EL SECTOR INMOBILIARIO

Transcripción

1 EL SECTOR INMOBILIARIO Hernández Márquez, Raquel Herrero García, Elena Análisis de Datos- Economía Aplicada En los últimos años, especialmente desde 1997, el sector inmobiliario ha registrado un crecimiento importante y sostenido, tanto por el aumento de viviendas construidas, por el incremento de la demanda y por el alza continuada de precios. Los elevados precios de la vivienda y su continuo crecimiento, tratan de explicarse por la evolución a la baja de los tipos de interés hipotecarios, del mercado del suelo, la inversión en vivienda como alternativa a otras inversiones menos rentables y con más riesgos, la falta de mercado de alquiler, el aumento del empleo y la mayor renta disponible, y en el caso de la Comunidad Valenciana, además por el peso que tiene la segunda residencia, y el hecho de ser una comunidad costera y turística. Una pregunta de actualidad hay burbuja inmobiliaria? Que le haría explotar y sus consecuencias. Palabras clave: precios de la vivienda, política de la vivienda, España, Comunidad Valenciana, construcción, mercado inmobiliario, mercado del suelo, tipos interés hipotecario, burbuja inmobiliaria. Clasificación JEL-R31 1. Mercado de la Vivienda en España En los últimos quince años el precio de la vivienda se ha multiplicado por cinco, y sigue encareciéndose. Desde el inicio de la acelerada expansión inmobiliaria de 1998, el precio se ha más que duplicado, solo desde principios de 2001 hasta la actualidad, primer trimestre de 2004, la vivienda se ha encarecido en un 67%. En 2002 los precios por metro cuadrado subieron un promedio de 16,6%, en 2003 el 17,37% y con datos de mayo de 2004, del primer trimestre de 2004, el ritmo de crecimiento interanual llega hasta el 17,18%, el La edificación de vivienda sigue aumentado a un ritmo desconocido hasta ahora, al mismo tiempo un importante número de españoles, entre los que cabe destacar a los jóvenes, se queda al margen, no pueden acceder a una vivienda. Hay carencias de viviendas en alquiler, el mercado de alquiler en España es insuficiente, no llega al 15% del total, en parte condicionantes históricos, en parte porque no ha habido políticas activas a favor de facilitar viviendas en alquiler, lo que a su vez supone un factor más que propicia la tendencia de la sociedad española a ser propietario de su vivienda Desde el gobierno se dice que no va a haber una política general de construcción de viviendas para todo el país, hay notables diferencias entre zonas, lo que se intentará, es la movilización del parque de viviendas existente. El gobierno actual lo que propone es un plan de choque en un impulso decidido al alquiler y un freno a la especulación inmobiliaria. En España el número de viviendas es mayor que el número de hogares, más del 50% España es el país europeo con mayor relación entre el número de viviendas y de habitantes y el ritmo de crecimiento de hogares ha sido superior al aumento poblacional, mientras que la población aumentaba al 5% los hogares lo hacían al 21%, y el crecimiento de vivienda lo hace a un ritmo superior. Esto no da una idea del profundo cambio en la estructura y tamaño de los hogares que se ha producido. 1

2 1.1. Demanda de Viviendas El crecimiento del PIB y la evolución favorable del empleo, datos positivos de crecimiento económico, propios de un ciclo de expansión económica que se experimenta desde 1998 influyen de una manera determinante en la demanda de viviendas, el corto periodo de menor crecimiento económico entre 2000 y 2001 apenas se noto su impacto en la demanda de vivienda, que sostuvo su crecimiento. La expansión del empleo resultado de una combinación de flexibilización del mercado laboral, moderación salarial y una buena evolución de la actividad. La evolución del IPC, en 2002 de 3,5% en 2003 de 3,2% y una previsión para 2004 de 2,9 que seguramente habrá que revisar al alza, según los indicadores conocidos hasta ahora, nos informa de una evolución inflacionista moderada, aunque se mantienen los diferenciales con la Unión Europea. Los históricos bajos tipos de interés que ha supuesto disponer de tipos de interés reales negativos. La confluencia de todos estos factores ha hecho posible una mayor acceso a la vivienda. El acceso al crédito es relativamente fácil para quien tenga un empleo estable y capacidad de pago de las cuotas mensuales que supone la amortización del capital y el pago de intereses. Los tipos de interés hipotecario son los más bajos de los últimos 30 años. Y los plazos de concesión de las hipotecas se van alargando, se conceden plazos de hasta 30 años. Ha aumentado la capacidad de apalancamiento de las familias por los reducidos tipos de interés además de las ventajas de una buena financiación. Hay que tener en cuenta que las ventajas fiscales para el acceso a la primera vivienda, son importantes. Una de las causas importantes del actual ciclo alcista del mercado inmobiliario, es las expectativas de revalorización frente a otras inversiones, tanto en bolsa como si se compara con el rendimiento de la deuda pública, o con un depósito a plazo en una entidad bancaria. Ha habido un aumento de la renta disponible de las familias, tanto por la bajada de la imposición directa, como por la disminución del desempleo, la benigna evolución del mercado laboral,ha favorecido el acceso al mercado inmobiliario de nuevos compradores de su vivienda habitual. El aumento de la demanda como segunda residencia, factor importante en la Comunidades autónomas costeras y que tienen atracción turística, la demanda por causa de recibir inmigrantes, seria la que menos explicaría el aumento de la demanda. Todo apunta a que la demanda siga más o menos fuerte, respaldada fundamentalmente por los bajos tipos de interés. Las variables financieras y económicas tienen una mayor ponderación que el factor demográfico en el aumento de la demanda de vivienda. La evolución favorable del crecimiento, del mercado laboral, los bajos tipos de interés y la compra como inversión rentable son las claves fundamentales del crecimiento sostenido de demanda de viviendas, pero no las únicas. 1.2 Oferta de Viviendas En los últimos años se ha venido construyendo a una media que rebasa las viviendas anuales de renta libre, en 2003 se superaron las unidades de vivienda. Casi el 93% de estas viviendas son de renta libre, la proporción de viviendas de protección oficial es de escasa presencia, no llega 8% y viene disminuyendo en términos absolutos y relativos desde el año 1997, en relación inversa al número de viviendas construidas de renta libre que no ha dejado 2

