RESUMEN DE TASACIÓN. 14 Viviendas Unifamiliares Adosadas de 2 plantas sobre rasante, en proyecto (Viviendas: 14; Garajes: 14; Buhardillas: 14)

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1 RESUMEN DE TASACIÓN 14 Viviendas Unifamiliares Adosadas de 2 plantas sobre rasante, en proyecto (Viviendas: 14; Garajes: 14; Buhardillas: 14) Nombre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº: Domicilio del Solicitante: Tipo de Inmueble: Situación inmueble: Tasador: Entidad Financiera: VELITES GESTION URBANISTICA SL B Ninguno BARBADILLO,4 EDIFICIO DE VIVIENDAS Sector RESIDENCIAL IV "LA NAVA", MANZANA 30 (14 PARCELAS), en el municipio de VALDEAVERUELO, provincia de GUADALAJARA (19174) JUAN MARIANO MUÑOZ CARRASBAL (ARQUITECTO SUPERIOR) CAIXA D'ESTALVIS DE CATALUNYA MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO - MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR - MÉTODO DE COMPARACIÓN - MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO VALOR DE TASACIÓN ,80 Euros ( pta) VALOR HIPOTECARIO ,80 Euros ( pta) El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto Actual FOTOGRAFÍA VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado ,55 Euros ( pta) El Valor Hipotecario en la hipótesis de inmueble terminado corresponde a la suma de los Valores por comparación de cada uno de los elementos valorados para la misma hipótesis anterior. ADVERTENCIAS: No se ha dispuesto de licencia de obra No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existe Reserva Técnica. Se deberá realizar inscripción registral del inmueble en los términos del presente informe. DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados: - Nota Simple del Registro de fecha ECO 1 / 3

2 Registro de la propiedad: Sección: Guadalajara número 1 Valdeaveruelo NºFinca: 2924 La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno. Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas. En doc. Cat. En Docum.Reg. Terreno Parcela identifica por linderos según proyecto de reparcelación y por igualdad de superficies registral y catastral. Referencia Catastral 1: VK7959S0001QR 2.781,00 m² 2.781,61 m² Forma de comprobar D D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral. Situación de Ocupación: Situación legal: Comprobaciones: Sin ocupante Libre - Consulta a la documentación del Planeamiento Resultado Comprobaciones Urbanísticas Cumple Normativa Tipología: 14 Viviendas Unifamiliares Adosadas de 2 plantas sobre rasante, en proyecto (Viviendas: 14; Garajes: 14; Buhardillas: 14) Usos valorados Estado del Inmueble: Viviendas: 14; Garajes: 14; Buhardillas: 14 EN PROYECTO Tiempo estimado para la finalización 18 meses Coste de la obra pendiente de ejecutar: ,26 Euros de las obras: Fecha estimada de inicio de las obras Fecha estimada de finalización de las obras Sup. m² Rep.(Suelo) Euros/m² C.Const. Euros/m² Const. Dep. % CRN.U. Euros/m² Const. VM. Unitario Euros/m² Const. VM.Total VIVIENDAS 2.008,02 627,07 680,00 0, , , ,25 GARAJES SOBRE RASANTE 265,86 472,75 260,00 0,00 789,95 945, ,70 O.D.A. SOBRE RASANTE 655,48 472,75 260,00 0,00 789,95 945, ,60 Rep.(Suelo) C.Const. Dep. -> REPERCUSIÓN DEL SUELO -> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO -> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN. OTROS GASTOS NECESARIOS: NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN CRN.U. VM. Unitario VM.Total 22,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000 -> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO -> VALOR DE MERCADO UNITARIO -> VALOR DE MERCADO TOTAL Euros VALOR DEL SOLAR ,62 Euros PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA: ( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo ) 0,00 % Porcentaje aproximado de obra realizada más parte ejecutada de otros gastos necesarios: 4,51 % OTROS VALORES: Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo: ,44 Euros ECO 2 / 3

3 ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS Tamaño: Adecuado Relación superficie construida/superficie útil: Normal Número de viviendas: Adecuado a la demanda Situación: Adecuada Distribución: Adecuada Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 12 y 18 meses Se trata de viviendas cuyas características encajarían dentro del perfil medio de lo que ha predominado hasta ahora en la zona. Debe entenderse que aunque no existen dificultades especiales de venta imputables a las características propias de las viviendas valoradas, lo que resulta evidente es que la situación actual del mercado en cuanto a ventas es de parón. ANÁLISIS DEL PRODUCTO: PLAZAS DE GARAJE Número: Adecuado Accesibilidad al aparcamiento: Adecuada Plazos estimados para la venta de todos los garajes entre Se trata de plazas de garaje totalmente vinculadas a las viviendas. EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO Viviendas Nº R Situación Fecha Tp. Superficie Parcela (m²) Superficie (m²) 18 y 12 meses Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV) (Euros) Valor Unitario (Euros/m²) Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes) 01 I Urbanización RETAMAR UD 162,50 161, ,00 PO 1.833,61 Const. DE SAN JUAN 02 I Urbanización RETAMAR UD 250,00 173, ,00 PO 1.933,51 Const. DE SAN JUAN 03 I Calle ARROYO UD 150,00 200, ,00 PO 1.171,98 Const. 04 I Calle ENEBROS UD 500,00 254, ,00 PO 1.397,64 Const. 05 I Calle ACACIAS UD 520,00 253, ,00 PO 1.418,97 Const. 06 I Calle VILLAFLORES DEL UD 180,00 160, ,00 PO 1.625,00 Const. MONTE 07 I Calle MAYOR UD 125,00 110, ,00 PO 2.181,82 Const. Observaciones a los testigos: Las viviendas valoradas se encuentran en una posición media entre los testigos. En el cálculo de los valores unitarios de los testigos no se ha distinguido entre usos diferentes (vivienda, otros, garaje), por lo que será necesario homogeneizar valores para establecer la comparación. El valor de tasación y precios al contado de los bienes inmuebles están relacionados con las condiciones de financiación de cada momento. Las modificaciones sustanciales de estas condiciones, pueden influir en la solvencia de los compradores y en la fijación del precio de las transacciones. ECO 3 / 3

