Políticas e instrumentos para la densificación urbana de la ciudad de León, Guanajuato, 2009

Transcripción

1 Instituto Municipal de Planeación de León IMPLAN H. Ayuntamiento de León, Guanajuato. Políticas e instrumentos para la densificación urbana de la ciudad de León, Guanajuato, 2009 C o n s u l t o r : Dr. A l f o n s o X. I r a c h e t a C e n e c o r t a

2 Contenido El contenido de la presentación es el siguiente: 1. Objetivos. 2. Metodología. 3. Síntesis y resultados de la primera fase. 4. Síntesis y resultados de la segunda fase. 5. Síntesis y resultados de la tercera fase. 2

3 Objetivos del proyecto 3

4 Objetivos Objetivo general: Diseñar políticas e instrumentos de suelo urbano para ocupar y/o densificar la Ciudad de León, Guanajuato, aprovechando los vacíos urbanos. Objetivos particulares: 1. Analizar y evaluar los estudios de diagnóstico realizados por el IMPLAN respecto a los espacios baldíos. 2. Proponer una política de densificación en la ciudad. 3. Diseñar un conjunto de instrumentos, mecanismos e incentivos que permitan la ejecución de las propuestas. 4. Proponer mecanismos de control o regulación para reducir la especulación inmobiliaria. 5. Sugerir usos e intensidades de usos del suelo que deberán aplicarse a los polígonos con vacíos urbanos. 4

5 Metodología 5

6 Metodología Metodológicamente, el estudio se dividió en cuatro fases de trabajo coincidentes con las entregas de productos: Primera fase. Trabajos preliminares e idea de propuesta. Segunda fase. Diagnóstico de la ciudad y del conjunto de vacíos urbanos. Tercera fase. Estrategia y políticas de ocupación de los vacíos detectados por tipo (polígonos). Cuarta fase. Desarrollo del proyecto mediante la definición de políticas e instrumentos. 6

7 Primera fase 7

8 Primera fase En la primera fase denominada Trabajos preliminares e idea de propuesta se desarrollaron 4 actividades: 1. Evaluación del diagnóstico realizado por el IMPLAN sobre los vacíos urbanos, así como de la información disponible. 2. Gestión de información adicional. 3. Identificación de tipología de casos y delimitación preliminar de subconjuntos urbanos de predios (polígonos). 4. Identificación de un primer catálogo de políticas e instrumentos de suelo urbano que pudieran ser aplicados a la tipología de casos. 8

9 Primera fase Para cubrir los trabajos solicitados en esta fase, se realizaron las siguientes actividades: 1. Análisis y balance de la información del diagnóstico y de la información disponible. 2. Determinación de las necesidades de información adicional para valorar el fenómeno y para analizar cada predio o conjunto de predios vacíos (polígonos). 3. Elaboración de recomendaciones y actividades adicionales para complementar el diagnóstico realizado por el IMPLAN. 9

10 Primera fase 4. Definición de temas y criterios que deben ser particularizados para cada predio o conjunto de predios con relación a la política de densificación y aprovechamiento de lotes vacíos. 5. Ajustes a la metodología propuesta para delimitar subconjuntos de predios vacíos susceptibles de una política de ocupación/densificación. 6. Formulación de la propuesta preliminar de políticas e instrumentos de suelo para promover la ocupación de tierra vacante y elevar la densidad urbana. Esta delimitación de subconjuntos y propuesta de políticas e instrumentos, sirvió como guía preliminar para seleccionar con mayor detalle los polígonos a densificar en la segunda etapa del estudio. 10

11 Primera fase: Subconjuntos urbanos 11

12 Segunda fase 12

13 Segunda fase En la segunda fase denominada Diagnóstico se desarrollaron las siguientes actividades: 1. Confirmación de los subconjuntos de predios vacíos y análisis detallado de su situación y su entorno. 2. Selección de subconjuntos, polígonos o predios a ocupar de acuerdo a las capacidades de infraestructura y la factibilidad de ocuparlos. 3. Análisis de la situación jurídica de la propiedad o tenencia de los predios donde se aplicarán las políticas. 13

