Nº /15 N/Ref.: /N/15 MARTIN MANUEL GARCIA CABRERA

Transcripción

1 Nº /15 N/Ref.: /N/15 MARTIN MANUEL GARCIA CABRERA Arquitecto, como profesional en libre ejercicio, con competencia para la realización de la tasación del inmueble, que es objeto de este certificado, conforme al Real Decreto 685/1982, de 17 de Marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991 de 2 de Agosto, y como síntesis del informe de tasación que ha realizado para GRUPO TASVALOR S.A., según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para ciertas finalidades financieras (B.O.E núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008), y conforme al Real Decreto 716/2009, de 24 de Abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la ley 2/1981, de 25 de Marzo, CERTIFICA QUE: La finca: Local de oficina con situación en Calle LUIS DORESTE SILVA, Nº 32, Planta Local DOS. PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS), Las Palmas. BAJA, Con los datos registrales: Registro de la Propiedad de: PALMAS DE GRAN CANARIA (LA nº 6. Local-Oficina DOS: Tomo 2358,Libro 246,Folio 173,Finca ,Inscripción 7ª, Idufir: Referencia catastral 87019/01/DS5180S/0003OA, DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL Local-Oficina DOS /DS5180S/0003/OA Solicitante: BANCO DE MADRID, S.A. (S/Ref:N) Finalidad: Determinar su valor de mercado. Superficie Adoptada: 420,34 m² Estado de ocupación: Vacio. Titular registral: BANCO MADRID SA Métodos de valoración: Método de Coste y Comparación. Valores estimados: Valor de reemplazamiento neto total (VRN): ,82 Valor de mercado total (VM): ,12 Valor de tasación: ,12 (obtenido por el método de Coste y Comparación) El valor de tasación asciende a la cantidad total de OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS CON DOCE CÉNTIMOS ( ,12 ) De este valor, TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTITRES EUROS ( ,00 ), corresponden al valor del suelo. El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL NUEVE EUROS CON DOCE CÉNTIMOS ( ,12 ) Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobre finca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/2008. la la Página 1/2

2 Nº /15 N/Ref.: /N/15 - Condicionantes: No proceden - Advertencias Generales: No se ha dispuesto de licencia de Apertura y/o actividad. La dirección registral es calle Carvajal nº 7 2ª, catastralmente consta la calle Carvajal nº 9. Según visita efectuada, la dirección comprobada es calle Luis Doreste Silva nº 32 (acceso independiente del local objeto de valoración, el edificio al que pertenece tiene su entrada por la calle Carvajal nº 9), no existiendo dudas en la identificación de la finca. - Observaciones: Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por GRUPO TASVALOR, S.A. con fecha (N/Ref.: /14). De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen como finalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran derivar, en cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley. Y para que surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado en Madrid a 19 de Junio de TASADOR Fdo.: MARTIN MANUEL GARCIA CABRERA, Arquitecto Fecha de emisión del informe de tasación: 19/06/2015 Fecha de la última visita: 28/05/2015 Fecha de caducidad: 19/12/2015 GRUPO TASVALOR S.A. Fdo.: D. Emilio Gámir Casares LA SOCIEDAD DE TASACION GRUPO TASVALOR S.A. RATIFICA LA TASACIÓN ANTERIORMENTE INDICADA. Página 2/2

3 TASACIÓN DE LOCAL DE OFICINA SITUADO EN CALLE LUIS DORESTE SILVA, Nº 32, PLANTA BAJA, LOCAL DOS. PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS). LAS PALMAS.

4 TASACIÓN DE LOCAL DE OFICINA SITUADO EN CALLE LUIS DORESTE SILVA, Nº 32, PLANTA BAJA, LOCAL DOS. PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS). LAS PALMAS. (Según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE num. 85 de 9 de Abril de 2003) modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008). A SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD B Solicitante: BANCO DE MADRID, S.A. (S/Ref:N) Entidad Solicitante: (PERSONA JURÍDICA) Finalidad: Determinar su valor de mercado La tasación se ha realizado según la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008). IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN Tasación de: Elemento de edificio Inmueble: Terminado Municipio: PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS) Provincia: LAS PALMAS Dirección: Calle LUIS DORESTE SILVA Nº: 32 Planta: BAJA Local: DOS Código Postal: DATOS REGISTRALES Registro de la Propiedad nº 6 de PALMAS DE GRAN CANARIA (LA: Unidad Finca Tomo Libro Sección Folio Inscripción Idufir Registral Local-Oficina DOS ª Identificacion catastral unitaria : Identificación Local-Oficina DOS Referencia Catastral DS5180S-0003-OA Página 1/33