4 CERTIFICADO DE TASACIÓN D. Julio Domínguez Montero, en calidad de Director Territorial de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: GU-01742/07-5 de fecha realizada por JUAN MARIANO MUÑOZ CARRASBAL tras visita del inmueble el día Fecha de Caducidad: CERTIFICA: las 14 Viviendas, los 14 Garajes y 14 Buhardillas descritos en el informe, situados en Sector RESIDENCIAL IV "LA NAVA", MANZANA 30 (14 PARCELAS), en el municipio de VALDEAVERUELO, provincia de GUADALAJARA tiene los siguientes datos: Estado del Inmueble: Situación de Ocupación: Entidad Financiera: Nombre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº: Domicilio del Solicitante: EN PROYECTO Sin ocupante CAIXA D'ESTALVIS DE CATALUNYA VELITES GESTION URBANISTICA SL B Ninguno BARBADILLO,4 LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982 de 17 de marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto. Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero. MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO - MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR - MÉTODO DE COMPARACIÓN - MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO VALORES Y COSTES CALCULADOS: Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado Coste de Reposición Bruto Actual Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado ,06 Euros ,80 Euros ,55 Euros Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método. VALOR DE TASACIÓN ,80 Euros ( pta) VALOR HIPOTECARIO ,80 Euros ( pta) El Valor Hipotecario corresponde al Coste Reposición Bruto Actual VALOR HIPOTECARIO en la hipótesis de inmueble terminado ,55 Euros ( pta) ( pta) ( pta) ( pta) El Valor Hipotecario en la hipótesis de inmueble terminado corresponde a la suma de los Valores por comparación de cada uno de los elementos valorados para la misma hipótesis anterior. ECO 1 / 6

5 ADVERTENCIAS: CERTIFICADO DE TASACIÓN No se ha dispuesto de licencia de obra No se ha aportado Póliza de Seguro Decenal ni los documentos emitidos por el OCT. Se desconoce si existe Reserva Técnica. Se deberá realizar inscripción registral del inmueble en los términos del presente informe. El inmueble aparentemente no estaba ocupado. Esta valoración anula y sustituye a la valoración con número de expediente GU-01742/07-4 DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Registro de la propiedad: Sección: Nº Finca C.L. S.R. Superficies Valoradas Registral Comprobada Adoptada 2924 L. L. Terreno 2.781, , ,61 D Referencia Catastral 1: VK7959S0001QR Guadalajara número 1 Valdeaveruelo F.D.C. C.L.- Comprobación de linderos. L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados. S.R.- Superficie Registral L.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas F.D.C.-Forma De Comprobar D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral. Superficie adoptada del terreno: 2.781,61 m² S.Útil VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO S.Const. Valor Hip. Inmb. Ter. Valor Hip. Inmb. Ter. Unitario Valor por comparación m² m² Euros Euros/m² Euros V.Tasación Euros Viv.01 VIV1 P-01 Vivienda 104,51 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 313,38 m² VM.Total ,57 Euros GJS1 P-01 Garaje OAS1 P-01 Buhardilla 37,09 46, ,90 945, , ,69 TOTAL UNIDAD REGISTRAL: ,02 Viv.02 VIV1 P-02 Vivienda 107,60 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-02 Garaje ECO 2 / 6

6 S.Útil CERTIFICADO DE TASACIÓN VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO S.Const. Valor Hip. Inmb. Ter. Valor Hip. Inmb. Ter. Unitario Valor por comparación m² m² Euros Euros/m² Euros V.Tasación Euros Viv.02 OAS1 P-02 Buhardilla 37,46 46, ,90 945, , ,69 Viv.03 VIV1 P-03 Vivienda 107,60 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-03 Garaje OAS1 P-03 Buhardilla 37,46 46, ,90 945, , ,69 Viv.04 VIV1 P-04 Vivienda 105,91 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-04 Garaje OAS1 P-04 Buhardilla 37,44 46, ,90 945, , ,69 Viv.05 VIV1 P-05 Vivienda 105,74 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-05 Garaje OAS1 P-05 Buhardilla 36,99 46, ,90 945, , ,69 Viv.06 VIV1 P-06 Vivienda 107,60 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-06 Garaje ECO 3 / 6

7 S.Útil CERTIFICADO DE TASACIÓN VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO S.Const. Valor Hip. Inmb. Ter. Valor Hip. Inmb. Ter. Unitario Valor por comparación m² m² Euros Euros/m² Euros V.Tasación Euros Viv.06 OAS1 P-06 Buhardilla 37,46 46, ,90 945, , ,69 Viv.07 VIV1 P-07 Vivienda 107,60 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-07 Garaje OAS1 P-07 Buhardilla 37,46 46, ,90 945, , ,69 Viv.08 VIV1 P-08 Vivienda 104,51 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 237,50 m² GJS1 P-08 Garaje OAS1 P-08 Buhardilla 37,09 46, ,90 945, , ,69 Viv.09 VIV1 P-09 Vivienda 104,51 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 237,50 m² GJS1 P-09 Garaje OAS1 P-09 Buhardilla 37,09 46, ,90 945, , ,69 Viv.10 VIV1 P-10 Vivienda 107,60 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-10 Garaje ECO 4 / 6

