CERTIFICA QUE: La finca: Local oficina y local almacen con situación en Calle RAMON GOMEZ DE LA Nº 18, Planta BAJA Y SOTANO. MARBELLA, Malaga.

Transcripción

1 Nº /15 N/Ref.: /N/15 JOSE CARLOS COCA MARTIN DE VILLODRES Arquitecto Técnico, como profesional en libre ejercicio, con competencia para la de la tasación del inmueble, que es objeto de este certificado, conforme al Real 685/1982, de 17 de Marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991 de 2 de Agosto, y síntesis del informe de tasación que ha realizado para GRUPO TASVALOR S.A., según ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes realización Decreto como Orden inmuebles para ciertas finalidades financieras (B.O.E núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008), y conforme Real Decreto 716/2009, de 24 de Abril, por el que se desarrollan determinados aspectos la ley 2/1981, de 25 de Marzo, la la al de CERTIFICA QUE: La finca: Local oficina y local almacen con situación en Calle RAMON GOMEZ DE LA Nº 18, Planta BAJA Y SOTANO. MARBELLA, Malaga. SERNA, Con los datos registrales: Indicados en siguientes hojas Registro de la Propiedad de: MARBELLA nº 2. DENOMINACIÓN Planta Baja Sótano REFERENCIA CATASTRAL /UF3402S/0003/OT /UF3402S/0002/IR Solicitante: BANCO DE MADRID, S.A. (S/Ref:N) Finalidad: Determinar su valor de mercado. Estado de ocupación: El inmueble se encuentra actualmente ocupado por el propietario. Titular registral: BANCO MADRID S.A. UNIPERSONAL Métodos de valoración: Método de Coste y Comparación. Valores estimados: Valor de reemplazamiento neto total (VRN): ,16 Valor de mercado total (VM): ,02 Valor de tasación: ,02 (obtenido por el método de Coste y Comparación) El valor de tasación asciende a la cantidad total de SEISCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS EUROS CON DOS CÉNTIMOS ( ,02 ) De este valor, DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS DIEZ EUROS ( ,00 ), corresponden al valor del suelo. El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS CATORCE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS EUROS CON DOS CÉNTIMOS ( ,02 ) Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobre finca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/ Condicionantes: No proceden - Advertencias Generales: la la Página 1/3

2 Nº /15 N/Ref.: /N/15 No se ha dispuesto de Licencia de Actividad. La finca nº que corresponde a la planta sótano del local se encuentra física y funcionalmente unida mediante escalera interior a la finca nº , que corresponde a la planta baja del local, siendo éste su único acceso. La dirección registral es Av. Ricardo Soriano, s/n, plantas baja y sótano 1; la dirección catastral es C/ Ramón Gómez de la Serna, nº 18, escalera 1, plantas 0 y -1, coincidente con la actual y no habiendo ninguna duda en la identificación del inmueble. - Observaciones: Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por GRUPO TASVALOR, S.A. con fecha (N/Ref.: /13). De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen como finalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran derivar, en cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley. DATOS REGISTRALES Registro / Sección Libro Tomo Folio Finca Inscripción Idufir MARBELLA ª MARBELLA ª DENOMINACIÓN Planta Baja Sótano REFERENCIA CATASTRAL /UF3402S/0003/OT /UF3402S/0002/IR VALOR DE TASACIÓN DENOMINACION FINCA S.UTIL S.ADOPTADA V.SUELO V.TASACIÓN Planta Baja ,91 m² 164,54 m² , ,52 Sótano ,74 m² 165,19 m² ,50 Valor mínimo a cubrir por el seguro ,02 RESUMEN DE VALORES Y METODOS ( ) Total , ,02 FINCA USO CONSIDERADO M. COSTE COMPARACIÓN SUELO SEGURO Planta Baja , , , , Sótano , , , TOTAL , ,02 Y para que surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado en Madrid a 19 de de Junio Página 2/3

