Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios.

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1 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Laura Andrea Gutiérrez Bucheli. Código de estudiante: Asesor: José Luis Ponz Tienda Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Mayo de 2014

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3 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 1. Tabla de Contenido 1. Tabla de Contenido Índice de Ilustraciones Índice de Tablas Introducción, objetivos y metodología Toma de decisiones Importancia a través del tiempo e introducción Toma de decisiones con único criterio y comparación con metodologías de multicriterio Clasificación de Multi-criteria Decision Making (MCDM) Metodología básica utilizada en el proceso de Multi-criteria Decision Making (MCDM) Herramientas y metodologías MCDM en la ingeniería Principales metodologías de MCDM Teoría de La Utilidad Multiatributo (MAUT) Objetivos y atributos Función de utilidad aditiva Metodología de análisis Obtención de las funciones de utilidad individual o unidimensional Puntajes proporcionales Razones Obtención de los pesos de La Función de Utilidad Aditiva Pricing out Swing Weighting Observaciones finales y manejo de la Incertidumbre Conclusiones Proceso Analítico Jerárquico (PAJ)

4 Metodología utilizada en PAJ Escalas de comparación por pares Planeación de proyectos inmobiliarios Planeación Concepción Factibilidad Ingeniería y diseño básico Ingeniería y diseño detallado Preventas Construcción Administración de Las Ventas Operación y Mantenimiento Liquidación y cierre del proyecto Toma de decisiones en Proyectos Inmobiliarios Validación del modelo mediante aplicación a estudio de caso Introducción Determinación de criterios para la selección del predio Aplicación práctica y construcción de matrices Comparación de criterios en cuento a importancia Comparación criterios Comparación subcriterios Comparación de alternativas en cuanto a desempeño Comparación de alternativas en cuanto al objetivo general Análisis de Resultados Conclusiones y Reflexiones Bibliografía

5 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 2. Índice de Ilustraciones. Ilustración 1. Proceso en la toma de decisiones Ilustración 2. Subprocesos de la etapa de estructuración Ilustración 3. Subprocesos de la etapa de formulación y construcción del modelo Ilustración 4. Subprocesos de la etapa de obtención y análisis de resultados Ilustración 5. Teoría de decisión como un proceso cíclico Ilustración 6. Metodología utilizada en PAJ Ilustración 7. Estructura de la Etapa de Planeación de un proyecto inmobiliario Ilustración 8. Marco conceptual para proyectos inmobiliarios (Jiménez Morera, 1998) Ilustración 9. Estructura de La Factibilidad Financiera de un proyecto inmobiliario Ilustración 10. Representación Jerárquica del Modelo Ilustración 11. Matriz de importancia de los criterios principales Ilustración 12. Prioridades de los criterios principales con respecto al objetivo general Ilustración 13. Matriz de importancia de subcriterios de subcriterio Demanda Potencial. 83 Ilustración 14. Prioridad de los subcriterios con respecto al subcriterio Demanda Potencial Ilustración 15. Matriz de importancia de los subcriterios de Investigacion de Mercados.. 84 Ilustración 16. Prioridad de los subcriterios de Investigacion de Mercados Ilustración 17. Matriz de importancia de subcriterios de subcriterio Costos del Terreno Ilustración 18. Prioridad de los subcriterios con respecto al subcriterio Costos del Terreno

6 Ilustración 19. Matriz de importancia de los subcriterios de Características de La Compra Ilustración 20. Prioridad de los subcriterios de Características de La Compra Ilustración 21. Matriz de importancia de los subcriterios de Factibilidad Técnica Ilustración 22. Prioridad de los subcriterios de Factibilidad Técnica Ilustración 23. Matriz de importancia de los subcriterios de Factibilidad Reglamentaria.. 86 Ilustración 24. Prioridad de los subcriterios de Factibilidad Reglamentaria Ilustración 25. Matriz de importancia de los subcriterios de Localización Ilustración 26. Prioridad de los subcriterios de Localización Ilustración 27. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio oferta existente Ilustración 28. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio oferta existente Ilustración 29. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio tamaño de la demanda potencial Ilustración 30. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio tamaño de la demanda potencial Ilustración 31. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio características del consumidor de la demanda potencial Ilustración 32. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio características del consumidor de la demanda potencial Ilustración 33. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio forma de compra de las características de la compra Ilustración 34. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio forma de compra de las características de la compra Ilustración 35. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio valor comercial del costo del terreno

7 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Ilustración 36. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio valor comercial del costo del terreno Ilustración 37. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio impuestos del costo del terreno Ilustración 38. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio impuestos del costo del terreno Ilustración 39. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio expectativa de valorización del costo del terreno Ilustración 40. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio expectativa de valorización del costo del terreno Ilustración 41. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio estrategia de salida de las características de la compra Ilustración 42. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio estrategia de salida de las características de la compra Ilustración 43. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio topografía de factibilidad técnica Ilustración 44. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio topografía de factibilidad técnica Ilustración 45. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio calidad del suelo de factibilidad técnica Ilustración 46. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio calidad del suelo de factibilidad técnica

8 Ilustración 47. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio disponibilidad de servicios públicos de factibilidad técnica Ilustración 48. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio disponibilidad de servicios públicos de factibilidad técnica Ilustración 49. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio tipo de uso de factibilidad reglamentaria Ilustración 50. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio tipo de uso de factibilidad reglamentaria Ilustración 51. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio índices de construcción de factibilidad reglamentaria Ilustración 52. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio índices de construcción de factibilidad reglamentaria Ilustración 53. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio otras exigencias de factibilidad reglamentaria Ilustración 54. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio otras exigencias de factibilidad reglamentaria Ilustración 55. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio acceso de localización Ilustración 56. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio acceso de localización Ilustración 57. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio transporte público de localización Ilustración 58. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio transporte público de localización Ilustración 59. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio dinámica del mercado de localización

9 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Ilustración 60. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio dinámica del mercado de localización Ilustración 61. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al subcriterio perímetro de localización Ilustración 62. Prioridad de las alternativas en cuanto al subcriterio perímetro de localización Ilustración 63. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al criterio estrategia empresarial Ilustración 64. Prioridad de las alternativas en cuanto al criterio estrategia empresarial.100 Ilustración 65. Matriz de desempeño de las alternativas en cuanto al criterio factibilidad jurídica Ilustración 66. Prioridad de las alternativas en cuanto al criterio factibilidad jurídica Ilustración 67. Síntesis de resultados. Prioridad de las alternativas en cuento al objetivo general Ilustración 68. Grafica de sensibilidad de rendimientos de las alternativas

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11 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 3. Índice de Tablas. Tabla 1. Escala de comparación de aspectos en cuento a importancia Tabla 2. Escala de comparación de alternativas en cuento a desempeño Tabla 3. Estructura de la Factibilidad Financiera Tabla 4. Estructura Jerárquica del Modelo

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13 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 4. Introducción, objetivos y metodología. La selección del predio en un proyecto inmobiliario es una decisión sumamente importante en la etapa inicial de éste, que puede repercutir de manera positiva o negativa en las etapas posteriores dependiendo de si la decisión se realiza de manera exhaustiva o no. Además, el valor del lote representa un alto porcentaje de la inversión inicial y sus características pueden determinar el éxito del proyecto, por ejemplo, sino se realiza un estudio de los posibles compradores de los apartamentos, oficinas, bodegas, etc. el proyecto podría no conseguir las ventas presupuestadas y por consiguiente afectar el punto de equilibrio de la inversión; en consecuencia la decisión de seleccionar un lote dentro de un portafolio de alternativas implica tener en cuenta varios criterios, que permitirían considerar factores que determinan si un predio es adecuado para la ejecución de un proyecto. Sin embargo, tradicionalmente esta decisión está en manos de los decisores de las empresas promotoras y estructuradoras del proyecto, que emplean su intuición basada en la experiencia y conocimientos obtenidos de proyectos previamente ejecutados. Esta forma de decisión no tiene en cuenta todos los criterios que pueden afectar el resultado de la decisión adoptada, ni tampoco las relaciones existentes entre cada uno de los criterios, por lo que la decisión final puede no ser la más adecuada. Con el fin de enriquecer el estado del arte del problema de la toma de decisiones, en este proyecto se propone una alternativa para la toma de decisiones en la selección de lotes para proyectos inmobiliarios aplicando las teorías de decisión multicriterio que permitirán responder a las desventajas del método tradicional basado en la intuición y experiencia del decisor.. 11

14 Los métodos de toma de decisiones multicriterio son aplicados en diferentes áreas, con la principal ventaja de que sigue una metodología que involucra desde el inicio una tarea integral de decisión de los criterios a considerar y sigue un procedimiento transparente con ayuda de modelos matemáticos. El objetivo principal de este proyecto de grado es estudiar los procesos de toma de decisiones multicriterio, especialmente la Teoría de Utilidad Multiatributo y el Proceso Analítico Jerárquico, centrado en un caso de aplicación para establecer la mejor alternativa dentro de un portafolio de predios para la estructuración de un proyecto inmobiliario, teniendo en cuenta los intereses de las personas involucradas y características específicas del proyecto. Como objetivos específicos se encuentran identificar las deficiencias de las metodologías actuales para la selección de predios, determinar dentro de las principales metodologías de decisión multicriterio la más apropiada para el caso de aplicación, la utilización de un software para el análisis de decisiones y construcción del modelo y finalmente, interpretar los resultados obtenidos de acuerdo con debilidades y fortalezas de las alternativas. Para cumplir los objetivos propuestos se llevara a cabo la siguiente metodología: 1. Se profundizará en la toma de decisiones a través del tiempo. 2. Se realizará un análisis de la toma de decisiones con único criterio y de acuerdo a lo anterior, se comparará con las metodologías de multicriterio. 3. Se expondrán la aplicación de toma de decisiones de único criterio y multicriterio en la ingeniería. 4. Se describirán las principales metodologías de decisión multicriterio: Teoría de La Utilidad Multiatributo (MAUT) y Proceso Analítico Jerárquico (PAJ). 5. Para entender la importancia de la selección del predio en un proyecto inmobiliario, se revisarán las etapas iniciales de este y sus componentes principales.

15 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 6. Se realizará un estudio del caso en la compra de lotes para uso inmobiliario con análisis y discusión de las deficiencias actuales y ventajas esperadas. 7. Se aplicará la metodología de los procesos de decisión multicriterio para el caso de estudio. 8. El desarrollo del punto anterior se hará por medio de la aplicación del software: Hiview ó Expert Choice para la selección de la mejor alternativa. 9. Finalmente se realizarán conclusiones finales y recomendaciones de acuerdo a los resultados obtenidos. 13

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17 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 5. Toma de decisiones Importancia a través del tiempo e introducción. El origen de la toma de decisiones en las organizaciones ha estado enmarcado por la complejidad y competencia de los mercados, y por la incertidumbre del entorno en el que estas se desarrollan. No solo dentro del contexto organizacional, sino también para un individuo natural, la toma de decisiones se realiza en búsqueda de mejorar el estado actual y disminuir consecuencias futuras. El inicio de la toma de decisiones toma lugar en la antigüedad donde los humanos tomaban decisiones biológicas de la manera más simple pero igualmente importante para lograr la supervivencia. Con el origen de formas más complejas de vida surgió la toma de decisiones culturales que se transmitían de generación en generación, que en consecuencia lograron el establecimiento de tribus y civilizaciones, y el desarrollo del lenguaje. Luego gracias a la necesidad de tomar decisiones más delicadas, se generaron los especialistas en toma de decisiones como reyes, generales y sacerdotes para impedir el caos y sistematizar el proceso; sin embargo, esta metodología tenía una gran desventaja y era que se dependía de la estrategia de manejo de la burocracia. Con la aparición de especialistas, se crearon sistemas mágicos y demoniacos a partir de los consejos que daban brujos y hechiceros, así mismo, se desarrollaron los primeros modelos del mundo real. Fue en la Antigua Grecia donde comenzó la toma de decisiones racionales y el desarrollo de estudios de la estructura del racionamiento y la lógica (Gross, 2010), involuntariamente este es el origen de métodos de gestión y administración en las organizaciones, donde se busca 15