8 S.Útil CERTIFICADO DE TASACIÓN VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO S.Const. Valor Hip. Inmb. Ter. Valor Hip. Inmb. Ter. Unitario Valor por comparación m² m² Euros Euros/m² Euros V.Tasación Euros Viv.10 OAS1 P-10 Buhardilla 37,46 46, ,90 945, , ,69 Viv.11 VIV1 P-11 Vivienda 107,60 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-11 Garaje OAS1 P-11 Buhardilla 37,46 46, ,90 945, , ,69 Viv.12 VIV1 P-12 Vivienda 105,91 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-12 Garaje OAS1 P-12 Buhardilla 37,44 46, ,90 945, , ,69 Viv.13 VIV1 P-13 Vivienda 105,91 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 162,50 m² GJS1 P-13 Garaje OAS1 P-13 Buhardilla 37,44 46, ,90 945, , ,69 Viv.14 VIV1 P-14 Vivienda 104,51 143, , , , ,93 Superficie Parcela: 238,23 m² GJS1 P-14 Garaje ECO 5 / 6

9 S.Útil CERTIFICADO DE TASACIÓN VALOR HIPOTECARIO HIPÓTESIS INMUEBLE TERMINADO S.Const. Valor Hip. Inmb. Ter. Valor Hip. Inmb. Ter. Unitario Valor por comparación m² m² Euros Euros/m² Euros V.Tasación Euros Viv.14 OAS1 P-14 Buhardilla 37,09 46, ,90 945, , ,69 El Coste de Reposición de lo existente en la fecha de la tasación ascendía a ,80 Euros Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo: ,44 Euros Superficie utilizada para valorar: Nº Elementos Construida Sup. m² Valor Hip. Inmb. Ter. Euros VIVIENDAS , ,25 GARAJES SOBRE RASANTE , ,70 O.D.A. SOBRE RASANTE , ,60 Superficie utilizada para valorar: Construida SUPERFICIE ÚTIL SUPERFICIE SUPERFICIE PARTE (m²) CONSTRUIDA (m²) VALORADA (m²) VIVIENDAS 1.487, , ,02 GARAJES SOBRE RASANTE 221,48 265,86 265,86 O.D.A. SOBRE RASANTE 522,43 655,48 655,48 TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación. Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 04 de Diciembre de TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Fdo.: JUAN MARIANO MUÑOZ CARRASBAL ARQUITECTO SUPERIOR Fdo.: Julio Domínguez Montero Director Territorial En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. ECO 6 / 6

10 EDIFICIO DE VIVIENDAS 14 Viviendas Unifamiliares Adosadas de 2 plantas sobre rasante, en proyecto (Viviendas: 14; Garajes: 14; Buhardillas: 14) 1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de Nombre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº: Domicilio del Solicitante: Entidad Financiera: FINALIDAD DE LA TASACIÓN VELITES GESTION URBANISTICA SL B Ninguno BARBADILLO,4 CAIXA D'ESTALVIS DE CATALUNYA LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es la garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982 de 17 de marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto. Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero. 2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DESCRIPCION DEL INMUEBLE: Dirección del inmueble: 14 Viviendas, 14 Garajes y 14 Buhardillas Sector RESIDENCIAL IV "LA NAVA", MANZANA 30 (14 PARCELAS), en el municipio de VALDEAVERUELO, provincia de GUADALAJARA (19174) DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados: - Nota Simple del Registro de fecha Registro de la propiedad: Sección: Guadalajara número 1 Valdeaveruelo NºFinca: 2924 La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno. Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas. En doc. Cat. En Docum.Reg. Terreno 2.781,00 m² 2.781,61 m² Forma de comprobar Parcela identifica por linderos según proyecto de reparcelación y por igualdad de superficies registral y catastral. Referencia Catastral 1: VK7959S0001QR D D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral. ECO 1 / 33

11 4.1.- LOCALIDAD Tipo de Núcleo: Actividad Dominante: 4.- LOCALIDAD Y ENTORNO Núcleo Autónomo de Tamaño Pequeño 2ªResidencia - Agrícola Población de Derecho: 849 Habitantes Evolución Población: Creciente Pequeño núcleo situado entre Cabanillas y Torrejón del Rey, con una gran urbanización cercana ENTORNO Grado Consolidación del Entorno: 35 % Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 6 años Rasgos Urbanos. Tipificación: Viviendas unifamiliares aisladas y adosadas. El inmueble se encuentra en un sector recientemente urbanizado. Nivel de Renta: Media Significación del Entorno: Urbano Desarrollo: Medio Uso Predominante Principal: Residencial Renovación: Media Uso Predominante Secundario: Rural Carácter: Aparcamiento: Atractivo Comercial: Densidad Peatonal: Se trata de un núcleo muy pequeño próximo a la capital con una gran urbanización cercana. El terreno valorado se encuentra frente a la urbanización Sotolargo EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO Infraestructuras Calidad: Estado Conservación: Alumbrado: Tiene Media Medio Alcantarillado: Tiene Media Medio Abastecimiento: Tiene Media Medio Vías Públicas: Completamente terminadas Media Medio Equipamientos 3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN RELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS: Proyecto de Ejecución Visado Nota Simple del Registro Ordenanza Ficha Catastral / Documentación Catastro RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS: Inspección ocular Servidumbres visibles Régimen de Protección del Patrimonio Linderos Descripción Superficies Régimen de Protección Pública Situación Urbanística Comercial: Suficiente Religioso: Suficiente Deportivo: Suficiente Aparcamiento: Suficiente Escolar: Suficiente Lúdico: Suficiente Asistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente Las comunicaciones del entorno con el resto de la población son suficientes para las necesidades de la zona. Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas. ECO 2 / 33

