SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador a las doce horas del once de septiembre de dos mil tres.

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1 1611 S.S. SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador a las doce horas del once de septiembre de dos mil tres. Vistos en casación de la sentencia definitiva, pronunciada en apelación, por la Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, a las nueve horas y cincuenta minutos del trece de diciembre de dos mil dos, en el juicio civil ordinario de nulidad de inscripción registral, incoado por el doctor José Armando Ramírez, actuando como apoderado general judicial del "BANCO DE COMERCIO DE EL SALVADOR, SOCIEDAD ANONIMA," institución bancaria de este domicilio, contra los señores NORMA STELLA LEON DE ARGUETA y JAIME JACOBO MIGUEL BAHAIA, conocido por JAIME J. MIGUEL, ambos de este domicilio. Han intervenido en primera, segunda instancia, y en casación, el doctor José Armando Ramírez, en el concepto indicado, y la doctora Ana Guadalupe Alvarez y la licenciada Ile María Calderón Girait, como apoderadas judiciales especiales de doña NORMA STELLA LEON SALEH DE ARGUETA, conocida por NORMA STELLA LEON DE ARGUETA, de apoderadas generales judiciales de don JAIME JACOBO MIGUEL' BAHAIA, conocido por JAIME J. MIGUEL. VISTOS LOS AUTOS, Y, CONSIDERANDO: El FALLO de primera instancia dice así: "POR TANTO: En base a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y Artículos: 11 Cn. y 127, 417, 421, 422, 427, 429, 439, 514 y siguientes Pr. C., a nombre de la República de El Salvador FALLO: l) Declárase inepta la demanda de nulidad de la inscripción del mutuo hipotecario inscrito según Matrículas CERO UNO - ERO CERO NUEVE MIL SIESCIENTOS CINCO- CERO CERO CERO y CERO UNO - CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS DIEZ- CERO CERO CERO, ambas Inscripción CATORCE del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, otorgado por la Sociedad "PICK AND SAVE S.A. DE C.V." a favor de la señora NORMA STELLA LEON DE ARGUETA; y para que se declare que las inscripciones con Matrículas números CERO U.NO- CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCO- CERO CERO CERO, y CERO UNO-CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS DIEZ-CERO CERO CERO ambas inscripciones QUINCE del mismo Registro, y que se refieren a la CESIÓN DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA otorgada por la señora NORMA STELLA LEON DE ARGUETA, a favor del señor JAIME JACOBO MIGUEL BAHAIA, conocido por JAIME J. MIGUEL, carecen de antecedente registrado, interpuesta por el Abogado JOSE ARMANDO RAMIREZ, como apoderado general judicial del BANCO DE COMERCIO DE EL SALVADOR, (sic) contra los señores NORMA STELLA LEON DE ARGUETA y JAIME JACOBO MIGUEL BAHAIA conocido por JAIME J.MIGUEL, 2) Cancélese la Anotación Preventiva de la demanda inscrita en el sistema de Folio Real con Matrículas números.- CERO UNO- CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCO- CERO CERO CERO y CERO UNO- CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS DIEZ-CERO CERO CERO, ambas de la

2 inscripción ONCE, del Registro dé la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro; para tal efecto líbrese el oficio correspondiente -, 3) Condénase a la parte actora al pago de las Costas Procesales de esta instancia. NOTIFIQUESE LA PRESENTE SENTENCIA A LA PARTE ACTORA Y A LA PARTE DEMANDADA". II- El Fallo de segunda instancia reza así: POR TANTO: En cumplimiento a las disposiciones legales citadas, Arts y 1092 Pr.C., a nombre de la República de El Salvador, DIJERON: a) Revócase la sentencia apelada; b) Declárase sin lugar la nulidad de las inscripciones del Mutuo Hipotecario otorgado por la sociedad PICK AND SAVE, S.A. DE C. V., a favor de la señora NORMA STELLA LEON DE ARGUETA, con matrículas números cero uno- cero cero nueve seis cero cinco- cero cero cero y cero uno- cero cero nueve seis uno cero- cero cero cero, las dos inscripciones número catorce, así como las inscripciones de la Cesión de Derechos de Hipoteca, otorgada por la señora NORMA STELLA LEON DE ARGUETA, a favor del señor JAIME JACOBO MIGUEL BAHAIA, conocido por JAIME J. MIGUEL, con matrículas número cero uno cero cero nueve seis cero cinco cero cero cero y cero uno- cero cero nueve seis uno-cero cero cero cero, las dos inscripciones quince, y todas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro; c) Cancélese la anotación preventiva de la demanda inscrita en las matrículas relacionadas, para lo cual oportunamente líbrese los oficios correspondientes, y d) Condénase en costas procesales a la parte apelante.