18 que la toma de decisiones sea un conjunto racional controlado por los objetivos y metas que se quieren alcanzar y restringido por el contexto que lo controla (Gross, 2010). En la Edad Media la toma de decisiones racionales presento una guerra con el sistema mágico y demoniaco hasta que en el Renacimiento surge la toma de decisiones científicas por medio de la lógica inductiva 1 donde a partir de observaciones se generan afirmaciones. Finalmente es en los años cuarenta donde surge el concepto de teoría de la decisión donde la elección se realiza entre varias alternativas que cumplan y vayan encaminadas con el fin particular o la situación deseable, de manera que el tiempo se convierte en un elemento importante en la toma de decisiones debido a que la elección es alimentada por datos del pasado y se busca predecir con cada una de las alternativas el futuro y consecuencias por el análisis de diferentes escenarios. En la actualidad la toma de decisiones se enmarca por variables no determinísticas 2 que implican riesgo, debido a que las decisiones dependen de variables que no se pueden controlar, por lo cual gracias al avance de la probabilidad, la estadística y la simulación se puede realizar modelos probabilísticos que permiten realizar una aproximación confiable del comportamiento de están variables. De acuerdo al nivel de incertidumbre las decisiones pueden ser clasificadas en (Castillo, 2006): 1. Determinísticas: Las consecuencias se conocen al momento de la toma de la decisión. 1Lógica Inductiva: El estudio de las pruebas que permiten medir la probabilidad de argumentos, es decir, se considera una conclusión verdadera si sus premisas son verdaderas. (Razonamiento Inductivo, 2014) 2Variables no determinísticas: Variables cuyo resultado no es posible conocer con certeza. (Castillo, 2006)

19 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 2. Asumiendo riesgo: Las consecuencias no se conocen al momento de la decisión pero pueden se estimadas a partir de una distribución de probabilidad. 3. Bajo Incertidumbre: Ni las consecuencias ni la distribución de probabilidad se conocen. Antes de escoger que modelo o herramienta utilizar para la toma de decisiones es necesario conocer el problema que se quiere solucionar: describirlo y estructurarlo con sus principales componentes, variables, agentes involucrados, alternativas, etc. Por consiguiente este proceso está compuesto por 6 etapas flexibles (Castillo, 2006), es decir, pueden ser modificadas dependiendo del problema que se esté tratando. El siguiente esquema presenta el proceso que utiliza como guía en la toma de decisiones: Descripción de la situación. Estructuración. Obtención de información. Conclusiones y recomendaciones. Obtención y análisis de resultados. Formulación y construcción del modelo. Ilustración 1. Proceso en la toma de decisiones. En la primera etapa, descripción de la situación, se busca establecer los principales aspectos del problema, variables relevantes, alternativas de solución y enfoques realizando una síntesis que detalle cada uno de los componentes. La etapa de estructuración está conformada por los siguientes pasos: 17

20 Situación problematica expresada Generación de alternativas Precisión del alcance análisis Identificación de los modelos y herramientas Ilustración 2. Subprocesos de la etapa de estructuración. En el paso de situación problemática expresada se identifican los principales aspectos del problema, los agentes involucrados y las relaciones entre estos que determinaran las variables de decisión, aleatorias y fuentes de incertidumbre. Luego en el paso de generación de alternativas se debe nutrir con los principales agentes involucrados para la identificación de alternativas de decisión. Después el paso de precisión del alcance del análisis busca describir puntualmente el problema con los principales objetivos que se quieren alcanzar y las limitaciones presentes. Finalmente con el último paso, identificación de los modelos y de las herramientas, se pretende escoger el mejor modelo para solucionar el problema, por lo cual es importante identificar la información necesaria para la solución y para la construcción de los modelos. El siguiente paso es la obtención de información, donde se recoge toda la información para el análisis del problema y para alimentar los modelos utilizados. El siguiente paso de formulación y construcción del modelo está compuesto por cuatro procesos: Estructuración conceptual del modelo Construcción detallada del modelo y descripción de las variables Interpretación conceptual del modelo Validación del modelo Ilustración 3. Subprocesos de la etapa de formulación y construcción del modelo. En el primer subproceso, estructuración conceptual del modelo, se busca plasmar el proceso con sus principales componentes en el modelo conceptual que es base fundamental del modelo cuantitativo. En seguida, el paso de construcción detallada del modelo y descripción de sus variables, requiere de la construcción detallada del modelo a través de las variables y

21 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli alternativas. Después con el paso de interpretación conceptual del modelo, se quiere lograr una clara interpretación conceptual con personas relacionadas e interesadas por el problema. Finalmente en el último subproceso, validación del modelo, se busca comprobar que el modelo exprese de manera lógica el proceso de decisión e incorpore todas las variables anteriormente identificadas. El penúltimo paso, obtención y análisis de resultados, está compuesto por los siguientes subprocesos: Selección de alternativas Análisis de alternativas finales Ilustración 4. Subprocesos de la etapa de obtención y análisis de resultados. Donde la selección de alternativas se realiza para identificar la mejor o las mejores alternativas de decisión o la solución del problema, y en el análisis de las alternativas finales se realiza un análisis comparativo de las alternativas identificando ventajas y desventajas (Castillo, 2006). En suma, en el último paso se establecen las conclusiones del proceso y las recomendaciones generadas Toma de decisiones con único criterio y comparación con metodologías de multicriterio. Los problemas donde se trabaje con un solo criterio de evaluación para la toma de decisiones, se les denomina problemas de decisión de único criterio, monocriterio o unicriterio (García Aguado, 1998), estos problemas son el origen de los actuales problemas que contemplan multiatributos, debido a que los problemas de unicriterio solo evalúan las 19

22 alternativas por el estudio y análisis de un solo criterio, es decir, evalúan el escenario teniendo en cuenta el comportamiento y calificación de las alternativas en un escenario que es afectado solo por una variable no determinística. Estos problemas se fundamentan en problemas de programación lineal, donde se establece una función objetivo de maximización o minimización según sea el caso, que está sujeta a unas restricciones de gestión de recursos por la limitación de que los recursos son escasos y regidos por parámetros específicos del problema. Sin embargo, lo que se buscaba con las teorías de decisión era que a partir del establecimiento de ciertas metodologías se pudiera estructurar el problema de tal manera que su análisis y estudio fueran más fáciles; no obstante, dentro de los problemas reales son cada vez más las variables que presentan incertidumbre o imprecisión y que no tenemos conocimiento cierto sobre ellas. Debido a lo comentado en el párrafo anterior las teorías unicriterio no son aconsejables a utilizar por tres razones importantes, la primera es la visión reducida que presentan que genera una solución no natural y forzada (Vásquez Paniagua & Martínez Crespo, 2012), la segunda es la ignorancia de criterios que también condicionan la solución y que pueden ser determinantes de otras restricciones y limitaciones del problema, y finalmente la tercera y última es la complejidad que los problemas demandan, reflejada en la incorporación de diferentes componentes aleatorios al modelo (Castillo, 2006), se genera la necesidad de contemplar múltiples objetivos o criterios, (Vásquez Paniagua & Martínez Crespo, 2012) es decir, metodologías de Multi-criteria Decision Making (MCDM). Las metodologías de toma de decisiones que contemplan múltiples criterios ha permitido la elección, selección y clasificación de alternativas dentro de un campo de aplicación en situaciones de extrema complejidad (Vásquez Paniagua & Martínez Crespo, 2012), interactuando simultáneamente diferentes aspectos que afectan el problema y que permite

23 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli la diferenciación entre metodologías monocriterio y multicriterio. Uno de estos aspectos son las preferencias e intereses de los agentes involucrados, puesto que los encargados de tomar la decisión tienen una participación más activa en la evaluación, lo que permite involucrar intereses organizacionales y generar soluciones más realistas. Para analizar en más detalle las MCDM, a continuación se presenta detalladamente el alcance de esta metodología (Vásquez Paniagua & Martínez Crespo, 2012): a. Selección de una alternativa. b. Clasificación de las alternativas en grupos homogéneos definidos de acuerdo con un orden de preferencia. c. Evaluación de las alternativas de mejor a peor. d. Descripción del impacto de las soluciones o alternativas en términos de rendimiento, de acuerdo con criterios establecidos desde el inicio a tener en cuenta en la evaluación de alternativas. Teniendo en cuenta el proceso descripto de la toma de decisiones en la sección 7.1. Importancia a través del tiempo e introducción, los elementos básicos en la toma de decisiones según Vásquez Paniagua & Martínez Crespo (2012) son los siguientes: a. Un conjunto de acciones finitas o infinitas (Alternativas o soluciones y acciones para alcanzar los objetivos. b. Por lo menos dos criterios (Limitaciones de metodologías monocriterio). c. Un administrador de decisión central (Puede ser un individuo, un grupo de personas o una organización). 21

24 Considerando los elementos anteriormente expuestos, una de las grandes ventajas de la toma de decisiones es la oportunidad que el administrador de la decisión tiene de seleccionar dentro de un grupo de alternativas, llamado conjunto de elección, a través de diferentes puntos de vista, llamados criterios (Vásquez Paniagua & Martínez Crespo, 2012), una solución o alternativa final. Esta es seleccionada gracias a un proceso donde se establece un peso a cada uno de los criterios, dependiendo de su relevancia, importancia o preferencia para el problema o para los agentes. Como consecuencia de lo anterior, existirán criterios contradictorios, es decir, que la calificación de uno pueda afectar que una alternativa posible no se seleccione, sin embargo eso está delimitado por el peso que se le dio a cada uno delos criterios y es parte del proceso de la toma de decisiones. De acuerdo a los elementos básicos que hacen parte del proceso de toma de decisiones multicriterio, a continuación se presentan algunas definiciones de estos: a. Objetivos: Es un resultado especifico que una persona individual o un sistema quieren alcanzar en un tiempo determinado con unos recursos disponibles. En general, los objetivos son más específicos y fáciles de medir que las metas 3. Los objetivos son la base de la planeación y la estrategia (.businessdictionary.com, 2014). b. Alternativas: Es la posibilidad disponible para la elección entre dos o más cosas (definicion.de, 2014). c. Criterios: Es una condición subjetiva que permite la realización de una elección (definicion.de, 2014), por lo tanto es un juicio que se realiza para calificar una cosa, que en nuestro caso es una alternativa dentro de las posibles. 3 Metas: Es un proceso pequeño inmerso dentro del objetivo, por lo cual son procesos que se deben seguir y terminar para cumplir con el objetivo (gerencie.com, 2014).