12 5.1.- SUPERFICIES Superficie comprobada: Superficie adoptada del terreno: 5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO Superficie según Escrituras: 2.781,61 m² Superficie según Proyecto: Se comprueba superficie sobre plano urbanístico y catastral INFRAESTRUCTURAS 2.781,61 m² 2.781,61 m² 2.781,61 m² Las infraestructuras se encuentran completamente terminadas DESCRIPCIÓN 6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN 14 Viviendas Unifamiliares Adosadas de 2 plantas sobre rasante, en proyecto (Viviendas: 14; Garajes: 14; Buhardillas: 14) Jardines: No Aparcamientos en edificio: Uso Principal: Si 1ª Residencia % del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:6,00 % Nº de Portales: 0 Nº de Escaleras: 0 Nº de Ascensores por Escalera: 0 Descripción de los elementos o grupos del inmueble: Se trata de 14 viviendas unifamiliares pareadas de 2 plantas, todas iguales en cuanto a distribución, aunque con pequeñas diferencias de superficies, según ubicación en la manzana. Se componen de: Planta baja: recibidor, salón-comedor, cocina y aseo. Planta primera: tres dormitorios y dos baños. Planta bajo Cubierta: planta diáfana. El garaje, con una plaza de aparcamiento, es un cuerpo adosado a la fachada de la vivienda y se encuentra alineado al vial y a la medianería. DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS: Planta Baja Primera Bajo Cubierta Uso Principal Uso Sup.Construida Vivienda Aparcamiento 1.304,38 m² Vivienda No Tiene 969,50 m² Trasteros No Tiene 655,48 m² Total superficie construida: 2.929,36 m² CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES NºFinca: 2924 Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas. En doc. Cat. En Docum.Reg. Terreno 2.781,00 m² 2.781,61 m² Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas. Forma de comprobar D D - Las superficies se han comprobado mediante la medición del Plano Catastral. ECO 3 / 33

13 Superficie utilizada para valorar: Construida SUPERFICIE ÚTIL SUPERFICIE SUPERFICIE PARTE (m²) CONSTRUIDA (m²) VALORADA (m²) VIVIENDAS 1.487, , ,02 GARAJES SOBRE RASANTE 221,48 265,86 265,86 O.D.A. SOBRE RASANTE 522,43 655,48 655,48 PROYECTO: La valoración se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto ejecución visado. Fecha de Redacción: Fecha de Visado: CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS Cimentación: Estructura: Sobrecarga: Cubierta: Cerramientos Exteriores: Espesor de Cerramientos Ext: Aislamiento: Carpintería Exterior: Revestimientos Ext.1: Revestimientos Ext.2: Acristalamiento: Persianas: ACABADOS INTERIORES: Zapata Aislada Hormigón Armado Normal Teja Cerámica Ladrillo Macizo 25 cm. Aislante en Cámara Aluminio Ladrillo Visto Enfoscado Con Cámara Metálicas Pavimentos Paredes Techos Estar (V) Gres Yeso Pintado Yeso Pintado Dormitorio (V) Gres Yeso Pintado Yeso Pintado Esp.Circul. (V) Gres Yeso Pintado Escayola Aseos (V) Gres Azulejo Cerámico Escayola Baños (V) Gres Azulejo Cerámico Escayola Cocina (V) Gres Azulejo Cerámico Escayola Escaleras (Z) Gres Yeso Pintado Yeso Pintado Garaje (Z) Solera de Hormigón Yeso Pintado Yeso Pintado RESUMEN DE CALIDADES: Solados: Carpintería Interior: Cocina: Grado de Electrificación: Se prevé la instalación de calefacción de gas. INSTALACIONES: Media Media Media Alto Cuartos de Baño: Fachadas: Zonas comunes, portal y escalera: - Calefacción Individual con Radiadores sin depósito de combustible - Teléfono - Gas Ciudad - Agua Caliente Media Media Media ECO 4 / 33

14 6.4.- SITUACIÓN ACTUAL: Estado del Inmueble: EN PROYECTO Porcentaje aproximado de Obra Realizada: 0,00 % Coste de la obra pendiente de ejecutar: ,26 Euros La comprobación sobre el estado de la obra realizada corresponde a una inspección ocular. Tiempo estimado para la finalización de las obras: 18 meses Las obras no han comenzado Fecha estimada de inicio de las obras Fecha estimada de finalización de las obras Documentos Utilizados: - Proyecto con Visado Colegial Urbanístico - Ordenanza Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento 7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativa urbanística. El inmueble consolidará sus derechos urbanísticos en el momento en que el Ayuntamiento conceda la licencia de primera ocupación. LICENCIA DE OBRAS No ha sido aportada la licencia de obra mayor PLANEAMIENTO GENERAL Planeamiento General Figura PLAN DE ORDENACIÓN MUNICIPAL Aprobación Aprobación definitiva Observaciones sobre Planeamiento General CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA Clase de suelo URBANO CONSOLIDADO El terreno de la valoración, es un solar? Si Es posible comenzar la edificación sobre el terreno de la valoración en un plazo inferior a un año? Si El terreno de la valoración, es parcela resultante? Si Identificador de la parcela Manzana 30 Está el Sector dividido en más de una Unidad de Gestión / Ejecución? Sector Ambito de Gestión / Unidad Identificador del sector Denominación Observaciones sobre la Clasificación urbanística ECO 5 / 33

