INFORME DE VALORACIÓN DE UNA VIVIENDA

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1 XAVIER FERRAN SANZ Avda. dels Banys, 41-43, bajos A CASTELLDEFELS (BARCELONA) ARQUITECTO TÉCNICO Movil: x.ferran.sanz@apabcn.cat INFORME DE VALORACIÓN DE UNA VIVIENDA SITUACIÓN: POBLACIÓN: SOLICITANTE:

2 INDICE 1.- IDENTIFICACIÓN, SOLICITANTE, FINALIDAD Y METODOLIGÍA VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIÓN Y DATOS DE LA FINCA DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES LOCALIDAD Y ENTORNO TERRENO DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN SUPERFICIES SITUACIÓN URBANÍSTICA RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN ANÁLISIS DE MERCADO COMPARABLES VIVIENDAS DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS VALOR DE TASACIÓN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

3 1.- IDENTIFICACIÓN, SOLICITANTE, FINALIDAD Y METODOLIGÍA El presente informe ha sido realizado por Xavier Ferran, Arquitecto Técnico colegiado nº 6222 en el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Barcelona, a petición del solicitante IDENTIFICACIÓN Situación: Carrer xxx Localidad: Castelldefels Provincia: Barcelona Se trata de una vivienda en un edificio plurifamiliar aislado, arrendada SOLICITANTE Nombre: xxx DNI/CIF: xxx FINALIDAD Y METODOLOGÍA El objeto del presente informe es la valoración del bien a efectos de determinar su valor de mercado a fecha de valoración, con finalidad de compraventa. La valoración no se realiza para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la orden ministerial ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, no obstante se utilizan los criterios de valoración de las disposiciones que contiene. Se procede en el presente informe a la determinación del valor de mercado mediante el método de comparación, y dado que el bien inmueble de halla arrendado, se calcula asimismo el valor por el método de actualización de rentas LIMITACIONES AL DOMINIO No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las señaladas en el informe, por lo que, en el caso de existir alguna, deberá de estudiarse su incidencia en el valor de la misma. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

4 2.- VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIÓN Y DATOS DE LA FINCA VISITA AL INMUEBLE La visita al inmueble fue realizada el dia 14 de Marzo del El presente documento ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble. Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica ESTADO DEL INMUEBLE El inmueble se encuentra terminado, en uso, y habitado. La vivienda objeto del presente informe, se halla habitada por el arrendatario FINCA REGISTRAL Y REFERÉNCIA CATASTRAL Finca registral número, tomo xxx, libro xxx, folio xxx del Registro de la Propiedad nº XX de Gavà. Referencia catastral nº xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

5 3.- DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES Vivienda con calidades medias, reformada recientemente, en buen estado de conservación DOCUMENTACIÓN ANALIZADA Se ha dispuesto de la siguiente documentación: Documentación registral. Documentación catastral. Escritura de Propiedad. Recibo de alquiler. Contrato de Arrendamiento. Recibo IBI. Recibo gastos de comunidad de propietarios COMPROBACIONES REALIZADAS Localización del inmueble con arreglo a la documentación disponible. Inspección ocular exterior de la finca. Inspección ocular del interior de la vivienda, calidades de la vivienda, conservación y ocupación. Régimen de protección pública. Protección del patrimonio arquitectónico. Adecuación al planeamiento urbanístico vigente. Consulta en página virtual de la oficina del Catastro. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

