Visión General del Mercado y de Inversiones Inmobiliarias Corporativas 2018 Enero 2018
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Objetivo Presentar una visión general del mercado inmobiliario corporativo y sus tendencias para generar un contexto de introducción al primer reporte de inversión, buscando abrir las puertas a la generación de información relevante a este mercado.
Índice 1. Resumen del Reporte de Mercado Corporativo a Diciembre de 2017 2. Reporte de Mercado de Inversión Inmobiliaria Corporativa Primera Aproximación 4
Resumen del Reporte de Mercado Corporativo a Diciembre de 2017 Cierre de año 2017
Mercado de Oficinas Diciembre 2017
Inventario de Oficinas Comportamiento Histórico Nacional por Tipo de Edificio 2010 2017 2020 B 43% A+ 23% B 30% A+ 24% B 25% A+ 28% A 34% 2 140.000 m 2 250 Edificios A 46% 3 553.600 m 2 389 Edificios A 47% 4 447.000 m 2 433 Edificios
BARRANQUILLA 225.000 m² 3% 24.300 m² + 58.700 m² Absorción 5 años 13.400 m² Ocupación 6 AÑOS 6% Inventario: 3 553.400 m² 71% BOGOTÁ 2 521.200 m² 82% 733.700 m² + 305.000 m² Absorción 5 años 132.700 m² Ocupación 8 AÑOS MEDELLÍN 657.300 m² CALI 149.900 m² 11% 102.700 m² 4% 4% 36.400 m² + 72.000 m² Absorción 5 años 28.000 m² Ocupación 6 AÑOS 19% Nueva Oferta: 897.100 m² (+) Oferta Actual: 445.400 m² + 9.700 m² Absorción 5 años 6.000 m² Ocupación 8 AÑOS
BOGOTÁ: Inventario de Oficinas Distribución Histórica por Tipo de Edificio m² 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 A+ A B Tasa de Disponibilidad 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Durante los últimos 7 años el inventario competitivo de la ciudad de Bogotá ha crecido un 64%, la clase que lidera dicho aumento, son los edificios A duplicando la cifra registrada en el 2010. La tasa de disponibilidad registrada al cierre del año es de 12,1%, registrando una tendencia alcista desde los últimos tres años, comportamiento relacionado con la dinámica de mercado que ha presentado la ciudad.
BOGOTÁ: Proyección de Crecimiento Inventario vs. Absorción vs. Tasa de Disponibilidad con Proyecciones 3.500.000 20% 3.000.000 2.500.000 15% m² 2.000.000 1.500.000 10% 1.000.000 5% 500.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2019* 2020* Inventario Absorción Neta Tasa de Disponibilidad 0% Se estima que el inventario total ascenderá a los 3.156.000 metros cuadrados para el 2020, por lo que alcanzaría un crecimiento del 25%. Así mismo, se espera que en todas las clases se logre una mayor absorción a medida que los indicadores económicos mejoren el panorama del país
BOGOTÁ: Comportamiento de Precios Comportamiento Histórico Precios de Renta por Clase $ 85.000 $ 100.000 Rango Precios de Renta por Corredor (A+ y A) $ 70.000 $ 80.000 COP/m² $ 55.000 COP/m² $ 60.000 $ 40.000 $ 40.000 $ 25.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 A+ A B $ 20.000 Andino Córdoba Av. Chile Santa Bárbara Chicó Calle 100 Salitre Cedros Centro Inter. Otros Los precios registran un crecimiento del 12% desde el 2010, sin embargo durante los últimos tres años se ha evidenciado una tendencia considerable a la baja como resultado de la oferta creciente, igualando sus niveles al 2012. Los precios de Bogotá continúan en una tendencia decreciente equivalente a una caída del 11%, cerrando en un precio promedio de $57.200 (USD $19,26) por metro cuadrado.