14 Segunda fase Debido a la gran cantidad de vacíos urbanos existentes al interior de la ciudad, se ubicaron 51 polígonos prioritarios estructurados en tres niveles jerárquicos (etapas de ocupación). Categorías Número de polígonos Hectáreas Número predios vacíos Porcentaje A Grandes vacíos urbanos aislados B C D UGA Predios con superficie mayor a una hectárea rodeados de vacíos menores Polígonos de vacíos urbanos (grandes zonas homogéneas) Aglomeraciones de pequeños vacíos urbanos UGAs con predominio de vacíos urbanos , , , Total 51 2, , Nota: El inventario total de baldíos suma 3,310 has., sin embargo, la suma de los polígonos prioritarios corresponde a solamente 2, has. 14

15 Segunda Fase: Delimitación de polígonos con predominio de predios vacíos en la Ciudad de León 15

16 Segunda Fase: Delimitación de polígonos por etapa de ocupación 16

17 Tercera fase 17

18 Tercera fase En la tercera fase denominada Estrategia se desarrollaron las siguientes actividades: 1. Formulación de la propuesta para usos de suelo para los subconjuntos de predios baldíos a ocupar y/o densificar. 2. Aplicación de las políticas de ordenamiento territorial y ecológico derivadas del Modelo de las Unidades de Gestión Ambiental y Territorial (UGAs) en los polígonos con vacíos urbanos. 3. Formulación de las políticas de suelo y estrategia de ordenamiento territorial. 18

19 Tercera fase Para la formulación de la propuesta para usos del suelo y la aplicación de las políticas de ordenamiento territorial y ecológico, se retomaron los 51 polígonos prioritarios (definidos en las fases anteriores). Para cada polígono se definieron los usos del suelo autorizados, los usos del suelo en corredores, las sugerencias de usos del suelo complementarios y el valor catastral del suelo. Con el análisis realizado se conformó un catálogo de fichas técnicas de cada polígono. 19

20 Tercera fase: Ejemplo polígono A1 20

21 Tercera fase: Ejemplo polígono A1 21

22 Tercera fase: Ejemplo polígono A1 22

23 Tercera fase: Ejemplo polígono A1 Sugerencias (generales y de usos del suelo complementarios): Promoción de la combinación del uso habitacional autorizado con equipamientos y servicios urbanos directos a la vivienda y con áreas de actividad económica asociadas al uso habitacional. Ampliar el perímetro del área de reserva arqueológica con zonas verdes sujetas a reforestación. Es necesario consultar al INAH para determinar las posibilidades de preservación y aprovechamiento de esta área arqueológica, considerando la opción de un parque arqueológico. Al existir vialidades propuestas, se debe promover la adquisición y/o control del polígono y preparar el proyecto para su ocupación, como previsión de una posible ola especulativa que pudiera derivar de su mejor accesibilidad. 23

24 Tercera fase El catálogo contiene la siguiente información por polígono: Localización. Mapa de localización y delimitación. Usos del suelo autorizados y su mapa. Aspectos socioeconómicos. Factibilidad del sistema de agua potable y alcantarillado. Riesgos y su mapa. Valores catastrales 2009 y su mapa. 24

25 Tercera fase: Ejemplo de ficha técnica 25

26 Tercera fase En cuanto a las políticas de suelo y estrategia de ordenamiento territorial, es fundamental incentivar la ocupación de los vacíos urbanos para satisfacer la demanda de vivienda en los próximos años y décadas, y para reducir los costos promedio de urbanización y mantenimiento de la infraestructura. Se consideran los siguientes principios: 1. Se deben ocupar prioritariamente los vacíos del casco urbano. 2. Se debe promover una mezcla compatible de usos del suelo para lograr un espacio ambientalmente sustentable. 3. Se debe desalentar la expansión urbana periférica. 4. Se debe elevar la eficiencia promedio de la ciudad y reducir los costos de construcción y mantenimiento de la infraestructura. 26

27 Tercera fase Para lograr lo anterior se plantean tres ámbitos de política: 1. Política fiscal de suelo: Integración de un conjunto de incentivos relacionados con el impuesto predial principalmente, para promover la ocupación y aprovechamiento de predios vacíos dentro del casco urbano. Utilización de créditos, subsidios, condonaciones y facilidades. 2. Política de control de la expansión periférica de la ciudad: Integración de un conjunto de acuerdos entre actores sociales y gobierno en los que se define dónde sí y dónde no urbanizar y en qué magnitudes. 3. Política de ocupación de predios vacíos: Aplicación de medidas para la urbanización por etapas en el tiempo y el espacio. Re-densificación de la ciudad, de acuerdo a lo establecido en el plan y acorde con las capacidades de las infraestructuras y equipamientos. 27