--- Vuelva la pieza principal al Juzgado u origen con certificación de ley". III- La parte perdidoso, inconforme con la sentencia pronunciada, interpuso recurso de casación en los términos siguientes: l) CAUSA GENERICA INVOCADA: --- "INFRACCION DE LEY"--- Art. 2 Literal a) de la Ley de Casación, en vigencia:--- 11) MOTIVOS ESPECIFICOS INVOCADOS:--- "VIOLACIÓN DE LA LEY POR DEJAR DE APLICAR LA NORMA QUE DEBÍA APLICARSE, HACIENDO UNA FALSA ELECCIÓN DE OTRA". --- Art. 3 número 1, Ley de Casación en vigencia; ---III) PRECEPTO INFRINGIDO: --- Art. 118 de Ley de Bancos y Financieras, vigente en el período en que acaecieron los hechos. --- IV) CONCEPTO EN QUE LO HA SIDO: --- En la sentencia que por este medio se impugna, como ya se dijo, al principio de este escrito, se desestimó el derecho de mi mandante, de declarar la nulidad de la inscripción, del mutuo hipotecario inscrito según matrículas: cero uno- cero cero nueve mil seiscientos cinco- cero cero cero y cero uno- cero nueve mil seiscientos diez- cero cero cero, ambas bajo la inscripción número catorce del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la primera Sección del centro, mutuo hipotecario que fuera otorgado, por la sociedad "PICK AND SAVE, S.A. DE C.V.", a favor de la señora Norma Stella León de Argueta, para que se declarase también que las inscripciones con matrícula número cero uno-cero cero nueve mil seiscientos cinco- cero cero cero, cero uno- cero cero nueve mil seiscientos diez- cero cero cero, ambas inscripciones al número quince del mismo Registro, y que se refieren a la cesión del derecho real de hipoteca otorgado por la señora Norma Stella León de Argueta a favor del señor Jaime Jacobo Miguel Bahaia, conocido por Jaime J. Miguel. --- En la sentencia pronunciada por la Honorable Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, que se ha relacionado, el fallo se ha fundamentado, en una interpretación no adecuada a los hechos y pruebas que se han vertido. En efecto, la posición de mi mandante, se fundamenta y justifica, en la aplicación del Art. 118 de la Ley de Bancos y Financieras, que estaba vigente, a la época en que sucedieron los hechos y que contiene privilegios que

3 persiguen proteger las reclamaciones de los Bancos, para el caso; fundamentalmente con el objeto último de garantizar la recuperación de los préstamos que son producto de la intermediación bancaria de fondos que pertenecen, en definitiva, a los ahorrantes de la institución respectiva, y que por ende debe aplicarse jerárquicamente con preferencia a cualquier otro - régimen que se le contraponga. El error en dicha sentencia se comete cuando se hace una falsa elección por no considerar la aplicación de la verdadera norma o régimen para resolver el caso; pues, simplemente se analiza el principio de Prioridad Registral ignorando la existencia de un privilegio legal. --- Explicando mejor la relación de los hechos- vale aclarar lo)que mi mandante se fusionó con el Banco Atlacatl, Sociedad Anónima o Banco Atlacatl, S.A., antes denominado Financiera Atacatl, Sociedad Anónima, siendo mi mandante, el Banco absorbente, como consecuencia de lo cual, mi mandante adquirió todos los derechos y obligaciones del Banco absorbido, desde la fecha de inscripción de la escritura pública de función en el Registro de Comercio; ) Que según escritura pública otorgada en esta ciudad, a las diecisiete horas del día veinticinco de junio de mil novecientos noventa y tres, en los oficios del Notario doctor Guillermo Cordón Cea, la sociedad "PICK AND SAVE. SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE", recibió un préstamo a título de mutuo de la entonces Financiera Atlacatl S.A., por la suma de CUATRO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL COLONES, bajo las condiciones que en el documento de obligación se establecieron, otorgando la sociedad deudora, para garantizar dicho crédito PRIMERA HIPOTECA, sobre los locales NUEVE del primero y segundo nivel de la Quinta Etapa del Centro Comercial Metro Centro, situado en esta ciudad, testimonio que fue presentado al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas el día ocho de agosto de mil novecientos noventa y tres, y fue inscrita, el día doce de agosto de mil novecientos noventa y seis, bajo el sistema de folio real con matrícula número CERO UNO- CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS DIEZ- CERO ERO CERO y CERO UNO-CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS INCO- CERO CERO CERO, inscripción NUEVE; asimismo, la mencionada señora Tenorio de Olmedo se constituye en codeudora solidaria de la sociedad deudora; --- 3") Por escritura pública otorgada en esta ciudad, a las diez horas, del veintiocho de julio de mil novecientos noventa y tres, en los oficios del Notario José Alvaro Alegría Rodríguez, la misma sociedad "PICK AND SAVE, S.A. DE C.V.", recibió en calidad de mutuo de la señora Norma Stella León de Argueta la suma de TRES MILLONES DE COLONES, garantizando las obligaciones contraídas con SEGUNDA HIPOTECA sobre los mismos inmuebles que tal sociedad ya había hipotecado a favor de la Financiera Atlacatl