25 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Clasificación de Multi-criteria Decision Making (MCDM). Esta metodología de toma de decisiones permite analizar problemas caracterizados por tener múltiples objetivos que por medio del uso de algoritmos matemáticos que permiten seleccionar la mejor alternativa que responde a los criterios y objetivos establecidos desde un inicio (Herath, 2010). Dentro de la bibliografía existen dos caracterizaciones de esta metodología. La primera realiza la categorización en Multiple Objective Decisión Making (MODM) y Multi-Attribute Decisión Making (MADM). MODM tiene en cuenta algunas limitaciones en las que están sometidas las alternativas y MADM toma la decisión dentro de un conjunto de elección finito. La segunda categorización se realiza en métodos continuos y métodos discretos. Los métodos continuos identifican una cantidad óptima que puede variar infinitamente en un problema de decisión y los métodos discretos tienen en cuenta un número finito de alternativas, que a su vez se subdividen en métodos de ponderación y métodos de clasificación, que se encuentran subdivididos en métodos cualitativos, cuantitativos y mixtos (Herath, 2010). Por otro lado, otra clasificación diferente distingue los métodos en riesgosos y sin riesgo. Dentro dela clasificación de sin riesgo se encuentran algunas metodologías como Multi- Attribute Utility Theory (MAUT) y Elimination and (Et) Choice Translating Reality (ELECTRE) que a su vez pertenecen a la subdivisión de cuantitativo. Por otra parte, la metodología Teoría de La Utilidad Esperada hace parte del grupo de problemas que tienen en cuenta el riesgo. 23

26 Metodología básica utilizada en el proceso de Multi-criteria Decision Making (MCDM). Considerando algunas etapas del proceso de la toma de decisiones expuestas anteriormente en el capítulo 5.1, a continuación se presentan algunos pasos utilizados en MCDM que sirven como guía de implementación de cualquier proceso donde se aplique esta herramienta. Estos pasos son flexibles y podrán ser modificados según la naturaleza del problema para que sea un proceso más eficiente (Vásquez Paniagua & Martínez Crespo, 2012): a. Identificación y definición del problema: En este paso se identifica el problema o situación que se quiere solucionar, mejorar o mantener; especificando rigurosamente el alcance donde se encuentran los objetivos que se quieren alcanzar de tipo económico, social, ambiental, financiero, técnico, mercadeo, etc. b. Seleccionar el agente central que va a ser el responsable de tomar la decisión: En este paso se identifican a las personas que contribuyen y participan en el proceso de decisión dentro del problema, el éxito de este paso surge en el involucramiento de varios agentes o stakeholders de diferentes disciplinas que por medio de una visión más amplia permite reducir la probabilidad de ocurrencia de errores humanos y enfatizarse en aspectos técnicos del problema. c. Identificación del conjunto de alternativas para la solución: En este paso se identifica el conjunto factible de alternativas que permitirán alcanzar los objetivos. Aquí existe una alta participación de los stakeholders, por lo cual se puede encontrar en el transcurso del proceso que algunos objetivos se contradicen o van por caminos diferentes, sin embargo esta situación es

27 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli manejada por la aplicación de la herramienta MCDM como se verá más adelante. d. Seleccionar los criterios de evaluación de las alternativas: Los stakeholders que componen el grupo de responsables de tomar la decisión definirán los criterios utilizados para evaluar la contribución que tienen las alternativas para alcanzar los objetivos. e. Evaluación de las alternativas de solución: En este paso se evalúa cada alternativa según cada criterio definido para alcanzar cada objetivo, es decir, cada stakeholder le da un peso a cada objetivo o criterio de acuerdo a sus intereses y experiencia personal. f. Selección de la mejor alternativa de solución: Este paso consiste en seleccionar la mejor alternativa de acuerdo a la contribución que tiene para alcanzar los objetivos o criterios y que mejor satisface las preferencias de los stakeholders Herramientas y metodologías MCDM en la ingeniería. La disciplina donde ha habido mayor práctica de las teorías de decisión ha sido la ingeniería. Desde el inicio, el proceso de toma de decisión era visto como un ciclo (Edwards, Miles, Jr., & Winterfeldt, 2007), tal y como se observa en la Ilustración 5, el ciclo sugiere que después de que el problema es especificado, las alternativas son determinadas y que el rango de las incertidumbres que van apareciendo es nominal 4. A continuación se presenta una 4 Rango nominal: Se expresa normalmente en términos de límite inferior y superior. (tomado de wikilengua.com) 25

28 pequeña descripción de las fases que conforman el proceso (Edwards, Miles, Jr., & Winterfeldt, 2007): a. Fase determinística: En esta fase se examina la sensibilidad de las alternativas a las incertidumbres para determinar qué alternativas van a utilizarse para realizar la fase probabilística. b. Fase probabilística: En esta fase se establecen las distribuciones de probabilidad y distribuciones condicionales, si es necesario, para las incertidumbres. Además, se evalúa el riesgo de preferencia que se utilizara en la decisión. En este punto, la mejor alternativa puede ser determinada, sin embargo, el proceso continúa con la fase informativa para encontrar el valor de eliminar o reducir alguna o todas las incertidumbres presentes. c. Nueva Información: De acuerdo a lo anterior, se puede incluir nueva información de alternativas y repetir el ciclo o simplemente establecer la mejor alternativa que satisface las tres primeras fases en la acción del primer ciclo.

29 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Información anterior. Fase determinística Incluir la nueva información Fase Probabilística Recopilar nueva información Fase informativa Decisión Acción Ilustración 5. Teoría de decisión como un proceso cíclico. A la teoría del proceso cíclico se le realizaron muchos refinamientos a través del tiempo desde el año 1984 hasta el año 1988 (Edwards, Miles, Jr., & Winterfeldt, 2007) con el objetivo de mejorar la sensibilidad de las incertidumbres, como se analizará más adelante con el estudio de las principales metodologías de MCDM utilizadas en la actualidad. 27

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31 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 6. Principales metodologías de MCDM. Dentro de las metodologías más utilizadas para estudiar problemas de decisión con múltiples objetivos se encuentra la Teoría de La Utilidad Multiatributo (MAUT), que utiliza funciones de utilidad que tienen en cuenta simultáneamente cada uno de los objetivos, es decir, funciones de utilidad aditivas (Zopounidis & Doumpos, 2002); la segunda es la llamada Proceso Analítico Jerárquico (PAJ), que permite describir con mucha precisión el problema de múltiples objetivos, a partir de la identificación de sus principales componentes, variables que lo afectan, stakeholders involucrados, alternativas disponibles, etc. A continuación se presentará una descripción de cada una (Castillo, 2006): 6.1. Teoría de La Utilidad Multiatributo (MAUT) Para esta metodología se pueden utilizar dos estrategias, la primera busca unificar todos los atributos a la misma escala para luego transformar la escala a una función de utilidad, sin embargo muchas veces no se puede realizar este procedimiento, ya que en un determinado problema pueden existir atributos que no pueden ser medibles en términos cuantitativos o en términos cualitativos exclusivamente. Por este motivo, se utiliza la segunda estrategia, la cual a partir de funciones de utilidad unidimensionales construye la función de utilidad multiatributo, la cual es llamada como función aditiva. El uso de las estrategias anteriormente explicadas depende de la naturaleza del problema de decisión que se quiere solucionar de acuerdo a los atributos utilizados en las etapas iniciales, por consiguiente, a continuación se estudiaran más a fondo las partes que componen la metodología de MAUT para luego presentar sus ventajas y limitaciones. 29

32 Objetivos y atributos. Al momento de establecer los objetivos del problema de decisión que se quiere resolver es necesario identificar con qué tipo de problema nos estamos enfrentado, puesto que, como se especificó en el capítulo 7.2, normalmente los problemas reales tienen en cuenta más de un objetivo, que incluso pueden ir en conflicto. Sin embargo, también existen problemas donde solo se busca el cumplimiento de un objetivo, por tanto, es fácil la identificación de este, debido a que se ignoran variables que pueden afectar el resultado final. Para identificar los objetivos que se deben tratar, Clemen (1996) presenta una guía donde se establecen una serie de elementos que conformarán los objetivos finales. Estos elementos comprenden los deseos, alternativas, problemas con resultados adversos, consecuencias; metas, restricciones y lineamientos; perspectivas y objetivos estratégicos que finalmente, permiten definir los objetivos genéricos de la organización de tipo ambiental, social, económico, de seguridad, etc., y que van de la mano con agentes involucrados en las organizaciones, como los clientes, empleados, accionistas, etc. Cada uno de estos objetivos deben ser medidos a través de una escala de atributos. Por consiguiente es necesario tener en cuenta algunas consideraciones (Clemen, 1996): Los objetivos deben estar encabezados por los objetivos fundamentales que tendrán en cuenta todos los aspectos del problema. Solo se deben considerar los objetivos que diferencien las alternativas, es decir, aquellos que van a aportar al modelo y donde las alternativas sean semejantes ante un mismo atributo. Los objetivos a considerar no deben ser redundantes e independientes entre sí, es decir, para tratar un objetivo no se debe examinar ningún otro.

33 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Las escalas de medición o de atributos, deben permitir medir de manera sencilla el desempeño delas alternativas Función de utilidad aditiva. La función de utilidad aditiva permite considerar problemas con múltiples objetivos, donde es necesario establecer la importancia relativa de cada uno delos objetivos y la calificación del desempeño de cada una de las alternativas teniendo en cuenta todos los objetivos. Esta función es el promedio ponderado de las funciones de utilidad unidimensionales que se tienen para cada atributo u 1 (x 1 ),, u n (x n ), es decir, para una alternativa que tiene resultados x 1,, x n en los atributos, la utilidad sería (Zopounidis & Doumpos, 2002): u(x 1,, x n ) = w 1 u 1 (x 1 ) + + w n u n (x n ) (1) Donde los w 1,, w n son los pesos década una delas función de utilidad unidimensionales, los cuales deben ser positivos y sumar uno Metodología de análisis. Una de las metodologías utilizadas para evaluar la calificación numérica de las alternativas de acuerdo a los objetivos establecidos desde un inicio es Smart (Simple Multiattribute Rating Technique) la cual propone los siguientes pasos (Kimbrough, 2001) para el análisis y solución de un problema de decisión a partir de la aplicación de una función de utilidad aditiva: Determinar componentes más relevantes del problema. Identificar y estructurar objetivos. 31

34 Determinar las alternativas de solución. Establecer los atributos para la evaluación de las alternativas. Ordenar atributos con respecto a su importancia. Obtener pesos normalizados de cada uno de los atributos. Obtener la función de utilidad unidimensional de cada uno de los atributos. Evaluar el desempeño de cada una de las alternativas con respecto a cada atributo. Calcular el valor de la función de utilidad aditiva para cada una de las alternativas. Determinar la mejor alternativa, aquella que presenta el mayor valor de la función de utilidad aditiva con respecto a las demás. Algunos de estos pasos se estudiaron más a fondo en los capítulos 7. y Metodología básica utilizada en el proceso de Multi-criteria Decision Making (MCDM). que conciernen a la fase de estructuración del modelo. A continuación se explicará más a fondo como se obtienen las funciones de utilidad individual o unidimensional y el valor de la función de utilidad aditiva Obtención de las funciones de utilidad individual o unidimensional. Según Castillo (2006), existen dos técnicas para calcular las funciones de utilidad individual en los problemas de decisión: los puntajes proporcionales y razones, las cuales son explicadas a continuación Puntajes proporcionales. Esta metodología asigna un valor de cero a la alternativa que tiene peor desempeño en un atributo y un valor de uno a la alternativa que tiene mejor desempeño en el atributo. Para las demás alternativas, que dentro de la escala de atributo anteriormente definida para

35 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli determinado atributo i, obtuvieron una calificación de x, la utilidad se obtiene según la expresión de la ecuación 2. u i x x peor valor mejor valor peor valor (2) Razones. Esta metodología es utilizada más que todo para atributos que no son de tipo cuantitativo y utiliza como su mismo nombre lo dice razones de acuerdo a la mejor calificación y a la peor calificación dentro de un sistema de ecuación de dos incógnitas (ecuación 3 y 4). 0 = a + b (peor valor) (3) 1 = a + b (mejor valor) (4) Se resuelve el sistema de ecuaciones para encontrar los valores de a y b, los cuales permitirán calcular la utilidad de cada alternativa en determinado atributo según la expresión de la ecuación 5. u alternativa (atributo) = a + b(x) (5) Donde x es la calificación que obtuvo la alternativa de acuerdo a su desempeño con respecto a un determinado atributo. 33

36 Obtención de los pesos de La Función de Utilidad Aditiva. Citando nuevamente a Castillo (2006), existen dos técnicas para obtener la ponderación de las funciones de utilidad individuales: pricing out y swing weighting; que indican la importancia relativa de los diferentes atributos a la función de utilidad aditiva Pricing out. Esta metodología utiliza el término de tasa marginal de sustitución 5 para determinar los pesos de las funciones de utilidad individuales (Zopounidis & Doumpos, 2002). Lo que se hace es crear una alternativa hipotética de una alternativa ya existente, donde se emplee la definición de la tasa marginal de sustitución, y se calcula la utilidad de esta alternativa en cada uno de los atributos como se vio en el capítulo anterior. De esa manera se debe cumplir la expresión de la ecuación 6 (siendo ahip la alternativa hipotética): k 1 (u 1 (x 1 )) + + k n (u n (x n )) = k 1 (u 1 (ahip)) + + k n (u n (ahip)) (6) Con la ecuación anterior y teniendo en cuenta que los pesos deben sumar 1, se calculan los pesos k 1,, k n. Este método es consistente, ya que la noción de la metodología de puntajes proporcionales debido a la función de utilidad aditiva implica una tasa de sustitución marginal constante (Zopounidis & Doumpos, 2002) Swing Weighting. La segunda metodología que puede ser implementada es la Swing Weighting (Castillo, 2006), que es utilizada tanto en atributos de tipo cualitativo como de tipo 5 Tasa Marginal de Sustitución: Cantidad de un bien x que un consumidor debe recibir en compensación a la reducción en su consumo de una unidad marginal del bien y (gerencie.com, 2014).