12 Ciclo Inmobiliario Latam Oficinas
Mercado Industrial Diciembre 2017
Inventario Industrial Distribución por Clase de Parque Industrial en Colombia 2010 2017 2020 ZF 32% ZF 27% A+ 8% ZF 26% A+ 10% A 51% A 36% A 36% B 17% B 29% B 28% 2 987.000 m 2 6 406.000 m 2 6 883.000 m 2
BARRANQUILLA BOGOTÁ 1 257.800 m² 62% 285.500 m² + 91.600 m² Absorción 5 años 40.000 m² Ocupación 9 AÑOS 19% Inventario: 6 407.300 m² 61% 3 898.400 m² 32% 148.400 m² + 696.000 m² Absorción 5 años 64.300 m² Ocupación 13 AÑOS MEDELLÍN 687.500 m² CALI 563.600 m² 4% 35.800 m² 9% 2% 7.000 m² + 69.600 m² Absorción 5 años 20.000 m² Ocupación 5 AÑOS 11% Nueva Oferta: 476.700 m² (+) Oferta: 918.500 m² + 61.300 m² Absorción 5 años 8.000 m² Ocupación 8 AÑOS
BOGOTÁ: Inventario de Parques Industriales Distribución Histórica por Tipo de Parque Industrial 5.000.000 4.000.000 m² 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 A+ A B ZF El comportamiento del inventario competitivo de Bogotá y la Sabana, presenta un crecimiento permanente de espacios desde el año 2012. Vale la pena resaltar la participación y crecimiento de Zonas Francas y la clase A+, registran un incremento promedio anual del 21%.
BOGOTÁ: Comportamiento de Oferta Absorción vs. Tasa de Disponibilidad 300.000 250.000 200.000 m² 150.000 100.000 50.000-2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 A+ A B ZF El comportamiento de la oferta para el cierre del año 2017 mantiene un crecimiento sostenido, en las bodegas de Clase B se observa un crecimiento en promedio del 35% aproximadamente desde el año 2015 siendo las de mayor registro.
BOGOTÁ: Comportamiento de Precios Comportamiento Histórico Precios de Renta por Clase $ 25.000 $ 20.000 COP/m 2 $ 15.000 $ 10.000 $ 5.000 $ 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 A+ A B ZF Durante los últimos 2 años, los precios promedio de renta se mantienen estables, las bodegas clase A, registran pequeñas variaciones en los últimos 4 años, reportando un decrecimiento del 3% para el cierre de 2017.
Ciclo Inmobiliario LATAM Industrial (Logística) 19
Mercado de Centros Comerciales Diciembre 2017
Inventario Centros Comerciales Distribución por Tipo de Centro Comercial en Colombia 2014 2017 1% 4% 4% 2% 3% 3% 4% 1% 2% 2020 8% 29% 6% 34% 5% 34% 27% 22% 26% 28% 29% 28% 2 307.000 m 2 2 940.000 m 2 4 266.000 m 2 Super Regional Regional Comunitario Vecindario Centro Especializado Outlet Estilo de Vida
2020 BARRANQUILLA 315.000 m² 13 Centros Comerciales + 17.417 m² 12% 161.200 m² 18 Centros Comerciales 11% Inventario: 2 940.990 m² 52% 2020 BOGOTÁ 1 531.190 m² 46 Centros Comerciales + 97.500 m² 45% 608.343 m² 59 Centros Comerciales 2020 MEDELLÍN 705.000 m² 24 Centros Comerciales + 23.200 m² 53% 705.578 m² 39 Centros Comerciales 24% Nueva Oferta:1 592. 948 m² (+) Oferta: 163.417 m² 13% 2020 CALI 389.800 m² 11 Centros Comerciales + 25.300 m² 8% 117.877 m² 12 Centros Comerciales
Ciclo Inmobiliario LATAM Centros Comerciales 23
Tendencias Camino a la Competitividad
El ingreso de capital del ahorro público nacional e internacional a través de inversionistas institucionales, ha dinamizado proyectos de magnitudes importantes, aumentando considerablemente el inventario y la oferta de la mano de los constructores.