S.A., como ya se dijo, instrumento que fue presentado al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas el diez de agosto de mil novecientos noventa y tres. NÓTESE, QUE LA ESCRITURA DE FINANCIERA ATLACATL, S.A. FUE OTORGADA Y PRESENTADA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS ANTES QUE LA SEGUNDA HIPOTECA OTORGADA A FAVOR DE LA SEÑORA NORMA STELLA LEON DE ARGUETA, RAZÓN POR LA CUAL LA SEGUNDA HIPOTECA A FAVOR DE LA FINANCIERA ATLACATL, S.A. FUE INSCRITA COMO PRIMERA HIPOTECA EL DOCE DE AGOSTO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS, QUEDANDO PENDIENTE DE INSCRIPCIÓN LA SEGUNDA HIPOTECA A FAVOR DE LA SEÑORA DE ARGUETA, por no disponer del consentimiento de la Financiera acreedora, para ser inscrita en el Registro correspondiente, en virtud de lo exigido, por el inciso primero del artículo 118 de la Ley de Bancos y Financieras ya mencionada ) Sucedió que por incumplimiento de la deudora se inició juicio ejecutivo contra la misma y

4 habiéndose decretado el embargo respectivo, éste quedó inscrito el día doce de marzo de mil novecientos noventa y siete, con matrícula número CERO UNO- CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCO- CERO CERO CERO Y CERO UNO- CERO CERO NUEVE MIL SEISCIENTOS DIEZ- CERO CERO CERO, inscripción DOCE. Así las cosas, en la seguridad de que ningún derecho real de hipoteca podría inscribirse sin cumplir con los requisitos establecidos, en el inciso primero del artículo 118 del cuerpo legal citado, la Financiera acreedora, en el ejercicio de su derecho constitucional de libre contratación por medio de TRANSACCIÓN (artículo 23 Constitución vigente), acordó celebrar con la sociedad deudora, Escritura Pública de Dación en Pago a favor de FINANCIERA ATLACATL, S.A., dando en pago entre otros, el inmueble hipotecado y a que antes me referí; dicha dación fue formalizada en esta ciudad, a las nueve horas y cinco minutos del día treinta de mayo de mil novecientos noventa y siete, y fue presentada en el Registro de la Propiedad Raíz el cinco de junio de ese mismo año, con asiento número tres mil ciento sesenta y seis del Libro setecientos sesenta y nueve, y trasladado al sistema automizado del folio real el veintisiete de mayo de mil novecientos noventa y ocho al número CERO CINCO NUEVE OCHO CERO SIETE DOS UNO DOS UNO. Cumplida esta presentación se solicitó sobreseimiento y el levantamiento del embargo y la cancelación de la hipoteca respectiva, petición que fue resuelta favorablemente el dieciséis de junio de mil novecientos siete(sic). ES IMPORTANTE RESALTAR QUE EL SOBRESEIMIENTO, LA CANCELACIÓN DEL EMBARGO DE LA PRIMERA HIPOTECA QUE SE HAN RELACIONADO, FUERON ACTOS POSTERIORES Y COMO CONSECUENCIA LÓGICA DE LA DACIÓN EN PAGO Y SU PRESENTACIÓN EN EL REGISTRO CORRESPONDIENTE A FAVOR DE LA ACREEDORA FINANCIERA ATLACATL, S.A., y que por lo tanto, al momento de presentar la Dación en Pago, la Hipoteca a favor de FINANCIERA ATLACATL, S.A., estaba totalmente vigente, y por lo tanto no hubo ninguna solución de continuidad entre tales actos ) Que la precitada segunda hipoteca a favor de la señora León de Argueta fue inscrita en flagrante violación y total desprecio del privilegio que otorga el artículo 118 Ley de Bancos y Financieras vigente a esa época, basada tal inscripción exclusivamente en el derecho de Prioridad Registral, pero desde luego sin mayor fundamento ni análisis. Es evidente, que en el caso en disputa, existen disposiciones legales cuya jerarquía de aplicabilidad debe ser analizada, con profundidad y buscando su verdadero sentido, para llegar a una justa interpretación de la cual es la procedente para resolver el conflicto de intereses, y a ese fin, conviene concretar, la existencia por una parte, del PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL, y por otra, la existencia de los PRIVILEGIOS EMANADOS DEL ARTICULO 118 mencionado; dedicados a proteger las Instituciones que manejan fondos de público como son los Bancos. Por definición el acto de interpretación de las leyes persigue conocer el verdadero sentido que el legislador quiso darle, o sea, la verdadera recta y sana inteligencia de la Ley según su letra, pero sobre todo según la razón. En ese sentido, conviene destacar varias circunstancias: a) que la Ley de Bancos tanto la derogada como la vigente, contienen normas, que privilegian a las instituciones bancarias y financieras, sobre los procedimientos comunes aún cuando parezcan especiales; b) Que esos privilegios, claramente persiguen, como fin principal proteger los derechos de los depositantes, para que los Bancos o Financieras encargados de su intermediación, logren cuando son transformados en préstamo su efectiva y más pronta recuperación; c) Evitar precisamente acciones como las sucedidas en el caso que, por la vía anormal, se quieran hacer nugatorios dichos privilegios, esperando falsas interpretaciones, para sus propios