37 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli cuantitativo. El proceso que debe seguirse es que primero se debe crear una alternativa hipotética de referencia (Benchmark) que represente el peor valor o calificación en todos los atributos. Teniendo en cuenta esta alternativa, se plantean alternativas en las cuales uno de los atributos pasa del peor al mejor valor o calificación y los demás atributos se mantienen con el peor valor, de tal manera, que al comparar estas alternativas se están comparando los diferentes atributos entre sí. El paso siguiente consiste en ordenar las alternativas se ordenan y calificarlas de acuerdo a las preferencias de los agentes involucrados para finalmente estandarizar las calificaciones y obtener el peso de cada uno de los atributos (Zopounidis & Doumpos, 2002), es decir, se establece la alternativa hipotéticamente más mala al lado de las alternativas que tienen un atributo con mejor calificación, dejando los demás constantes. De acuerdo a los valores obtenidos se realiza el ranking de las alternativas y se les da una calificación, para finalmente, normalizarla y obtener el peso de cada atributo Observaciones finales y manejo de la Incertidumbre. La metodología antes descripta de La Función de Utilidad Aditiva (FUA) tiene grandes ventajas gracias a la facilidad de construcción del modelo e interpretación (Castillo, 2006), sin embargo, existe una limitación importante y es que implícitamente se están considerando los criterios como independientes entre sí, es decir, la función de utilidad individual de cada uno de los atributos se construye sin tener en cuenta los demás atributos. Este sistema es llamado como independencia de las diferencias (difference Independence) y se refiere a que la intensidad de la preferencia entre dos objetivos x e y que tienen idénticos niveles fijados para ciertos atributos no cambia cuando dichos atributos son fijados en algún otro nivel (Castillo, 2006). 35

38 Por otro lado, las metodologías de obtención de funciones de utilidad individuales no tienen en cuenta el riesgo, ya que siempre son lineales. Por lo cual, dependiendo de la naturaleza del problema de decisión que se quiere solucionar se debe encontrar un balance entre el nivel de rigor y la viabilidad practica de las metodologías escogidas para su aplicación, ya que entre más formal y rigurosa sea la construcción del modelo, mayor será la información que se demanda y esfuerzo por estructurar los juicios de los decisores. De igual manera, las metodologías expuestas en este capítulo surgen del supuesto de que el valor o calificación del desempeño de las alternativas en cada uno de los atributos es una variable que se tiene con certeza, es decir, no es una variable aleatoria con una determinada distribución de probabilidad. En caso de ser así se debe emplear el criterio general de valor esperado de la utilidad (Zopounidis & Doumpos, 2002) Conclusiones. De acuerdo a lo anterior, una de las ventajas de La Teoría de Utilidad Multiatributo (MAUT) es que esta tiene en cuenta el comportamiento de varias alternativas a partir de diferentes atributos, sin embargo, esta metodología omite algunas interacciones que pueden existir entre los diferentes atributos, lo que permite que su aplicación sea rápida y en consecuencia su implementación e interpretación sea sencilla (Castillo, 2006). A continuación se presentan algunas aplicaciones que tiene esta metodología en problemas reales (Keeney & Raiffa, 1976): Decisión sobre la aprobación de un presupuesto adicional para la construcción de una nueva planta generadora de energía eléctrica. Distribución de recursos para un programa educacional. Diseño de estrategias de negocios para una empresa teniendo en cuenta las características de la sociedad, así como los objetivos de la compañía.

39 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Selección del sistema informático para la compañía. Selección de un trabajo o profesión teniendo en cuenta factores externos e internos (Selección personal) Proceso Analítico Jerárquico (PAJ) PAJ es una metodología de decisión con múltiples objetivos que mediante una estructura jerárquica, selecciona la mejor alternativa dentro de un portafolio de alternativas posibles; por lo cual, el éxito de la implementación de esta metodología radica en el trabajo realizado de la estructuración del problema y de los diferentes niveles que conforman la estructura jerárquica. El propósito de esta metodología es hacer posible el establecimiento de la importancia de los elementos de un nivel dado con respecto a los elementos adyacentes de un nivel superior. En la estructura jerárquica, las alternativas deben estar ubicadas en el último nivel, por lo cual esta metodología permite un ordenamiento en relación con el logro del objetivo global, ponderando los pesos de las alternativas en la medida que se recorre la estructura jerárquica de abajo hacia arriba (Yung Yau, 2008) Metodología utilizada en PAJ. La metodología a seguir para un análisis de decisión utilizando PAJ tiene como base la metodología explicada en el capítulo Metodología básica utilizada en el proceso de Multi-criteria Decision Making (MCDM). y se sintetiza en cuatro pasos como se observa en la Ilustración 6: 37

40 Estructuración del problema Construcción de matrices Estimación Análisis de los resultados Ilustración 6. Metodología utilizada en PAJ. Como se expuso anteriormente, en la primera fase de Estructuración del problema se debe identificar con precisión el objetivo general que se desea conseguir, los aspectos relevantes para cada nivel y alternativas que se busca evaluar. En el paso de construcción de matrices, a partir de una escala apropiada se construyen matrices de comparación por pares para los elementos de cada nivel en relación con los elementos del nivel inmediatamente superior. En el paso de estimación, se realiza la estimación de los pesos relativos para cada elemento con respecto al elemento del nivel inmediatamente superior, luego a partir de los pesos estimados se estima el peso de cada una de las alternativas con respecto al objetivo general, generando un ordenamiento de las mismas. El último paso es el análisis de resultados, la interpretación conceptual e impactos en la decisión que se está evaluando, de tal manera que se pueda realizar una validación de los resultados obtenidos y finalmente dar una recomendación. PAJ realiza dos tipos de comparaciones: de importancia y de preferencia (Castillo, 2006). De importancia es cuando se comparan elementos de un nivel con elementos de un nivel inmediatamente superior y de preferencia cuando se están comparando alternativas. La escala para construir las matrices de comparación por pares se presenta a continuación, hay que tener en cuenta que esta escala es la misma para comparar aspectos y alternativas, lo que varía es su interpretación:

41 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Escalas de comparación por pares. La comparación de aspectos en cuento a importancia o relevancia se realiza a partir de la comparación de dos aspectos A y B respecto a un aspecto F y puede tomar los valores que se presentan en la Tabla 1 (Castillo, 2006): Tabla 1. Escala de comparación de aspectos en cuento a importancia. Escala Valor Interpretación 9 A es extremadamente más importante que B 7 A es marcadamente más importante que B 5 A es más importante que B 3 A es ligeramente más importante que B 1 A es igual de importante que B 1/3 B es ligeramente más importante que A 1/5 B es más importante que A 1/7 B es marcadamente más importante que A 1/9 B es extremadamente más importante que A La comparación de alternativas en cuento a desempeño o preferencia se realiza a partir de la comparación de dos alternativas A y B respecto a un aspecto F y puede tomar los siguientes valores presentados en la Tabla 2 (Castillo, 2006): Tabla 2. Escala de comparación de alternativas en cuento a desempeño. Escala Valor Interpretación 9 A es extremadamente mejor que B 7 A es marcadamente mejor que B 5 A es mejor que B 3 A es ligeramente mejor que B 1 A es igual que B 1/3 B es ligeramente mejor que A 1/5 B es mejor que A 1/7 B es marcadamente mejor que A 1/9 B es extremadamente mejor que A 39

42 Para la Tabla 1 y la Tabla 2 se utilizaron valores entre el conjunto 1, 3, 5, 7 y 9, sin embargo, también pueden utilizarse valores intermedios del conjunto 2, 4, 6 y 8 con base en la interpretación establecida como guía. De acuerdo con los valores establecidos en base a las escalas de comparación de aspectos y alternativas, según la importancia y desempeño, se puede proceder a construir las matrices de comparación por pares. Por lo general, se construye una matriz para la comparación de los aspectos según su importancia con respecto al objetivo final y otras matrices para comparar el desempeño de las alternativas según los criterios. Además, estas matrices de comparación por pares se construyen para cada nivel de la jerarquía, lo que permite que la evaluación y estructuración de los juicios sea más simple, evitando aspectos demasiado globales y que a su vez permitirá evaluar el nivel de consistencia de los juicios (Yung Yau, 2008). Otra metodología para realizar la obtención de los pesos es el método de los valores propios, el cual tiene como variable de entrada el vector de los pesos de los aspectos con respecto al objetivo general o un nivel inmediatamente superior establecido por la expresión de la ecuación 7: W T = (w 1, w 2,, w n ) donde n es el numero de aspectos relevantes. (7) A partir de las relaciones entre los pesos de los diferentes aspectos se construye la matriz de comparación por pares de acuerdo a la expresión de la ecuación 8: ( w 1 w 1 w 1 w 1 w 2 w n w 2 w 2 w 2 w 1 w 2 w n w n w 1 w n w 2 w n w n ) = A (8)

43 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Se observa que, A W = nw (9) Es decir, según la propiedad de algebra lineal, A W = W (10) Se dice que el vector W es un vector propio de la matriz A, y el valor propio asociado. Por lo tanto en nuestro caso = n. De acuerdo a lo anterior, se comprueba la consistencia de las matrices, ya que los valores de la matriz se obtuvieron como cocientes entre los pesos que ya se conocían. Es claro que en muchas ocasiones los pesos no se conocen de antemano, pues es justamente lo que se quiere conocer; por lo cual si se tiene la matriz de comparación por pares A, que se obtiene de acuerdo a los resultados obtenidos por el juicio de los decisores, se puede comenzar obteniendo los vectores propios de la matriz A y examinar cual es el más apropiado para estimar W (Yung Yau, 2008). Por ejemplo para el método anteriormente comentado si se tienen n aspectos que se quieren comparar con un nivel inmediatamente superior, y con una matriz de comparación por pares A, Saaty 6 demostró que: para una matriz A = [a ij ] recíproca, en el sentido en el que a ij = 1/a ij, si max representa el máximo valor propio de la matriz A entonces (Castillo, 2006): 6 Saaty: Thomas L. Saaty fue el inventor y arquitecto del proceso analítico jerárquico (PAJ) para la toma de decisión multicriterio. (Wikipedia, 2014) 41

44 1. max n 2. max = n, sí y solo sí A es completamente consistente. Por lo cual, el método consiste en hallar el máximo valor propio, max, de la matriz de la comparación por pares, A, y luego obtener su vector propio asociado, W. Es decir, el vector de pesos estimado satisfará la expresión de la ecuación 11: A W = max W (11) El vector final de los pesos estimado denotado por W corresponde al vector W apropiadamente normalizado de manera que sus componentes sumen 1. Como adición al método existen dos indicadores para medir el nivel de consistencia de la matriz A, el primero es el índice de consistencia a la matriz A qué se calcula a partir de la expresión de la ecuación 12: IC(A) = max n n 1 (12) Por lo cual, entre más se acerque el valor de max a n, más consistente será la matriz. El otro indicador en la razón de consistencia de la matriz A es calculado a partir de la expresión de la ecuación 13: RC(A) = IC(A) ICAP (13) Donde ICAP es el índice de consistencia aleatorio promedio que se obtiene con base en el índice de consistencia promedio de un conjunto de matrices reciprocas utilizando la escala antes vista de niveles 1/9, 1/7,, 1,, 7, 9. Para que una matriz de comparación por pares se considere consistente el RC(A) no debe superar el 10%.