28 Tercera fase Política fiscal de suelo: a. Aumento relativo de la base del impuesto predial correspondiente al suelo (disminución de la base correspondiente a la construcción). b. Recuperación de una proporción de la plusvalía generada a lo largo del tiempo a través de una contribución por valorización del suelo (sustentado en el Artículo 115 de la Constitución). c. Aplicación de medidas fiscales y financieras adicionales a las relacionadas con el impuesto predial como son descuentos, otorgamiento de facilidades o anulación de otros pagos: Impuestos y derechos: Traslación de dominio, división y lotificación de inmuebles, impuesto de fraccionamientos, derechos por servicios de agua potable, drenaje, alcantarillado, tratamiento y disposición de aguas residuales, derechos por servicios catastrales y práctica de avalúos, entre otros. 28

29 Tercera fase Política fiscal de suelo: Ventajas: El impuesto predial y los demás impuestos y derechos ya existen. Los actores económicos inmobiliarios y del desarrollo urbano y la construcción, reconocen la conveniencia de aplicar un predial diferenciado como instrumento de orientación del desarrollo urbano. Limitaciones: La baja valuación generalizada del predial hace que un incremento convencional le sea indiferente al propietario. Sin reformas apropiadas, una sobretasa de este impuesto puede ser sujeta de un amparo ante el Poder Judicial. 29

30 Tercera fase Política de control de la expansión periférica de la ciudad : a. Recalificar las áreas periféricas (no prioritarias) como áreas de protección, no urbanizables o de reserva para el desarrollo urbano, según cada caso. b. Evitar los cambios de usos del suelo, restringiéndolos a los casos estrictamente necesarios, garantizando el cumplimiento del Plan. c. Lograr un acuerdo metropolitano para evitar que las restricciones del Municipio de León se resuelvan en los municipios conurbados. d. Retomar los polígonos de actuación concertada como instrumento de ocupación. e. Aplicar los lineamientos del artículo 73 de la Ley de Vivienda (SEDESOL). f. Definir de forma concertada las áreas concretas donde debe crecer la ciudad y donde no. Los DUIS han resultado ser un instrumento útil, entre otras muchas alternativas disponibles para lograr consenso social. 30

31 Tercera fase Política de control de la expansión periférica de la ciudad Ventajas: Se pone un énfasis en la visión metropolitana de la ciudad, y no solo en la visión local. Todas las medidas tienen un amplio soporte legal. Se da prioridad al consenso social, antes que al enfrentamiento entre sectores. Limitaciones: El logro de consenso entre actores con intereses económicos requiere amplios procesos de gestión y negociación. La aplicación de una visión metropolitana implica la participación de actores muy diversos y con intereses que no necesariamente van en el mismo sentido, por lo que se requiere amplios procesos de gestión y negociación. 31

32 Tercera fase Política de ocupación de predios vacíos: a. Implementar una estrategia de ocupación/densificación de los predios vacíos del centro hacia la periferia. b. Seleccionar los polígonos a ocupar en función de los siguientes criterios: Considerar los que tienen mejor infraestructura, ya que se pueden aprovechar en el corto plazo. Considerar los que no enfrentan conflictos legales. Considerar los que están disponibles para la venta. Considerar los que tienen menor número de propietarios y los que tienen mayores facilidades de gestión. c. Incentivar la ocupación por las vías fiscal, financiera y administrativa. Fiscal: Utilización del predial (estrategia mencionada antes). Financiera: Descuentos, otorgamiento de facilidades o anulación del pago de impuestos y derechos. Administrativa: Integrar expedientes pre-autorizados. 32

33 Tercera fase Política de ocupación de predios vacíos: Ventajas: Todas las estrategias están bajo el control de las autoridades municipales. A pesar de que los criterios establecen prioridades claras, permiten un grado alto de flexibilidad. Toda la información necesaria para la toma de decisiones está disponible o se puede obtener de forma relativamente sencilla. Limitaciones: Las estrategias favorecen las conductas que se desea tener, pero no las garantizan, ya que funcionan a partir de incentivos. Sin reformas apropiadas, algunas medidas, sobre todo fiscales, pueden ser sujetas de amparo ante el Poder Judicial. 33