6 4.- LOCALIDAD Y ENTORNO TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN El municipio de Castelldefels se halla ubicado en la comarca del Baix Llobregat, provincia de Barcelona. Según el último censo publicado, correspondiente al año 2010, la población es de habitantes. Al tratarse de un municipio con alto porcentaje de población flotante, su población de hecho es sensiblemente superior, especialmente en el periodo estival. La población se ha ido incrementando de forma sostenida durante los últimos años, siendo la tendencia actual a la estabilización de su crecimiento. La actividad dominante de la población es múltiple. Es de destacar el carácter residencial y turístico del municipio, por lo que una parte importante de los habitantes desarrolla su actividad laboral fuera del término municipal DELIMITACIÓN ENTORNO Barrio de Montmar, situado en la zona sur del núcleo urbano, al pie del macizo del Garraf SIGNIFICACIÓN DEL ENTORNO Entorno urbano totalmente desarrollado, con un grado de consolidación completo y carácter residencial. Una parte de las edificaciones corresponde a segundas residencias, decantándose lentamente el uso a primera residencia. Ordenación en manzana, edificaciones principalmente unifamiliares, con una densidad baja. La calidad de la construcción es de nivel alto en edificaciones actuales y antiguas, con edificaciones de 30 a 50 años de antigüedad. Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, el 30% del total. El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medioalto. La tipología principal de los edificios son viviendas unifamiliares, de una y dos plantas, pareadas, y minoritariamente, plurifamiliares INFRAESTRUCTURAS DEL ENTORNO Dispone de infraestructuras con un grado de desarrollo suficiente en un aparente buen estado de conservación. Evacuación de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro eléctrico. El alumbrado público es suficiente. Las vías de acceso están pavimentadas EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las necesidades de la población. Instalaciones comerciales cercanas, al estar cercano el núcleo urbano. Las comunicaciones son normales con suficientes transportes públicos (estación tren Cercanias a 10 minutos caminando). XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

7 5.- TERRENO CARACTERÍSTICAS FÍSICAS El terreno está ocupado por la edificación, no siendo relevante su descripción a los efectos de la valoración del inmueble INFRAESTRUCTURA INTERIOR Dotado de todos los servicios urbanos básicos. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

8 6.- DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Se trata de un edificio aislado que se desarrolla en 3 plantas sobre rasante. La distribución por uso y plantas es la siguiente: Planta baja más dos destinadas a viviendas. La vivienda consta de recibidor, salón comedor, cocina, aseo, baño, tres habitaciones y terraza. Plaza de aparcamiento y trastero EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES Se han considerado espacios comunes acordes con la tipología y calidad del inmueble. El edificio cuenta con equipamiento estándar CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS Elementos fundamentales: Fachada: Obra vista / monocapa Cubierta: plana. Instalaciones: Instalación estándar. Ascensor: si ESTADO ACTUAL El bloque es de construcción de 1983 y se encuentra en buen estado de conservación, con calidades buenas. Se ha realizado un correcto mantenimiento del edificio TERMINACIONES Y ACABADOS Los acabados interiores son los adecuados para éste tipo de vivienda con pavimentos de gres, pintura plástica en paredes, alicatado y falsos techos de lamas en zonas húmedas. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

9 7.- SUPERFICIES Finca registral xxx Vivienda: 1ª 3ª Superficie Registral: 83 m2. Superficie Catastral: 88 m2. Superficie útil: 74 m2. Superficie construida con elementos comunes: 92 m2 Superficie adoptada: 92 m2. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

10 8.- SITUACIÓN URBANÍSTICA El inmueble se encuentra dentro de ordenación, Suelo Urbano Consolidado, calificación R4 (ordenación abierta), según Mapa Urbanístic de Catalunya, y calificación municipal 20a/9 (subzona plurifamiliar). XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

11 9.- RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN SITUACIÓN ACTUAL Según consta en la documentación aportada por el propietario, se considera la siguiente situación: Titular Arrendamiento: xxx Fecha del contrato: 02/01/2008. Cláusula de revisión de rentas: Si. Situación de Ocupación: arrendado. Situación de Protección: Libre de venta y renta. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

12 10.- ANÁLISIS DE MERCADO CARACTERIZACIÓN Entorno con oferta inexistente en el mercado primario, con actividad moderada el mercado secundario. El nivel de renta de los demandantes potenciales es adecuado a la oferta actual, existiendo desequilibrio entre oferta y demanda, debido a la recesión económica. En fecha de valoración el mercado sigue en fase de recesión. Los precios practicados, mas habituales, se encuentran entre a /m², para superficies medias (mercado secundario). La tendencia de los precios es negativa, con tiempos de venta estimados superiores al año. Las viviendas de la zona tienen básicamente carácter de primera residencia, aunque existe una parte dedicada a la segunda residencia, no obstante en lenta disminución TENDENCIAS Y EXPECTATIVAS Revalorización: La revalorización de la zona es negativa actualmente ya que estamos en un proceso de recesión con tendencia a la bajada de precios CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN EL MERCADO Adaptación de la tipología valorada a la demanda: Media Facilidad global del inmueble para la reventa: Media baja OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO Capacidad de revalorización del inmueble: no significativa. Capacidad de revalorización del entorno: no significativa. Capacidad de revaloración del mercado: nula / negativa. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