15 7.3.- PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Sectorización Figura No necesario Aprob. Inicial No necesario Aprob. Provisional No necesario Aprob. Definitiva No necesario Planeamiento de Desarrollo No necesario No necesario No necesario No necesario Instrumento de Detalle No necesario No necesario No necesario No necesario Observaciones sobre el Planeamiento de desarrollo GESTIÓN URBANISTICA / URBANIZACIÓN Iniciativa de Gestión Sistema de Actuación PRIVADA ó Pública NO Expropiatoria Licencia Directa La gestión corre a cargo de un único propietario? Figura Aprob. Inicial Aprob. Iniciativa Iniciativa urbanizadora Aprob. Inicial Aprob. Definitiva Proyecto de Bases y Estatutos - Constitución Junta Compensación - Pr. Compensación / Reparcelación Aprob. Inicial Aprob. Definitiva Proyecto de Urbanización Estado de las obras de urbanización Terminadas Plazo estimado posible inicio de la urbanización (meses) 0 Resumen de situación urbanística Observaciones sobre la gestión urbanística ECO 6 / 33

16 7.5.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA, USOS E INTENSIDAD Superficie del Sector (m2) 0,00 Superficie de la Unidad de Ejecución / Gestión (m2) 0,00 Superficie adoptada del terreno valorado (m2) 2.781,61 % valorado respecto a la Unidad de Ejecución / Gestión 0,00 Cumple parcela mínima? Cumple Puede dividirse? Si Aprov. Unitario del area de Reparto (UA/m2s) 0,00 Uso característico Area Reparto Aprov. Unitario del ámbito de Gestión (UA/m2s) 0,00 Uso global del ámbito de Gestión Cesión de aprovechamiento lucrativo Edific. Unitaria bruta máxima ( m2c / m2s ) 0,00 Edificabilidad absoluta del ámbito de Gestión (m2c) 0,00 Edific. unitaria neta máxima (m2c / m2s) 0,00 Ocupación máxima (%) 0,00 Densidad residencial sector ( viv / Ha ) 0,0000 Nº máx de viviendas sector 0 % min VPO en el sector 0,00 Nº min de VPO en el sector 0 Observaciones sobre usos ( permitidos, compatibles, prohibidos...) Todos excepto residencial unifamiliar. Observaciones sobre alturas permitidas, retranqueos, nº de plantas 2 plantas (7 m.) Observaciones sobre cálculo de edificabilidades 3 ml. a todos sus linderos 8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN RÉGIMEN DE OCUPACIÓN: El inmueble aparentemente no estaba ocupado. Comprobaciones realizadas: - Consulta verbal RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO El inmueble no está protegido arquitectónicamente. ECO 7 / 33

17 DATOS DEL MERCADO OFERTA. Edificios terminados en venta: 9.- ANÁLISIS DE MERCADO Alguna vivienda suelta en las numerosas promociones que se han terminado en las urbanizaciones de la zona recientemente. En el núcleo la actividad es aún incipiente Edificios en construcción: Numerosas promociones de características semejantes en núcleos cercanos. Varias promociones similares en la misma urbanización. Plazos medios de oferta de promociones nuevas: 12 meses Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano: 6 meses * Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001) Número de viviendas totales: 365 Número de viviendas principales: 158 Número de viviendas secundarias: 200 Número de viviendas desocupadas: 7 Número de viviendas otro tipo: 0 Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primera residencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecen como desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendas desocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones de habitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de las ciudades. DEMANDA. Características de la demanda: Viviendas unifamiliares aisladas o adosadas para residencia permanente, dirigidas a segmentos medios de población. Pisos apartamentos de precio final asequible sin importar superficie. Nivel de Renta: Intensidad de la demanda: Media Inferior a la oferta El mercado se encuentra en situación de crisis profunda, sin prácticamente ninguna actividad OTROS DATOS DEL MERCADO Revalorización: Inferior al I.P.C. Existe exceso de oferta para la demanda habitual. La totalidad de las obras de construcción existentes en la urbanización están paradas. ECO 8 / 33