3 de aumentar desde el año 1993 y más significativamente desde el año 1998, año en que comenzó el boom inmobiliario El elevado número de viviendas no conlleva una mayor disponibilidad de viviendas habituales para los hogares españoles, ni tampoco viviendas de más metros. Una característica de España en materia de vivienda es la existencia de un amplio parque de vivienda secundaria que responde al desarrollo de la industria turística. 1.3 Precios. Se confirma una subida de la vivienda superior al 17% durante 2003, la mayor alza en 14 año, sigue el alza imparable de los precios de la vivienda. La evolución de los precios en las distintas comunidades autónomas depende de la mayor riqueza y crecimiento, si reciben o no, emigrantes o si pierden población, o del atractivo turístico, este último factor es importante en la incidencia de la demanda de vivienda secundaria.. Los precios también varían dentro de cada comunidad dependiendo de zonas rurales o urbanas, y dentro de estas diferencias entre el centro y la periferia, en las comunidades con litoral turístico, también se registran diferencias entre la costa y el interior. Las comunidades con los precios más altos son Madrid, que en 2003 tenia un precio medio de 2.239,68 /m2, le siguen País Vasco, Cataluña, Baleares y Cantabria, las que están en la cola, con los precios más bajos son Extremadura que en 2003 tenia un precio medio de 600 /m2, seguida de Castilla la Mancha y Galicia, grandes diferencias entre la más cara y la más barata, casi se multiplica por 4. En el primer trimestre de 2004 las comunidades que han registrado una mayor subida de precios han sido Murcia con un 28,46%, la Comunidad Valenciana un 21,42%, seguida de Madrid y Castilla la Mancha. Las comunidades que en este último trimestre han registrado un menos aumento han sido La Rioja con un 6,97%, a continuación Navarra y Castilla León que no han superado el 10%, vemos disparidades de crecimientos, de nuevo se multiplica por 4 entre el menor y el mayor crecimiento. La oferta de suelo está en manos de los ayuntamientos que suelen preferir subastar los terrenos, obtienen un mayor precio por ellos, que destinarlos a viviendas de protección oficial, cuyo precio es inferior al del mercado y tienen condiciones preferentes para acceder a ellas. El coste del suelo y las rigideces administrativas en la gestión y transformación de terrenos, es un factor que explicaría una parte del encarecimiento en los precio de la vivienda, pero lo que hay detrás del precio del suelo, en última instancia, es su coste de oportunidad, depende de si hay más o menos oferta de suelo industrial, del PIB/m2 de cada lugar-ciudad-comunidad, el suelo urbano tiene más alternativas que el suelo rural, son algunos, entre otros, de los factores de revalorización. La incidencia de los costes de edificación es apreciable pero no crucial, ni los costes salariales ni el de los materiales de construcción tienen un influencia relevante en el precio final. El encarecimiento de la vivienda tiene poco que ver con la evolución de los costes de la edificación. El coste que tiene mayor relieve sigue siendo el suelo, ha crecido su oferta, pero menos que la demanda de viviendas. A pesar de ser muy importante, el aumento de la oferta de suelo edificable puede no afectar al precio de la vivienda si la demanda sigue siendo poco elástica y se mantiene alta, entonces los promotores pueden permitirse trasladar precios, significa que el precio de la vivienda no bajará, viene a explicarnos que una mayor oferta de suelo es una 3

4 condición necesaria pero no suficiente para un descenso de precios de la vivienda que pueda calificarse de significativo. En los últimos cuatro años los salarios, los costes de la construcción y el IPC, en conjunto, la subida no llego al 20%, el precio del suelo, incluido el margen del promotor se ha multiplicado por tres. A lo largo de 2003, la oferta residencial nueva que ha alcanzado un nuevo máximo, no cubre la totalidad de la demanda, la escasez de vivienda nueva, lleva a que los aumentos de precio sean se intensifiquen en las viviendas usadas, como revelan los datos del último trimestre de 2004, las viviendas que más se encarecieron han sido las que tienen más de un año se antigüedad. Han crecido más en las grandes ciudades y en las comunidades más densamente pobladas Endeudamiento familiar Con el ejercicio de 2003 cerrado, se estima que el endeudamiento de las familias españolas a nivel agregado, esta en el 90% de la renta bruta disponible, también aumenta el valor de los activos inmobiliarios y esto permite una solvencia estable. La compra de una vivienda media a 30 años a tipo fijo absorbería el 57% del salario medio de un español, que es de Financiándola con los tipos a CP que rigen en la actualidad absorbe el 40% del salario medio, esta relación desciende hasta el 27% si se pondera por el numero de ocupados por familia. Se considera como un límite de prudencia no sobrepasar el 33% del salario lo destinado a financiación de la vivienda. La relación entre el precio de venta y esfuerzo en años de salario para el pago de la hipoteca presenta una sobrevaloración. 1.5 Ocupación, Tenencia y Demografía. Se da un elevado porcentaje de viviendas desocupadas y secundarias. Las desocupadas forman parte de las inversiones refugio, de viviendas vacías por traslado de lugar de residencia, o son propiedad de extranjeros, que las usan parcialmente o no las declaran como segunda residencia. Las viviendas secundarias son consecuencia de la concentración de población en las ciudades, donde la vivienda unifamiliar no es habitual, la mejora del nivel de renta da la posibilidad de una vivienda independiente destinada al tiempo de ocio. Por parte de algunos expertos se rechaza la idea de gravar los pisos vacíos, para incentivar el alquiler, pues el coste de controlar las viviendas vacías superaría a las ventajas. En los años 60 el porcentaje de viviendas en propiedad era del 51% frente al 43% de alquiler, estos porcentajes han ido variando en sentido inverso, los propietarios han ido aumentando y las viviendas en alquiler disminuyendo, en 1981 los porcentajes eran del 73% en propiedad frente al 15% en alquiler, en la actualidad hay un alto porcentaje de vivienda en propiedad, casi del 83% frente al escaso 11% en régimen de alquiler. Nos da una idea de la inexistencia de una política activa a favor del régimen de alquiler como opción de tenencia de una vivienda, de políticas que subvencionen el alquiler. Si ha habido políticas activas a través de incentivos fiscales y ayudas directas para adquirir la propiedad de las viviendas. Pese a todo hay una ligera tendencia a aumentar el número de viviendas en alquiler, a partir del año 2000, sin perder de vista la escasa proporción respecto al total, especialmente en las ciudades. Esto dificulta la movilidad geográfica e inmoviliza el ahorro familiar durante 4

5 muchos años, dado que los plazos de financiación de la vivienda cada vez se alargan más, se llega hasta los 30 años. Es necesario tener en cuenta variables demográficas como el número de matrimonios, divorcios, descenso de familias extensas, disminución del número de hijos, familias monoparentales, rápido crecimiento de hogares de un solo miembro y descenso de la tasa de natalidad que inciden en el mercado inmobiliario, todas estas variables han conllevado el descenso en el número de personas por hogar y un mayor espacio por persona. Hay un cambio en la composición de los hogares españoles. Así como el número creciente de inmigrantes que empiezan a formar parte de la población española, demandantes de vivienda y potenciales compradores. 1.5 Burbuja Inmobiliaria Los expertos, agentes sociales, políticos y sectores implicados, no se ponen de acuerdo sobre si calificar o no a la situación actual de burbuja inmobiliaria, si realmente existe, si puede explotar y sobre sus temidas consecuencias sobre la economía y la sociedad en su conjunto, teniendo en cuenta que casi tres millones de españoles tienen pendiente el pago de una hipoteca que mensualmente les absorbe el 50% del presupuesto familiar. Por un sector de estos expertos se dice que el sector inmobiliario español no está experimentando un fenómeno de burbuja, se prevé que los precios registrarán una corrección gradual y relativamente ordenada en el tiempo, que la oferta de viviendas se reducirá suavemente y se descarta un estancamiento brusco, si continúan los bajos tipos de interés y las expectativas de revalorización. Desde ASPRIMA se dice que no hay burbuja, que solo un 30% del alza de los precios tiene un componente especulativo y que el restante 70% responde a factores económicos, como el empleo o las condiciones de financiación. Desde diferentes instancias gubernamentales se estima que se esta viviendo una sobrevaloración, pero no un burbuja inmobiliaria, que la subida de precios obedece a la fuerte demanda existente, que se muestra ineslática al alza de los precios. El sostenimiento de la demanda se produce por los bajos tipos de interés y por la ventaja comparativa de la inversión en vivienda frente a las inversiones alternativas. Por parte de la Sociedad de Tasación, se prevé que los precios reales de la vivienda nunca bajarán, sino que se experimentará un suave aterrizaje hasta estabilizarse, pero no habrá estallido de ninguna burbuja. Desde el Colegio de Arquitectos de España, se estima que si estamos viviendo una burbuja inmobiliaria, el crecimiento en la construcción de viviendas no se corresponde con el crecimiento de la población, la demanda de vivienda no concuerda con el crecimiento demográfico. Personalidades como Luis Angel Rojo (ex presidente del Banco de España), opinan que una parte de la inversión inmobiliaria es burbuja, porque se tratan de compras de vivienda para especular, no para vivir. Analistas profesionales declaran abiertamente que si estamos en una burbuja inmobiliaria, el espejismo de una financiación barata, es un factor determinante en el crecimiento continuado, lo que se da es una financiación a LP con tipos de interés a CP, ningún inversor profesional tomaría esta posición, pero si lo hacen las familias. 5

6 Desde diferentes ámbitos, se dice que no hay razones objetivos para este incremento de demanda y de precios, si existe una burbuja inmobiliaria porque el mercado inmobiliario se ha convertido en refugio de inversiones que huyen de la bolsa, así como a la masiva colocación en este mercado, de dinero negro en pesetas. También se esgrime como argumento, que se ha colaborado con la existencia de esta burbuja, por la dejadez de las administraciones públicas, a todos los niveles, en sus obligaciones en materia de vivienda social. 1.6 Expectativas La construcción de viviendas ha alcanzado un ritmo difícilmente soportable y no explicable por uno o varios factores. Es necesario considerar la convergencia de múltiples factores esenciales y secundarios. El que la vivienda sea una garantía en si misma, lo poco atractivo de las inversiones bursátiles, lo bajos tipos de interés, la fase expansiva del ciclo económico, las mayores facilidades para obtener financiación hipotecaria y la ausencia de alternativas, junto con la ausencia de políticas de vivienda pero con apoyo explícito a la adquisición de la vivienda, entrada de inversión extranjera en el sector inmobiliario facilitada por eliminar riesgos por tipo de cambio, revela que los factores a tener en cuenta forman un amplio espectro. En anteriores fases alcistas del mercado inmobiliario, como en los años , ocurrió que los precios nominales no bajaron pero si se disminuyó la actividad, en términos reales la vivienda se abarató. En otros países en situaciones similares los precios nominales bajaron. Un factor esencial es el tipo de interés, si subiera, elevaría el riesgo de impago que en este momento es escaso, si el tipo de interés sube supone que habrá un fuerte repunte en la economía europea, cosa que parece poco probable, mas bien un lento despegue. El crecimiento anual para el conjunto de la OCDE para 2003 fue de 2,7% y de 0,6 en la zona euro. Un repunte significaría un encarecimiento del crédito pero también un incremento de la actividad económica, que daría suficiente cobertura para afrontar el encarecimiento crediticio. Las perspectivas generales de la OCDE para España son buenas, apuntan a un crecimiento económico para 2004 del 2,9% y de un 3,3% para 2005 y una tasa de paro en torno al 10,2%. Respecto a la zona euro se espera un crecimiento de 1,6% para 2004 y de 2,4% para Un problema seria que se diera una caída en el nivel de actividad y una subida de tipos de interés, esto llevaría a impagos, ejecución de hipotecas y poner muchas viviendas en el mercado y su precio bajaría. El escenario económico actual tiene algo de circulo virtuoso, precios del dinero más alto pondrían en cuestión este círculo del conjunto de la economía y el crecimiento de la demanda interna se vería muy afectado. En la segunda mitad del año 2003 las previsiones apuntaban a una disminución de la construcción de viviendas, con mayor peso de la vivienda social y estímulo de la oferta de viviendas en alquiler. Pero finalizamos 2003 con un incremento de viviendas construidas, hasta cuando las previsiones apuntaban a disminuir la cifra de , y los precios no solo no se han estabilizado, sino que siguen subiendo. Las previsiones según los indicadores que conocemos y la situaciones analizadas en el pasado, no están siendo válidas para realizar predicciones que el paso del tiempo venga a confirmar. Se espera una moderación de precios, pero los datos no reflejan esta tendencia, en realidad lo contrario. 6

7 Según el BBVA para 2004 se prevé una subida del precio de la vivienda entre un 6 y un 10%, la mitad del año El Banco de España ha advertido repetidamente sobre el riesgo que supone el alto endeudamiento por la compra de vivienda,. La OCDE desde el año pasado advierte del peligro de una caída de precios para la economía española. La otra alternativa es que continúe el precio alcista y termine con la explosión de una burbuja inmobiliaria. En todos los datos, cifras y predicciones a que se hace referencia en este trabajo, no se reflejan las recientes subidas del precio del petróleo y la influencias en toda la economía mundial que esto puede suponer. Ni las previsiones de posibles repuntes al alza de los tipos de interés. 1.7 Una visión de los agentes implicados. Se da un desequilibrio en la posición de liquidez de las entidades financieras españolas. Se están captando los fondos necesarios para este incremento imparable de crédito hipotecario, en los mercados internacionales, países en los que el ahorro crece más que la inversión. Implantación de nuevas promotoras en nuestro país, como Bouygues inmobiliaria, grupo francés que ha decidido desarrollar su actividad en el litoral (Barcelona, Murcia) porque estima que hay por satisfacer demanda de compradores extranjeros en más de viviendas anuales hasta 2008, revela una visión optimista de la evolución de la demanda y de los precios de la vivienda. Desde promotoras como Urbis, se declara que en gran medida el boom inmobiliario se debe a la segunda residencia en la costa. Nos hace preguntarnos si ubicaciones y destinos tan concretos tienen la mayor responsabilidad en el crecimiento continuo de precios, de oferta y de demanda generalizada en todas las comunidades autónomas. A lo largo de 2003 mantenían la perspectiva de un aterrizaje suave, hacia una demanda estructural de vivienda, con un menor ritmo de incremento de precios y de menor producción de vivienda, aunque con previsiones de dos dígitos, pero como ya hemos señalado los datos del primer trimestre de 2004 no apuntan en esta dirección. Desde Seopan, patronal de las constructoras españolas, se dice que el crecimiento de 4,5% del sector construcción en 2003 esta jugando un papel relevante en el crecimiento de la economía española, y se espera que continúe. Según Morgan Stanley el sector inmobiliario todavía cotiza con valoraciones muy atractivas, incluso después de una fuerte rentabilidad. Según los estudios de La Caixa la construcción sigue avanzando a un ritmo vivo, tanto en obra civil como residencial y para 2004 se esperan crecimientos de dos dígitos, que en el peor de los casos se situaría en el 10%. El Volumen de oferta es muy elevado pero sigue siendo inferior a la demanda. Estudios de Analistas Financieros estiman que para 2004 el número de viviendas no llegaría a las y para 2005 no sobrepasaría las unidades, una suave moderación en el crecimiento, dependiendo del mayor o menor dinamismo de la economía española 7

8 2. Contribución del sector de la construcción en la economía española El motor de crecimiento del PIB a partir de la segunda mitad de los noventa viene siendo la demanda interna, y el sector de la construcción, sector que se caracteriza por sus potentes efectos arrastre positivo sobre muchas ramas productivas de la economía. El sector inmobiliario en España, en los últimos años, ha tenido un importante crecimiento. Si observamos la evolución en el consumo de cemento desde el año 1991 hasta 2003, se pasa de un consumo en 1991 de 28712,56 toneladas, a un consumo de 46119,6 tonelada en el año Una tendencia similar en la evolución de la compra de viviendas, era de en 1991, y ha pasado a ser en el 2003, de viviendas compradas.. A partir de las siguientes variables intentaremos analizar las características de este crecimiento. Los datos con los que contamos, para realizar este estudio, comienzan en el 1991 y llegan hasta el Las variables que hemos tomado para analizar este crecimiento son: el Producto Interior Bruto (PIB), la tasa de empleo, consumo de cemento (toneladas), el total de viviendas que se han comprado (millones), gasto nacional del consumo de las familias, el tipo de interés de los bancos y el de las cajas de ahorros y, por último, el Déficit Público. Consumo de Cemento Al analizar el consumo del cemento, que ha habido en España, podemos observar como en 1991, el consumo era del 7.6%, teniendo un ligero descenso, en 1993 con un porcentaje del 5.3% que duro hasta el año A partir de este año que es el inicio de la expansión inmobiliaria, volvió a aumentar y pasó de 7.3%, que son 19302,33 toneladas de cemento consumidos en 1997, a alcanzar un porcentaje del 12.2% en el 2003, que son unas 46119,61 toneladas, en seis años se ha más que duplicado el consumo de cemento. Si relacionamos el consumo de cemento con el número de viviendas compradas vemos que no tienen el mismo crecimiento. Ambas son crecientes, pero no coinciden en los mismos años en los picos de la serie. En lo que si coinciden es en las dos alcanzan el mayor consumo, tanto de cemento como número de viviendas compradas, en el último año. (Anexo 2.1) Número de viviendas compradas Al analizar la compra de viviendas se advierte, que al contrario que sucede con el consumo de cemento, esta variable sólo tiene un ligero retroceso en 1993, ya que se pasó de un número de viviendas compradas en 1992 de a en 1993 con un descenso, se compraron 3299 viviendas menos. Pero a continuación, comienza a aumentar y en menos de 10 años duplicará esta cantidad, llegando a alcanzar en el 2003 unas cifras, del número de viviendas compradas, de (Anexo 2.2, 2.3 y 2.4) Estas dos variables, consumo de cemento y compra de viviendas, no están del todo relacionadas, ya dentro de las compras de viviendas, estamos contando, tanto con las viviendas nuevas como usadas. Las viviendas que están acabadas de construir si que presentan un alto grado de correlación con el consumo de cemento mientras que, las viviendas que se compran de segunda mano (viviendas usadas), tienen una menor correlación con el consumo de cemento. Si 8

9 comparamos las medias del consumo de cemento y la compra de viviendas, podemos observar que la desviación típica es de y con un error de media del En el gráfico de dispersión matricial, se puede observar con mayor claridad como las dos variables son crecientes. DISPERSION MATRICIAL RELACION CONCEM CONVIV PIB Al estudiar la evolución el Producto Interior Bruto (PIB), relacionado con el número de viviendas compradas, vemos como la media de estas dos variables está entorno al con una desviación típica del Su error de asimetría es del 0.6. Si estudiamos las dos gráficas lineales, podemos ver, como las dos tienen picos y valles pero son ascendentes. La gráfica del PIB, tiene unos aumentos y disminuciones más significativos que la gráfica de la compra de vivienda. En las dos gráficas, se puede apreciar como la disminución más importante, es la que está comprendida entre 1999 y Las dos pendientes, de las gráficas, son bastante verticales; lo que indica que pasaron de un periodo donde el crecimiento era alto, a en un corto periodo de tiempo, disminuir considerablemente. Se pasó en 1999 de más de de media de PIB a en el Al igual que en las compras de viviendas, que era en 1999 de una media de a en 2002 ser de menos de Después de esto se puede ver como las dos gráficas aumentan su crecimiento, pasando el PIB de a en menos de un año a obtener de media más de ; mientras que la compra de vivienda alcanza en el 2003 una media de más de

10 Empleo Al examinar el número de empleados, se dan características similares a las que se daba cuando estudiábamos la evolución de las variables, Producto Interior Bruto, consumo de cemento y compra de viviendas. El número de empleados, al igual que las otras variables, tiene un importante crecimiento pasa en 1991 de tener una media de un poco más de empleados en las construcción, a tener en 1996 un total de Es un fuerte crecimiento, ya que en menos de cinco años, se incrementa más de un 10%. Si este crecimiento, lo comparamos a su vez, con la gráfica de la compra de vivienda observamos, que es muy similar, ya que la compra de viviendas tiene una de sus primeras recaídas en 1996 que pasa de una media, de aproximadamente, a Después la tasa de empleo volverá a aumentar, sin tener grandes recaídas, para luego volver a descender, la tasa en 1999 hasta Tipos de interés hipotecario Al analizar los tipos de interés, vamos a dividirlo en los que cobran las cajas de ahorros y en los que cobran los bancos. Una de las primeras cosas que llama la atención, es que el interés de las cajas de ahorros siempre está por encima de los intereses de los bancos. Por lo demás, los dos gráficos tienen las mismas características, tienen las mismas bajadas y subidas y acaban las dos con un tipo de interés inferior al que comenzaron en Los banco tienen en 1991 un tipo de interés del 10% para pasar al 14% en menos de dos años. Este es el tipo de interés, más elevado que se ha tenido en los últimos años. Luego volverá a disminuir hasta 1996 que volverá a incrementarse ligeramente, pero sólo llegara hasta un 9% de interés, después de esto continuará descendiendo hasta llegar al 2003 que se situó el tipo de interés entorno al 3%. Como se puede apreciar ha habido un rápido descenso, ya que en menos de 6 años el tipo de interés hipotecario ha disminuido hasta mínimos históricos. Esta disminución, es importante porque genera más incentivos, a las personas a la hora de invertir en la compra de viviendas. Su esfuerzo para la compra de vivienda disminuye, el precio de la vivienda relativamente se abarata en comparación a periodos anteriores Media tipo de interes de los bancos AÑOS 10

11 El tipo de interés de las cajas de ahorro, como ya se ha citado anteriormente, sigue el mismo esquema que el tipo de interés de los bancos. Lo que diferencia a este tipo de interés de las cajas de ahorros del otro es que este siempre es más elevado. En 1991 el tipo de interés en los bancos estaba entorno al 10%, mientras que en las cajas de ahorros era superior al 11%. Al igual, que ocurre en el caso anterior, hay un periodo de aumento, que dura dos años, donde se llega al 14%, coincidiendo solo en este punto con el interés de los bancos. Después comenzará a disminuir hasta llegar a 1996, que volverá a aumentar hasta 10%, coincidiendo otra vez con el tipo de interés de los bancos. Luego continuará descendiendo, teniendo menos inclinación en el periodo de 1999 al 2001, que es el periodo donde la compra de vivienda tenía una fuerte disminución (como anteriormente hemos estudiado). Media tipo de interes de las cajas de ahorros AÑOS Déficit Público Si analizamos, por último el Déficit Público, observamos que, la tendencia de esta variable es decreciente, comenzó en 1991 siendo el 9,50% del PIB y ha ido disminuyendo, poco a poco, hasta alcanzar en esto momentos una cifra entorno al 3%. Si hacemos una estimación del Déficit Público con las variables del tipo de interés tanto de los bancos como de las cajas de ahorros y compra de vivienda, podemos observar que todas estas variables dependen del Déficit Público. Cuando el déficit publico aumenta podemos observar como, por un lado, los tipos de intereses, tanto, de las cajas de ahorros como de los bancos aumenta también, unas veces estando por encima y otras por debajo; pero las tres variables crecen y disminuyen en el mismo sentido. Por otro lado, si observamos la compra de vivienda observamos, que cuando el déficit público aumenta la compra de vivienda disminuye. Esto se debe a que si aumenta el déficit público también lo hará, como hemos dicho antes el tipo de interés, tanto, de los bancos como de 11

12 las cajas, por lo que los posibles compradores de vivienda tendrán menos incentivos para comprar vivienda, ya que lo que tendrán que devolver al banco o caja de ahorro será mayor. Relaciones entre los tipos de interés hipotecario y la Deuda Pública Anexo 2.5 y 2.6 El bajo precio del dinero sumado a la alta tasa de inflación en relación a la UE hace que el precio del dinero sea negativo en términos reales, ha contribuido de manera significativa a una sobrevaloración artificial del precio de la vivienda, que ha absorbido con creces la caída del precio del dinero, pero ha contribuido a que la demanda se mantenga alta se haya producido un fuerte ritmo de construcción de viviendas residenciales desde 1997, siendo este un factor explicativo del diferencial del crecimiento del PIB respecto a las otras economías. 3. Mercado de la Vivienda en la Comunidad Valenciana El precio medio de la vivienda libre en la Comunidad Valenciana subió el 21,42% en el primer trimestre de 2004, la autonomía que ha experimentado una mayor subida, y superior a la media española, al igual que en el resto de España la vivienda de más de una año de antigüedad ha sufrido un mayor incremento que las nuevas. La vivienda de segunda mano sube un 21% en la provincia de Valencia y un 21% en la ciudad de Valencia. Continua en alza los precios de la vivienda, pero este ultimo trimestre ha sido levemente menor a la alzas registradas durante todo el año El número de parados descendió en este primer trimestre, la tasa de paro se sitúa en el 9,77%, y contrasta con la española que está en el 11,38% 3.1 Demanda de Viviendas A lo largo de 2002 el esfuerzo económico que supone la adquisición de una vivienda en la Comunidad Valenciana es del 30,14% de la renta familiar, en una de las comunidades con menor esfuerzo necesario, lo que supone una ventaja. En comunidades como Madrid, Cataluña o el País Vasco se sitúa alrededor del 40%. Si a este esfuerzo se le añaden los beneficios fiscales, la media que suele gozar una vivienda, ese esfuerzo cae hasta el 25,28%.Todo ello hacia prever que la demanda seguirá manteniéndose, como así ha sido a lo largo de 2003 a pesar de la continua subida de precios. Hay un mantenimiento de la Demanda., sobre todo de segundas residencias. La Comunidad Valenciana acoge el mayor porcentaje de viviendas secundarias el 16,8% del total nacional seguida de Cataluña y Andalucía, el litoral mediterráneo es el preferido para ubicar las segundas residencia El turismo es una variable explicativa fundamental en el sostenimiento y crecimiento de la demanda de viviendas. 3.2 Oferta de Viviendas Desde 1998 la promociones ha ido aumentado, a partir de 2002 el número de promociones tiende a ralentizarse en los últimos dos años, así como el tamaño medio de la 12

13 vivienda, también desciende ligeramente el número de viviendas construidas o en construcción, dado que los visados para nuevas construcciones también han disminuido suavemente. En el año 2002 se vendieron más viviendas que en el 2001, pero sin embargo el número de viviendas sin vender respecto a las nuevas promociones de 2002 ha aumentado. El ritmo de las ventas ha sido creciente desde 1992, aunque ha descendido ligeramente en 2002, lo que significa que ha aumentado, también ligeramente el plazo de liquidación de las que están pendientes de vender, ha aumentado el tiempo medio que transcurre entre la promoción y la venta de la vivienda. Los promotores admiten que a final de 2003 costaba más sacar adelante las promociones que hace dos años, pero no se muestran muy preocupados. En cuanto a las características de las viviendas, alrededor del 50% tienen 3 dormitorios, el 76% tienen dos cuartos de baño, y el 43% se ofertan con garaje incluido. Todavía el 12,6% de las viviendas de nueva planta se sigue construyendo sin garaje. La oferta de vivienda protegida esta en torno al 10%, con una mayor presencia en el área metropolitana de Valenciana y los municipios de Alicante que no son la ciudad, ni municipios turísticos, en estos es inexistente. El descenso de la rentabilidad de las industrias azulejeras, esta haciendo que el capital se desplace hacia el negocio inmobiliario, se ha iniciado una senda hacia la urbanización de la costa castellonense, lo que conlleva un aumento de oferta de viviendas, principalmente destinadas al turismo y a segundas residencia. 3.3 Precios. La Comunidad Valenciana es la que ha registrado la mayor subida de precio medio por m2 de la vivienda en España, en el primer trimestre de 2004, un 21,42% interanual, situándose el precio por m2 en 1.218,37 /m2. El precio medio de la vivienda en la costa subió más que en el conjunto del sector. Este cómputo del precio se extiende a la totalidad de la Comunidad, hay variaciones muy importantes cuando desagregamos y se analizan ciudades por separado. Así en el año 2002 en la ciudad de Castellón el precio era de 1.455,3 /m2, en Alicante de 1.444,8 y en Valencia de 1.291,70, siendo Alicante la que ha experimentado un crecimiento mayor, seguida de Castellón. Viviendas usadas Valencia el precio medio de la vivienda usada en 2003 se sitúa en 1.092,8% /m2 en la ciudad de Valencia y en 1.013,9 /m2 en el resto de la Comunidad, donde más se ha incrementado es en la capital. Alicante sigue teniendo los precios más altos ,.2 /m2- y sobre todo fuera de la capital donde se alcanza el precio de 1.325,1 /m2, aunque el incremento fue el menor de las tres provincias. Ha habido un espectacular aumento de precios en Alicante en los últimos dos años, durante 2003 fue una de las provincias donde más subió el precio por metro cuadrado. En Castellón el precio es de 951,3 /m2 con un crecimiento igual a la media. Las hipotecas para vivienda resultaron más caras en la provincia de Castellón, seguidas de Alicante y Valencia. El número total de viviendas hipotecadas en la Comunidad fue de

14 unidades, un 16,47% más que en La continua subida del precio de la vivienda provoca que el número de hipotecas y el importe de las mismas siga en ascenso. 3.4 Ocupación y Tenencia En el año 2001, las familias valencianas, son después de las murcianas, las que más segundas viviendas disponen en toda España, siendo Castellón la provincia que tiene más familias con casa para fines de semana o vacaciones. También la Comunidad es la segunda con más casas vacías. Tendencia que no solo se mantiene sino que aumenta hasta En la Comunidad la tenencia en propiedad de la vivienda alcanza el 86,4% es la tercera autonomía, solo superada por País Vasco (88,9%) y Navarra (87,4%) y solo el 8,8% de las familias viven en viviendas alquiladas, se está en 2,7 puntos por debajo de la media española que esta en torno al 11,5%. Hay más viviendas en la Comunidad Valenciana que en Madrid a pesar de que hay menos población, se debe al gran flujo turístico asociado a la segunda residencia en la costa. 3.5 Expectativas La Copa América, regata que tendrá lugar en Valencia en el 2007, provocará un tirón especulativo, más significativo en la ciudad de Valencia, aunque se espera que se note en buena parte del litoral, la presión especulativa será más notable sobre los solares, que son más sensibles ante los cambios. Se espera una ralentización del crecimiento de los precios y una ligera disminución de la oferta de viviendas, hay atisbos de menores crecimientos, los precios de la vivienda en el último trimestre de 2003 han crecido menos respecto a los anteriores, y menor crecimiento de visados de obras nuevas. 4.1 Análisis de un distrito de la ciudad de Valencia Para efectuar el análisis se ha tomado una muestra de 40 casos, (Anexo 4.1 y 4.2) viviendas a la venta, nuevas y usadas de la ciudad de Valencia ubicadas en el distrito número 12. Se ha subdividido el distrito en cinco barrios, Ayora, Albors, la Creu del Grao, Camí Fondo y Penya-Roja. (Anexos 4.1, 4.1-b y 4.2) Las variables sobre las que se han tomado los datos son: el precio de la vivienda y los metros cuadrados de la misma, el barrio en el que se encuentra (son 5: nº1 Ayora, nº2 Albors, nº3 La Creu del Grau, nº4 Camí Fondo, nº5 Penya-Roja), la calle y si la vivienda era nueva o usada. Hemos definido otra variable, la calidad, que hemos valorado de peor a mejor del 1 al 5 como suma de las valoraciones sobre las siguientes características del exterior del edificio, si hay jardines y parques cerca, servicios sanitarios y educativos, centros comerciales, el ancho de la vía y la cantidad y calidad de las comunicaciones significa. A un ubicación muy buena le asignamos un 5 y para las peores zonas le corresponde un 1. Para que la muestra sea lo más representativa posible, hemos tomado la muestra proporcional al número de habitantes de cada zona y proporcional a la superficie total. De esta forma, se han analizado más casos de las zonas 14

15 con mayor número de habitantes y, en las zonas con menos población el número de casos muestrales ha sido menor Se pretende realizar un estudio sobre la situación del mercado inmobiliario en el distrito nº 12 Camins al Grau, dentro del distrito se puede observar, claramente, como unos barrios predominan los edificios de nueva construcción (acabados de construir) barrios en expansión, por lo tanto, serán más caras las viviendas, frente a otros barrios que ya tienen un larga historia formando parte de la ciudad, donde los edificios son más viejos. Ha sido un barrio periférico de la ciudad y hoy es una de las zonas de crecimiento y expansión de la ciudad con una rápida y amplia dotación de infraestructuras comerciales, de comunicación y de ocio, que coexisten con barrios de asentamiento de clases bajas, obreros y asalariados que tuvo su expansión con el crecimiento de los años 60. Al estudiar el tipo de vivienda, si es nueva o usada, teniendo en cuenta la calidad, vemos que las viviendas usadas que son un 50% de la muestra, están valoradas entorno a un 3 en calidad, señalaríamos que no hay ninguna vivienda usada de la muestra que tenga un tipo de calidad 5. Por otro lado, las viviendas que son nuevas están valoradas entre el 3 y el 5, con unos porcentajes del 35% y el 45%, respectivamente, se puede apreciar como el porcentaje de viviendas nuevas que tienen una calidad 2 es muy reducido, esto se debe a que la mayor parte de estas viviendas están situadas en la zona nueva de expansión con buenas dotaciones de infraestructuras y comunicaciones. También observamos que no hay ninguna vivienda, tanto nueva como usada, que tenga un tipo de calidad 1. En el diagrama de líneas, la variable calidad comienza en la valoración 2, ya que ninguna de las viviendas, que hemos tomado para la muestra, está en mal estado de conservación o se encuentra en una zona donde no dispone de jardines y parques, se encuentre mal comunicada, (en cuanto a servicio público de transporte), no haya cerca de la vivienda centros de ocio o la calle sea estrecha. CALIDAD DE LA VIVIENDA EN 60 CAMINS AL GRAU Tipo de vivienda Porcentaje Nueva Usada 5 CALIFICA 15

