INVERSIÓN N EN TITULOS INMOBILIARIOS EN MÉXICO

Transcripción

1 INVERSIÓN N EN TITULOS INMOBILIARIOS EN MÉXICO Rafael Trejo Rivera Titular de Análisis y Administración n de Riesgos Crediticios AFORE BANAMEX Documento Preparado para : Seminarios de Estructuración n de Fondos Inmobiliarios Abril de 2007

2 Sistema de Pensiones Privadas en México: M AFORES $1,000 $900 $800 $700 $600 $500 $400 $300 $200 $100 $- Dic- 97 Dic- 98 Dic- 99 Activos Administrados Afores Dic- 00 Dic- 01 Dic- 02 Dic- 03 Dic- 04 Dic- 05 Dic- 06 Mar- 07 Dic- 07e 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% AUM (Miles Millones $MXPesos) AUM / PIB (%) Fuente: Consar y datos de PIB INEGI 14.0% Composición Siefores Básicas 1 (Mzo 07) 3.9% 6.6% Composición Siefores Básicas 2 (Mzo 07) 4.7% 9.1% 3.7% 11.7% 75.6% 70.7% VD Gubernamentales VD Empresas Paraestatales VD Privados VD Extranjeros VD Gubernamentales VD Paraestatales Renta Variable Nac + Ext VD Privados VD Ext Fuente: Consar

3 Desarrollo de Títulos T Inmobiliarios en el Mercado de Capitales de MéxicoM 1) Fondos Inmobiliarios (REITS/ FIBRAS) Fideicomiso que actúa como propietario y operador de bienes raíces, los cuales generan ingresos derivados de la renta o venta de dichos inmuebles. Centros comerciales Locales comerciales y Bodegas Edificios para oficinas Clubes Deportivos Departamentos? 2) Títulos Respaldados por Hipotecas y Desarrollos de Vivienda Enfocado al Sector de Vivienda en México a través de: Títulos Respaldados por Hipotecas (BORHIS y CEDEVIS) Títulos Respaldados por Créditos Puente Otorgados a Desarrolladores de Vivienda.

4 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS En México existe la figura jurídica del REIT bajo el nombre de Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRA). En enero de 2004, se introdujeron los artículos 223 y 224 de la Ley del Impuesto sobre la Renta que dan lugar a su creación. Las FIBRAS en México tienen los siguientes objetivos: Desarrollar el mercado de bienes raíces ofreciendo a Desarrolladores Inmobiliarios una alternativa adicional de fondeo en una industria intensiva en recursos de capital. Opción atractiva para inversionistas rentistas y democratización de la inversión en bienes raíces. Permitir el acceso a un número amplio y diversificado de inversionistas (institucionales y menudeo) al mercado inmobiliario. Promover el desarrollo del mercado de valores de instrumentos que permitan una más eficiente intermediación entre el ahorro y la inversión.

5 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS PRINCIPALES LINEAMIENTOS Y REQUISITOS (Art. 223 LISR) Constitución a través de un Fideicomiso o Sociedad Anónima nima. El Fiduciario debe ser una Institución de Crédito Residente en el País. Fin primordial: Adquisición n o construcción n de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como otorgar financiamiento para esos fines con garantía hipotecaria de los bienes arrendados. El 70% de sus activos debe estar invertido en Bienes Raíces y/o Infraestructura. No enajenar los inmuebles antes de cuatro añosa contados a partir de la terminación de su construcción o adquisición para efectos de su tratamiento fiscal. Distribuir mediante dividendos al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio. Públicos: Listados en BMV Fideicomiso: Certificado de Participación n Ordinaria (CPO) Sociedad Anónima: Acción Privados: Integrado por al menos 10 personas y ninguna con una participación mayor al 20%.

6 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS Propietario Fideicomiso Inversionista La transacción genera impuestos a menos que se haga un leaseback al fideicomitente. Deberá pagar impuestos al vender los CPOs. El fideicomiso no paga impuestos, ni realiza retenciones Propiedad Recibe Efectivo o CPOs en su caso FIBRA Reciben Dividendos por rentas y enajenación de inmuebles Emisión y Colocación CPOs Recibe Recursos del Público Inversionista $ $ $ $ Personas Físicas Personas Morales Residentes Extranjeros Fondos de Pensiones Tratamiento Fiscal Acumulan ingresos Netos. Acumulan ingresos. Paga la retención y se compensa Nacionales: No pagan

7 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS REITS: Capitalización n de Mercado Fuente: Documento BMV FIBRAS: la manera de definir Bienes Raíces en MéxicoM xico En los Estados Unidos hay cerca de 200 REITS registrados en la SEC con un valor de capitalización cercano a los US $430 mil millones.

