AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO Página: 1 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO 214 Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 01 - SAN JOSE 07 - MORA 01 - COLON La Trinidad UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Del salón comunal de La Trinidad 350 metros al oeste, casa a mano izquierda. Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas la Finca REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según el Registro y el Plano SJ-2006403-2017 1,062.00 m2 10701014488300 1,062.00 m2 Porcentaje: 0.00% 0.00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS: SETENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO COLONES 50/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 9 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 12,267,562.50 Ámbito mínimo de mercado potencial 64,214,892.00 12,267,562.50 76,482,454.50 Local OBSERVACIONES GENERALES SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA El inmueble es actualmente un bien adjudicado del Banco Nacional SÍ Nombre del Perito Róger Barboza Arguedas Tipo de Profesional Ingeniero en Construcción Número de registro ICO-8534 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 1-0728-0156 Asesoría Bancaria Integrada S.A. Nombre y firma represéntate legal de la empresa Fecha inspección: 26 enero 2018 Fecha informe: Números telefónicos para contacto 2431-4646 / 2440-7070 Correo electrónico / Dirección WEB abisavalor@gmail.com Oscar Esquivel Carmona 26 enero 2018
Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor VALOR /m2 77,000.00 79,750.00 100,000.00 Extensión 1,062.00 1,017.00 0.9858 1,912.00 1.2141 572.00 0.8153 Tipo de vía 4 4.00 1.0000 4 1.0000 4 1.0000 Pendiente 20% 20% 1.0000 5% 0.8000 10% 0.9000 Forma 0.75 1 0.8000 1 0.8000 1 0.8000 Factor de Homologación 0.7887 0.7771 0.5870 Valores Homologados 60,726.12 61,969.87 58,701.89 Es criterio de valuador que los factores aplicados son explicativos del valor por lo que no es necesario la aplicación de ninguna otra corrección. DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada Valor conclusivo Factor secciones VALOR DEL TERRENO 60,466 /m2 Valor ajustado 60,466 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 1,062.00 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 60,466.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 64,214,892.00 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Calle pública con 15,01 metros de frente Elisa La Touche Artavia Rafael Rodríguez Azofeifa Marcos Guzmán Jiménez y otro Calle pavimentada Viviendas de materiales mixtos Vivienda de materiales mixtos Viviendas de materiales mixtos COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3.00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 474,513 1,097,464 901 2 474,486 1,097,463 901 3 474,509 1,097,444 903 N 1 2 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Brasil de Mora. Uso residencial. Topografía accidentada. Forma regular. Frente a calle pública. La Trinidad de Mora. Uso residencial. Topografía ondulada. Forma regular. Frente a calle pública. Oferta 8301-7200 30/6/2017 Coordenadas Información obtenida de internet Oferta 8388-8809 26/1/2018 Coordenadas Información obtenida de internet 3 La Trinidad de Mora. Uso residencial. Topografía mixta. Forma regular. Frente a calle pública. Oferta 2228-0154 26/1/2018 Coordenadas Información obtenida de internet
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Terciaria Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 14.27 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Clase social Media Alumbrado SÍ ICE Jardines y Parques SÍ a 600 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 100 m Densidad poblacional Baja Agua Potable SÍ Asada Edificios Comerciales SÍ a 1500 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Todos Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 400 m Residencial Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 15.01 m Nivel sobre calle: 1.50 m Fondo: 30.52 m Pendiente % 20 Relación: 2.03331113 Tipo de vía: 4 Servicios S1 2 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, encajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Ondulada Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 70.40% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Bajo FECHA ESTUDIO 24/1/2018 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES No hay OBSERVACIONES 1. El valuador no toma responsabilidad por vicios o defectos ocultos no detectables durante la inspección ocular de los inmuebles o del examen de la documentación aportada. 2. El avalúo es reflejo de las condiciones de mercado encontradas el día en que se realizó la visita, por tanto el valuador no es responsable por variaciones en los valores producto de situaciones físicas, políticas o económicas que se presenten con posterioridad a la fecha del avalúo y que resulten en diferencias con el resultado del presente análisis. 3. El valuador no se pronuncia sobre ninguna situación jurídica (propiedad, derechos, gravámenes y otros), pues es materia que no le compete y por lo tanto salva cualquier tipo de responsabilidad. 4. Por escapar a sus alcances el avalúo no contempla la determinación de las características de resistencia o durabilidad de las construcciones, de la calidad de los materiales (más allá de lo aparente) o de las condiciones geotécnicas, por tanto el valuador no responde por estos aspectos.
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Vivienda 87.50 260,000.00 22,750,000.00 50 25 D 0.6250 0.6780 9,640,312.50 21.2 110,175.00 Techado lateral 62.50 20,000.00 1,250,000.00 20 10 D 0.6250 0.6780 529,687.50 8.5 8,475.00 Apartamento 22.00 225,000.00 4,950,000.00 40 20 D 0.6250 0.6780 2,097,562.50 17.0 95,343.75 TOTAL 172.00 28,950,000.00 12,267,562.50 Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 12,267,562.50 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0.00 VALOR TOTAL 12,267,562.50 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: 100.0% Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 172.00 m2 Porcentaje de cobertura: 17.0% Año de construcción: 1994 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Mampostería integral con elementos de concreto armado Bloques de concreto repellados y pintados Sistema eléctrico: Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Cerchas y clavadores de madera y perfiles de hierro laminado Láminas onduladas de hierro galvanizado Fibrocemento Cerámica Sencilla, ventanas rectangulares y techo a dos aguas Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Aposentos Sala-comedor, cocina, dormitorio con baño, dos dormitorios y Gas LP Ubicación baño Baños Dos baños, piezas sanitarias de calidad estándar, faltan algunas piezas y grifería Estado Físico y Mantenimiento: Otros Mueble de cocina de concreto enchapado Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Leve Cielos Leve Pisos Leve Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: Etapas 1 2 3 % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para SÍ construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES El estado de conservación es deficiente, han sido sustraídas puertas, algunas piezas sanitarias, celosías y algunos accesorios eléctricos. La pintura está en mal estado y es necesario reconstruir el sistema eléctrico. La cubierta está muy oxidada.
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Apartamento Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: 100.0% Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 172.00 m2 Porcentaje de cobertura: 17.0% Año de construcción: 2008 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Mampostería integral con elementos de concreto armado Bloques de concreto repellados y pintados Cerchas y clavadores de perfiles de hierro laminado Láminas onduladas de hierro galvanizado Concreto lujado Sencilla, ventanas rectangulares y techo a una agua Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Aposentos Sala-cocina, dormitorio y baño Gas LP Sistema eléctrico: Ubicación Baños Dos baños, piezas sanitarias de calidad estándar, faltan algunas piezas y grifería Estado Físico y Mantenimiento: Otros Fregadero sobre bases de bloques Paredes Regular Cielos Red de agua caliente Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Pisos Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: Etapas 1 2 3 % de avance PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para SÍ construcción: Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES El estado de conservación es regular, han sido sustraídas puertas, celosías y algunos accesorios eléctricos. La pintura está en mal estado y es necesario reconstruir el sistema eléctrico.
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Entorno Panorámica Techado lateral Apartamento Vivienda Sala-comedor en vivienda Cocina en vivienda Valuador frente al bien FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 Información obtenida de internet
ESTUDIO DE REGISTRO
PLANO DE CATASTRO