3 Nº /15 N/Ref.: /N/15 TASADOR Fdo.: JOSE CARLOS COCA MARTIN DE VILLODRES, Arquitecto Técnico GRUPO TASVALOR S.A. Fecha de emisión del informe de tasación: 19/06/2015 Fdo.: D. Emilio Gámir Casares Fecha de la última visita: 03/06/2015 Fecha de caducidad: 19/12/2015 LA SOCIEDAD DE TASACION GRUPO TASVALOR S.A. RATIFICA LA TASACIÓN ANTERIORMENTE INDICADA. Página 3/3

4 TASACIÓN DE LOCAL OFICINA Y LOCAL ALMACEN SITUADO EN CALLE RAMON DE LA SERNA, Nº 18, PLANTA BAJA Y GOMEZ SOTANO. MARBELLA. MALAGA.

5 TASACIÓN DE LOCAL OFICINA Y LOCAL ALMACEN SITUADO EN CALLE RAMON GOMEZ DE LA SERNA, Nº 18, PLANTA BAJA Y SOTANO. MARBELLA. MALAGA. (Según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE num. 85 de 9 de Abril de 2003) modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008). A SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD B Solicitante: BANCO DE MADRID, S.A. (S/Ref:N) Entidad Solicitante: (PERSONA JURÍDICA) Finalidad: Determinar su valor de mercado La tasación se ha realizado según la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008). IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN Tasación de: Elemento de edificio Inmueble: Terminado Municipio: MARBELLA Provincia: MALAGA Dirección: Calle RAMON GOMEZ DE LA SERNA Nº: 18 Planta: BAJA Y SOTANO Código Postal: DATOS REGISTRALES Registro de la Propiedad nº 2 de MARBELLA: Unidad Finca Tomo Libro Sección Folio Inscripción Idufir Registral Planta Baja ª Sótano ª Identificacion catastral unitaria : Identificación Planta Baja Sótano Referencia Catastral UF3402S-0003-OT UF3402S-0002-IR Página 1/29

6 C COMPROBACIONES Y - Comprobaciones realizadas: Correspondencia con finca registral Régimen protección pública Comprobación Planeamiento Urbanístico Servidumbres visibles Estado de ocupación, uso y explotación Estado de conservación aparente Régimen Protección Patrimonio Arquitec. Correspondencia con finca catastral No procedimiento de expropiación No Plan o Proyecto de expropiación No Resolución Admini que implique exprop No incoado exped. que implique expropiac - Relacción de documentos utilizados: 1. Documentación gráfica: - Planos de situación y emplazamiento. - Plano a escala de planta baja y sótano del local. - Fotografías. 2. Documentación no gráfica: - Notas Informativas Registrales, de local en planta baja y sótano, de fecha Fichas de Consulta Descriptiva y Gráfica de datos catastrales de los locales, de fecha D LOCALIDAD Y ENTORNO Localidad : Tipo de núcleo: Nucleo Autónomo. Ocupación laboral y nivel de renta: Múltiple. Población (según censo 2011): - Población de derecho: habitantes. - Diferencia entre la población de hecho y de derecho: no significativa. Evolución y densidad de la población: Creciente. Entorno : Tipo: Urbano, zona residencial en el conocida zona del Pirulí de Marbella en la Milla de Oro y junto al Palacio de Congresos. Se caracteriza por su alta dotación comercial y de centros de negocios de alto standing, así como por urbanizaciones con viviendas de gran calidad. Muy próxima al centro de Marbella y GRUPO TASVALOR, S.A. Página 2/29