18 ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS Tamaño: Situación: Distribución: Adecuado Adecuada Adecuada Relación superficie construida/superficie útil: Normal Número de viviendas: Adecuado a la demanda Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 12 y 18 meses Se trata de viviendas cuyas características encajarían dentro del perfil medio de lo que ha predominado hasta ahora en la zona. Debe entenderse que aunque no existen dificultades especiales de venta imputables a las características propias de las viviendas valoradas, lo que resulta evidente es que la situación actual del mercado en cuanto a ventas es de parón. ANÁLISIS DEL PRODUCTO: PLAZAS DE GARAJE Número: Accesibilidad al aparcamiento: Adecuado Adecuada Plazos estimados para la venta de todos los garajes entre Se trata de plazas de garaje totalmente vinculadas a las viviendas. 18 y 12 meses Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios Adicionales Viviendas unifamiliares adosadas, de 3-4 dormitorios, dirigidas a segmentos medios de población, dentro de un mercado de amplia base en el que el precio final es componente esencial, ya que se basa en la competencia en precio, dentro del corredor con zonas más consolidadas y considerablemente más caras. En el mismo núcleo se encuentra terminada y a la venta una promoción de 24 viviendas adosadas en la calle Villaflores, además de dos promociones de viviendas pareadas (6 y 8 viviendas) en la urb. Sotolargo. Se acaban de terminar las obras de urbanización del sector IV La Nava (en donde están enclavados los terrenos que se valoran), con capacidad para 640 viviendas y están adjudicados y pendientes de iniciar las obras de urbanización los sectores I y II (capacidad 184 y 548 viviendas). En la urbanización hay cinco promociones con obras paralizadas de viviendas adosadas y pareadas (promovidas por Grupo Lábaro), así como otra de un bloque en altura. En Torrejón del Rey (casco y zonas de ensanche), se encuentran en ejecución varias promociones de viviendas adosadas y de viviendas en bloque, así como en Cabanillas o Villanueva de la Torre como municipios más cercanos. La situación actual del mercado es de crisis profunda, sin operaciones recientes significativas. La mayoría de las ventas corresponden a contratos firmados sobre plano con anterioridad, que se están elevando ahora a públicos, pero apenas se realizan ventas nuevas. La situación afecta a todo el conjunto del mercado residencial. En esta urbanización, todas las promociones excepto una, están con las obras paradas y abandonadas, desde hace casi un año. VIVIENDA >Urbanización RETAMAR DE SAN JUAN, VALDEAVERUELO (19173) Precio oferta: ,00 Euros Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 3 NºBaños y Aseos 2 Ascensor Si Superficie Construida: 161,43 m² Superficie Parcela: 162,50 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 0 años Fuente Consultada: Promotor Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena Vivienda en construcción. V.Unitario: 1.833,61 Euros/m² Const. Fecha: ECO 9 / 33

19 VIVIENDA >Urbanización RETAMAR DE SAN JUAN, VALDEAVERUELO (19173) Precio oferta: ,00 Euros Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 NºBaños y Aseos 3 Ascensor Si Superficie Construida: 173,26 m² Superficie Parcela: 250,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 0 años Fuente Consultada: Promotor Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena Vivienda en construcción. V.Unitario: 1.933,51 Euros/m² Const. VIVIENDA >Calle ARROYO, VALDEAVERUELO (19173) Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 3 Fecha: NºBaños y Aseos 3 Ascensor Si Superficie Construida: 200,00 m² Superficie Parcela: 150,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 1 años Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena A estrenar Precio oferta: ,00 Euros V.Unitario: 1.171,98 Euros/m² Const. VIVIENDA >Calle ENEBROS, VALDEAVERUELO (19173) Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 4 Fecha: NºBaños y Aseos 3 Ascensor No Superficie Construida: 254,00 m² Superficie Parcela: 500,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 1 años Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena A estrenar Precio oferta: ,00 Euros V.Unitario: 1.397,64 Euros/m² Const. Fecha: ECO 10 / 33

20 VIVIENDA >Calle ACACIAS, VALDEAVERUELO (19173) Precio oferta: V.Unitario: ,00 Euros 1.418,97 Euros/m² Const. Fecha: Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 5 NºBaños y Aseos 3 Ascensor No Superficie Construida: 253,00 m² Superficie Parcela: 520,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 1 años Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena Pareado. A estrenar. Piscina y jardín. VIVIENDA >Calle VILLAFLORES DEL MONTE, VALDEAVERUELO (19173) Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 3 NºBaños y Aseos 3 Ascensor No Superficie Construida: 160,00 m² Superficie Parcela: 180,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 1 años Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena A estrenar. Precio oferta: ,00 Euros V.Unitario: 1.625,00 Euros/m² Const. VIVIENDA >Calle MAYOR, VALDEAVERUELO (19173) Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No Uso: 1ª Residencia Tipología Unifamiliar Adosada - Exterior NºDormitorios 3 Fecha: NºBaños y Aseos 3 Ascensor No Superficie Construida: 110,00 m² Superficie Parcela: 125,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m² Estado del Inmueble Muy Bueno Antigüedad 1 años Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Buena A estrenar. Precio oferta: ,00 Euros V.Unitario: 2.181,82 Euros/m² Const. Fecha: ECO 11 / 33

21 RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO Viviendas Nº R Situación Fecha Tp. Superficie Parcela (m²) Superficie (m²) Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV) (Euros) Valor Unitario (Euros/m²) Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes) 01 I Urbanización RETAMAR UD 162,50 161, ,00 PO 1.833,61 Const. DE SAN JUAN 02 I Urbanización RETAMAR UD 250,00 173, ,00 PO 1.933,51 Const. DE SAN JUAN 03 I Calle ARROYO UD 150,00 200, ,00 PO 1.171,98 Const. 04 I Calle ENEBROS UD 500,00 254, ,00 PO 1.397,64 Const. 05 I Calle ACACIAS UD 520,00 253, ,00 PO 1.418,97 Const. 06 I Calle VILLAFLORES DEL UD 180,00 160, ,00 PO 1.625,00 Const. MONTE 07 I Calle MAYOR UD 125,00 110, ,00 PO 2.181,82 Const. UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerrada R = Relación del testigo con respecto a la valoración I = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado Observaciones a los testigos: Las viviendas valoradas se encuentran en una posición media entre los testigos. En el cálculo de los valores unitarios de los testigos no se ha distinguido entre usos diferentes (vivienda, otros, garaje), por lo que será necesario homogeneizar valores para establecer la comparación. El valor de tasación y precios al contado de los bienes inmuebles están relacionados con las condiciones de financiación de cada momento. Las modificaciones sustanciales de estas condiciones, pueden influir en la solvencia de los compradores y en la fijación del precio de las transacciones. OTROS Para homogeneizar los valores unitarios de mercado, se ha calculado un promedio ponderado corregido de cada una de dichas variables características, aplicando los coeficientes correctores resultantes a cada uno de los precios, lo que permite determinar la banda de valores entre la que se debe situar el valor de mercado del inmueble objeto de esta valoración. EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOS ESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO ECO 12 / 33