5 beneficios; y d) Que la protección que el régimen de privilegios persigue, tiene que interpretarse en forma lógica, y con la mayor amplitud, de manera que cumpla con la intención o espíritu, claramente manifestado en la ley, y principalmente en la motivación de su establecimiento expreso de ser un "privilegio". Existen otras razones, aparte de las anteriores, de orden juridico económico, que justifican la existencia de dichos privilegios, pues es claro que las Instituciones que protegen en su acción de simples intermediarios, necesitan de un tratamiento especial para no poner en peligro los dineros del público al ser colocados a través de préstamos, y por ello la razón que tiene el legislador de cubrir los riesgos de estas operaciones, para evitar quebrantos que al final podrían poner en peligro la recuperación de los recursos del público ahorrante. Explicado lo anterior, es importante recordar que la prioridad registrar por lógica jurídica cede su aplicación ante el privilegio específico. Además, sostener que al desaparecer una hipoteca la institución acreedora, no obstante haber presentado el instrumento de Dación en Pago antes de la Cancelación de la misma pierde su privilegio, es lo mismo que decir, que el mencionado derecho privilegiado es de efectos ilusorios, lo cual es absurdo, ya que sería tanto como sostener que el legislador, ha establecido, un privilegio para que nunca tenga eficacia, si consideramos que todo acreedor, para asegurar el pago de su crédito, tiene las posibilidades y derechos aún constitucionales de elegir la forma de recuperar libremente su crédito, por cualquiera de las tres vías de: pago efectivo, Dación en pago con el inmueble garantía, o Adjudicación Judicial, todas las cuales, para hacer real el pago, siempre requieren la consecuente cancelación, en un momento dado, de la Hipoteca que le favorece al acreedor; de manera que, frente una maniobra como la que evidentemente resalta en el caso discutido, la Institución acreedora, por virtud de régimen de privilegio esté protegido aún contra el sistema de prioridad registral como en el presente caso. En efecto, es de preguntarse Qué hubiese pasado si por orden judicial y por efecto de una Adjudicación en Pago se hubiese cancelado la Primera Hipoteca que favorece a la Institución acreedora, estando pendientes, como es el caso, una segunda hipoteca presentada con posterioridad a la primera hipoteca primitiva pero con anterioridad a la presentación del acta de Adjudicación? El absurdo en este caso, salta a la y y nadie podría sostener que la hipoteca otorgada y presentada en oración de la ley fuera inscrita con preferencia al acta de adjudicación, por el simple hecho que había sido cancelada la hipoteca de la Institución acreedora. Resalta pues, que el derecho de propiedad; y el derecho de seguridad jurídica, se verían amenazados, por eventuales momentos de prioridad, y no queda otra que reconocer que esas eventualidades de riesgo son las que ha perseguido evitar el legislador al establecer el Régimen de privilegio que señala dicho artículo, el cual en todo momento trata de evitar actos de mala fe o al menos dilatorios, que impidan la pronta recuperación de los préstamos por parte de las instituciones intermediarias. Sostener lo contrario tal como lo hace la Honorable Cámara de la Sentencia que impugno, no sólo sería injusto, sino que en sentido equivocado y violatorio de la ley, ya que protegería aquellos actos, que precisamente el régimen de privilegio trata de evitar, sobre todo si se derivan de actos de mala fe ) Entonces Honorable Sala, si la sentencia que impugno, ignora la aplicación del régimen de privilegio específico que regula el artículo 118 de la Ley de Bancos y Financieras a la época en que sucedieron los hechos que se juzgan, es importante corregir, tal violación de ley, considerando su trascendencia y peligrosa precedencia, contraria a los principios de la ley. Se ve clara la ligereza con que se ha dictado dicho fallo, si se limita a la sola lectura de la disposición legal, pero ello, no puede ser propio de un juzgador que se preocupa por

6 resolver el conflicto de intereses planteado, buscando la verdadera interpretación legal. El principio de Prioridad Registra no es absoluto, y en este caso, esta afirmación queda evidenciada frente a la existencia real de un régimen de privilegio de aplicación preferente, dada las causas que han dado motivo a su establecimiento; el juzgador, debe amparar los rectos Procederes, y nunca aquéllos que están al margen del orden legal. La sentencia de que recurro, hace precisamente esto último, al proteger a un acreedor que se aprovecha o trata de aprovecharse de una inadecuada interpretación de ley, sabiendo y conociendo plenamente que su derecho, solamente estaba protegido hasta y en la medida en que la institución acreedora, en este caso