34 Tercera fase De los análisis realizados se obtuvieron algunos hallazgos importantes: 1. Según las estimaciones de CONAPO a 2030 para el Municipio de León, la población crecerá en 636,374 habitantes (período ) % de la superficie de los polígonos prioritarios de la primera etapa de ocupación tiene uso habitacional (H). Al aplicar un promedio ponderado de la densidad habitacional permitida (550 habs/ha), se obtiene una capacidad para 435,336 habitantes. 3. Para el caso de los polígonos prioritarios de la segunda etapa de ocupación, con el promedio ponderado correspondiente, el resultado es de 328,124 habitantes. 34

35 Tercera fase Lo anterior tiene implicaciones importantes: La capacidad habitacional que tienen los predios vacíos de la primera etapa de ocupación es suficiente para proveer de suelo habitacional hasta Las necesidades habitacionales de todo el Municipio de León a 2030 pueden satisfacerse con los predios vacíos de la primera y segunda etapas de ocupación. La capacidad habitacional excedente a 2030 sería la siguiente: 127,086 habitantes en la segunda etapa de ocupación. 109,458 habitantes en la tercera etapa de ocupación. 35

36 Tercera fase También: A pesar de que no se tiene información poblacional más allá de 2030, se observa que las tasas de crecimiento son cada vez menores. Por lo anterior y si la tendencia continúa, es de esperarse que en el período la población crezca entre 120 y 140 mil habitantes, de modo que la capacidad excedente de suelo para vivienda (de la segunda y tercera etapas) seguirá siendo suficiente para satisfacer la demanda. Incluso es posible anticipar que cuando la población llegue a tasas de crecimiento cero o negativas, en la década de , la capacidad habitacional actual de los predios vacíos servirá para satisfacer la totalidad de la demanda. 36

37 Gracias Noviembre de

38 Anexo: Ejemplos 38

39 Tercera fase: Ejemplo polígono B1 39

40 Tercera fase: Ejemplo polígono B1 40

41 Tercera fase: Ejemplo polígono B1 41

42 Tercera fase: Ejemplo polígono B1 Sugerencias (generales y de usos del suelo complementarios): El área destinada para Parque distrital se debe considerar como el destino principal para la adquisición de reservas para el esparcimiento y equipamiento: Permitiría la conservación de la cubierta vegetal creándose un pulmón para las áreas circundantes y en general para la ciudad. Ofrecería un espacio para la recreación, particularmente de la población joven que predomina en el área. Sería una fuente más para filtrar agua al subsuelo de la ciudad. Recuperar los derechos del arroyo el Granizo, a partir de la integración de andadores y ciclovías a los largo de todo su recorrido, mismos que deberán comunicarse con la estructura vial zonal. 42

43 Tercera fase: Ejemplo polígono C2 43

44 Tercera fase: Ejemplo polígono C2 44

45 Tercera fase: Ejemplo polígono C2 45

46 Tercera fase: Ejemplo polígono C2 Sugerencias (generales y de usos del suelo complementarios): Promover la construcción de vivienda vertical, en combinación con usos complementarios como equipamientos y servicios urbanos asociados a la vivienda, con la finalidad de fomentar la calidad de vida de la población. Se deberán considerar los Lineamientos del Artículo 73 de la Ley de Vivienda, emitidos por la SEDESOL. Recuperar los derechos de vía del arroyo Alfaro y del canal derivador arroyo el Ejido a Alfaro, a partir de la integración de andadores y ciclovías a los largo de todo su recorrido, mismos que deberán comunicarse con la estructura vial propuesta. 46

47 Tercera fase: Ejemplo polígono D5 47

48 Tercera fase: Ejemplo polígono D5 48

49 Tercera fase: Ejemplo polígono D5 49

50 Tercera fase: Ejemplo polígono D5 Sugerencias (generales y de usos del suelo complementarios): No se considera de alta prioridad promover su ocupación inmediata hasta que se haya consolidado la ocupación de vacíos dentro de la ciudad. Previo a su ocupación se deben promover políticas para mejorar y/o ampliar la cobertura de los servicios urbanos básicos agua, luz y drenaje, así como facilitar la accesibilidad al polígono por medio de vialidades y transporte público. Al existir vialidades propuestas, se debe promover la adquisición y/o control del polígono y preparar el proyecto para su ocupación, como previsión de una posible ola especulativa que pudiera derivar de su mejor accesibilidad. 50