Qué busca un inquilino corporativo hoy? Renta neta efectiva más baja sobre área útil Administrador de la propiedad como facilitador Placas de mayor tamaño Redundancia en conectividad Arriendo basado en: % de ventas/ utilidad/ ocupación Aportes para adecuaciones $ por m 2 Renegociación periódica de renta Primera opción sobre áreas disponibles Competencia equitativa Cláusulas de terminación anticipada Construcciones a la medida Alternativas de transporte Arriendo con mobiliario y adecuaciones El inquilino es un objetivo del negocio inmobiliario por lo que frente al mercado actual los arrendadores están buscando ofertas creativas para atraer nuevos ocupantes para disminuir la vacancia
Tendencias de sostenibilidad y cuidado al medio ambiente hacen parte del mercado inmobiliario del país, sin embargo las certificaciones internacionales están siendo reevaluadas en cuanto a su aplicabilidad y en especial, durante la operación de los inmuebles en el largo plazo.
Los espacios corporativos deben adaptarse a las nuevas generaciones que demandan conectividad, flexibilidad, posibilidad de transporte multimodal (bici), espacios que unen la productividad y el entretenimiento.
El lobby, la fachada y las zonas comunes de la propiedad se vuelven elementos diferenciadores.
La búsqueda de flexibilidad de los inquilinos ha impulsado el negocio de espacios virtuales tanto de oficinas como de bodegas, para atender requerimientos temporales y la llegada de nuevas empresas. Por su parte los proveedores de estos servicios se han convertido en aliados importantes de los desarrolladores y arrendadores.
Los planes de infraestructura detonarán nuevas oportunidades en sitios no convencionales para el desarrollo de proyectos en todos los mercados. * Fuente: Bodegas San Francisco
Tendencia Reciente: Regresan Elementos Fundamentales Formas de Trabajar Productividad Creatividad Aprendizaje Adquieren conocimiento de un tema o habilidad a través de la educación o experiencia Colaborativo Trabajo con otra persona o grupo en persona, a través de tecnología o combinadas, para cumplir un objetivo Enfocado Trabajo individual que implique concentración y atención dedicada a una tarea o proyecto en particular Sociable Interacciones que creen confianza, vínculos y valores comunes, identidad colectiva y relaciones profesionales productivas * Fuente: Gensler Arquitectura
El Futuro: Los espacios corporativos deben representar la cultura de la empresa y el espacio de trabajo debe ser una proyección del hogar del ejecutivo, buscando su bienestar como soporte a su creatividad y productividad.
Reporte de Mercado de Inversión Inmobiliaria Corporativa Primera Aproximación Cierre de año 2017
Factores Determinantes Coyuntura Económica Favorable Cambios Normativos Profesionalización Gran Desempeño
Desempeño Vehículos de Inversión 7 6 5 4 3 2 1 0 2 1 1 1 Cantidad Vehículos de Inversión Prom: 4 Vehículos x Año 35 6 12.000.000 CAGR: 25,73% 30 10.000.000 4 3 3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Vehiculos 4 3 Series2 Crecimiento Vehículos Inv. 4 25 20 15 10 5 0 Millones 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 Valor Patrimonial - 01/12/09 01/12/10 01/12/11 01/12/12 01/12/13 01/12/14 01/12/15 01/12/16 01/12/17 Valor Patrimonial Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 Rent. Mercado Inmobiliario 7,68% 13,93% 12,70% 16,76% 10,13% 10,03% 10,78% 11,03% Vol. Mercado Inmobiliario 1,24% 2,55% 2,97% 0,91% 0,92% 0,82% 1,24% 1,52%
Desempeño Vehículos de Inversión Frente a otros Mercados Desempeño Mercados 300 250 200 150 100 50 0 Rentabilidad Volatilidad Sharpe Ratio RV. Local 1,28% 0,1401-0,416 RV. Latinoamerica -4,58% 0,2306-0,507 RF. Local 7,81% 0,0395 0,177 RF. Emergente 7,44% 0,0500 0,065 Indice RE Colombia 11,62% 0,0170 2,645 Tasa Libre Riesgo 7,12% RV. Local RV. Latinoamerica RF. Local RF. Emergente Indice RE Colombia