7 Entorno : con muy buenas comunicaciones tanto con la CN-340, la A-7 y la AP-7. Nivel de renta: Alto. Rasgos de homogeneidad arquitectónica: El entorno es heterogéneo, constituido por unifamiliares y plurifamiliares y centros comerciales y de negocios. Usos dominantes: Residencial y comercial. viviendas Infraestructura (grado de renovación experimentado recientemente): - Pavimentación: Buena. - Alcantarillado: Bueno. - Alumbrado público: Bueno. - Abastecimiento de agua: Bueno. - Suministro eléctrico: Bueno. - Servicio telefónico: Bueno. - Zonas ajardinadas: Buenas. Equipamientos y servicios: - Comercial: Existe. - Escolar: Existe. - Lúdico: Existe. - Deportivo: Existe. - Religioso: Existe. - Asistencia médica: Existe. - Aparcamiento: Existe. - Bancos: Existen. - Restaurantes: Existen. Comunicaciones: - Carreteras de la localidad: Autovía del Mediterráneo A-7, Autopista del Sol AP-7, N-340 y comarcales. - Autobús: Sí. Líneas interurbanas. - Taxi: Sí. - Ferrocarril: Sí, en Málaga a unos 50 Km. - Aeropuerto: Sí, en Málaga a unos 50 Km. Nacional E Nivel de desarrollo edificatorio: Nivel de desarrollo edificatorio: Terminado. Grado de consolidación: Construido el 90%. Antigüedad característica: años aproximadamente. Evolución de los últimos años: Buena. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO No procede GRUPO TASVALOR, S.A. Página 3/29

8 F DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN Descripción : a) Superficie adoptada: Finca nº 67737, Planta Baja: 164,54 m² Finca nº 67736, Sótano: 165,19 m² - Distribución y dependencias: Planta baja: Local comercial con divisiones interiores a modo de oficina bancaria. Comercial sótano : Planta sótano: Local comercial con divisiones interiores a modo de oficina bancaria. - Situación relativa dentro del inmueble: El local comercial se sitúa en la planta baja del edificio. El local almacén se sitúa en la sótano. Ambos locales se encuentran unidos mediante escalera interior, debiéndose al sótano por el local de planta baja, al no existir acceso independiente para el sótano. - Anexos: No nos constan. - Características básicas del edificio del que forma parte: Bloque de apartamentos y comercios de alto standing de siete alturas sobre rasante y bajo rasante, estando todas sus plantas destinadas a uso residencial, menos la planta baja sótano que estan destinadas a uso comercial y de oficinas. - En función de su uso: Luminosidad y vistas: Buenos. Altura libre: Suficiente. planta acceder dos y Características específicas : USO CONSIDERADO ALTURA.L FACHADA.P FACHADA.S L.FONDO FCH/FONDO LUZ LIBRE Planta Baja 2,9 27, Sótano b) Características Constructivas Cimentación: Se desconoce. Estructura: Pórticos y forjados de hormigón armado. Cerramientos exteriores: Fábrica de ladrillo acabado enfoscado y pintado. Cubierta: Plana Inclinada de teja cerámica curva. - Terminaciones: PLANTA BAJA PAVIMENTOS PAREDES TECHOS Local Gres Pintura Falso techo PLANTA SÓTANO Local Gres Pintura Falso techo GRUPO TASVALOR, S.A. Página 4/29

9 Carpintería exterior: Comercial oficina: Carpinteria aluminio con acristalamiento de seguridad. Comercial sótano: --- Carpintería interior: Comercial oficina: Puertas interiores de vidrio y aluminio, con mamparas. Comercial sótano: Puertas interiores de vidrio y aluminio, con mamparas. - Instalaciones: Saneamiento: Sí. Fontanería: Sí. Dispone de acometida de agua y aseos equipados con aparatos sanitarios de porcelana y grifería monomando gama alta y de lujo. Aparatos sanitarios: Sí. Teléfono: Sí. Electricidad: Sí. Dispone de cuadro y conexión de media y baja tensión. Instalación adecuada al uso. Climatización: Sistema de climatización con bombas de aire calor acorde al uso del local. Protección contra incendios: Acorde al uso del local y según normativa del Ayuntamiento de Marbella. Seguridad: Dispone de dispositivos de seguridad acorde al uso del local. Ascensores: No. Superficies (m²) : USO CONSIDERADO Constru Registral CCC Registral Util Comprob. Constru Comprob. CCC Comprob. R Comprob. Constru Catastral Adoptada Planta Baja ,60 150,91 164,54 164,54 1,09 127,00 164,54 Sótano 159, ,74 165,19 165,19 1,16 146,00 165,19 Se adopta la superficie construida comprobada tras medición efectuada "in situ" considerarla más ajustada a la real. al Situación actual : Inmueble: Con actividad oficina. Estado de conservación: Muy bueno, acondicionado para oficina bancaria. Antigüedad estimada : USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal/Vida util estimada Planta Baja Residencial/100 Sótano Residencial/100 GRUPO TASVALOR, S.A. Página 5/29

