DOCUMENTO DE VALIDACIÓN PARCELA EN SECTOR DE SU-NC Y FINCA RÚSTICA

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1 1 DOCUMENTO DE VALIDACIÓN PARCELA EN SECTOR DE SU-NC Y FINCA RÚSTICA LA VERSIÓN DE LA TASACIÓN "9.3F4" ES DIFERENTE A LA VERSION DEL TASA 2003 "9.3ES" Este informe NO ESTA ACOGIDO a la Orden ECO/805/2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de La fecha de expediente es distinta a la fecha de hoy. Nº EXPEDIENTE Nº DE REFERENCIA / /16-V02 ENTIDAD CAJAMAR (SUC. 3082) SOLICITANTE CAJAMAR CAJAMAR FINALIDAD ASESORAMIENTO DEL VALOR DE MERCADO. ENTRADA OFICINA FECHA VISITA 24/11/2016 FECHA EXPEDIENTE 28/11/2016 DOCUMENTACION ENVIADA EN ARCHIVOS TASA: Fotos Normativa urbanística Planos de situación Documentación Registral Cédula de calificación urbanística Plano catastral TECNICO: BEGOÑA FERNANDEZ LOPEZ IDENTIFICACIÓN Dirección: Sitio El Aguachal, Polígono 3, Parcela 1-2, Sector U-3 Municipio: SANTOVENIA DE PISUERGA Provincia: Valladolid Suelo urbano, programado. 2 VALIDACIÓN FORMAL Y OTROS CONTROLES TASACIONES ENCONTRADAS EN EL MISMO CODIGO POSTAL: Dirección Número Piso Ant Superf. Reperc. V.Mercado /m2 Municip Fecha Expediente DEMOCRACIA SANTOVE 29/01/ Total Expedientes: 1 Maximo: 860 Minimo: 860 Media: 860 Desv.Típica: 0 SUPERFICIES DEL TERRENO MEDICIÓN CATASTRAL REGISTRAL PROYECTO ADOPTADA ,92 m² 17,3 m² ,94 m² ,94 m² DATOS REGISTRALES DEL TERRENO Registro de la Propiedad nº 5 de VALLADOLID Denominación Finca Libro Tomo Folio Inscripción Registral FR 4247-Sector U ª IDENTIFICACION CATASTRAL APORTADA DEL TERRENO Identificación FR 4247-Sector U3 Referencia Catastral 47156A0/ /0000/TE /UM5197S/0001/JI /UM5197S/0001/GI /UM5197S/0001/II /UM5197S/0001/OI /UM5196N/0001/DY /UM5197S/0001/EI

2 Nº Referencia: / /16-V02 pag /UM5197S/0001/SI SITUACIÓN URBANÍSTICA PLANEAMIENTO DEL MUNICIPIO /UM5197S/0001/ZI /UM5196N/0001/MY /UM5197S/0001/AI /UM5197S/0001/BI /UM5196N/0001/WY /UM5197S/0001/KI 47156A0/ /0000/TE 47156A0/ /0000/TI PLANEAMIENTO GENERAL DEL MUNICIPIO. Planeamiento vigente: NNSS (Normas Subsidiarias Municipales, 1991) Planeamiento anulado: PGOU (Plan General de Ordenación Urbana, 2003) Planeamiento en trámite: PGOU (Plan General de Ordenación Urbana, aprob. inicial 2016) FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA. Planeamiento vigente: NNSS (Acuerdo, 30/07/1991 y BOCyL, 14/08/1991) Planeamiento anulado: PGOU (Acuerdo, 27/11/2003; BOCyL, 26/04/2004 y Sentencias de Recurso de Anulación, 17/02/ /12/2009 y 04/02/2010 ) Planeamiento en trámite: PGOU (Acuerdo, 05/05/2016 y BOCyL, 23/06/2016) PLANEAMIENTO DE DESARROLLO. Estudio de Detalle, pendiente de redactar una vez se haya aprobado definitivamente el PGOU PLANEAMIENTO ULTERIOR. Proyecto de Urbanización, pendiente de redactar una vez se haya aprobado definitivamente el ED CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA. Suelo Urbano no Consolidado SU-NC PARÁMETROS GENERALES. SU-NC Sector U-3 Datos de la Ficha del Sector del PGOU, aprob. inicial:.- Superficie: ,94 m² ,64 m2 de SS.GG (SG-2): Total: ,58 m²..- Ordenación Detallada: a través de ESTUDIO DE DETALLE Y PROYECTO DE URBANIZACIÓN..- SG, sistemas generales asignados: 1.301,64 m² de SS.GG. (el SG-2)..