Vehículos de Inversión: Composición y Dimensión Composición por Segmento Vehículos de Inversión Composición Geográfica Otros 9% Medellín 8% Otros 24% Industrial 20% Oficinas 37% Cali 6% Bogotá 58% Barranquilla 4% Comercial 34% Volumen Transaccional por Segmento Volumen Transaccional por Zona Geográfica Millones $900.000 $800.000 $700.000 $600.000 $500.000 $400.000 $300.000 $200.000 $100.000 $0 2016 2017 Industrial Comercial Oficinas Otros Millones $900.000 $800.000 $700.000 $600.000 $500.000 $400.000 $300.000 $200.000 $100.000 $0 2016 2017 Bogotá Cali Medellín Barranquilla Otros
Cap Rates - Colombia Diciembre 2017
Metodología Captura de Información transacciones Información publicada por los gestores Promedios ponderados en función del valor de adquisición Variables de mercado Inmobiliario : Valores Históricos Reuniones con vehículos de inversión Noticias y medios públicos Cruce Información reportes de mercado Inmobiliario Cálculos Cap Rates
Cap Rates por Segmento 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% Cap Rates Industrial 11,5% 11,0% Cap Rates Oficinas 8,0% 7,5% 7,0% 10,5% 10,0% 6,5% 6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 9,5% Industrial Promedio Idustrial 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oficinas Promedio Oficinas 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% Cap Rates Comercial 6,5% 6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Promedio Comercial Cap Rate Comercial
Cap Rates Oficinas 11,5% Cap Rates Oficinas Vs Precio Venta $ 10.000.000 11,5% Cap Rates Oficinas Vs Precio Renta 11.6% $ 70.000 11,0% $ 9.500.000 11,0% 10,5% $ 9.000.000 10,5% $ 65.000 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% $ 8.500.000 $ 8.000.000 $ 7.500.000 $ 7.000.000 $ 6.500.000 $ 6.000.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oficinas Promedio Oficinas Precio Venta Oficinas Promedio 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oficinas Promedio Oficinas Precio Renta Oficinas Promedio $ 60.000 $ 55.000 $ 50.000 $ 45.000 Proyección de Cap Rate Vs Abs Neta Proyección de Cap Rate Vs Nueva Oferta 12,0% 250.000 12,0% 450.000 11,0% 200.000 11,0% 400.000 350.000 10,0% 9,0% 8,0% 150.000 100.000 10,0% 9,0% 8,0% 300.000 250.000 200.000 150.000 7,0% 50.000 7,0% 100.000 50.000 6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017-6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 - Cap Rate Oficinas Abs Neta Cap Rate Oficinas Oferta
Cap Rates Industrial 10,5% Cap Rates Industrial Vs Precios de Venta $2.000.000 10,5% Cap Rates Industrial Vs Precios de Renta $17.000 10,0% 9,5% 9,0% $1.900.000 $1.800.000 10,0% 9,5% 9,0% $15.000 $13.000 8,5% 8,0% $1.700.000 $1.600.000 8,5% 8,0% $11.000 7,5% 7,0% 6,5% $1.500.000 $1.400.000 7,5% 7,0% 6,5% $9.000 $7.000 6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 $1.300.000 6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 $5.000 Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Precios de Venta Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Precios de Renta 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% Cap Rates Industrial Vs Abs Neta 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0-100.000 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% Cap Rates Industrial Vs Nueva Oferta 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Precios de Renta 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Abs Neta
Cap Rates Comercial 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% Cap Rates Comercial Vs Precios de Venta $25.000.000 $20.000.000 $15.000.000 $10.000.000 $5.000.000 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% Cap Rates Comercial Vs Precios de Renta $170.000 $150.000 $130.000 $110.000 $90.000 $70.000 6,0% $0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Promedio Comercial Cap Rate Comercial Precios de Venta 6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Promedio Comercial Cap Rate Comercial Precios de Renta $50.000 10,0% Cap Rates Comercial Vs Abs Neta 120.000 10,0% Cap Rates Comercial Vs Nueva Oferta 80.000 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017-20.000 6,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20.000 Promedio Comercial Cap Rate Comercial Abs Neta Promedio Comercial Cap Rate Comercial Oferta