10 G DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA Situación urbanística : Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbana de Las características físicas del inmueble se adecuan a la normativa urbanística. Uso considerado: Autorizado. H RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Tenencia y limitaciones : Propietario (Pleno Dominio) : Ocupante: Título de ocupación : BANCO MADRID S.A. UNIPERSONAL BANCO MADRID S.A. UNIPERSONAL Propietario I ANÁLISIS DE MERCADO - Oferta: - Inmuebles terminados en venta: Oferta media-baja debido a las características y del local. - Inmuebles en construcción: No se han localizado en el entorno próximo. ubicación - Demanda: - Características y nivel de renta: Alto. - Intensidad de la demanda: Media-alta, debido a las características y ubicación del local. - Precios actuales de venta al contado o de alquiler: - Más frecuentes: Muy variables. - Intervalos de variación: Muy variables, dependiendo de su situación, tamaño, antigüedad nivel de acabados e instalaciones. y - Expectativas: - Oferta-demanda: Equilibrada. - Revalorización: No se estima. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 6/29

11 J DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO (VR) : Método de coste : Uso : Comercial (Oficina) - Planta Baja Repercusión del suelo (S): 1.500,00 /m² Coste de construcción por contrata (Cc): 700,00 /m² Gastos necesarios construcción (Gs): 126,00 /m² Coeficiente depreciación física y funcional (d): 13,0% Coste de construcción depreciado (Cc + Gs) * (1-d): 718,62 /m² Valor de reemplazamiento neto: 2.218,62 /m² VRN=S + [(Cc + Gs) * (1-d)] Valor de reemplazamiento neto total: ,73 VRN x Superficie Uso : Comercial (Sótano) - Sótano Repercusión del suelo (S): - - -/m² Coste de construcción por contrata (Cc): 600,00 /m² Gastos necesarios construcción (Gs): 108,00 /m² Coeficiente depreciación física y funcional (d): 13,0% Coste de construcción depreciado (Cc + Gs) * (1-d): 615,96 /m² Valor de reemplazamiento neto: 615,96 /m² VRN=S + [(Cc + Gs) * (1-d)] Valor de reemplazamiento neto total: ,43 VRN x Superficie El coste de construcción por contrata (planta baja) incluye: - Coste de construcción en bruto: 300,- /m² - Coste de acabados e instalaciones interiores: Polivalentes recuperables: 100,- /m². No recuperables: 300,- /m² A estos costes se les incrementa en un 18% en concepto de gastos necesarios (para el reemplazamiento). realizar Observaciones sobre la antigüedad y conservación: Se considera una depreciación del 13%. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO (VM) : Comparables( /m²) : comercial oficina : REFERENCIA IDENTIFICACIÓN Y FUENTE Avenida RICARDO SORIANO, Nº 49, Planta BAJA, MARBELLA Año Construcción: Fuente: Agente De La Propiedad Inmobiliaria Avenida RICARDO SORIANO, Nº 47, Planta BAJA, MARBELLA Año Construcción: C.P. O/T SUPERF. (m²) V.VENTA ( /m²) COEF. HOMOG VALOR HOMOG. ( /m²) O ,00 0, , O ,43 0, ,29 GRUPO TASVALOR, S.A. Página 7/29