22 9a.- Datos de población y viviendas (Municipio y Provincia) Número de viviendas iniciadas en la provincia de GUADALAJARA según encuesta del Ministerio de Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores Años Unifamiliar Plurifamiliar Total Número de viviendas iniciadas en el municipio de Valdeaveruelo según encuesta del Ministerio de Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores Años Unifamiliar Plurifamiliar Total ECO 13 / 33

23 Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en la provincia de GUADALAJARA Años ? 255 Unifamiliar ??? Plurifamiliar ?????? Media Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en el municipio de Valdeaveruelo Años ? 255 Unifamiliar ??? Plurifamiliar ?????? Media ECO 14 / 33

24 Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de GUADALAJARA durante el último año < >240 Superficie m2 < > Unifamiliar Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en el municipio de Valdeaveruelo durante el último año < >240 Superficie m2 < > Unifamiliar ECO 15 / 33

25 Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en la provincia de GUADALAJARA durante el último año < >150 Superficie m2 < > Plurifamiliar Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en el municipio de Valdeaveruelo durante el último año < >150 Superficie m2 < > Plurifamiliar ECO 16 / 33

26 Evolución de la población en la provincia de GUADALAJARA (Fuente censos de 1991 y 2001 y padrones de 1996, 2006 y 2007) Evolución de la población en el municipio de Valdeaveruelo (Fuente censos de 1991 y 2001 y padrones de 1996, 2006 y 2007) Años Años Nº habitantes Nº habitantes Evolución del número de viviendas censadas en la provincia de GUADALAJARA (Fuente censos de 1981, 1991 y 2001) Evolución del número de viviendas censadas en el municipio de Valdeaveruelo (Fuente censos de 1981, 1991 y 2001) Años Años Total Secundaria Total Secundaria ECO 17 / 33

27 10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS CÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL Tipo del Crédito hipotecario: 5,50 % CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado): Vivienda 56,00 % Garaje sobre rasante 56,00 % Otros anexos sobre rasante 56,00 % Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen): 9 meses Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen): Límite inferior: 6 meses Límite superior: 7 meses Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen): Límite inferior: 7 meses Límite superior: 8 meses Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra): Límite inferior: 14 meses Pago de las certificaciones mensuales: Límite superior: 16 meses A 90 días VALOR UNITARIO DE MERCADO: Límite inferior: Límite superior: Vivienda 1.650,00 Euros/m² 1.750,00 Euros/m² Garaje sobre rasante 945,00 Euros/m² 980,00 Euros/m² Otros anexos sobre rasante 945,00 Euros/m² 980,00 Euros/m² Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes de terminar la obra: Límite inferior: Límite superior: Vivienda 20,00 % 20,00 % Garaje sobre rasante 20,00 % 20,00 % Otros anexos sobre rasante 20,00 % 20,00 % PLAZOS DE VENTA: Comienzo de las ventas (a contar desde el origen): Límite inferior: Límite superior: Vivienda 6 meses 7 meses Garaje sobre rasante 6 meses 7 meses Otros anexos sobre rasante 6 meses 7 meses Porcentaje de ventas al terminar la obra: Límite inferior: Límite superior: Vivienda 55,00 % 65,00 % Garaje sobre rasante 55,00 % 65,00 % Otros anexos sobre rasante 55,00 % 65,00 % Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra): Límite inferior: Límite superior: Vivienda 7 meses 9 meses Garaje sobre rasante 7 meses 9 meses Otros anexos sobre rasante 7 meses 9 meses Beneficio del promotor: Límite inferior: 17,00 % Límite superior: 19,00 % ECO 18 / 33

28 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD Una vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago, plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados: Media: Extremos Absolutos: Extremos-90% casos: ,70 Euros ,60 Euros y ,34 Euros ,07 Euros y ,27 Euros Extremos-50% casos: ,03 Euros y ,11 Euros La distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) : Desde 1,571 M. hasta 1,601 M. 4,44 % M e s e s Desde 1,601 M. hasta 1,630 M. 8,25 % Desde 1,630 M. hasta 1,660 M. 11,11 % Desde 1,660 M. hasta 1,690 M. 13,97 % Desde 1,690 M. hasta 1,719 M. 13,02 % Desde 1,719 M. hasta 1,749 M. 13,65 % Desde 1,749 M. hasta 1,778 M. 13,33 % Desde 1,778 M. hasta 1,808 M. 11,11 % Desde 1,808 M. hasta 1,838 M. 6,67 % Desde 1,838 M. hasta 1,867 M. 4,44 % Valor total elegido del solar ,62 Euros 1,571 M.-1,601 M. 1,601 M.-1,630 M. 1,630 M.-1,660 M. 1,660 M.-1,690 M. 1,690 M.-1,719 M. 1,719 M.-1,749 M. 1,749 M.-1,778 M. 1,778 M.-1,808 M. 1,808 M.-1,838 M. 1,838 M.-1,867 M. (Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión) Valor FLUJOS DE CAJA (euros) Cobros Gestión directos del urbanística y promotor al comprador Crédito Total Ingresos obras de infraestruc. OGN Construcc. Intereses Total Gastos F.C. 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,93 0, ,93 0, ,13 0,00 0, , , , ,93 0, ,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , ,76 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , , ,76 0, ,15 0,00 689, , , , , , ,76 0,00 0,00 0, , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0,00 0, , , , , , , , ,76 0, , , , , , , , , ,17 0,00 0, , , , , , ,32 0, ,32 0,00 0, , , , , , ,32 0, ,32 0,00 0, , , , , , ,32 0, ,32 0,00 0, , , , , , ,32 0, ,32 0,00 0,00 0, , , , , ,32 0, ,32 0,00 0,00 0, , , , , ,32 0, ,32 0,00 0,00 0, , , , , ,32 0, ,32 0,00 0,00 0,00 981,13 981, , , ,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 490,57 490,57-490,57-319,89 Rangos F.C.A. ECO 19 / 33