5 C COMPROBACIONES Y - Comprobaciones realizadas: Correspondencia con finca registral Régimen protección pública Comprobación Planeamiento Urbanístico Servidumbres visibles Estado de ocupación, uso y explotación Estado de conservación aparente Régimen Protección Patrimonio Arquitec. Correspondencia con finca catastral No procedimiento de expropiación No Plan o Proyecto de expropiación No Resolución Admini que implique exprop No incoado exped. que implique expropiac - Relacción de documentos utilizados: D 1. Documentación gráfica: - Planos de situación y emplazamiento. - Plano acotado y a escala de la planta del local. - Fotografías. - Plano de ordenanza zonal 2. Documentación no gráfica: - Nota simple registral de la finca, de fecha Ficha de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales, de fecha Extracto de la normativa de aplicación. LOCALIDAD Y ENTORNO Localidad : Tipo de núcleo: Capital de provincia. Ocupación laboral y nivel de renta: Múltiple, con nivel de renta Medio - Alto. Población (según censo 2011): - Población de derecho: habitantes. - Diferencia entre la población de hecho y de derecho: no significativa. Evolución y densidad de la población: Ligeramente positiva. Entorno : Urbano Nivel de renta: Medio - alto. Rasgos de homogeneidad arquitectónica: Entorno formado por bloques de plurifamiliares en bloque y entre medianeras. viviendas GRUPO TASVALOR, S.A. Página 2/33

6 Entorno : Usos dominantes: Residencial, oficinas y comercial (plantas bajas). Infraestructura (grado de renovación experimentado recientemente): - Pavimentación: Buena. - Alcantarillado: Bueno. - Alumbrado público: Bueno. - Abastecimiento de agua: Bueno. - Suministro eléctrico: Bueno. - Servicio telefónico: Bueno. - Zonas ajardinadas: Regulares. Equipamientos y servicios: - Comercial: Existe. - Escolar: Existe. - Lúdico: Existe. - Deportivo: Existe. - Religioso: Existe. - Asistencia médica: Existe. - Aparcamiento: Existe. - Bancos: Existen. - Restaurantes: Existen. Comunicaciones: - Aeropuerto: Normal. - Carreteras de la localidad: Autopista GC-1 y Circunvalación de las Palmas de Gran GC-3. - Autobuses: Sí. Líneas urbanas e interurbanas - Taxi: Sí. - Puerto: Sí. Canaria E Desarrollo: Nivel de desarrollo edificatorio: Terminado. Grado de consolidación: Construido más del 90%. Antigüedad característica: De 10 a 30 años aproximadamente, según zonas. Evolución de los últimos años: Lenta. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO No procede GRUPO TASVALOR, S.A. Página 3/33

7 F DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN Descripción : a) Superficie adoptada: Finca nº 12465, Local-Oficina DOS: 420,34 m² b) Distribución y dependencias: Planta baja: El local de oficina consta de zona de espera, recepción, almacén, sala de juntas, cuarto de inst., dos salas de reuniones, cuatro despachos, sala multiservicio, archivo, zona de trabajo, dos aseos y office. - Situación relativa dentro del inmueble: - Situación relativa dentro del inmueble: El local de oficina nº2 se encuentra situado en la planta baja de la edificación. Dispone acceso directo desde la calle Luis Doreste Silva. de - Anexos: No nos constan. - Características básicas del edificio del que forma parte: Edificio de uso característico residencial, que consta de una planta sótano destinada a garaje, planta baja comercial y de locales de negocio u oficinas, más catorce plantas altas destinadas a viviendas. Tanto el acceso peatonal como rodado a la edificación se realiza desde la calle Carvajal, los locales ubicados en planta baja tienen su acceso desde sus respectivas calles de su situación. - En función de su uso: Luminosidad y vistas: Normales. Altura libre: Suficiente. Características específicas : USO CONSIDERADO ALTURA.L FACHADA.P FACHADA.S L.FONDO FCH/FONDO LUZ LIBRE Local-Oficina DOS 2,6 22,23 18,82 18,82 2, b) Características Constructivas Cimentación: Se desconoce. Estructura: Hormigón armado. Cubierta: Plana no transitable. Cerramientos exteriores: Bloque de hormigón, con aplacado cerámico en planta baja; y acabado enfoscado y pintado en el resto de plantas. con - Terminaciones: PLANTA BAJA PAVIMENTOS PAREDES TECHOS Zona De Espera Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Recepción Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Almacén Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo GRUPO TASVALOR, S.A. Página 4/33

8 Sala De Juntas Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Cuarto de inst. Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Sala De Reuniones Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Despacho Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Sala multiservicio Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Archivo Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Zona De Trabajo Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Aseo Gres de primera calidad Alicatado de gres Falso techo Office Gres de primera calidad Enfoscado y pintado Falso techo Carpintería exterior: Comercial oficina: Metálica, con doble acristalamiento. Carpintería interior: Comercial oficina: Madera barnizada y madera lacada. - Instalaciones: Agua caliente: Sí. Climatización: Sí. Fontanería y aparatos sanitarios: Sí, calidad media. Seguridad: Sí. Teléfono: Sí. Saneamientos: Sí. Ascensor en el edificio: Sí. Acristalamiento: Doble. Protección contra incendios: Sí. Electricidad: Sí. Superficies (m²) : Util Constru CCC R Constru USO CONSIDERADO Registral Comprob. Comprob. Comprob. Comprob. Catastral Adoptada Local-Oficina DOS 420,25 384,94 420,34 420,34 1,09 420,00 420,34 Se adopta la superficie construida comprobada tras medición realizada in situ, por más ajustada a la real, siendo sensiblemente coincidente con la registral y catastral. considerarla Situación actual : Estado de conservación: Bueno. Mantenimiento continuado de sus acabados e instalaciones. Mantiene sus terminaciones de origen con un buen estado de conservación en general. Inmueble: Sin actividad, No ocupado. Antigüedad estimada : USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal/Vida util estimada Local-Oficina DOS Residencial/100 GRUPO TASVALOR, S.A. Página 5/33

9 G DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA Situación urbanística : Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbana Adaptación plena al TR-LOTCENC y a las Directrices de Ordenación (Ley ) Aprobación definitiva por acuerdo de la COTMAC de 29 de octubre de 2012 Ordenanza aplicable: Ordenanza A. Corresponde a áreas de la ciudad donde totalmente o en su mayor parte, se considera concluido el proceso de ocupación del espacio y, consecuentemente, en la misma medida se ha agotado el aprovechamiento urbanístico. Observaciones generales: Las características físicas del inmueble se adecuan a la Normativa vigente. Uso considerado: Autorizado. H RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Tenencia y limitaciones : Propietario (Pleno Dominio) : Ocupado: Destino previsto : BANCO MADRID SA No Desconocido I ANÁLISIS DE MERCADO - Oferta: - Inmuebles terminados en venta: Media-baja. - Inmuebles en construcción: No se han localizado en el entorno próximo. - Demanda: - Características y nivel de renta: Media. - Intensidad de la demanda: Media-baja. - Precios actuales de venta al contado o de alquiler: - Más frecuentes: Muy variables. - Intervalos de variación: Muy variables, dependiendo de su situación, tamaño, antigüedad nivel de acabados e instalaciones. y - Expectativas: GRUPO TASVALOR, S.A. Página 6/33

10 - Expectativas: J - Oferta-demanda: Se consideran equilibradas. - Revalorización: No se estima. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO (VR) : Método de coste : Uso : Comercial (Oficina) - Local-Oficina DOS Repercusión del suelo (S): 950,00 /m² Coste de construcción por contrata (Cc): 660,00 /m² Gastos necesarios construcción (Gs): 118,80 /m² Coeficiente depreciación física y funcional (d): 12,0% Coste de construcción depreciado (Cc + Gs) * (1-d): 685,34 /m² Valor de reemplazamiento neto: 1.635,34 /m² VRN=S + [(Cc + Gs) * (1-d)] Valor de reemplazamiento neto total: ,82 VRN x Superficie El coste de construcción por contrata incluye: - Coste de construcción en bruto: 290,- euros/m² - Coste de acabados e iunstalaciones interiores: Polivalentes recuperables: 80,- euros/m² No recuperables: 290,- euros/m² A estos costes se les incrementa en un 18% en concepto de gastos necesarios. Observaciones sobre la antigüedad y conservación: Se considera una depreciación del 12% función de las mejoras observadas en el inmueble. CALCULO DEL VALOR DE MERCADO (VM) : en Comparables( /m²) : comercial oficina : REFERENCIA IDENTIFICACIÓN Y FUENTE Calle VIERA Y CLAVIJO, Nº 38, PALMAS DE GRAN CANARIA, LAS, PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS) Año Construcción: Fuente: Portal de Internet Calle GENERAL VIVES, Nº 45, PALMAS DE GRAN CANARIA, LAS, PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS) Año Construcción: Fuente: Portal de Internet Calle LEON Y CASTILLO, Nº 159, Planta Baja, PALMAS DE GRAN CANARIA, LAS C.P. O/T SUPERF. (m²) V.VENTA ( /m²) COEF. HOMOG VALOR HOMOG. ( /m²) O 2.435,18 0, , O 2.427,18 0, , O 1.814,52 1, ,41 GRUPO TASVALOR, S.A. Página 7/33