12 comercial oficina : REFERENCIA IDENTIFICACIÓN Y FUENTE C.P. O/T SUPERF. (m²) V.VENTA ( /m²) COEF. HOMOG VALOR HOMOG. ( /m²) Fuente: Particular Boulevard ROY BOSTON, Nº 4, Planta BAJA, MARBELLA Año Construcción: Fuente: Particular Avenida RICARDO SORIANO, Nº 53, Planta BAJA, MARBELLA Año Construcción: Fuente: Agente De La Propiedad Inmobiliaria Calle LOS OLIVOS, Nº 3, Planta BAJA, MARBELLA Año Construcción: Fuente: Agente De La Propiedad Inmobiliaria Calle RODRIGUEZ DE LA FUENTE, Nº 1, Planta BAJA, MARBELLA Año Construcción: Fuente: Agente De La Propiedad Inmobiliaria O ,70 1, , O ,97 1, , O ,25 1, , O ,67 1, ,59 O: Oferta. T: Transacción Como consecuencia de la investigación realizada y en base a las características del objeto de tasación se considera que su valor de mercado homogeneizado se sitúa de: 2.862,45 /m² para el uso Comercial Oficina inmueble alrededor Para la planta sótano se adopta el 40% aproximadamente del valor unitario de la planta calle. Método de comparación : de USO CONSIDERADO VRN K V. Mercado Superficie adoptada o utilizable V. Mercado Total Planta Baja 2.218,62 /m² 1, ,45 /m² 164,54 m² ,52 Sótano 615,96 /m² 1, ,00 /m² 165,19 m² ,50 GRUPO TASVALOR, S.A. Página 8/29

13 K VALORES DE TASACIÓN USO CONSIDERADO Finca nº M SUPERFICIE UTIL (m²) SUPERFICIE ADOPTADA (m²) VALOR SUELO ( ) VALOR SEGURO ( ) VALOR DE TASACIÓN ( ) Planta Baja M 150,91 164, , , ,52 Sótano M 142,74 165, , ,50 Método (M):; (M): (Coste y Comparación) VALOR DE TASACIÓN TOTAL ,02 L El valor de tasación asciende a la cantidad total de SEISCIENTOS SESENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS EUROS CON DOS CÉNTIMOS ( ,02 ). De este valor, DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS DIEZ EUROS ( ,00 ), corresponden al valor del suelo. El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS CATORCE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS EUROS CON DOS CÉNTIMOS ( ,02 ). Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobre la finca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/2008. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS M Condicionantes : No proceden Advertencias generales : No se ha dispuesto de Licencia de Actividad. La finca nº que corresponde a la planta sótano del local se encuentra física funcionalmente unida mediante escalera interior a la finca nº , que corresponde a planta baja del local, siendo éste su único acceso. La dirección registral es Av. Ricardo Soriano, s/n, plantas baja y sótano 1; la catastral es C/ Ramón Gómez de la Serna, nº 18, escalera 1, plantas 0 y -1, coincidente la actual y no habiendo ninguna duda en la identificación del inmueble. OBSERVACIONES y la dirección con Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por TASVALOR, S.A. con fecha (N/Ref.: /13). GRUPO De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen finalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran como derivar, GRUPO TASVALOR, S.A. Página 9/29

14 en cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley. sus N FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS Tasador MADRID, 19 de Junio de 2015 Fdo.: JOSE CARLOS COCA MARTIN DE VILLODRES, Arquitecto Técnico Técnico que visitó la finca:, Jose Carlos Coca Martin de Villodres. Arquitecto Tecnico Fecha de la última visita: 03/06/2015 Fecha limite de validez: 19/12/2015 O DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME GRUPO TASVALOR S.A. Fdo.: D. Emilio Gámir Casares 1. Documentación gráfica: - Planos de situación y emplazamiento. - Plano a escala de planta baja y sótano del local. - Fotografías. 2. Documentación no gráfica: - Notas Informativas Registrales, de local en planta baja y sótano, de fecha Fichas de Consulta Descriptiva y Gráfica de datos catastrales de los locales, de fecha GRUPO TASVALOR, S.A. Página 10/29

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18 FOTOGRÁFICA ENTORNO ENTORNO Página 14/29

19 FOTOGRÁFICA FACHADA RECEPCION Página 15/29

20 FOTOGRÁFICA PASILLO DESPACHO Página 16/29

21 FOTOGRÁFICA DESPACHO DESPACHO Página 17/29

22 FOTOGRÁFICA DESPACHO ALMACEN Página 18/29

23 FOTOGRÁFICA ALMACEN SALA JUNTAS Página 19/29

24 FOTOGRÁFICA BAÑO BAÑO Página 20/29

25 FOTOGRÁFICA SALA Página 21/29

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