- Sistema de Actuación: Compensación (con carácter indicativo, a establecer por el Estudio de Detalle)..- Densidad máxima-mínima de población: Viv. /Ha..- Número máx. de viviendas: 226 viviendas. (número estimado, a determinar, según sup. real del Sector).- Densidad máxima de edificación-edificabilidad máxima: m²/ha. = ,97 m²..- Aprovechamiento medio máximo: 0,40..- Uso predominante: Residencial (unifamiliar y colectiva, lleva aparejados los compatibles y prohibidos)..- Tipologías: edificación entre medianeras, adosada y aislada/pareada..- Índice de variedad de uso: mínimo 10%..- Índice de variedad tipológica: mínimo 10%..- Índice de integración social: (reserva de suelo para viviendas con algún régimen de protección pública): el 35 % de la edificabilidad residencial..- Coeficientes de ponderación: (de acuerdo a la Normativa del PGOU. Capítulo 6. Art ).. En tipologías ADOSADAS: Coeficiente: 1. En tipologías AISLADAS - PAREADAS: Coeficiente: 0,8. La suma de ambas tipologías debe ser mayoritaria. En tipologías (COLECTIVAS): Coeficiente: 1. La Vivienda con algún RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PUBLICA: Coeficiente: 0,7. El COMERCIAL (en planta baja, del uso básico COLECTIVO): Coeficiente: 1

3 Nº Referencia: / /16-V02 pag 3. El EQUIPAMIENTO PRIVADO (incluye residencial en su nivel 3): Coeficiente: 0,8 OBSERVACIONES GENERALES. La información urbanística ha sido obtenida de manera verbal, por lo que la misma queda supeditada a la obtención de cédula urbanística que confirme los supuestos contemplados en el presente informe. Tras consulta verbal con el arquitecto municipal nos indica: 1.- que según la normativa vigente, a fecha actual, la calificación completa de la finca registral a valorar es de SUELO RÚSTICO. Sin embargo, se ha aprobado incialmente un nuevo PGOU donde la zona sur de la finca registral, se plantea como SUELO RUSTICO y la zona norte-noreste (parcialmente urbanizada) como SUELO URBANO NO CONSOLIDADO. Sobre el estado de la urbanización me comenta que aunque aparentemente hay mucho urbanizado están pendientes las partidas más costosas como es el soterramiento de la L.A.T además de muchas cargas sin liquidar. En esta zona se respeta la calificación del PGOU anulado dado el estado físico de los terrenos. Sin embargo, es necesario de nuevo una figura de planeamiento de desarrollo (ED) y un proyecto de urbanización para su conversión en suelo urbano. 2.- que no puede estimar la fecha de aprobación definitiva del PGOU, actualmente con aprobación inicial. Se observa que según base catastral (2002), la parcela 2, en el PGOU con aprob. inicial estaria calificada como suelo rústico y sistemas generales propios del PGOU pero las superficies de ambas calififcaciones no se pueden delimitar. Por prudencia valorativa, se estima de froma completa como suelo rústico. GESTIÓN URBANÍSTICA PLAZOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE. PLAZO DE EJECUCION DE LA ACTUACION URBANISTICA: 8 años (desde la publicación de la aprobación definitiva del presente PGOU). GESTIÓN URBANÍSTICA PENDIENTE. Proyecto de Urbanización SISTEMA DE ACTUACIÓN. Compensación (con carácter indicativo, a establecer por el Estudio de Detalle). TENENCIA Y LIMITACIONES Propietario (Pleno