Financiera Atlacatl, S.A., después Banco Atlacat, S.A. y ahora Banco de Comercio de El Salvador, S.A., como ya se explicó hubiese cobrado o satisfecho realmente su préstamo, pero es el caso, Honorable Sala, que mi representado Banco de Comercio de El Salvador, S.A., al no haber podido inscribir su Dación en Pago, no ha recuperado ni un centavo de la suma adeudada lo cual es totalmente injusto, y contrario a lo que el legislador ha querido. Me permito llamar la atención a esa Honorable Sala, para analizar si existe buena fe o no, de parte de las personas a quienes, hasta el momento, favorece dicho fallo. Creo que la conclusión de este análisis sugerido, fácilmente nos lleva a entender que no existe esa buena fe, y que por el contrario se pretende aprovechar una falsa interpretación mediante una aplicación indebida de ley en violación de otra que es la procedente; y, ) Expuestos los hechos y consideraciones anteriores, como lo he dejado escrito, me permito advertir a esa Honorable Sala la necesidad de analizar el caso en disputa, a la luz del régimen de privilegio establecido en el artículo 118 del mismo cuerpo de ley ya citado, tratando de interpretar su verdadero sentido, y muy específicamente, respecto a los alcances del derecho de Hipoteca que privilegia dicho artículo. Por definición legal (artículo 2157 Código Civil) conocemos que la Hipoteca es un derecho real constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor "para la seguridad de su crédito", el subrayado es mío, y se hace para resaltar que persigue una seguridad para el acreedor, seguridad que, caso de tratarse de una institución como son los Bancos y Financieras que manejan recursos del público, ha sido mayormente protegida por el legislador impidiendo que sin su consentimiento o sin que se haya hecho arreglos con el mismo acreedor pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, ninguna escritura por la cual se venda, enajene, grave o de cualquier modo se constituya un derecho real sobre todos o parte de los inmuebles hipotecados a favor de un Banco o Financiera. Ahora bien, en el caso en análisis, la sociedad acreedora, legítimamente aceptó que la deudora le cumpliera las obligaciones mediante la Dación de los bienes Hipotecados, lo cual constituye un acto legítimo de pago, cumplido precisamente por la garantía generada por la hipoteca respectiva la cual indiscutiblemente fue presentada al registro correspondiente, CON ANTERIORIDAD Y BAJO LOS EFECTOS DE LA PRIMERA HIPOTECA que protegía la seguridad del crédito de mi mandante; proteger la seguridad de un crédito significa ni más ni menos, que lograr el pago del mismo lo cual se vio en principio cumplido con la Dación mencionada- entonces si el legislador con el derecho de hipoteca persigue proteger la seguridad de crédito del acreedor hipotecario, tal protección no podría tenerse por cumplida sino que hasta que efectivamente, se hubiese recuperado el crédito como en el caso que nos ocupa persigue mi mandante, y es además, en el caso de régimen de privilegio, ese derecho se hace aún más seguro, pues como ya lo he advertido, el legislador ha revestido, de un innegable sistema que persigue tal garantía. El caso se vuelve más claro, si tomamos en cuenta, que el acreedor hipotecario, por ley es titular de un

7 derecho real garantizado, lo cual en caso de Dación en Pago del inmueble -hipotecado lo convierte automática e innegablemente, en propietario, lo cual lo pone en superior ventaja. No existe pues, ningún momento de desprotección entre el acto en virtud del cual el acreedor se convierte, de pleno derecho en propietario y es claro que, en el caso en análisis, la primera hipoteca se extinguió hasta su cancelación que fue posterior a la presentación al Registro de la Dación en Pago y por lo tanto la conversión y presentación al Registro dicha, siempre estuvo protegida por la Hipoteca. --- En consecuencia, la verdadera interpretación de lo sucedido en el caso que nos ocupa a la luz de la legislación vigente, nos lleva indefectiblemente a la conclusión que, durante el acto de conversión de acreedor a propietario, como sucedió en el caso de mi mandante se operó de pleno derecho y de una posición de jerarquía menor, adquirió una posición de jerarquía, pues se convirtió en propietario y quien jamás sería protegido por la ley, si no se cumple la seguridad de su crédito. Resalta en la sentencia que recurro un hecho muy evidente ya que en ella se quiere hacer creer equivocadamente, que en el acto ha habido un espacio en que en un momento dado, mi mandante quedó desprotegido de su privilegio, lo cual es totalmente falso, contra todo derecho escrito y doctrinario, y por ello insostenible. --- Si los argumentos que fundamentan el fallo de la Honorable Cámara fueren aceptables el derecho real de hipoteca sería una ilusión pues no garantizaría a ningún acreedor la seguridad de