13 11.- COMPARABLES VIVIENDAS TESTIGOS CONSIDERADOS Testigo Situación Superficie (m2) Fuente Valor testigo ( ) Valor testigo ( /m2) 1 xxx 84 API ,52 2 xxx 96 API ,92 3 xxx 81 API ,62 4 xxx 78 Particular ,31 5 xxx 76 Particular ,00 6 xxx 89 API ,94 XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

14 12.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS Métodos de valoración utilizados: VALOR DE REEMPLAZAMIENTO El método del coste está basado en el principio del valor residual que establece la Orden ECO/805/2003 (art. 18 y 19) y que dice que el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de éste activo y los valores atribuibles al resto de factores. Es decir, el coste de un producto es la suma de los costos de cada uno de sus componentes. Éste método nos permite obtener el coste de reemplazamiento bruto o neto de toda clase de edificios en proyecto, construcción, rehabilitación o acabados. El coste de reemplazamiento es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales características y calidades realizado con materiales y tecnología actuales. La Orden ECO/805/2003 determina lo siguiente para su aplicación: Art. 18). Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto. 1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones: a. El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar. b. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación. c. Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. Para determinar los valores o importes a que se refiere el párrafo anterior se tendrá en cuenta lo señalado en los números siguientes. 2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden. 3. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter. 4. Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración. Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes: Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble. Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios. Los costes de licencias y tasas de la construcción. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

15 El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas. Los gastos de administración del promotor. Los debidos a otros estudios necesarios. No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. 5. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. 6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación. VRB = F + Cc + In + H + L + T + G Donde: F = Valor de mercado del suelo. Cc = Coste construcción por contracta, es decir, presupuesto de ejecución material incluyendo los gastos generales y beneficio del constructor. In = Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para a la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble. H = Honorarios técnicos para proyectos y dirección de las obras. L = Licencias y tasas de la construcción, declaración de obra nueva, etc. G = Gastos de administración del constructor, OCT y seguros. Art. 19). Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto. 1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado. 2. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres procedimientos: a. Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas. b. Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el tasador y, como máximo: o Para edificios de uso residencial: 100 años. o Para edificios de oficinas: 75 años. o o Para edificios comerciales: 50 años. Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años. En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

16 c. Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características. 3. Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente al edificio en que se encuentren. 4. La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia. VRN = VRB - Dep. Física Dep. Funcional Antiguedad Dep. Física = (VRB F) Vida útil total El valor de repercusión de suelo se calcula por el método residual estático, de acuerdo con los artículos 40, 41 y 42 de la orden ECO de 27/3/2003: Art. 42). Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático. El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula: F = VM (1 - b) - Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. CÁLCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO Vida útil del inmueble (años): 100 Año de construcción (estimado o comprobado): 1983 Antigüedad (años): 28 Factor de antigüedad: 0,72 Cálculo del valor del suelo por el método residual estático Valor de mercado primario ( /m2): 3.815,00 Margen "b" del beneficio del promotor (%): 18,00 Coste de construcción por contrata a nuevo ( /m2): 900,00 Gastos necesarios para la construcción (%): 22,00 Valor de repercusión de suelo ( /m2): 2.030,30 Cálculo del Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) Coste de construcción por contrata ( /m2): 800,00 Coeficiente de gastos para el VRB (%): 22,00 Gastos necesarios para el VRB ( /m2): 176,00 Valor de Reemplazamiento Bruto VRB ( /m2): 3.006,30 XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