Dominio) : PATRIMONIAL A.F. URBANISMO SL,, 100,00% de propiedad. Ocupado: No Destino previsto : Desconocido SERVIDUMBRES Y DERECHOS REALES CARGAS. En su caso, las que consten en documentación aportada. CONDICIONANTES Otros condicionantes. A que se realice la VISITA INTERIOR del inmueble a valorar para comprobar si su superficie y demás características de uso, ocupación, estado de construcción y conservación coinciden con los considerados en el informe, así como la existencia de servidumbres visibles. A la modificación de la descripción registral para que se detalle la delimitación exacta del perímetro de la finca objeto de valoración, que permita establecer la correspondencia exacta físico-registral-catastral, puesto que está compuesta por las Referencias catastrales UM5197S0001JI, UM5197S0001GI, UM5197S0001II, UM5197S0001OI, UM5196N0001DY, UM5197S0001EI, UM5197S0001SI, UM5197S0001ZI, UM5196N0001MY, UM5197S0001AI, UM5197S0001BI, UM5196N0001WY, UM5197S0001KI, 47156A TE y parte de la Referencia catastral: 47156A TI, y que coincida con los supuestos contemplados en el presente informe.

4 Nº Referencia: / /16-V02 pag 4 CONDICIONANTES A la aprobación definitiva y publicación del nuevo PGOU, aprobado inicialmente. ADVERTENCIAS Otras advertencias. Algunos de los linderos de la finca tasada (Este) están referenciados a persona físicas, o jurídicas, por lo que no se han podido comprobar los mismos. Existen discrepancias de superficies que no inducen a dudas sobre la identificación del inmueble tasado. Se recomienda su modificación en el registro de la propiedad y/o catastro. Sobre la finca registral nº 4247 existe un conjunto de edificaciones que no han tenido en cuenta en el presente informe dado que no estan inscritas. 3 La finalidad de la tasación es la valoración del bien a efectos de determinar su valor de mercado. Esta tasación se ha realizado siguiendo los criterios técnicos y metodología que establece la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero, si bien la finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa. La documentación utilizada es: Nota Simple, Doc. Deter. Clase de Suelo y Aprov. Urb., Planeamiento urbanístico vigente, Plano de situación, Plano urbanístico, Croquis del inmueble, Documentación catastral, Reportaje fotográfico Las comprobaciones realizadas son: No existe proced. incumplimiento deberes, No Plan o Proyecto de expropiación, No Resolución Admini que implique exprop, Correspondencia con finca registral, Comprobación Planeamiento Urbanístico, Estado de ocupación, uso y explotación, Estado de conservación aparente, Correspondencia con finca catastral, Servidumbres visibles, No incoado exped. que implique expropiac, No han vencido plazos Urbanización/Edif., No procedimiento de expropiación DATOS DE LOS TESTIGOS COMPARABLES RESIDUAL DINÁMICO( /m²) REFERENCIA DIRECCIÓN Y FUENTE ANTI. C.P. TIPOLOGÍA O/T m² V.VENTA COEF. F.Alta D-K %Des Calle HUERTA, Nº Adosado O ,75 1, K-D 3,0(3) Calle REAL, Nº Adosado O ,59 1, K-D 7,0(7) Calle PARAISO, Nº Adosado O ,54 1, K-D 3,0(3) Calle CAMINO VIEJO, Nº Adosado O ,79 1, K-D 3,0(3) Calle TAMO, Nº Adosado O ,64 1, K-D 7,0(7) Calle DEMOCRACIA, Nº Adosado O ,20 1, K-D 3,0(3) * % Des: Indica el valor del descuento indicado y entre parentesis el descuento tipo dependiendo del tipo de fuente, (3) o (7). Precio homogeneizado por m², Residencial ,97 4 RESUMEN TÉCNICO Nivel suelo 1 Calificación del suelo X Suelo urbano - Solar - Suelo urbanizable - Suelo no urbanizable