su crédito, ya que ni aún en el caso de pago por adjudicación judicial, el acreedor hipotecario, estaría garantizado, pues bastaría fingir un crédito hipotecario, presentarlo al Registro y esperar que el deudor no cumpliera con sus obligaciones con pago en efectivo, sino por medio de una dación en pago o Adjudicación en Pago, ya que en ambos casos, con el criterio del Principio de Prioridad Registral, el acreedor hipotecario estaría indefenso. Esta situación de mantenerse crearía un precedente que violentaría toda la seguridad jurídica, generada de un crédito hipotecario, y por ende las instituciones bancarias o financieras estarían en descubierto, perjudicando el crédito que intermedian". IV- Analizado el escrito de presentación de recurso por el motivo genérico infracción de ley, y por el submotivo específico Violación de ley, siendo la disposición violada el Art. 118 de la "Ley de Bancos y Financieras", la Sala observó que el impetrante, al manifestar los conceptos de la violación, hace referencia al submotivo interpretación errónea, por lo que estimó necesario que aclarase a qué submotivo se refiere, así como también, que puntualizara en qué consiste la violación de la disposición que dice infringida. En consecuencia, por resolución de las diez horas y siete minutos de diecisiete de febrero anterior, se le previno que puntualizara claramente las omisiones señaladas, dentro del plazo de ley. V- En acatamiento de la prevención, el doctor José Armando Ramírez, presentó escrito en los términos siguientes: " Cumpliendo con la prevención respetuosamente os EXPONGO: Aclaro y ratifico que el submotivo, motivo específico o motivo inmediato, alegado es VIOLACIÓN DE LEY y no interpretación errónea de ley, violación de ley que está Consignada en el ordinal 10 del Artículo tres de la Ley de Casación, al decir "HAY VIOLACIÓN CUANDO SE DEJA DE APLICAR LA NORMA QUE DEBIÓ APLICARSE, HACIÉNDOSE UNA FALSA ELECCIÓN DE OTRA", y puntualizo que la violación de ley, consistió en el hecho de que cuando se dicto sentencia recurrida, el Tribunal dejó de aplicar el Artículo 118 de la Ley de Bancos y Financieras aplicable al caso, haciendo una falsa elección del Artículo 41 del Reglamento de la Ley de

8 Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que consigna el principio de prioridad registral; y En adicción a lo expresado, aclaro a la Honorable Sala, que al interponer el recurso, no me estoy refiriendo desde el punto de vista jurídico al submotivo "Interpretación Errónea de Ley", pues al analizar el espíritu y la letra del precitado Artículo 118 de la Ley de Bancos y Financieras en el escrito de interposición del recurso, únicamente lo estoy haciendo para destacar lo que la Honorable Cámara debió hacer y no hizo, no obstante ser el fundamento de la apelación interpuesta, lo que trajo como consecuencia lógica que no aplicara en la sentencia recurrida la verdadera norma legal aplicable al caso, Artículo 118 de la Ley antes mencionada, haciendo una falsa elección de otra, tal es el Artículo 41 del Reglamento antes mencionado; siendo éste el concepto de la violación de ley; no omito manifestar a la Honorable Sala, que mal podría alegar violación de la norma e interpretación errónea de la misma, pues son dos motivos totalmente excluyentes, desde luego que no se puede interpretar erróneamente una norma que no se ha aplicado,--- Cumplida la prevención antes expresada, ratificó los términos del escrito de interposición del recurso." VI- Por resolución de la Sala, de las ocho horas y treinta minutos del veinticinco de abril anterior, se admitió el recurso de casación interpuesto, por la causa genérica Infracción de Ley, submotivo Violación de ley, siendo el precepto legal infringido el Art. 118 de la Ley de Bancos y Financieras. En la misma resolución se ordenó pasar los autos a la Secretaría, para que las partes presentaran sus alegatos dentro del término de ley. Tanto el recurrente como la parte recurrida, hicieron uso de sus derechos, expresando, en sus escritos, los razonamientos que abonaban sus respectivas posiciones, quedando el recurso en estado de pronunciar sentencia. VIOLACIÓN DE LEY El único submotivo específico alegado por el impetrante es el de violación de ley, señalando como disposición legal infringida el Art. 118 de la "Ley de Bancos y Financieras", vigente en la época en que sucedieron los hechos, disposición que establece un privilegio para los Bancos y Financieras, consistente en que sin el consentimiento de la sociedad acreedora, no se puede inscribir en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, ninguna escritura por la cual se venda, enajene, grave o de cualquier modo se constituya un derecho real sobre todos o parte de los bienes hipotecados a favor de la sociedad, o sin que se haya hecho con ésta los arreglos convenientes sobre los actos o contratos expresados. La Cámara Ad quem, al respecto, manifestó que en el caso de autos y de acuerdo a los documentos relacionados, la escritura pública de Hipoteca cuya inscripción resgitral se pide su nulidad, otorgada por "Pick and Save, S.A. de C.V.", a favor de la señora Norma Stella León de Argueta, fue presentada para su inscripción el diez de agosto de mil novecientos noventa y tres; y por otra parte, la escritura pública de Dación en pago, otorgada por la señora Bertila Ponce Tenorio de Olmedo y "Pick Save, S.A. de C.V.", a favor de la financiera "Atlacatal, S.A.", sentido al Registro, con fecha seis de junio de mil novecientos noventa y siete. Continúa subrayando la Cámara que el Art. 118 de la "Ley de Bancos y Financieras', vigente a la fecha de la inscripción de la Hipoteca relacionada, determina que sin el consentimiento de la sociedad acreedora, no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, ninguna escritura, que para el presente caso, grave todos o

9 parte de los inmuebles hipotecados a favor de la sociedad, o sin que se hayan hecho los arreglos convenientes con ésta. Agrega que todos los derechos y privilegios conferidos por esta ley deberán tenerse como parte legal del derecho de hipoteca de la sociedad acreedora, de manera que una vez inscrita la hipoteca constituida, todos los derechos conferidos perjudican a terceros aunque no consten específicamente en el contrato o en el Registro. Añade la Cámara sentenciadora que de la compulsa practicada, que se promueve en el Juzgado Tercero de lo Mercantil, por resolución de las once horas y diez minutos del dieciséis de junio de mil novecientos noventa y siete, se ordenó sobreseer a favor de los demandados "Pick and Save, S.A. de C.-V-." y señora Bertila Ponce Tenorio de Olmedo, en consecuencia, se declaró extinguida la obligación real de reclamo, hecho por "Atlacatl, S.A.", todo a petición de la parte actora, librándose oficio al respectivo Registro, como aparece a fs. 105 y 106 de la pieza principal. De tal manera pues, que cuando se inscribió la Hipoteca cuya anulación se pretende, no existía hipoteca a favor de la sociedad demandante, como el Registrador hizo constar en su proveído en que ordenó la inscripción, a las nueve horas cuarenta minutos del veintiocho de septiembre de mil novecientos noventa y ocho, según aparece de la certificación registral de fs. 16 vuelto de la p.p.; y de lo cual se aprecia que efectivamente, existe prioridad en la presentación al Registro del instrumento de hipoteca perteneciente a la demandada señora León de Argueta, por lo que de conformidad al Art. 41 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, relacionado con los arts. 711 y 680 C., ya que al efectuarse toda inscripción se retrotrae a la fecha de la presentación del instrumento, en lo cual se fundó el Registrador para la inscripción de la hipoteca referida, desde luego que además de no existir hipoteca inscrita a favor de la sociedad actora, la Escritura Pública de Dación en Pago tiene presentación al Registro en fecha posterior; es decir, fue presentada el seis de junio de mil novecientos noventa y siete, cuando la citada hipoteca estaba presentada con la misma intención de inscripción, desde el diez de agosto de mil novecientos noventa y tres. Agrega el Tribunal ad quem que considera que la actuación del Registrador está apegada a derecho y, por lo tanto, lo pretendido por el "Banco de Comercio de El Salvador, S.A." como sociedad absorbente de los derechos y obligaciones de la sociedad absorbida, "Atlacatl. S.A.", de anular la inscripción de la hipoteca previamente presentada al Registro Inmobiliario, para darle eficacia a la Dación en Pago posteriormente celebrada y presentada al mismo Registro, no es procedente, puesto que la presentación de la hipoteca a favor de la señora León de Argueta, surtió sus efectos contra terceros. Además, expresa la Cámara, conforme al principio de prioridad, todo documento registrable que ingrese primero al Registro, deberá inscribirse con anterioridad a cualquier otro título presentado posteriormente, sobre todo cuando ya no existía derecho inscrito a favor de la sociedad demandante. Esta Sala estima que en el caso Sub lite, se ha solicitado en la demanda, que se declare la nulidad de inscripciones registrales, así: l) Las inscripciones número 14 de las matrículas y que amparan una hipoteca sobre dos inmuebles, a favor de la demandada señora Norma Stella León de Argueta, de fecha veintiocho de septiembre de mil novecientos noventa y ocho; y, 2) Las inscripciones número 15 de las mismas matrículas, que amparan una cesión de derecho real de hipoteca, otorgada por la señora de Argueta, a favor de señor Jaime Jacobo Miguel Bahaia, conocido por Jaime J. Miguel, de fecha treinta de noviembre de mil novecientos noventa y nueve, por carecer de antecedente inscrito, al declararse nulas las dos inscripciones número 14.