45 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 43

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47 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 7. Planeación de proyectos inmobiliarios. El ciclo de producción de un producto o en nuestro caso de un proyecto está establecido por cuatro grandes etapas: Planeación, Organización, Producción y Control (Jiménez Morera, 1998). En general, durante la primera etapa, que es la etapa de Planeación, se establecen los objetivos generales que la empresa quiere conseguir, se formulan las políticas para poder cumplir los objetivos y se estableces los planes para llevar a cabo lo propuesto. Luego, en la etapa de organización, se elaboran los programas de trabajo y se determinan los recursos necesarios para cumplir con el tiempo y forma establecidos. En la etapa de producción, se realizan las obras necesarias de acuerdo a los programas y planes establecidos en la etapa anterior. Finalmente, en la etapa de control se realiza un seguimiento de las metas cumplidas y de los resultados obtenidos en términos de calidad, cantidad, costo, tiempo, rendimientos y grado de aceptación de las obras realizadas para que, de esta manera, se tenga certeza de que los objetivos establecidos durante la primera etapa fueran cumplidos, o bien en caso contrario, aplicar las necesarias medidas correctoras para cumplir las especificaciones iniciales. Sin embargo, no es aconsejable que esta tarea solo sea parte de la etapa final, sino que debe estar presente durante todas las etapas o fases. Los proyectos, incluidos los proyectos inmobiliarios surgen para dar respuesta a una necesidad humana insatisfecha o incluso hoy en día, ante la creación de una necesidad para la humanidad que antes no existía. Todo proyecto cuenta con un gestor o promotor, el cual es el encargado de definir los objetivos y alcance del proyecto de acuerdo a los problemas, necesidades y oportunidades que se detectaron en un inicio por el gestor o dentro de un 45

48 tarjet o mercado objetivo identificado. Lo anterior es la base para poder dimensionar el proyecto en términos de costo, tiempo, calidad, contabilidad, seguridad, riesgo, durabilidad, constructibilidad, compatibilidad en el contexto físico y no físico y funcionalidad (Jiménez Morera, 1998). El éxito y ejecución del proyecto demanda una serie de recursos humanos, financieros y físicos (materiales, equipos, herramientas y tecnología) de acuerdo a los parámetros definidos al momento de dimensionar el proyecto. De igual manera, estos recursos están presentes a lo largo de las diversas etapas que conforman el proyecto para finalmente cumplir con el objetivo de generar un producto. En particular, los proyectos inmobiliarios están compuestos principalmente por tres etapas: 1. Planeación. 2. Construcción. 3. Administración de las ventas. 4. Operación y Mantenimiento. 5. Liquidación y cierre del proyecto. Cada una de estas etapas se divide en unos pasos con una orientación y enfoque particular de acuerdo a la participación que tiene para cumplir con el objetivo final. Sin embargo, debido al avance y al cambio del entorno en los proyectos inmobiliarios a un contexto de globalización, la etapa de planeación se ha convertido en la etapa decisiva para el éxito del proyecto por lo cual las etapas han cambiado y se han establecido numerosas teorías que definen las etapas de un proyecto inmobiliario. Rodrigo Palacino (2014) establece las siguientes etapas en un proyecto inmobiliario: 1. Estructuración proyecto.

49 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 2. Estudios técnicos y gestión humana. 3. Preventas. 4. Construcción proyecto. 5. Administración de las ventas. 6. Liquidación y cierre del proyecto. A pesar de la modificación propuesta por Palacino (2014), la esencia de las etapas es la misma, solo que el procedimiento se realiza con mayor precisión y tiene en cuenta algunos aspectos que responden ante las necesidades y dinámica del mercado actual. En resumen las etapas se desarrollan de la siguiente manera: 7.1. Planeación. En la etapa de planeación, los pasos realizados están dirigidos a analizar una solución a un problema en particular, de tal manera que la solución escogida sea la más acertada en términos técnicos, legales, económicos y financieros y permita culminar con los objetivos y el alcance del proyecto. La planeación de un proyecto inmobiliario va desde la estructuración del proyecto hasta los diseños definitivos de mismo, siempre respondiendo antes las condiciones y parámetros establecidos por el gestor desde el inicio. Luis Jiménez Morera (1998) subdivide la etapa de planeación a su vez en: concepción, factibilidad, ingeniería y diseño básico, ingeniería y diseño detallado y preventas (Ilustración 7): Concepción Factibilidad Ingeniería y Diseño básico Ingeniería y Diseño detallado Preventas Ilustración 7. Estructura de la Etapa de Planeación de un proyecto inmobiliario. 47

50 Concepción. Este paso incluye el análisis conceptual de la idea inicial que se tenía para solucionar el problema, a través del cual se diseña un plan detallado a seguir durante la etapa de factibilidad, es decir, se deben definir claramente los objetivos que se quieren alcanzar con la realización del proyecto, los roles del equipo de trabajo que van a estar presentes en la ejecución del proyecto, los recursos necesarios y el alcance. A continuación se presenta el marco conceptual empleado (Jiménez Morera, 1998): Ilustración 8. Marco conceptual para proyectos inmobiliarios (Jiménez Morera, 1998). En resumen, en la concepción, la idea representa la materialización de un diagnóstico realizado por la organización a través del cual visualiza e identifica diferentes vías de inversión (Jiménez Morera, 1998), entro de esta concepción y para complementar la definición del paso de concepción, con la visión actual de las etapas de un proyecto inmobiliario, durante este paso se hace la evaluación del potencial desarrollo conforme a las expectativas de los inversionistas y las características del Mercado o segmento objetivo que se quiere atacar (Pereira, 2014).

51 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Factibilidad. Durante este paso se busca reconocer la viabilidad 7 y factibilidad del proyecto para luego realizar la definición de segmentos objetivos de mercado. Donde se debe realizar una caracterización exhaustiva del perfil del cliente potencial, cuantificar el mercado y nivel de oferta existente en el mismo tipo de activo (competencia directa e indirecta). Para que un proyecto sea viable se deben conjugar positivamente los siguientes factores (Puyana García, 1995): 1. La decisión del propietario/promotor. 2. La disponibilidad de un terreno apropiado o adecuable para los efectos propuestos, que se puede determinar en base a un lote específico, propio o con opción de compra o simplemente en disponibilidad del dinero para adquirirlo de acuerdo a las características requeridas. 3. Factibilidad Comercial: Esta viabilidad indica si el segmento o mercado objetivo es sensible al producto final que se va a obtener con la realización del proyecto y además, se definirá la aceptación que tendría en su uso. Permite a su vez determinar la postergación o rechazo del proyecto, sin tener que asumir costos que implican estudios más detallados. Esta factibilidad estará determinada por la demanda potencial que exista de las unidades: vivienda, oficinas, locales comerciales, bodegas industriales u otros edificios que se prospecten construir. 7 Viabilidad: Posibilidad de o la conveniencia de realizar una determinada inversión para un proyecto (Jiménez Morera, 1998). 49

52 4. Factibilidad Técnica: Determina si es posible física y materialmente realizar el proyecto de acuerdo con los recursos disponibles, tipo de proyecto, magnitud y complejidad. Dentro de los recursos disponibles se encuentra el terreno, el cual debe ser apto o adaptable para que se puedan proveer los servicios de infraestructura urbana siempre y cuando las obras se deban ejecutar resulten compatibles con el tipo y la magnitud del plan previsto. De igual manera, los materiales, equipos, tecnología y organización necesarias para construir deben ser disponibles u obtenibles. 5. Factibilidad Legal: Se verifica que no existan problemas legales que puedan entorpecer la construcción y ejecución del proyecto. Esta factibilidad también podría denominarse como reglamentaria, ya que se verifica que la reglamentación municipal permita realizar una obra como la propuesta, que no existan disposiciones legales que impidan ejecutarla a casusa de la ubicación con referencia al perímetro urbano y/o al cordón sanitario por razón con su destino incompatible con las normas sobre el uso del suelo, aislamientos, alturas, áreas de construcción, áreas privadas y comunales, zonas de cesión, etc., o en virtud de su localización por tratamientos presentes en la zona. 6. Factibilidad de Gestión o Institucional: Se examina la función administrativa institucional del proyecto para establecer si la organización y manejo del proyecto dados por el dueño, están definidos de tal forma que garanticen su ágil y eficaz funcionamiento. Además, se estudia la estructura de la organización, relaciones internas o externas y el personal que va a ser responsable de la ejecución de proyecto. De tal manera, que el director de construcción del proyecto determine si existen las condiciones mínimas para la ejecución exitosa del proyecto (Jiménez Morera, 1998). 7. Factibilidad económica financiera: Verifica si se dispone con el capital necesario, ya sea por recursos propios o financiados con organismos de crédito y/o arbitrados con terceros para costear los gastos de planeamiento y ejecución del proyecto.

53 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Además de lo anterior, durante esta paso de acuerdo a ingresos y costos asociados al proyecto, se determina si es recomendable la realización de estudios más detallados y su posterior construcción. La factibilidad financiera se puede desarrollar en dos etapas (Jiménez Morera, 1998): Formulación y preparación Evaluación Ilustración 9. Estructura de La Factibilidad Financiera de un proyecto inmobiliario. Durante la primera etapa se definen los eventos que tienen alguna influencia en el flujo de ingresos y egresos del proyecto y se calculan sus magnitudes. Para esta etapa es sumamente importante la información requerida para conocer los efectos monetarios de los eventos, es decir, calcular todo los aspectos que hacen parte de la estructura de ingresos y costos el proyecto. De igual manera, se debe realizar la proyección del flujo de caja del proyecto, que es la base para realizar la evaluación financiera. En la segunda etapa, se determina la rentabilidad de la inversión en el proyecto, por medio de la medición de la rentabilidad del proyecto, el análisis de variables cualitativas y el análisis de sensibilidad del proyecto. Para realizar satisfactoriamente las dos etapas anteriormente descritas se deben desarrollar cuatro estudios: Estudio de Mercadeo, Estudio Técnico, Estudio de La Organización y Estudio Financiero (Jiménez Morera, 1998). Esto permitirá obtener los elementos para la construcción del Flujo de Caja del Proyecto y posterior 51

54 evaluación financiera, que está estrechamente relacionada con su rentabilidad. Para describir mejor este proceso a continuación se presenta el esquema: Tabla 3. Estructura de la Factibilidad Financiera ESTUDIO DE LA VIABILIDAD FINANCIERA Formulación y preparación Obtención de la Información Estudio de Mercadeo Estudio Técnico Construcción del Flujo de Caja Estudio de La Organización Evaluación Rentabilidad Análisis cualitativo Sensibilización Estudio Financiero a. Estudio de Mercadeo: A parte de realizar investigación del mercado, este estudio puede apreciar el mercado inmobiliario de una manera empírica, por ejemplo en vivienda, la demanda potencial 8 está determinada por el déficit habitacional que arroja la diferencia entre el número de familias independientes y el número de viviendas habitables, sin embargo por este método, la demanda potencial estaría determinada por diversos comportamientos del consumidor que hacen difícil precisarla con exactitud y solo arrojan aspectos cuantitativos del problema que no permiten reflejar la demanda real para efectos de la comercialización de un plan vivienda (Puyana García, 1995). La demanda real obtenida a partir de una ponderación de las necesidades, deseos y posibilidades de adquisición de los consumidores según los diferentes estratos socioeconómicos que constituyen la pirámide poblacional, 8 La demanda potencial es el volumen máximo que podría alcanzar un producto o servicio en unas condiciones y tiempo determinado, y se expresa en unidades físicas o monetarias, además es la hipótesis respecto a cuantos individuos son posibles compradores del producto y se forma a partir de demandas individuales. (Rubira, 2013).

55 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli está determinada por dos tipos de factores: directos o primarios e indirectos o secundarios. Los factores de tipo directo son la necesidad consiente de un nuevo producto que genere la necesidad de adquirirlo y por otra parte, la capacidad económica 9 requerida para satisfacer tal necesidad. Estos factores diferencian la demanda potencial de la demanda efectiva 10. Lo factores indirectos corresponden a las características o condiciones específicas de las viviendas ofrecidas que afectan la decisión de los posibles compradores, ya que están relacionados con el gusto, preferencias y otros aspectos que son subjetivos que no siempre representan obstáculos insalvables para que se torne efectiva la demanda (Puyana García, 1995). Estos factores son de suma importancia en los estratos más altos, ya que existe mayor exigencia en el producto. A continuación se enumeran algunos factores establecidos por Germán Puyana (1995): La localización según la zona, barrio o sector. La clase: multifamiliar o unifamiliar. 9 La capacidad económica se determina con base en el ingreso familiar, la disponibilidad de la cuota inicial y el nivel de ahorro que permite asegurar el pago de la cuota mensual del crédito (abono a capital y costo de financiación) (Puyana García, 1995). 10 La demanda efectiva es el conjunto de mercancías y servicios que los Consumidores realmente adquieren en el mercado en un tiempo determinado y a un precio dado. La Demanda efectiva es el deseo de adquirir un bien o servicio, más la capacidad que se tiene para hacerlo. (Eco Finanzas, 2014) 53

56 El tipo: casa aislada, casa en conjunto, apartamento en edificio separado, apartamento en conjunto: pequeño o grande. La cantidad de ambientes o espacios: alcobas, baños, garajes u otros como pueden ser el estudio, alcoba y baño del servicio, espacios convertibles. Las especificaciones de la construcción, en particular la calidad de los acabados y la dotación propia de cada unidad modelo, específicamente en baños y cocinas, así como de las zonas de servicios del equipamiento comunal y otros aspectos como la seguridad, la calidad del diseño o los costos de administración. Estos factores no son tan importantes en los estratos bajos, donde prevalecen son los factores primarios, por las restricciones económicas. De acuerdo a lo anterior, se puede señalar que en proyectos inmobiliarios donde es necesario una previa y confiable evaluación de la demanda, es necesario realizar investigación del mercado, cuyo objetivo principal es definir cuantitativa y cualitativamente la demanda, con un grado de confiabilidad mucho mayor. Esta investigación permite una venta rápida del producto que se refleja inmediatamente en una mejor rentabilidad del capital invertido. Esta herramienta permite preestablecer con mayor margen de acierto las condiciones de una demanda variable por la propia dinámica de los diversos factores que la determinan y que además presenta características muy particulares según la localidad, el sitio y la época (Puyana García, 1995). Por otra parte, la investigación mercadotécnica es una herramienta utilizada para planificar racionalmente la edificación y con ello controlar la recurrencia

57 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli del fenómeno de saturación y dificultad en la venta de las unidades ofrecidas así como el de su escasez y encarecimiento exagerado, al menos en cuanto respecta a los desequilibrios en la oferta y la demanda (Puyana García, 1995). Ya que esta industria presenta un comportamiento cíclico donde hay periodos de expansión o de contracción. Para llevar a cabo esta investigación del mercado se aplican técnicas estadísticas basadas en el sistema de encuesta o censo por muestreo usando formularios diseñados específicamente. Por lo cual, el sistema debe ser desarrollado en la ciudad de interés en diferentes manzanas o sectores que presentan sin excepción los diferentes hogares que constituyen las unidades censales. El formulario o cuestionario debe precisar las características o perfil de la demanda y eventualmente proyectar sus tendencias, este va a depender de las características específicas del caso o proyecto que se desea ejecutar, pero para tener una base a continuación se presentan unos datos básicos que deben contener para el estudio de mercado de viviendas, oficinas y locales según Germán Puyana (1995): Área: Delimitación geográfica del área que abarca el estudio. Tenencia: Condiciones de la tenencia de las unidades censadas: propiedad, alquiler, usufructo. 55

58 Motivación del cambio: Razones por las cuales se desea cambiar el inmueble que se habita o utiliza: inadecuabilidad, alquiler elevado, cambio de ubicación, deseo de invertir, otras causas. Perspectiva de demanda: Características de los requerimientos formulados por las personas interesadas en la adquisición de las nuevas instalaciones para vivir, trabajar o realizar otras actividades que en el caso específico de la vivienda podrían ser: o Localización: Ubicación de la vivienda según el barrio y sector que responde a las preferencias del consumidor y en razón al nivel socioeconómico. o o Clase: Unifamiliar o Multifamiliar. Tipo: Apartamento en edificio independiente o en conjunto cerrado, cada independiente o en conjunto residencial cerrado. o Tamaño: Área promedio de construcción y espacios. Cantidad ideal de alcobas y baños o de otros espacios adicionales. o Servicios auxiliares: Portería, estacionamientos de visitantes, salón de reuniones, depósitos, club house (piscina, gimnasio, sauna, etc.) y en general otros espacios de equipamiento comunal. Capacidad de compra: Nivel promedio de ingresos, gastos y ahorro de los grupos de personas posibles a ser consumidores para establecer su capacidad de pago de la cuota inicial y de endeudamiento para pagar las cuotas mensuales del crédito.

59 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Condiciones de oferta: Características de la oferta que eventualmente existía en la zona: clases tipos precios, calidades, financiación, tiempo de entrega. De igual manera, esta herramienta permite estudiar el universo 11 de la Demanda/Oferta, es decir, la descripción y análisis de las condiciones de los diversos conjuntos de clientes potenciales para la demanda y de las obras o proyectos en desarrollo en el corto plazo, o sea, la oferta mediata. Para cada caso se debe determinar el número de encuestas necesarias y su distribución y asignación porcentual a cada uno de los universos o grupos potenciales adquirentes (Puyana García, 1995). Hay que tener sumo cuidado con el número de encuestas que se determina a realizar, porque es claro que a mayor número mayor nivel de confiabilidad pero los costos incrementan, por lo cual es recomendable utilizar técnicas estadísticas para determinar el grado de dispersión de los datos y el margen de acierto que puede asignarse. Este estudio suele acompañarse de datos socioeconómicos del sector de interés, plano s de ubicación e información en general delas áreas de influencia en la cual se incluyen todos los aspectos normativos que los rigen en planes de ordenamiento o planeación distrital. 11 El universo es el conjunto de observaciones posibles sobre una materia determinada de la cual una muestra constituye el campo de estudio según el alcance que se le asigne (Puyana García, 1995). 57

60 Los resultados derivan los factores condicionantes de la estrategia a seguir para la estructuración del proyecto, como por ejemplo el diseño urbano y arquitectónico que debe responder a las especificaciones del mercado. b. Estudio técnico: El objetivo principal de este estudio es proveer la información necesaria para cuantificar el monto de las inversiones y de los costos de construcción requeridos para ejecutar el proyecto; incluyendo información detallada de recursos temporales, técnicos, económicos, humanos e intelectuales y materia prima necesaria para ejecutar el proyecto. c. Estudio de la organización: Para cada uno de los proyectos se debe establecer la estructura orgánica que se va a implementar según las necesidades y características que lo rigen, esta a su vez permitirá establecer los requerimientos del personal calificado, honorarios de diseño y construcción y el valor de la administración del proyecto. d. Estudio financiero: Para este estudio debe elaborarse previamente un estudio de factibilidad económica y financiera para cada proyecto 12 que tiene como objetivo establecer si el plan previsto es realizable con los recursos económicos disponibles (capital propio o deuda), si el capital que demanda puede disponerse para la ejecución del proyecto en las fechas y cuantías previstas según el flujo de caja establecido con base en el presupuesto de la obra y el programa de trabajo y finalmente, si la rentabilidad de la inversión realizada es atractiva para el inversionista, motivando a crear metodologías que permitan mejorar la eficiencia económica del plan propuesto o a descartarlo (Puyana García, 1995). En resumen, si la pre factibilidad define 12 Proyecto entendido en el estudio financiero como una alternativa de inversión en construcción diferente al sentido tradicional arquitectónico (Puyana García, 1995).

61 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli que el proyecto es viable, el estudio financiero indica si en definitiva es posibles y además resulta conveniente en cuanto a su rentabilidad. El estudio financiero sigue los mismos objetivos del estudio de factibilidad económica inicial con la diferencia de que los procedimientos utilizados en este dependen del tipo de proyecto que se esté ejecutando y el grado de desarrollo de las bases o documentos para hacer su análisis. Con relación al tipo de proyecto que se puede dar están las siguientes alternativas (Puyana García, 1995): Urbanización y ejecución de un plan de construcción de un terreno carente de obras de infraestructura. Realización de un conjunto de edificios de un lote con posibilidad de algunos servicios públicos y necesidad de otros. Constricción de un edificio o conjunto de edificios en un lote urbano en un sector desarrollado que cuenta con todos los servicios necesarios, vías, acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, gas y teléfonos. Dentro de las metodologías más utilizadas, para realizar el estudio financiero, la planeación financiera y el estudio de la rentabilidad, se encuentran la del Valor Presente Neto (VPN) y la de la Tasa Interna de Retorno (TIR). En pocas palabras, la metodología de VPN mide en pesos del año cero, año de iniciación del proyecto, todos los flujos de ingresos y egresos que presenta el mismo a lo 59

62 largo de su vida de producción, una de sus grandes ventajas es que permite analizar comparativamente varias alternativas sin afectar sus flujos sino que de manera directa. Matemáticamente el VPN está dado por la expresión de la ecuación 13, donde V representa los flujos de caja de un periodo t, I 0 representa el desembolso inicial de la inversión, n representa el número de periodos considerado y k representa la tasa de interés: n V t (1+k) t VPN = t=1 I 0 (13) Por otra parte, la metodología de la TIR es utilizada en pesos corrientes y representa los rendimientos futuros de la inversión realizada y que tiene como supuesto que los rendimientos de reinvierten en el transcurso de los periodos considerados. La TIR se compara con la TREMA o costo de oportunidad para saber si se acepta o no un proyecto. A diferencia de la metodología anterior, esta metodología no puede ser utilizada para comparar alternativas, se deberían realizar modificaciones a los flujos de caja para poder realizar la comparación. Matemáticamente la TIR se obtiene de acuerdo a la expresión de la ecuación 14, donde V representa los flujos de caja de un periodo t, I 0 representa el desembolso inicial de la inversión, n representa el número de periodos considerado y k representa la tasa de interés: n V t (1+TIR) t VPN = t=1 I 0 = 0 (14) Las actividades o elementos que componen el estudio preliminar de la rentabilidad, con base en el análisis económico del anteproyecto, son: Análisis del proyecto: El análisis del anteproyecto arquitectónico se efectúa con referencia a dos aspectos primordiales: la satisfacción de la demanda y las características propias del diseño en cuanto a áreas de construcción y especificaciones técnicas (Puyana García, 1995).

63 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli o Demanda en el Mercado: Se mide según la satisfacción de las necesidades detectadas desde un inicio y según las características y exigencias de la demanda que permiten definir el grado potencial de su comercialización. Se debe también tener en cuenta el número de unidades que el mercado demanda. o Áreas construidas: Eficiencia económica del diseño, es decir, el manejo adecuado de áreas comunes, circulaciones, iluminación natural, etc. que califican la calidad del diseño. o Especificaciones de construcción: Características técnicas de aquellos capítulos de la obra que tienen mayor incidencia en el nivel calidad/costo. Análisis del costos: Estudio para determinar la inversión requerida para cumplir con el plan de trabajo, más específicamente, un estimativo global del valor del proyecto que incluye: lote, planeamiento, construcción y gastos especiales. o Costo del terreno: Consiste en el valor presente del lote. Para establecerlo existen varias metodologías dentro de las cuales se encuentra: determinar el precio comercial ya sea para adquirirlo o para fijar su valor cuando se pone en marcha el proyecto o para determinarlo en el momento que haya liquidación total. Valor comercial: Se realiza a partir del avaluó del precio promedio unitario del m 2 del predio, que se multiplica por el área total del mismo para obtener su valor total. 61

64 Para esta metodología, se pueden tener en cuenta dos consideraciones: las condiciones generales del mercado de la tierra urbana del sector, es decir, el comportamiento de la demanda y la oferta en el sector y las condiciones específicas del lote, en particular si grado de edificabilidad. De igual manera, es importante evaluar la situación y perspectivas del mercado de la tierra en el sector con referencia a la inflación. De acuerdo a lo anterior, se deben analizar condiciones específicas que ofrece el lote, como parámetros esenciales para establecer su avaluó comercial: Localización: Es el primer parámetro de ponderación para establecer el precio del terreno. Reglamentación: Normas vigentes que son aplicables en el terreno como los usos, índices de construcción, tratamientos y otras exigencias limitantes como: alturas, aislamientos, retrocesos, cesiones, empates, etc. Desde el punto de vista de la inversión es sumamente importante el índice de construcción (Puyana García, 1995), el cual expresa el grado de edificabilidad de un terreno, es decir, la capacidad máxima que en términos de área construible, puede repetirse n veces la superficie total del mismo, incluyendo los sótanos. Cuanto mayor sea el índice, menor la

65 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli incidencia del valor del lote en el costo de la obra puesto que este se distribuye sobre un área superior, con lo cual los precios unitarios de venta de las unidades construidas estarán proporcionalmente afectados por un menor valor del terreno (Puyana García, 1995). Este índice de construcción se calcula a partir de la expresión de la ecuación 15: I c = Area Total construible (m2 ) Superficie del terreno (m 2 ) (15) Hay que tener sumo cuidado con este índice porque tampoco expresa que se debe pagar un valor que afecte de manera negativa la rentabilidad, además no hay que olvidar que también se deben tener en cuenta los demás componentes de la reglamentación. Por otra parte, es importante analizar con sumo cuidado un terreno que se encuentre en un sector de gran demanda, debido a que los precios 63

66 pueden incrementar hasta que ocurre el fenómeno de la oferta de obsolescencia 13. Otros factores a considerar para determinar el valor del lote son las dimensiones, especialmente el frente sobre la vía principal, relación frente/fondo, el desarrollo actual y las perspectivas del sector, el replanteamiento de la reglamentación de la zona, las eventuales valorizaciones pendientes, las cesiones previstas, las colindancias, las condiciones geotécnicas, la infraestructura de servicios públicos, condiciones económicas y financieras de la negociación y la forma de pago (Puyana García, 1995). Hay que tener claro que en sectores que se encuentran en valorización, en el momento de liquidar, el valor de reposición del terreno será mayor; para equilibrar este incremento y evitar que al mantenerlo fijo se perjudique al propietario se consideran diversos mecanismos compensatorios que le retribuyen económicamente en cuento a intereses, lucro cesante e impuestos. 13 La oferta de obsolescencia es cuando en un sector que presenta una gran demanda, esta prefiera trasladarse a otras zonas, debido a que el precio de venta supera cierto nivel (Puyana García, 1995).

67 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Intereses: El terreno como bien capital debe producir un interés comercial para su propietario durante el tiempo de ejecución del plan, cuando su precio se congela durante el lapso de su desarrollo (Puyana García, 1995). Este interés debe contemplar la corrección monetaria como mecanismo compensatorio de la devaluación del dinero. Lucro cesante: Es aplicada cuando se trata de una edificación habitada o alquilada que debe demolerse o un terreno que produce una renta y el propietario dejaría de recibir, por lo cual es necesario estimar el factor del lucro cesante en su incidencia cualitativa y cuantitativa que contribuye en la determinación del real valor del lote para el propietario. Impuestos y valorizaciones: El propietario del lote debe aportarlo a paz y salvo. Sin embargo, a partir del momento en que se fije el valor del terreno, los cargos por conceptos relacionados con cargas fiscales y jurídicas corren por cuenta del proyecto, así como las valorizaciones durante el periodo de desarrollo. o Costos de pre-inversión: Son los desembolsos que deben realizarse antes de iniciar las inversiones para establecer la factibilidad de las obras y/o prospectar su planeamiento. 65

68 Corresponden por lo general, a honorarios por concepto de estudios preliminares. Aunque en ocasiones son incluidos como costos directos, no es muy adecuado, ya que los estudios de factibilidad pueden arrojar resultados que lleven a descartar el proyecto analizado. o Costos de construcción: Es durante el cálculo preliminar el aspecto más importante para ponderar el monto total del plan. Estos pueden ser divididos en directos y gastos generales (costos indirectos). Los costos directos están relacionados con materiales, mano de obra, herramientas, equipos y mermas para cada ítem; mientras que los costos indirectos están relacionados con costos administrativos, honorarios de dirección de obra, imprevistos y utilidades, es decir, todos los costos que no están relacionados directamente con las tareas de las fases del proyecto inmobiliario. Existen otros costos indirectos como los impuestos, derechos, primas, aportes y costos financieros, etc. que son denominados como especiales. o Costos indirectos: Son los costos como se dice anteriormente, distintos a los insumos primarios de la construcción. Dentro de los cuales se encuentran: Honorarios: Pueden ser de asesoría y estudios previos, proyecto arquitectónico, proyectos técnicos: estructural y de instalaciones; estudios complementarios: presupuesto, programación y control de obra, reglamento de copropiedad y demás consultorías e

69 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli interventorías que demande la realización del proyecto (Puyana García, 1995). Impuestos y contribuciones: pueden ser de carácter nacional, distrital, municipal y específicos de la construcción. Derechos: De acueducto y alcantarillado, energía eléctrica y teléfonos. Seguros, aportes y contribuciones de diversa índole y cuantía, según el caso. o Gerencia del proyecto: Honorarios por concepto de la gestión empresarial, por lo general, se estima como un porcentaje de las ventas. o Costos financieros: Relacionados con aquellos recursos que no son obtenidos por los inversionistas, sino que son por concepto de un crédito que presentan factores directos relacionados con el sistema de financiación: institucional o extrabancario, de interés tipo nominal o de mora, de forma de pago vencido o anticipado, de índice de corrección monetaria de porcentaje fijo o variable, de la clase o costo de la garantía de tipo pagaré, hipoteca; de las inversiones de reciprocidad o monto de la vinculación comercial exigidas al solicitante de tipo promedio de cuentas, certificados a término y en definitiva, por las cuantías y términos de los créditos otorgados. 67

70 Además también presentan factores indirectos relacionados con las condiciones propias de la coyuntura económica del país y de la industria de proyectos inmobiliarios que inciden a las implicaciones financieras del proyecto (Puyana García, 1995). o Costos de preoperación: son los costos asociados a el momento en el que se terminan los trabajos y se hace la entrega a los nuevos propietarios, dentro de los que se encuentran: De administración. Servicios. Mantenimiento. Cuando entra en funcionamiento la administración del edificio, estos gastos quedan a cargo de los propietarios. o Costos de ventas o de comercialización: Su análisis se hace en base con el plan de ventas, de los precios de las unidades que se ofrecen y de otros factores. Dentro de estos se encuentran: Propaganda y promoción: Depende de la publicidad que se realice, por lo general se estima como un porcentaje de las ventas. Avisos de prensa: costos de la publicación de avisos en uno o varios periódicos, que depende según el tipo, localización, tamaño y frecuencia. También pueden considerarse la publicidad en vallas, pendones, pancartas, entre otros. Material informativo y promoción de ventas: Costos por concepto de folletos, volantes, revistas,

71 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli listas de precios, cuadros de financiación y gastos de promoción de diferente tipo. Amueblamiento y decoración: En relacionados con la ambientación interior y exterior de las unidadesmodelo para la exhibición al público. Comisiones de venta: Para expertos en transacciones de finca raíz, cuya gestión implica comisiones que gravan el proyecto. Normalmente, consiste en un porcentaje del valor de la operación o venta. Gastos de escrituración y registro: Necesarios para la tramitación de los contratos de compra-venta de bienes inmuebles. Gastos y derechos notariales: Dependen del tipo de escritura, las diligencias por realizar, el número de copias y el impuesto de timbre. Impuesto de registro y anotación: Denominado comúnmente como impuesto de beneficencia. Gastos de registro: Se causan por concepto de la inscripción de la escritura de compraventa que debe realizarse dentro del término previsto por la ley (90 días) ante la oficina de registro de instrumentos públicos de la localidad donde se 69

72 suscribe el documento, para legalizar definitivamente la transacción Ingeniería y diseño básico. Durante esta fase se define técnicamente el proyecto, se refuerzan los conceptos arquitectónicos y de ingeniería, y se define el proyecto en términos de áreas y especificaciones técnicas. Se inicia el proceso de búsqueda de fuentes de financiación, regulaciones, permiso y licencias, estándares de seguridad y calidad, impacto ambiental, entre otros. Como resultado de esta etapa se debe contar con un plan detallado de costos y tiempos de la alternativa de solución escogida (Jiménez Morera, 1998) Ingeniería y diseño detallado. El objetivo de esta fase en refinar la alternativa de solución escogida para el proyecto, con especificaciones planos y diseños de construcción. Con lo anterior y el plan de costos y tiempos obtenido en la fase anterior, se realiza el presupuesto y el programa de ejecución del proyecto con el cual se van a realizar los controles en la etapa de construcción (Jiménez Morera, 1998) Preventas. Una vez definido el producto final en las fases anteriores, el promotor con la aprobación de los inversionistas adelantara la primera estrategia comercial y el plan de preventas para abordar a los clientes potenciales. De igual manera, se definirá el plan de mercadeo y comunicación necesario para la efectividad del plan de preventas.

73 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Después de alcanzar el punto de equilibrio comercial 14 definido en la estructuración financiera y se cumplan con los permisos municipales se declarará la viabilidad del proyecto. En la mayoría de las ocasiones el promotor es el encargado de la administración de las ventas, es decir el cierre de negocios, recaudo de cartera, escrituración y entrega final de los inmuebles (Pereira, 2014) Construcción. La etapa de construcción empieza una vez definido los diseños y estudios técnicos, y alcanzado el punto de equilibro. Si la empresa encargada de la estructuración y promoción del proyecto inmobiliario no realiza construcción, esta puede ser contratada por administración delegada 15 a un constructor de confianza y reconocido. Es importante que durante esta etapa se establezcan comités técnicos de obra y de gerencia para tener un continuo control de costos y tiempos, conforme a lo establecido en la factibilidad. Además, siempre se debe velar por los intereses de los inversionistas y cumplimiento de las expectativas plasmadas en la etapa de estructuración (Pereira, 2014). 14 El punto de equilibrio comercial indica la cantidad de ingresos necesarios para cubrir sus gastos antes de que se pueda lograr una ganancia (gerencie.com, 2014). 15 Administración delegada: Es un contrato en el cual una persona se obliga con otra a realizar una obra determinada, bajo una remuneración sin subordinación. En este es el propietario el encargado de controlar el desarrollo del proyecto, además, el precio total del contrato es flexible o variable, dependiendo de la cantidad utilizada y características de los servicios contratados (CAMACOL, 2006). 71

74 7.3. Administración de Las Ventas. Esta etapa contempla la coordinación de los documentos jurídicos necesarios para la legalización de las ventas (vinculación al proyecto y promesas de compraventa), el control de la cartera de acuerdo a las condiciones de pago establecidas en los documentos jurídicos, el control de los trámites de escrituración, aprobación de créditos individuales y subrogación de las unidades vendidas, realizar seguimiento de las entregas de los inmuebles a sus compradores y posterior atención de posventas y finalmente, la Contratación de administración provisional y entrega de zonas comunes a la copropiedad (Pereira, 2014) Operación y Mantenimiento. Esta etapa contempla pruebas, ajustes y correcciones sobre las instalaciones eléctricas, mecánicas e hidráulicas del proyecto, para asegurar que su funcionamiento este de acuerdo con estándares determinados. El funcionamiento abarca el periodo de vida útil del inmueble durante el cual, el control es responsabilidad de los administradores y consiste en vigilar que se operen correctamente los equipos e instalaciones y se realicen de forma adecuada las labores adicionales que se deben realizar para la operación correcta de equipos e instalaciones (Jiménez Morera, 1998) Liquidación y cierre del proyecto. Durante esta etapa se realiza la conclusión profesional de contratos y acuerdos legales (paz y salvos), la constitución de fianzas y garantías, la integración de manuales, reglamentos y planos, la cancelación de créditos pre-operativo y constructor, el cierre contable y económico del fideicomiso, se elabora el presupuesto y programación final, el reporte final de Gerencia, se hace la entrega de archivos (Pereira, 2014) y finalmente algo muy importante para la organización, es realizar un feedback de las lecciones aprendidas durante el ciclo de vida del proyecto para implementarlas en proyectos futuros.