5 Nº Referencia: / /16-V02 pag 5 RESIDUAL DINÁMICO PROMOCIÓN INMOBILIARIA MAS PROBABLE SU-NC Sector U-3. Datos de la Ficha del Sector del PGOU, aprob. inicial:.- Superficie: ,94 m² ,64 m2 de SS.GG (SG-2): Total: ,58 m²..- Densidad máxima de edificación-edificabilidad máxima: m²/ha. = ,97 m²..- Aprovechamiento medio máximo: 0,40..- Aprovechamiento lucrativo: ,97m² x 0,90 = ,37 m².- Uso predominante: Residencial (unifamiliar y colectiva, lleva aparejados los compatibles y prohibidos). Se adopta como uso caracteristico el residencial unifamiliar adosado por ser el predominate del municipio con una superficie media de 120m² y un programa de salon, cocina, 3 dormitorios con baño y aseo. Por el nivel freático de la zona dada su proximidad al rio, no se plantean sótanos. Para los costes de urbanización dado que se encuentra parcialmente urbanizado y que gran parte de la reparcelación se aprovechará se estima a razón de 30 /m²s ,58 m² x 30 /m²s = ,40 USOS Y EDIFICABILIDAD USO CONSIDERADO APROV.URBAN. (m²) EDIFICABILI. (m²) CONST.S/PLAN. (m²) UNIDADES Residencial Adosado Adosado , SU-NC Sector U-3. Datos de la Ficha del Sector del PGOU, aprob. inicial:.- Superficie: ,94 m² ,64 m2 de SS.GG (SG-2): Total: ,58 m²..- Densidad máxima-mínima de población: Viv. /Ha..- Número máx. de viviendas: 226 viviendas. (número estimado, a determinar, según sup. real del Sector).- Densidad máxima de edificación-edificabilidad máxima: m²/ha. = ,97 m²..- Aprovechamiento medio máximo: 0,40..- Aprovechamiento lucrativo: ,97m² x 0,90 = ,37 m².- Uso predominante: Residencial (unifamiliar y colectiva, lleva aparejados los compatibles y prohibidos)..- Tipologías: edificación entre medianeras, adosada y aislada/pareada. FLUJOS DE CAJA PREVISIBLES GASTOS TOTAL ASIGNADO ( ) TOTAL CAPITALIZADO ( ) Costes de urbanización , ,15 Costes construcción , ,33 Gastos construcción , ,68 Costes de comercialización , ,36 Costes financieros , ,93 INGRESOS RAdosado , ,69

6 Nº Referencia: / /16-V02 pag 6 RESIDUAL DINÁMICO GRUPO SUPERFICIE SECTOR VAN TOTAL SUPERFICIE PARCELA VAN TERRENO SUELO VALOR , , , ,68 GRUPO FIN PROMOCIÓN TIPO INGR.CAPITALIZ. GAST.CAPITALIZ. V.RESIDUAL SUELO VALOR 31/10/ , , , ,68 Valor de Construcción en /m2. Obtenido de la referencia de costes de construcción de la Agenda de la Construcción eme-dos corregido en función de las particularidades del inmueble estudiado. Desglose de gastos necesarios de construcción: - Coste de Construcción: PEC - Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble: - Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios: - Coste de licencias y tasas de la construcción: - Importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas: - Gastos de administración del promotor: - Gastos debidos a otros estudios necesarios: - Total de gastos de construcción: 27,50% PEC VALOR DE TASACIÓN: ,68 ENTRADA EN INCIDENCIA TÉCNICA: SALIDA DE INCIDENCIA TÉCNICA: OBSERVACIONES: Firma Dpto. Técnico Fecha de Salida: