UNIVERSIDAD CAMILO JOSE CELA

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Alfonso Marín Venegas
hace 8 años
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1 VALORACIONES Valoraciones, Peritaciones y Tasaciones Programa 1.- Introducción a la valoración de bienes inmuebles. Conceptos básicos y tipos de valores: Definición de inversión como suma de todos los gastos necesarios para la creación de un inmueble. Definición de valor del solar; valor de la construcción; valor de los gastos fiscales, financieros y generales; ingresos por ventas y por préstamo hipotecario; disponible del préstamo hipotecario y recursos propios mínimos. Beneficio mínimo de una promoción inmobiliaria. Viabilidad inmobiliaria (negocio inmobiliario B>20%I, y negocio financiero: financiación de puntas negativas de tesorería o mayor aporte de recursos propios). 2.- Inversión inmobiliaria. Ejemplos. Calculo de la Inversión, del Valor en Venta, del Valor del Solar, del importe del Préstamo Hipotecario al promotor, de la cantidad disponible para hacer frente a la construcción y de los recursos propios y recursos necesarios. 3.- Herramientas informáticas para la obtención de datos y ejemplos. Uso de la informática para obtener distintos valores: catastro, para superficie y forma de solar; página del Ayuntamiento, departamento de urbanismo, para obtener parámetros urbanísticos (edificabilidad, ocupación, altura, número de plantas, usos); páginas de portales inmobiliarios, para obtener estudios de mercado, valores de venta por cada uso, superficies medias, calidades, etc. 4.- Introducción al urbanismo. Sólido capaz. Ejemplos. Repaso de urbanismo como breve introducción al mismo, en el que se especifica la gestión urbanística necesaria para convertir un suelo en solar. Se analizan los parámetros urbanísticos contenidos en las ordenanzas de aplicación y su forma de usarlas, con el fin de obtener el sólido capaz de agotar la edificabilidad, descomponiéndolo por superficies y usos. 5.- PRACTICA Nº 1. SOLAR TRIANGULAR. CALCULO DE LAS SUPERFCIES POR USOS, INVERSIÓN, VALOR EN VENTA, BENEFICIO y RECURSOS MÍNIMOS. 6.- Sólido capaz. Ejemplo solar en Madrid. Distintos valores de suelo sobre un solar de m² de superficie, aplicando las ordenanzas urbanísticas y obteniendo distintos sólidos capaces en función de la forma del solar (fachada y fondo). Calculo del sólido capaz que se

Definición de valor del solar; valor de la construcción; valor de los gastos fiscales, financieros y generales; ingresos por ventas y por préstamo hipotecario; disponible del préstamo hipotecario y

2 puede obtener sobre un solar determinado. Comparación del valor de dos solares distintos usando la repercusión. 7.- El registro de la propiedad inmobiliaria y fases jurídicas en la creación de un inmueble. El uso del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, como fuente de información veraz sobre los titulares de los inmuebles, y sobre las modificaciones de estos, tanto cuantitativamente, como cualitativamente (exceso de cabida y declaración de obra nueva). El paso jurídico de la escritura del solar, a la de declaración de Obra Nueva, División Horizontal, Préstamo Hipotecario y Venta del Inmueble. 8.- PRACTICA Nº 2. SÓLIDO CAPAZ DE AGOTAR LA EDIFICABILIDAD. DESCOMPOSICIÓN EN SUPERFCIES POR USOS DE LOS APROVECHAMIENTOS URBANISTICOS DE UN SOLAR. TEMARIO DE LA ASIGNATURA VALORACIONES, PERITACIONES Y TASACIONES. 9.- La propiedad. Introducción al derecho inmobiliario. Definiciones, Bienes inmuebles, Derechos, Comunidad de Bienes, derechos Reales y Expropiación forzosa Ley de división horizontal. Aplicación y conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, para calcular el valor en venta de los pisos y locales en función de su superficie, altura, situación, etc. Calculo de los coeficientes de copropiedad PRACTICA Nº 3. DIVISIÓN HORIZONTAL. CALCULO VALOR EN VENTA Y COEFICIENTES DE COPROPIEDAD. REALIZACIÓN DEL ESQUEMA DE UNA ESCRITURA DE OBRA OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL Valoraciones inmobiliarias I, valor del solar, ejemplos. Preguntas para la compra de un solar, Calculo de un solar como valor residual, partiendo del precio de venta y de construcción, aplicado al sólido capaz. Distinto valores de solares, en base a su forma de pago. Pago del solar en compra y en aportación PRACTICA Nº 4. VALORACIÓN DE UN SOLAR EN COMPRA Y EN APORTACIÓN.

El uso del Registro de la Propiedad Inmobiliaria, como fuente de información veraz sobre los titulares de los inmuebles, y sobre las modificaciones de estos, tanto cuantitativamente, como

3 14.- Valoraciones inmobiliarias II, valor de la construcción. Ejemplos. Datos iniciales para poder valorar la edificación, en base a su descomposición en superficies por usos. Control del avance de la construcción, en función de tiempos y costes. Curva de avance de la S. Estimación mensual del avance de certificaciones de obra. Calculo de la construcción usando bases de datos de la construcción, en función del tamaño del municipio donde se ubique la construcción, la tipología del edificio, las superficies y las calidades PRACTICA Nº 5. VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN POR SUPERFICIES Y USOS Valoraciones inmobiliarias III, valor de los gastos y de los inmuebles. Ingresos por venta y por préstamo hipotecario. Descripción y valoración de los gastos fiscales, financieros y generales aplicados a la creación de un edificio. Ingresos por ventas y por disposición del préstamo hipotecario. Calculo del disponible del préstamo hipotecario por certificaciones de obra. Calculo del avance de los ingresos estimados PRACTICA Nº 6. VALORACIÓN DE UN INMUEBLE. CALCULO DE FLUJOS DE CAJA (INGRESOS MENOS GASTOS) 18.- Honorarios facultativos de valoraciones. PERITACIONES 1.- Introducción y legislación aplicable peritaciones. Definiciones de distintos tipos de valores y de recitaciones a realizar. Peritaciones, civiles, penales y contenciosos administrativas. Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Sección V, del Dictamen de Peritos. 2.- Peritaciones en procesos civiles. Lesiones o patologías constructivas, daños en los edificios, ruina. Deslindes. Comunidad de propietarios, interdictos. 3.- Ejemplos de aplicación peritación en procesos civiles. Ejemplo de daños en un edificio en Comunidad de Propietarios. 4.- PRACTICA Nº 1. PERITACIÓN SOBRE ACTUACIÓN DE UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Calculo de la construcción usando bases de datos de la construcción, en función del tamaño del municipio donde se ubique la construcción, la tipología del edificio, las superficies y las calidades.

4 5.- Peritaciones en procesos penales. Seguridad en los edificios, accidentes laborales en la edificación, quiebra de empresas y responsabilidad de los administradores. 6.- Ejemplos de aplicación en procesos penales. Ejemplo de peritación de accidente laboral en un edificio en construcción. 7.- Peritaciones en procesos contenciosos administrativos. Expropiaciones, calificaciones de suelo, aprovechamiento urbanístico y sobre figuras de planeamiento. 8.- Ejemplos de aplicación en procesos contenciosos administrativos. Ejemplo de redacción de una hoja de aprecio para una expropiación forzosa de un terreno. 9.- Peritaciones en procesos tributarios. La peritación contradictoria. Peritaciones arbítrales. Explicación de los distintos tipos de peritación PRACTICA Nº 2. PERITACIÓN CONTRADICTORIA SOBRE COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE Responsabilidad del perito. Honorarios facultativos de peritación. Decálogo del perito. TASACIONES 1.- Introducción y legislación aplicable tasaciones. ORDEN ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras y Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Distintos tipos de valores, Valor de Mercado, Valor Hipotecario, Valor de tasación a efectos hipotecarios y a efectos de mercado. Principios aplicables. Definiciones y Normas de valoración del inmovilizado. Métodos de valoración de inmuebles (coste de reposición, comparación, residual, actualización de las rentas). 2.- Estudio de mercado. Forma de realizarlo y de obtener muestras homogeneizadas: El estudio de mercado como fuente de información y

Expropiaciones, calificaciones de suelo, aprovechamiento urbanístico y sobre figuras de planeamiento. 8.- Ejemplos de aplicación en procesos contenciosos administrativos.

5 obtención de datos para usarlos en valoraciones y tasaciones. El estudio de mercado de la demanda y de la oferta. Homogeneización de los datos obtenidos. 3.- Método del coste de reposición y método de comparación. Calculo del valor de mercado. Concepto. Método. Parámetros físicos, geométricos y temporales. Estado de conservación. Antigüedad y vida útil. Apreciación y depreciación física. Apreciación y depreciación funcional. Costo de construcción actual. Costo del suelo. Coeficiente de mercado. Valor de reposición bruto. Valor de reposición neto. 4.- Ejemplo de valor de mercado. 5.- PRACTICA Nº 1. TASACIÓN VALOR DE MERCADO. 6.- Método residual estático. Concepto. Método. Formulación. Valor en residual estático del suelo. 7.- Ejemplo de valor residual estático 8.- PRACTICA Nº 2. TASACIÓN VALOR RESIDUAL ESTATICO. 9.- Método residual dinámico. Concepto. Método. Formulación. Gastos de promoción. Coeficiente de mercado. Beneficio de promoción. Valor residual dinámico del suelo Ejemplo de valoración residual dinámico PRACTICA Nº 3. TASACIÓN VALOR RESIDUAL DINAMICO 12.- Método de reposición y de actualización de las rentas. Concepto. Método. Parámetros físicos, geométricos y temporales. Estado de conservación. Antigüedad y vida útil. Apreciación y depreciación física. Apreciación y depreciación funcional. Costo de construcción actual. Costo del suelo. Coeficiente de mercado. Valor de reposición bruto. Valor de reposición neto Ejemplo de valoración por reposición y honorarios facultativos PRACTICA Nº 4. TASACIÓN VALOR DE REPOSICIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE LAS RENTAS.

Apreciación y depreciación física. Apreciación y depreciación funcional. Costo de construcción actual. Costo del suelo. Coeficiente de mercado. Valor de reposición bruto. Valor de reposición neto. 4.

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PROGRAMA Y CONTENIDOS

PROGRAMA Y CONTENIDOS 1. INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN 1.1 La propiedad 1.2 Bienes muebles e inmuebles 1.3 Concepto de tasación 1.4 Objetos de tasación 1.5 Normativa que regula la actividad del tasador