75 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 8. Toma de decisiones en Proyectos Inmobiliarios. Durante las etapas de un proyecto inmobiliario especificadas en el capítulo 7, más específicamente en la etapa de planeación, se involucra un trabajo multidisciplinario de arquitectos, ingenieros, administradores, biólogos, físicos, químicos, etc. quienes trabajan en equipos organizados por un líder de proyecto bajo objetivos similares y bajo las mismas metas de proyecto pero con requerimientos de diseño distintos (Hernández Moreno, 2011). Cada una de estas disciplinas son las que participan en las diferentes tomas de decisiones que existen durante la ejecución del proyecto. Dentro de los problemas de decisión que comúnmente se deben realizar en un proyecto inmobiliario están: Referente al diseño, se debe determinar qué tipo de sistemas constructivos se van a emplear, cuanto sería el costo directo de construcción con que se cuenta, qué materiales y tipo de mano de obra se van a usar para la construcción, etc.; por lo que es necesario tener en cuenta cuanto tiempo se va a diseñar el inmueble, cuanto será su vida útil, cuanto será el rendimiento de vida de diseño de los sistemas y subsistemas del edificio, qué durabilidad, qué tipo de mantenimiento se estiman convenientes, también cuanto serán los costos por ciclo de vida del edificio y cuales impactos ambientales causará el inmueble en toda su vida de servicio (Hernández Moreno, 2011). Referente a la selección de materiales y componentes de construcción, que respondan al rendimiento esperado en el diseño y al contexto inmediato del proyecto. 73

76 Cada una de estas decisiones debe responder a las especificaciones arquitectónicas y constructivas establecidas a lo largo de la planeación del proyecto y además, a los requerimientos de durabilidad y vida útil. No obstante, las tomas de decisiones que son ejecutadas de acuerdo a juntas y reuniones establecidas, donde cada una de las partes expresa su opinión y posición, ya sea a favor o en contra, no son realizadas comúnmente a partir de la aplicación de teorías de decisión multicriterio. Por ejemplo, cuando se realiza la toma de decisiones para seleccionar dentro de un portafolio de predios la mejor alternativa de acuerdo a las características específicas de un proyecto, como especifica Mauricio Agudelo (2014), cada uno de los miembros que hacen parte del trabajo multidisciplinario, son los encargados de obtener y conseguir la información necesaria que caracteriza al predio y determinará la decisión de seleccionarlo o no; muchas veces esta información es dada por experiencia del promotor, de acuerdo a resultados de proyectos que ejecuto en un pasado con características similares, pero la tarea de tomar la decisión sigue estando enmarcada por una lista de verificación para validar que un predio cumple con cada uno de los criterios que se tienen en cuenta, que se realiza de manera rápida sin aplicar ninguna metodología. En resumen, la toma de decisiones, especialmente en la selección de predios, en proyectos inmobiliarios, sigue un proceso muy similar que la metodología de MCDM en la etapa de estructuración del problema, es decir, se hace una identificación y decisión del problema de acuerdo a características del proyecto que se desea realizar, se seleccionan a los agentes centrales que van a ser los responsables de tomar la decisión, la mayoría de veces corresponden a los promotores, se identifican el conjunto de alternativas disponibles y finalmente, se seleccionan los criterios que van a ser utilizados para evaluar las alternativas. Sin embargo, para las etapas de evaluación de las alternativas de solución y selección de la mejor, la toma de decisiones difiere mucho de la teoría a la práctica, puesto que en la práctica

77 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli estas etapas se realizan de manera muy rápida de acuerdo a experiencias, percepciones y expectativas de los agentes y no son tan rigurosas como los pasos por ejemplo, de la metodología de MCDM de PAJ, de la construcción de matrices, estimación y análisis de resultados. Lo anterior demuestra, como existe la tendencia en los proyectos inmobiliarios de seguir procesos empíricos que se han convertido en un proceso trivial, ignorando las metodologías de MCDM. Según Emilio Rodríguez Ponce (2013), la relevancia de este proceso radica en que se ha comprobado empíricamente que el 50% de las decisiones fracasan, además de que la evidencia empírica muestra que la calidad promedio de las decisiones adoptadas por diferentes organizaciones promedian una calificación regular y distante estadísticamente de niveles óptimos y deseables. Por lo tanto, la aplicación de metodologías de MCDM en la toma de decisiones, es una herramienta crucial y estratégica en las organizaciones debido a que influye directamente sobre la eficacia organizativa que a su vez esta impactada por la racionalidad del proceso. La aplicación de las MCDM obtiene mayores niveles de éxito al existir conflicto de ideas, es decir, los directivos deben fomentar y favorecer la racionalidad de las decisiones estrategias, buscando y analizando información para la generación de alternativas, la flexibilidad cognitiva, fomentando la discusión de muchas ideas diferentes, el análisis de diversas perspectivas y opiniones y el conflicto cognitivo (Rodríguez Ponce, Pedraja Rejas, & Araneda Guirrimana, 2013); totas estas estrategias son ejecutadas gracias a la aplicación de metodologías de decisión con múltiples criterios, por lo cual se refleja la gran ventaja que presentan están metodologías con el proceso convencional que se realiza en la práctica. 75

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79 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli 9. Validación del modelo mediante aplicación a estudio de caso Introducción. Para analizar detalladamente el proceso de cómo se realiza la toma de decisiones utilizando metodologías de decisión con múltiples criterios, se utilizará como caso de aplicación un proyecto inmobiliario de vivienda que actualmente se encuentra en construcción, ubicado en la ciudad de Valledupar 16 (Colombia) en un sector residencial caracterizado por habitantes con ingresos medios. Como antecedente previo a estudio de caso es importante señalar que la selección del lote final se realizó sin la aplicación de la metodología PAJ por parte de las empresas involucradas. En el proyecto de apartamentos están involucradas tres empresas encargadas de la promoción y estructuración, que presentan gran experiencia debido al éxito previo en el desarrollo de proyectos en la ciudad de Cartagena (Colombia). Se han consolidado como un equipo de trabajo fuerte, con experiencia en el desarrollo de proyectos de este tipo (Agudelo, 2014). 16 La economía de la región donde está ubicada la ciudad de Valledupar, está centrada exclusivamente en el sector primario, principalmente en agricultura y ganadería. La ciudad se ha beneficiado del departamento de Cesar, gracias al desarrollo de la minería del carbón en la región de La Jagua de Ibirico. Así mismo, la ciudad es un destino turístico atractivo gracias al Festival de La Leyenda Vallenata, que ha traído grandes impactos en la economía local y permite la promoción de otros productos locales (Agudelo, 2014). 77

80 Según Mauricio Agudelo (2014), la tasa interna de retorno (TIR) esperada del proyecto es del 21% en cinco años, con un valor total de capital invertido de millones, que cubre la compra de predios y otros gastos de capital relacionados con la fase preoperatoria, como la estructuración técnica y pre-ventas. El proyecto cuenta con cuatro torres de 11 pisos con un total de 350 unidades, cuyo tamaño promedio es de 80 a 100m 2. Cuenta con 360 espacios de estacionamiento y servicios como: vestíbulo, piscina, gimnasio y salón social. La ejecución del proyecto en la ciudad de Valledupar tiene grandes ventajas, ya que es la segunda ciudad con el crecimiento económico más alto y la decimoquinta ciudad más grande de Colombia. Además, el PIB de Valledupar per cápita es un 37% mayor que el PIB nacional. En la última década el ingreso per cápita de la ciudad se ha triplicado, cada año se crean nuevos hogares y se espera un crecimiento demográfico anual del 4% debido a la inmigración de las comunidades rurales (Agudelo, 2014). Los promotores identificaron una demanda insatisfecha de propiedades con precios entre USD 84K y 105K USD o entre 70 y 100 M Determinación de criterios para la selección del predio. Para realizar el proceso de selección del predio dentro de un portafolio establecido utilizando la metodología de Proceso Analítico Jerárquico, se debe realizar una estructuración del problema, donde se establece el objetivo general (Seleccionar el predio más ventajoso de acuerdo a las características del proyecto inmobiliario y a los intereses de las empresas promotoras y estructuradoras del proyecto), los criterios para evaluar y analizar cada una de las alternativas y el portafolio de predios disponibles para el proyecto. De acuerdo a lo expuesto en el capítulo anterior, el caso de aplicación va a estar centrado en un proyecto en particular, por lo cual la selección de los criterios se realizó en diferentes

81 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli sesiones de grupo focal 17 (focus group) o grupo de discusión con gerentes generales y directores de las empresas promotoras y estructuradoras del proyecto. Durante las sesiones, lo primero que se realizo fue discutir cuales eran los criterios más relevantes e importantes a tener en cuenta en el momento de la selección de un predio, luego se construyó la estructura jerárquica y se modificó en diferentes sesiones de acuerdo a las opiniones de cada una de las partes. Finalmente, se obtuvo la estructura jerárquica de los criterios y subcriterios, que respondía a todos los puntos expuestos durante las anteriores discusiones por los participantes. De esta manera, se pudo empezar a construir las matrices de comparación por pares para calificar la opinión de cada uno de los involucrados y finalmente evaluar las alternativas, seleccionando la más ventajosa. En conclusión, en base en las reflexiones y opiniones recolectadas, la lista está compuesta por 7 criterios generales, que a su vez se descomponen en 15 subcriterios (Criterios de segundo nivel), que se dividen en 5 subcriterios (Criterios de tercer nivel). El número de subcriterios está relacionado con el nivel de análisis y profundidad que implica cada criterio. A continuación se presenta la estructura jerárquica: 17 El grupo focal es una técnica cualitativa donde se estudian las opciones y actitudes de un grupo de personas, entre 6 y 12, con características similares, donde está presente un moderador, que es el encargado de realizar las preguntar y dirigir la discusión. 79

82 Tabla 4. Estructura Jerárquica del Modelo C 1 Investigación de Mercados SC 1.1 Demanda Potencial SC SC Características del Consumidor Tamaño SC 1.2 Oferta Existente SC 2.1 Forma de Compra C 2 Características de La Compra C 3 Factibilidad Técnica C 4 Factibilidad Reglamentaria SC 2.2 SC 2.3 SC 3.1 SC 3.2 SC 3.3 SC 4.1 SC 4.2 SC 4.3 SC Valor comercial Costos del Terreno SC Impuestos Expectativa de SC Valorización Estrategia de Salida Topografía Calidad del Suelo Disponibilidad de Servicios Públicos Tipo de Uso Índices de Construcción Otras Exigencias C 5 Factibilidad Jurídica / Estudio de Títulos C 6 Localización SC 6.1 SC 6.2 SC 6.3 Sc 6.4 Acceso Transporte Publico Dinámica del Mercado Perímetro C 7 Estrategia Empresarial A continuación se presenta el esquema de la estructura jerárquica:

83 Aplicación de teorías de decisión multicriterio en la selección de predios en procesos de estructuración de proyectos inmobiliarios. Proyecto de Grado para optar el título de Ingeniero Civil Laura Andrea Gutierrez Bucheli Ilustración 10. Representación Jerárquica del Modelo. El paso siguiente es construir las matrices de comparación por partes de acuerdo a las escalas de comparación descritas en la Tabla 1 y Tabla 2, y teniendo en cuenta la comparación en cuento a importancia o desempeño. 81

84 9.3. Aplicación práctica y construcción de matrices. Para empezar a desarrollar la metodología PAJ se utilizará el software profesional Expert Choice ( creado por Thomas Saaty y Ernest Forman en Comparación de criterios en cuento a importancia. Para la comparación de criterios se utilizó la escala de comparación de la Tabla 1, donde se van a comparar criterios con un elemento de un nivel inmediatamente superior. Por tal razón, vamos a obtener la matriz de comparación de los criterios principales con respecto al objetivo general y las matrices de comparación de los subcriterios con el criterio superior. Cada una de las matrices se construyó en conjunto con el grupo presente en el focus group, y se utilizó la metodología grafica para establecer los valores de las matrices Comparación criterios. La primera matriz que se construyó es la de importancia de los criterios principales con el objetivo general, como se observa en la Ilustración 11 la matriz muestra la importancia por pares de cada uno de los criterios principales. Si el número es de color negro, significa que la relación es inversa, es decir, como se explicó en el capítulo estos números corresponderían a valores dados por fracciones, por ejemplo: 1/2, 1/3, etc. Por otro lado, la Ilustración 12, muestra las prioridades finales respecto al objetivo general. Además, se observa que el índice de consistencia es del 2%, lo cual significa que los juicios emitidos son coherentes y los resultados obtenidos son válidos. Ilustración 11. Matriz de importancia de los criterios principales.