16 Precios de la Vivienda Al analizar el precio del metro cuadrado, en relación con la calidad, se puede observar que ambas están muy relacionadas, al igual que sucedía con el estudio anterior entre la calidad y el tipo de vivienda. Las viviendas más caras son las que tienen una mayor puntuación en la variable calidad. Como muestra el diagrama de barras, el precio de metro cuadrado es mayor en las viviendas donde la calidad es un 5 seguido de las viviendas catalogadas con un 4, que valen respectivamente, 2400 /m2 y 2200/m Pm2 dependiendo de la calidad Media PM CALIFICA Al examinar el precio medio del metro cuadrado en cada barrio del distrito (Anexo 4.3) podemos observar que el barrio con mayor precio de la vivienda es el nº5 -Penya- Roja, seguido del nº 3 la Creu del Grao. Estos son los barrios que se encuentran, en estos momentos, en crecimiento. La mayor cantidad de vivienda nueva producida esta en estos barrio. Por el contrario, el barrio con el valor del metro cuadrado más bajo es el número 4-Camí Fondo, es un barrio relativamente pequeño respecto a los demás del mismo distrito, con pocas posibilidades de expansión y de tener viviendas nuevas, los asentamientos son más antiguos, y cuando es barrio tuvo su consolidación no eran construcciones ni zona urbanizable de alta calidad. Comparando este barrio con los otros cuatro restantes se observamos que este es el barrio más antiguo, con fincas viejas, un porcentajes significativo de ellas con 30 y 40 años, cuando la calidad de las construcciones no se caracterizaba por el adecuado control de la calidad de los materiales, ni los planes de ordenación urbana atendían en la misma medida que en la actualidad, a las necesidades de quienes habitan estas construcciones. En esta zona la mayoría de los pisos que se venden son usados y mayoritariamente hay que reformarlos, por lo que su precio tendrá que ser inferior que aquellas viviendas que son nuevas. 16

17 Conclusiones Los tipos de interés han sido muy favorables, históricamente no ha habido tipos tan bajos, unas tasas de inflación que aunque altas, respecto a la media de la Unión Europea, ha hecho que los tipos de interés sean negativo, junto con un largo periodo de crecimiento y estabilidad, menor desempleo, la entrada del euro una moneda única y estable, ha hecho aflorar bolsas de dinero negro, que junto con el resto de inversiones se han dirigido al sector inmobiliario, ya que ofrece rentabilidades más altas que cualquiera de sus alternativas de similar riesgo, ha dado lugar a un crecimiento continuo de oferta, de demanda y de precios. La oferta aun siendo creciente no satisface totalmente la demanda, lo que redunda en un mayor crecimiento de los precios. Las subidas tienen lugar tanto en la vivienda nueva como en la usada, siendo esta última la que experimentando mayores subidas de precios. La demanda de viviendas todavía tiene un potencial de desarrollo, si las condiciones laborales y las variables macro, tipos de interés, inflación y crecimiento del PIB continúan en el entorno actual, a finales de la década se podría llegar a los 18 millones de hogares. Falta por determinar que pasara con los precios del petróleo y como influirá en el crecimiento tanto de España como del mundo industrializado. Los diferentes estamentos, interesados e instituciones no se ponen de acuerdo sobre la existencia o no de una burbuja inmobiliaria, pero en lo que están todos de acuerdo es en la necesidad de que se ralenticen los crecimientos de los precios de la vivienda, desde todos los sectores se van emitiendo pequeñas luces de alarma, sobre la posibilidad de imparables subidas de precios. Las consecuencias económicas y sociales de un parón brusco en el sector inmobiliario, en los precios, en la construcción de viviendas, el explotar de una hipotética burbuja, seria nefasto. A nivel de la Comunidad Valenciana, en términos generales, no se diferencia del resto de España en el crecimiento de la demanda, de la oferta y del precio, a destacar el predominio de la segunda residencia, que es una característica que también comparten la comunidades con litoral mediterráneo, aunque en menor medida que la Valenciana. Un factor decisivo es el modelo turístico desarrollado. Señalar que el esfuerzo para la compra de vivienda es menor que en el resto del Estado. En expectativa la Copa América, se espera una influencia positiva y dinamizadora especialmente en Valencia y el litoral más próximo. 17

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19 Referencias bibliográficas Prensa, desde agosto de 2003 hasta junio 2004, diversos artículos El País, ABC Levante el Mercantil Valenciano Paginas web Instituto Nacional de Estadistica Instituto Valenciano de Estadística Banco de Fomento Banco de España Generalitat Valenciana Ayuntamiento de Valencia BBVA La Caixa Labolsa.com - Servicio de Estudios del BBV. Situación inmobiliaria informe octubre 2002 Situación inmobiliaria informe mensual,octubre Servicio de Estudios de La Caixa, Informes mensuales desde agosto 2003 hasta mayo CC.OO Gabinete Técnico Confederal Problemas de acceso a la vivienda en España., abril Analistas Financieros Internacionales. Estimación de la Demanda de Vivienda en España , noviembre