mercado de venta para Fincas con uso forestal protector-productor No. TIPO DE TIPO DE DIRECCIÓN INMUEBLE MERCADO DESCRIPCIÓN VALOR PEDIDO NOMBRE FUENTE TELÉFONO FUENTE 1 Finca Vereda Media Luna OFERTA Terreno Semi-plano $ MONOPOLIO INMOBILIARIO referencia inmueble Finca Vereda Media Luna OFERTA El paso malo $ NELSON ZAPATA $ Finca Vereda Media Luna OFERTA Via Santa Elena casa 1 piso $ FINCAS TIERRA VERDE Código MLJC180M 12

13 Lo primero que se hace es ajustar el valor de oferta por comercialización, aplicando un 15% de descuento, porque este tipo de terrenos no cuentan con una demanda muy limitada, asimismo la costumbre comercial nos dice que las transacciones se llevan a cabo por un valor inferior al valor de pedido. Asimismo los datos de mercado 1 y 3 poseen construcciones, razón por la cual para hallar el valor de mercado de la tierra se procede determinar el valor de dichas construcciones con relación a lo hablado con las fuentes de mercado y la aplicación del método del costo de reposición depreciado, el resultado es el siguiente: TIPO DE CONSTRUCCION EDAD CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI VIDA EDAD EN % EST. DE VALOR VALOR VALOR VALOR DEPREC. ÚTIL DE VIDA CONS. REP. DEPREC. FINAL ADOPTADO ÁREAS VALORES Área Construida Dato ,00% 3 34,07% $ $ $ $ $ Área Construida Dato ,00% 2,5 19,11% $ $ $ $ $ VALOR PEDIDO AJUSTADO AL 15% MENOS VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR DE LA TIERRA $ $ $ $ $ 0 $ $ $ $ DATO VALOR TOTAL DEL TERRENO ÁREA / m² VALOR / m² DATO DE MERCADO 1 $ $ DATO DE MERCADO 2 $ $ DATO DE MERCADO 3 $ $ PROMEDIO DES. EST. COE. VAR LIM SUP LIM INF $ $ 303 4,71% $ $ COE. ASIMETRIA VALOR ADOPTADO -1,688 $ El valor modal hallado es $6.140 m². Asimismo, el libro de valoración agraria de Oscar Borrero, señala que todo valor de mercado debe ser homogeneizado, en este caso se aplican los factores de homogeneización relacionados en esta bibliografía, los cuales son: 13

14 Factor Tamaño No. Veces F-Tamaño 1 a 3 1,00 4 a 6 0,90 7 a 10 0,80 11 a 20 0,70 Más de 21 0,60 Asimismo para la aplicación de factores que se deben aplicar como premio o castigo para el terreno se relacionan factores aplicables. Calificación F-APLICABLE Optimo 1,20 Mejor 1,10 Igual 1,00 Menor 0,90 Mala 0,80 Dentro de los otros factores aplicables, que se consideraron para la determinación de valor al terreno motivo de avalúo fueron: F-Tamaño F-Distancia a la Vía F-Topografía F-Uso Normativo Estos factores fueron los considerados, pues con relación al valor base definido, se estima que son los que representan las diferencias que al final sustentan el valor asignado. Una vez calificado el terreno motivo de avalúo; calificación que se realizó de manera segregada para cada una de las zonas normativas, el resultado es el siguiente. Factor Tamaño Factor Distancia Factor Factor Uso FACTOR DE a la Vía Topografía Normativo AJUSTE SE-RAR-29 1,00 0,80 0,80 1,10 0,7040 SE-GARS-15 0,60 0,90 0,90 1,10 0,5346 SE-CS-16 0,60 0,80 0,80 1,00 0,

15 Una vez aplicado al valor base de $6.140, el factor de ajuste encontrado para cada uno de los terrenos, se halla el valor total, dicho valor se encuentra relacionado en el capítulo de valores adoptados Avalúo de la construcción El predio cuenta con una vivienda unifamiliar de aproximadamente 50 años edad y un estado de conservación malo, el valor se calcula por método de reposición aplicando depreciación de Fitto-Corvini. La tipología de construcción adoptada es la Vivienda Unifamiliar Mínimo 1 y los valores de reposición son tomados de la revista Construdata No 173. CÁLCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI VALOR VIDA EDAD EN % ESTADO DE DEPRECIACI VALOR VALOR VALOR ÍTEM EDAD DEPRECIAD ÚTIL DE VIDA CONSERVACIÓN ÓN REPOSICIÓN FINAL ADOPTADO O Finca Media Agua ,43% 4 81,40% $ $ $ $ Valores adoptados: Los siguientes son los valores adoptados para el terreno VALOR / m² VALOR / Ha SE-RAR-29 $ $ SE-GARS-15 $ $ SE-CS-16 $ $ Para hallar el valor promedio del terreno se multiplica el valor por hectárea de cada zona y de divide por el área total del terreno hallando un valor promedio de $ ,24 cifra que redondeada arroja: VALOR PROMEDIO POR HECTAREA $ El valor adoptado para la construcción es de $ por metro cuadrado. 15

16 11. RESULTADO DEL AVALÚO Hechas las consideraciones anteriores, el siguiente es el concepto sobre el valor comercial del inmueble, a febrero de 2015: DESCRIPCIÓN ÁREA Un VALOR / Ha / m² VALOR TOTAL Área de terreno 320 Ha $ $ Construcción 150 m2 $ $ VALOR TOTAL $ VALOR EN LETRAS NUEVE MIL SETENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/L VIGENCIA DEL AVALÚO De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrínsecas e intrínsecas que pueden afectar el valor. 12. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS POLÍTICA El precio que asigna Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. al inmueble avaluado es siempre el que correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes. Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que, homogéneamente, pertenece el inmueble. El avalúo de Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas o pasivas y -en general- asuntos de carácter legal, excepto cuando quien solicita el avalúo haya informado específicamente de tal situación para que sea considerada en él. En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otra índole, Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., 16

17 desechan evaluar tales criterios en el análisis, y consideran que el inmueble está sin ocupación, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho inmueble se deriven. Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que no efectúan Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. NOTAS Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalúo efectuado por Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que el comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a veces en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del avalúo. En ningún caso podrá entenderse que el avalúo de Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo, la aprobación o concesión de créditos, o la recepción del mismo como garantía. Se certifica que Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., ni ninguno de los peritos designados para la realización de este avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecución del presente estudio. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante y sólo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea solicitado por una autoridad competente. CLÁUSULA DE PUBLICACIÓN DEL INFORME Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del avaluador, sin su consentimiento. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el avaluador alcanza a conocer. Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y 17

18 condiciones restrictivas que se describen en el informe. El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio. Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe. La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta. El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión. El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando. El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración. Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el propietario del inmueble. Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito específico del encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna responsabilidad por la mala utilización de este informe. AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S.A. Registro Nacional de Avaluador No. J-015 ALEXANDER ZULUAGA CORREA Gerente Valoración Inmuebles Puntuales AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S.A. REVISÓ: Jhovany Castillo Botero Control de Calidad Valoración Inmuebles Puntual 18

19 13. ANEXOS 13.1 REGISTRO FOTOGRÁFICO VEGETACIÓN CAMINOS INTERNOS CAMINOS INTERNOS ARBOLES NATIVOS PINOS DRENAJE 19

20 MIRADOR DRENAJE Para la construcción: FACHADA MUROS PISOS TECHO 20

21 BAÑO COCINA 21