8 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS All REIT Index Real Estate 50 Index 1 Equity REIT Index Mortgage REIT Index Return Components Dividend Return Components Dividend Return Components Dividend Return Components Dividend Period Total Price Yield 2 Total Price Yield 2 Total Price Yield 2 Total Price Yield 2 Annual (including current year to date) Quarter (including current quarter to date) 2006:Q Q Q Q :Q Historical (compound annual rates through end of previous month) 1-Year Year Year Year N/A N/A Year N/A N/A Year N/A N/A Year N/A N/A Year N/A N/A Source: FTSE Group and the National Association of Real Estate Investments Trusts. 1 The Real Estate 50 Index is a supplemental benchmark to measure the performance of larger and more frequently traded equity real estate investment trusts and other publicly traded real estate operating companies. 2 Dividend yield quoted in percent for the period end. Investment Performance of Publicly Traded REITs 1 (Percent change, except where noted, as of March 31, 2007)

9 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS Rendimiento Anual Compuesto Periodo % 12.00% 10.00% 8.80% 10.90% 12.70% 13.80% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% Dow Jones Industrials Nasdaq Composite S&P 500 REITs Fuente: Nareit

10 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS Fuente: Nareit

11 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS

12 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS ASPECTOS FUNDAMENTALES PARA EL DESARRROLLO DE FIBRAS Régimen de Inversión en Afores. Tratamiento Fiscal: Provisiones mensuales, exenciones. Tipo de Bien Inmueble Susceptible: Clubes Deportivos Centros Comerciales y de Entretenimiento Edificios de Oficinas Residencial? Inversión Extranjera y acceso al financiamiento por parte de Desarrolladores Inmobiliarios. Otras Alternativas para el Financiamiento a Desarrolladores Inmobiliarios dentro del Mercado de Deuda Mexicano: Bursatilizaciones de Contratos de Arrendamiento.

13 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS Fuente: Documento BMV FIBRAS: La manera de definir Bienes Raíces en MéxicoM xico.

14 1) FONDOS INMOBILIARIOS: REITS/ FIBRAS MERCADO POTENCIAL EN MÉXICO Oferta de Oficinas en México, M Guadalajara y Monterrey Oferta Mercado Industrial en México, M Guadalajara y Monterrey Fuente: Investigación n de Mercados / Colliers Internacional

15 Alternativa a Fondos de Inversión: n: Bursatilización n de Contratos de Arrendamiento (5) Los Desarrolladores Reciben los Recursos (4) Constitución de Reservas Contrato de Administración con Administrador y Operador del Centro Comercial Fideicomitentes Desarrolladores Inmobiliarios (Dueños de Centros Comerciales) $ (1) Cesión de Contratos de Arrendamiento. Garantía Inmobiliaria o Fiduciaria Fideicomiso Emisor Representante Común $ (3) Obtención de Recursos provenientes de la colocación $ Intermediario Colocador (2) Emisión de Certificados Bursátiles Nuevos Nuevos Proyectos Proyectos oo Pago Pago de de Deuda Deuda Público Inversionista

16 Alternativa a Fondos de Inversión: n: Bursatilización n de Contratos de Arrendamiento Estructura de Flujos durante la Vigencia de la Emisión Fideicomiso Emisor

17 SITUACIÓN N SECTOR VIVIENDA EN MÉXICOM Déficit de Vivienda en el País Conafovi estima que la necesidad de vivienda nueva en México M cada año a o es de al menos 750 mil unidades nuevas, con un rezago acumulado de 4.3 millones de viviendas. Programa Prioritario de la Administración Pública Federal Anterior ( ) y Actual ( ). Forma parte del Plan Nacional de Desarrollo. Instituciones de Crédito participantes en el Financiamiento de Vivienda Bancos comerciales. Sofoles Hipotecarias Sofomes. Instituciones Financieras Gubernamentales Sociedad Hipotecaria Federal (SHF): Banca de Desarrollo que impulsa el sector vivienda en el país a través del otorgamiento de garantías y fondeo a Sofoles Hipotecarias. El fondeo terminará en el año INFONAVIT: Otorga créditos hipotecarios a tasas preferenciales para vivienda de interés social.

18 2) SECTOR VIVIENDA: TITULOS RESPALDADOS POR CREDITOS PARA DESARROLLOS DE VIVIENDA CARACTERISTICAS DE TITULOS RESPALDADOS POR CRÉDITOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA Emisión en el mercado de deuda a través de un Fideicomiso. Cesión n de Derechos al Fideicomiso Emisor de Créditos Puente otorgados por Instituciones Financieras a Desarrolladores de Vivienda. El Fideicomiso recibe todos los derechos derivados de los Créditos Puente incluida la garantía a hipotecaria sobre los desarrollos de vivienda. Los Créditos Puente deben cumplir con ciertos criterios de originación y de diversificación. Plazo de la Emisión: 5-7 años; plazo de los Créditos Puente de 1-2 años. Por lo tanto existe revolvencia en el Fideicomiso. La administración de los créditos, así como la administración de las ministraciones conforme al avance de obra las lleva a cabo el Fideicomitente (Institución Financiera). Al ser títulos de deuda (certificados bursátiles) cuentan con calificación crediticia de agencias calificadoras. Instrumento: Certificado Bursátil.

19 2) SECTOR VIVIENDA: BURSATILIZACIÓN N DE CRÉDITOS PARA DESARROLLOS DE VIVIENDA SOFOL Originador y administrador de la cartera (5) $ La Sofol recibe los recursos obtenidos con la Emisión de Deuda (2) Cesión de Créditos Puente (sobreaforo del 5.68%) Comité Técnico ( SHF, Rep Común, Sofol) verifica la Cartera Fiduciario Emisor Garantía de Pago Oportuno 6.32% (Subordinada al FMO) Garantía Aseguradora Financiera (1) Crédito Puente Garantía por Proyecto de 1.54 a 1 $ (4) Obtención de Recursos provenientes de la colocación Intermediario Colocador (3) Emisión de Deuda Garantía de Pago Oportuno 7.2% Proyecto Proyecto Habitacional Habitacional 35% del valor de venta del Proyecto capital del Promotor Público Inversionista

20 2) SECTOR VIVIENDA: TITULOS RESPALDADOS POR CREDITOS HIPOTECARIOS CARACTERISTICAS DE TITULOS RESPALDADOS POR CRÉDITOS HIPOTECARIOS Emisión en el mercado de deuda a través de un Fideicomiso. Cesión n de Derechos al Fideicomiso Emisor de los Créditos Hipotecarios otorgados por Instituciones Financieras a personas físicas. f El Fideicomiso recibe todos los derechos derivados de los Créditos Hipotecarios incluida la garantía a hipotecaria sobre la vivienda. Reformas a las leyes en ciertos Estados. Los Créditos Hipotecarios deben cumplir con ciertos criterios de originación y de diversificación. Plazo de la Emisión: Plazo Legal: años Plazo Esperado: 15 años La administración y cobranza de los créditos se lleva a cabo por el Fideicomitente (Institución Financiera que originó los créditos). Contrato de Administración. Al ser títulos de deuda (certificados bursátiles) cuentan con calificación crediticia de agencias calificadoras. Instrumento: Certificado Bursátil.

21 2) SECTOR VIVIENDA: BURSATILIZACIÓN N DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS SOFOL o BANCO Originador y administrador de Créditos Hipotecarios (5) $ La Sofol recibe los recursos obtenidos con la Emisión de Deuda (2) Cesión de Créditos Hipotecarios (sobrecolaterización) Representante Común Fiduciario Emisor Garantías as Parciales o Mayor Aforo de Créditos Hipotecarios (1) Los Desarrolladores venden la vivienda. Las Instituc. Financ. otorgan Créditos Hipotecarios $ (4) Obtención de Recursos provenientes de la colocación Intermediario Colocador (3) Emisión de Deuda Individualización de Vivienda Desarrolladores Público Inversionista

22 2) Evolución n de Títulos T Respaldados por Créditos Hipotecarios y Créditos Puente a Desarrolladores de Vivienda Evolución Deuda Privada en Circulación (Millones MX$) $525,000 $450,000 $375, , , ,212 $300,000 $225,000 $150,000 $75,000 $- 168, ,080 68,278 23,126 43,157-44,585-39,053 42,850 46,754 52,062 62, Deuda Corto Plazo RMBS y ABS Créditos Puente Otros Valores Deuda Largo Plazo Fuente: Datos elaborados con Información n de BMV e IXE

23 2) Evolución n de Títulos T Respaldados por Créditos Hipotecarios y Créditos Puente a Desarrolladores de Vivienda Monto en Circulación RMBS Millones US$ 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, ,041 2,553 3, e RMBS Monto Acumilado Fuente: S&P y Datos Estimados Propios Evolución de Spreads RMBS y ABS Des. Vivienda contra Guber Dic-03 Dic-04 Dic-05 Dic-06 20/04/2007 ABS 02 ABSb 02 ABS 03 ABS 04 BORHIS 04U CEDEVIS U BORHIS 05U Fuente: Proveedor de Precios PiP

24 Desarrollo de Títulos T Inmobiliarios en el Mercado de Capitales de MéxicoM CONCLUSIONES