10 El motivo por el cual se ha pedido la nulidad de las inscripciones número 14 de los folios reales números y Ol , de fecha veintiocho de septiembre de mil novecientos noventa y ocho, es porque tal inscripción se hizo estando pendiente la inscripción de una dación en pago, de los mismos inmuebles, a favor de "Atlacatl, S.A." presentada al Registro el cinco de junio de mil novecientos noventa y siete.. La dación en pago extinguió la obligación existente entre las deudoras, "Pick and Save, S.A. de C.V." y Bertila Ponce Tenorio de Argueta, y la acreedora "Atlacatl, S.A.", hipoteca inscrita con el número 9, en los folios reales Ol y , en virtud de la cual, la sociedad acreedora siguió ejecución, habiéndose embargado los inmuebles hipotecados; pero al haberse firmado la escritura de dación en pago, el abogado de la sociedad ejecutante, pidió sobreseimiento a favor de las ejecutadas, así como el levantamiento del embargo; lo que fue resuelto de conformidad y llegado el Oficio del Juez de la causa al Registro de la Propiedad, se canceló la hipoteca a favor de la financiera "Atlacatl, S,A,", cancelándose el embargo como consecuencia de sobreseimiento lo últimamente relacionado ocurrió después de haber sido presentada la escritura de Dación en Pago al Registro, o sea el cinco de junio de mil novecientos noventa y siete, estando ya presentada la hipoteca a favor de la demandada, señora de Argueta, el diez de agosto de mil novecientos noventa y tres. Todo lo anterior consta en la documentación y compulsa agregadas a los autos. En el Registro se inscriben los instrumentos registrables, de conformidad con el principio de prioridad registral, el cual consiste en que todo documento registrable que ingrese primero en el Registro, deberá inscribirse con anterioridad a cualquier otro título presentado con posterioridad. Se debe tener presente el privilegio establecido por el Art. 118 Inc. 1 de la "Ley de Bancos y Financieras", privilegio que alega el impetrante a favor de "Atlacatl, S.A" a raíz de la presentación al Registro de la escritura de Dación en Pago, en contra de la inscripción de la hipoteca presentada al Registro con anterioridad, por la demandada señora de Argueta. Según el recurrente, el privilegio de que goza su patrocinada se produce desde la presentación de documento al Registro; es decir, que habiéndose presentado la Dación en Pago el cinco de junio de mil novecientos noventa y siete, no podía haberse inscrito el veintiocho de septiembre de mil novecientos noventa y ocho la hipoteca a favor de la señora de Argueta y menos la cesión del crédito hipotecario a favor del demandado, señor Miguel Bahaia, por carecer ésta de antecedente inscrito. Se debe recordar que los efectos de las inscripciones, en general, se retrotraen a la hora y fecha de su presentación Art. 680 C; pero no se debe olvidar que el privilegio establecido en el Art. 118 de la "Ley de Bancos y Financieras" es para las sociedades acreedoras, mas no a favor de esas mismas sociedades cuando son propietarias que van al Registro a inscribir sus bienes, como es el caso de la dación en pago. En tal caso se sigue la regla general de la prioridad registrar establecida en el Art. 41 del Reglamento de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Como efecto de la prioridad, al haberse presentado la hipoteca de la señora de Argueta, el diez de agosto de mil novecientos noventa y tres y la dación en pago, el cinco de junio de mil novecientos noventa y siete, sin gozar ésta de privilegio por no ser acreedora sino propietaria, era procedente inscribir primero la hipoteca de la demandada señora de Argueta, al quedar cancelada la hipoteca a favor de "Atlacatl, S.A.", así como el embargo de los bienes de la

11 deudora "Pick and Save, S.A. de C.V." Por todo lo anterior, a juicio de la Sala, la sentencia recurrida está arreglada a derecho y no existe violación del Art. 118 de la "Ley de Bancos y Financieras". Por ende, al no evidenciarse el submotivo específico alegado, no es procedente casar la sentencia de mérito. POR TANTO: de acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y Arts. 428 y 429 Pr. C. y 23 Ley de Casación, a nombre de la República, la Sala FALLA: l) Declárase que no ha lugar al recurso de casación de que se ha hecho mérito; y, 2) Condénanse al "Banco de Comercio de El Salvador, S.A." al pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar y al doctor José Armando Ramírez, al pago de las costas del recurso, como abogado firmante del escrito. Vuelvan los autos al tribunal de origen, con certificación de esta sentencia, para los efectos de ley. HÁGASE SABER. M. E. VELASCO PERLA J GUZMAN U. D. C PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN RUBRICADAS----LEGIBLE

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