Cap Rates Vs Cap Rates Implícitos 12,0% Cap. Rates Comercial Vs Cap. Implícito 11,0% 10,0% 11,5% 11,0% 10,5% Cap Rates Oficinas Vs Cap Rate Implicito 9,0% 8,0% 7,0% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Oficinas Promedio Oficinas Cap Rate Implicito 6,0% 10,5% 10,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Cap Rate Comercial Promedio Comercial Cap Rate Implicito Cap Rates Industrial Vs Cap. Rate Implícito 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Cap Rate Industrial Promedio Idustrial Cap Rate Implicito
Tasas de Capitalización LATAM Por Producto
Oportunidades y Retos Cierre de año 2017
Retos en el Mediano Plazo Desaceleración Económica vs Liquidez (Confianza inversionista) Mejora normativa continua del sector Dinámica del mercado inmobiliario (Cap Rates) y búsqueda de nuevos productos y mercados Profesionalización (Transparencia para un mercado eficiente)
Liquidez 186 Billones de pesos Moderado 15 Billones de pesos 30 Billones de pesos Renta Fija Internacional 25% Participación Mercado por Inversionista Renta Fija Local 25% Alternativos Locales e Internacionales 20% Otros Activos Alternativos 15% Total Sub-fondos Renta Variable Internacional 15% Renta Fija Internacional Renta 20% Fija Local 15% Renta Variable Internacional 20% Mayor Riesgo Renta Variable Local Renta Variable Local 15% Alternativos Locales e Internacionales 25% Hedg Funds 15% FCP Infraestructura 15% FCP Inmobiliario en el Exterior 15% Otros 40% FIC inmobiliarias 20% FCP Inmobiliario 20% Inversionistas Retail 50% Inversionistas Institucional 50% 3.48% del PIB 3X la Industria Actual Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia
Liquidez Crecimiento Subtotal Activos Alternativos FPO s Atribución por Tipo de Vehiculo 13.000.000 190.000 12.000.000 170.000 Otros Activos Alternativos 83,85% 150.000 11.000.000 130.000 FCP Inmobiliario en el Exterior 6,73% 10.000.000 110.000 90.000 FCP Inmobiliario 8,66% 9.000.000 70.000 8.000.000 50.000 FIC inmobiliarias 0,77% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Moderado Mayor Riesgo Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia
Liquidez Crecimiento por Clase de Activo $1.400.000 $14.000.000 $1.200.000 $12.000.000 $1.000.000 $10.000.000 $800.000 $8.000.000 $600.000 $6.000.000 $400.000 $4.000.000 $200.000 $2.000.000 $0 1/01/2015 1/06/2015 1/11/2015 1/04/2016 1/09/2016 1/02/2017 1/07/2017 $0 FIC inmobiliarias FCP Inmobiliario FCP Inmobiliario en el Exterior Subtotal Activos Alternativos Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia
Profesionalización Mercado Informal Mercado Semiformal Mercado Formal Mercado Especializado Participantes Muy pocos Locales Pocos (Locales e Internacionales) Varios (Locales e Internacionales Muchos Normatividad No existente General General y Especifica Información Privada Semipública Pública Eficiente Pública y Relevante Conocimiento Básico Intermedio Alto Especializado Tamaño Pequeño Mediano Grande Muy Grande
Indicadores Mixtos Participación de mercado Metros cuadrados por segmento en los vehículos de inversión como porcentaje del inventario competitivo. Tasa de Vacancia Vacancia física de los vehículos de inversión Vs Vacancia del mercado en los diferentes segmentos. Mkt Value to Asking Price Relación valor de mercado de los activos y el precio promedio de lista en el segmento y la zona de ubicación del inmueble. Spread sobre Tesoros Relación de inversión en activos inmobiliarios e inversiones en activos con tasa libre de riesgo. Indicador de Duración Duración Promedio ponderado de los contratos de arrendamiento de los vehículos de inversión. Comparable con el mercado de renta fija. Cap Rate Implícito Relación de valor de adquisición o de mercado y valores promedio de renta en el segmento y la zona de ubicación del inmueble. Volúmen transaccional Análisis cruzado de volúmenes transaccionales y la nueva oferta esperada por segmento y zona geográfica. Dividend Yield Distribución de rendimientos y/o capital de los vehículos de inversión. Comparable con mercado accionario.
Muchas gracias.
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