29 CÁLCULO DE LOS COSTES DE REPOSICIÓN UNITARIOS Superficie utilizada para valorar: Construida SUPERFICIE ÚTIL SUPERFICIE SUPERFICIE PARTE (m²) CONSTRUIDA (m²) VALORADA (m²) VIVIENDAS 1.487, , ,02 GARAJES SOBRE RASANTE 221,48 265,86 265,86 O.D.A. SOBRE RASANTE 522,43 655,48 655,48 Sup. m² Rep.(Suelo) Euros/m² C.Const. Euros/m² Const. Dep. % CRN.U. Euros/m² Const. VM. Unitario Euros/m² Const. VM.Total VIVIENDAS 2.008,02 627,07 680,00 0, , , ,25 GARAJES SOBRE RASANTE 265,86 472,75 260,00 0,00 789,95 945, ,70 O.D.A. SOBRE RASANTE 655,48 472,75 260,00 0,00 789,95 945, ,60 Rep.(Suelo) C.Const. Dep. -> REPERCUSIÓN DEL SUELO -> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO -> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN. OTROS GASTOS NECESARIOS: NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN CRN.U. VM. Unitario VM.Total 22,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000 -> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO -> VALOR DE MERCADO UNITARIO -> VALOR DE MERCADO TOTAL Euros COSTE DE REPOSICIÓN PENDIENTE VALOR DE TASACIÓN ACTUAL Al finalizar la obra (Valores y costes a nuevo) PORCENTAJE APROXIMADO DE OBRA REALIZADA: ( Relación Coste de construcción actual / Coste construcción a nuevo ) ,26 Euros ,80 Euros Actual VALOR DEL SOLAR ,62 Euros ,62 Euros Coste de infraestructuras pendientes 0,00 Euros COSTE DE CONSTRUCCIÓN Viviendas Garajes sobre rasante Otros anexos sobre rasante ,00 Euros 0,00 Euros ,60 Euros 0,00 Euros ,60 Euros 0,00 Euros ,80 Euros 0,00 Euros OTROS GASTOS NECESARIOS ,44 Euros ,18 Euros COSTE DE REPOSICIÓN ,06 Euros ,80 Euros (Solar+Coste de construcción+otros gastos necesarios) 0,00 % Porcentaje aproximado de obra realizada más parte ejecutada de otros gastos necesarios: 4,51 % ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO Y OBSERVACIONES EN EL INFORME. ECO 20 / 33

30 VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES: Sup. Valor Hip. Inmb. Ter. m² Euros VIVIENDAS 2.008, ,25 GARAJES SOBRE RASANTE 265, ,70 O.D.A. SOBRE RASANTE 655, ,60 VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA: Coste de Reposición Bruto en la hipótesis de inmueble terminado Coste de Reposición Bruto Actual Valor por comparación en la hipótesis de inmueble terminado ,06 Euros ,80 Euros ,55 Euros ECO 21 / 33

31 VALOR DEL SEGURO ALTERNATIVO Valor seguro alternativo S.Útil S.Const. V.Seguro m² m² Euros Euros Viv.01 VIV1 P-01 Vivienda 104,51 143, , ,92 GJS1 P-01 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-01 Buhardilla 37,09 46, , ,74 Viv.02 VIV1 P-02 Vivienda 107,60 143, , ,71 GJS1 P-02 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-02 Buhardilla 37,46 46, , ,74 Viv.03 VIV1 P-03 Vivienda 107,60 143, , ,71 GJS1 P-03 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-03 Buhardilla 37,46 46, , ,74 Viv.04 VIV1 P-04 Vivienda 105,91 143, , ,71 GJS1 P-04 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-04 Buhardilla 37,44 46, , ,74 Viv.05 VIV1 P-05 Vivienda 105,74 143, , ,71 GJS1 P-05 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-05 Buhardilla 36,99 46, , ,74 Viv.06 VIV1 P-06 Vivienda 107,60 143, , ,71 GJS1 P-06 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-06 Buhardilla 37,46 46, , ,74 Viv.07 VIV1 P-07 Vivienda 107,60 143, , ,71 GJS1 P-07 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-07 Buhardilla 37,46 46, , ,74 Viv.08 VIV1 P-08 Vivienda 104,51 143, , ,71 GJS1 P-08 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-08 Buhardilla 37,09 46, , ,74 Viv.09 VIV1 P-09 Vivienda 104,51 143, , ,71 GJS1 P-09 Garaje 15,82 18, , ,03 OAS1 P-09 Buhardilla 37,09 46, , ,74 Viv.10 VIV1 P-10 Vivienda 107,60 143, , ,71 GJS1 P-10 Garaje 15,82 18, , ,03 ECO 22 / 33