17 Cálculo del Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) Depreciación física lineal ( /m2) : 841,76 Depreciación física ponderada ( /m2): 300,63 Depreciación funcional ( /m2): 0,00 Depreciación total acumulada ( /m2): 300,63 Valor de Reemplazamiento Neto CRN ( /m2): 2.705, CUADRO RESUMEN DE VALORES DE REEMPLAZAMIENTO Superfície (m2) Valor suelo Coste construcción Gastos VRB VRN 92, ,30 900,00 198, , ,67 ( /m2) , , , , ,64 ( ) HOMOGENEIZACIÓN COMPARABLES El método de comparación permite mediante el procedimiento de homogeneización de precios de inmuebles comparables (para transacciones u ofertas en el mercado), analizar las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizado para aquél. Se muestra a continuación los datos de inmuebles comparables utilizados, el proceso de homogeneización realizado a partir de su importe total en o unitario en /m² y el valor de mercado por comparación resultante. Los precios de las comparables llevan descontado el margen de negociación y comercialización habitual sobre la oferta directa situado entre un 10-15%. La Orden ECO/805/2003 determina lo siguiente para su aplicación (art.21 a 23): Art. 21). Requisitos para la utilización del método de comparación. 1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. 2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos: a. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. b. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. c. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. Art. 22). Procedimiento de cálculo del valor por comparación. XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

18 1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales: a. Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. b. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. c. Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos. d. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. e. Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes. 2. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales: a. En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra. b. En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento. Art. 23). Ajuste del valor por comparación. 1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 % en todo caso, y del 15 % si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación. 3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su valor de mercado, son los siguientes: Testigo 1 Testigo 2 Testigo 3 Testigo 4 Testigo 5 Testigo 6 Coeficiente resultante (A) 0,85 0,95 0,99 1,09 0,98 0,90 Valor testigo ( /m2) (B) 3.809, , , , , ,94 Valor testigo ( ) , , , , , Valor homogeneizado ( /m2) (A*B) 3.240, , , , , ,35 RECONCILIACIÓN DE VALORES valor reconciliado Testigo ,00 Testigo ,97 observaciones XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

19 Testigo ,00 Testigo ,92 Testigo ,88 Testigo ,35 Mediana ponderada : 3.345,85 /m CUADRO RESUMEN DE VALOR MERCADO Valor de mercado comparables Superfície adoptada 3.345,85 /m2 92,00 m2 Valor de mercado por comparación , CAPITALIZACIÓN RENTAS DE CONTRATO, VALOR POR ACTUALIZACIÓN DE RENTAS. FLUJO DE CAJA DE ARRENDAMIENTO. El valor de actualización del inmueble objeto de valoración es el valor actual (VA) de los flujos de caja, derivados de las disposiciones establecidas en el contrato de arrendamiento en vigor, más el valor de reversión. Por tanto, es el sumatorio de las rentas netas a percibir por el arrendador durante el tiempo restante de arrendamiento, actualizadas a una tasa, más el valor actualizado de reversión del inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta la depreciación física del bien debida al tiempo transcurrido. Cálculo realizado en euros constantes. Renta neta anual Periodo pendiente contrato Tasa de actualización de renta Valor de reversión actualizado Valor de las rentas actualizado Valor de reversión más rentas actualizado 8.832,00 /año 6 años 5,37% , , ,66 XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

20 13.- VALOR DE TASACIÓN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de determinar su valor de mercado a fecha de valoración VALOR DE TASACIÓN Valor de mercado por comparación Valor de mercado por actualización de rentas Valor de Tasación , , ,66 Según establece la Orden ECO 805/2003, en su artículo 3º, debe establecerse el principio de prudencia, por lo que, se considera como Valor de Tasación de cantidad de ,66. Artículo 3. Principios.../... f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS Condicionantes: No existen condicionantes. Advertencias: En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre si. El informe ha sido realizado con la finalidad de dar un valor de mercado del inmueble a tasar, Xavier Ferran Sanz no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió. En Castelldefels, a 14 de Marzo de 2011 XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO

21 14.- DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Planos de situación y emplazamiento Plano de la vivienda Fotografías Documentación Registral Documentación Catastral XAVIER FERRAN SANZ ARQUITECTO TÉCNICO