11 comercial oficina : REFERENCIA IDENTIFICACIÓN Y FUENTE C.P. O/T SUPERF. (m²) V.VENTA ( /m²) COEF. HOMOG VALOR HOMOG. ( /m²) Año Construcción: Fuente: Portal de Internet Calle LEON Y CASTILLO, Nº 145, Planta Baja, PALMAS DE GRAN CANARIA, LAS Año Construcción: Fuente: Portal de Internet Calle LEON Y CASTILLO, Nº 149, PALMAS DE GRAN CANARIA, LAS, PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS) Año Construcción: Fuente: Portal de Internet Avenida ALCALDE JOSE RAMIREZ BETHENCOURT, Nº 18, PALMAS DE GRAN CANARIA, LAS, PALMAS DE GRAN CANARIA (LAS) Año Construcción: Fuente: Portal de Internet O 1.666,67 1, , O 1.900,00 1, , O 2.485,29 0, ,94 O: Oferta. T: Transacción Como consecuencia de la investigación realizada y en base a las características del objeto de tasación se considera que su valor de mercado homogeneizado se sitúa de: 2.053,89 /m² para el uso Comercial Oficina Método de comparación : inmueble alrededor USO CONSIDERADO VRN K V. Mercado Superficie adoptada o utilizable V. Mercado Total Local-Oficina DOS 1.635,34 /m² 1, ,89 /m² 420,34 m² ,12 K VALORES DE TASACIÓN USO CONSIDERADO Finca nº M SUPERFICIE UTIL (m²) SUPERFICIE ADOPTADA (m²) VALOR SUELO ( ) VALOR SEGURO ( ) VALOR DE TASACIÓN ( ) Local-Oficina DOS M 384,94 420, , , ,12 Método (M):; (M): (Coste y Comparación) VALOR DE TASACIÓN TOTAL ,12 El valor de tasación asciende a la cantidad total de OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y DOS EUROS CON DOCE CÉNTIMOS ( ,12 ). De este valor, TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTITRES EUROS ( ,00 ), corresponden al valor del suelo. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 8/33

12 L El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL NUEVE EUROS CON DOCE CÉNTIMOS ( ,12 ). Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobre la finca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/2008. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS M Condicionantes : No proceden Advertencias generales : No se ha dispuesto de licencia de Apertura y/o actividad. La dirección registral es calle Carvajal nº 7 2ª, catastralmente consta la calle Carvajal nº 9. Según visita efectuada, la dirección comprobada es calle Luis Doreste Silva nº 32 (acceso independiente del local objeto de valoración, el edificio al que pertenece tiene su entrada por la calle Carvajal nº 9), no existiendo dudas en la identificación de la finca. OBSERVACIONES Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por TASVALOR, S.A. con fecha (N/Ref.: /14). GRUPO N De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen como finalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran derivar, en cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS GRUPO TASVALOR, S.A. Página 9/33

13 Tasador MADRID, 19 de Junio de 2015 Fdo.: MARTIN MANUEL GARCIA CABRERA, Arquitecto Técnico que visitó la finca:, García Cabrera, Martín M. Arquitecto. Fecha de la última visita: 28/05/2015 Fecha limite de validez: 19/12/2015 GRUPO TASVALOR S.A. Fdo.: D. Emilio Gámir Casares O DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME 1. Documentación gráfica: - Planos de situación y emplazamiento. - Plano acotado y a escala de la planta del local. - Fotografías. - Plano de ordenanza zonal 2. Documentación no gráfica: - Nota simple registral de la finca, de fecha Ficha de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales, de fecha Extracto de la normativa de aplicación. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 10/33

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18 G R U P O T A S A C I O N E S T A S V A L O R Y S. A. V A L O R A C I O N E S Página 15/33

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20 FOTOGRÁFICA ACCESO CALLE Página 17/33

21 FOTOGRÁFICA EDIFICIO ENTORNO Página 18/33

22 FOTOGRÁFICA FACHADA INT_01 Página 19/33

23 FOTOGRÁFICA INT_02 INT_03 Página 20/33

24 FOTOGRÁFICA INT_04 INT_05 Página 21/33

25 FOTOGRÁFICA INT_06 INT_07 Página 22/33

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