EL AUTOPROMOTOR OCASIONAL DE VIVIENDAS

Transcripción

1 FISCALIDAD INMOBILIARIA EN EL IVA: ANÁLISIS DE ALGUNAS CUESTIONES Y PROPUESTAS DE MEJORA Vicente Arbona MásM 1 EL AUTOPROMOTOR OCASIONAL DE VIVIENDAS 2

2 LA FIGURA DEL AUTOPROMOTOR OCASIONAL DE VIVIENDA Art. 5.Uno.d) LIVA califica de empresarios a quienes realicen la promoción o construcción de edificaciones destinadas a su venta, aunque sea ocasionalmente. Autopromotor de vivienda para uso particular: no es empresario (DGT ) Coste del solar: IVA al 16% = Coste materiales: IVA al 16% = Coste ejecución de obra: IVA al 7% = TOTAL COSTE EDIFICACIÓN: LA FIGURA DEL AUTOPROMOTOR OCASIONAL DE VIVIENDA Promotor de vivienda con intención n de venta y, finalmente, pase a patrimonio particular: Deducción del IVA soportado en la promoción. Autoconsumo en el momento de la afectación al patrimonio particular. Coste del solar: IVA al 16% = Coste materiales: IVA al 16% = Coste ejecución de obra: IVA al 7% = TOTAL IVA SOPORTADO DEDUCIBLE: 960 TOTAL IVA REPERCUTIDO: 7% del coste (6.000) = 420 SALDO DE IVA A FAVOR DEL PROMOTOR OCASIONAL: 540 TOTAL COSTE EDIFICACIÓN: =

3 LA FIGURA DEL AUTOPROMOTOR OCASIONAL DE VIVIENDA Coste vivienda caso de promotor sin intención de venta: Coste vivienda caso de promotor con intención de venta y, finalmente, pase a patrimonio particular: DIFERENCIA COSTE VIVIENDA: = 120. PROPUESTA: CONSIDERAR A TODOS LOS PROMOTORES OCASIONALES DE EDIFICACIONES (CON O SIN INTENCIÓN DE VENTA) COMO EMPRESARIOS A EFECTOS DEL IVA. PRECAUCIÓN: NO ADMITIR LA DEDUCIBILIDAD DEL IVA SOPORTADO EN LA PROMOCIÓN OCASIONAL HASTA EL MOMENTO DE REALIZACIÓN DEL AUTOCONSUMO POR EL PASE AL PATRIMONIO PARTICULAR. 5 LA TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES EN COMUNIDADES AUTOPROMOTORAS DE VIVIENDAS 6

4 LA TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES EN COMUNIDADES AUTOPROMOTORAS DE VIVIENDAS CON CARÁCTER PREVIO A LA ADJUDICACIÓN DE LAS VIVIENDAS A LOS COMUNEROS La comunidad de bienes es sujeto pasivo del IVA (Art. 84.Tres LIVA) Deduce IVA soportado en la promoción. Repercute IVA a los copropietarios en la adjudicación de las viviendas: 7% (primera entrega). Presenta autoliquidaciones de IVA. Si los comuneros hacen aportaciones para financiar la construcción se considerarán pagos anticipados a cuenta de la adjudicación final y tributarán al 7%. 7 LA TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES EN COMUNIDADES AUTOPROMOTORAS DE VIVIENDAS CON CARÁCTER PREVIO A LA ADJUDICACIÓN DE LAS VIVIENDAS A LOS COMUNEROS Comunero que una vez finalizada la promoción n y antes de la adjudicación de la vivienda, transmite su participación n en la comunidad de propietarios a un tercero: El comunero no es empresario a efectos de IVA; la cualidad de empresario la tiene la comunidad. La transmisión de participaciones no se sujeta a IVA. Tributación por el adquirente de las participaciones por el ITP: 7% del valor real de la vivienda (acabada) Posterior tributación por el IVA (7%) por la adjudicación de la vivienda sobre el importe que no ha sido anticipado (por ejemplo, préstamo hipotecario). PROPUESTA: SERIA DESEABLE EVITAR ESTA DOBLE TRIBUTACIÓN IVA ITP. 8

5 LA TRIBUTACIÓN DE LOS INMUEBLES INCLUIDOS EN LA TRANSMISIÓN DE EMPRESAS 9 TRANSMISIONES DE EMPRESAS Artículo 7 LIVA. Operaciones no sujetas al impuesto. No estarán sujetas al impuesto: 1. La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios. 10

6 TRANSMISIONES DE EMPRESAS TRANSMISIONES DE EMPRESAS MUEBLES INMUEBLES NO IVA. NO ITP NO IVA - SI ITP (Art. 7.5 TRLITP)...quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido INMUEBLES QUE FORMEN PARTE DE UNA UNIDAD ECONÓMICA AUTÓNOMA, SIN CONSTITUIR LA TOTALIDAD DEL PATRIMONIO EMPRESARIAL DEL TRANSMITENTE: SUJETOS A ITP? TRANSMISIONES DE EMPRESAS Article 16 de la Llei 1/2009, de 25 de febrer, de mesures tributàries per impulsar l activitat econòmica a les Illes Balears. Tipus reduït aplicable a la transmissió d immobles inclosos en la transmissió de la totalitat del patrimoni empresarial en empreses individuals o negocis professionals 1. El tipus de gravamen aplicable a les transmissions oneroses de béns immobles inclosos en la transmissió de la totalitat del patrimoni empresarial o professional a què es refereixen l article 7.5 del text refós de la Llei de l impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, i l article 7.1.a) de la Llei 37/1992, de 28 de desembre, de l impost sobre el valor afegit, és del 6%, sempre que hi concorrin les circumstàncies següents: a) Que, abans de la transmissió, el transmitent exercís l activitat empresarial o professional en el territori de les Illes Balears d una manera habitual, personal i directa. b) Que la transmissió de l empresa o el negoci es produeixi entre l ocupador, d una banda, i un treballador, el cònjuge o altres familiars fins al tercer grau de consanguinitat o afinitat, d una altra. c) Que l adquirent mantengui l exercici de l activitat empresarial o professional dins el territori de les Illes Balears, d una forma habitual, personal i directa, durant un període mínim de cinc anys. PROPUESTA: SERÍA NECESARIO QUE QUEDASE ACLARADO ESTE PUNTO. 12

7 LA FLEXIBILIZACIÓN DE LOS REQUISITOS DE LA RENUNCIA A LA EXENCIÓN EN IVA 13 RENUNCIA A LA EXENCIÓN REQUISITOS SUSTANTIVOS 1. PERSONA QUE PUEDE REALIZARLA: sujeto pasivo que realiza la entrega exenta. 2. DESTINATARIO DE LA OPERACIÓN. Debe de ser un empresario o profesional con derecho a la deducción total del impuesto soportado.. 14

8 Segunda entrega de inmueble. Adquirente con derecho a deducción del 95%. Precio de venta: NORMATIVA ACTUAL: NO ES POSIBLE RENUNCIA A LA EXENCIÓN POR NO TENER EL ADQUIRENTE EL DERECHO A DEDUCIR EL 100% DE SU IVA SOPORTADO. MAYOR COSTE INMUEBLE: ITP AL 7% DE = 70 PROPUESTA: PERMITIR LA RENUNCIA A LA EXENCIÓN CUANDO EL EMPRESARIO ADQUIRENTE NO TIENE DERECHO TOTAL DE DEDUCCIÓN. IVA SOPORTADO: 16% de = 160. IVA SOPORTADO DEDUCIBLE: 95% DE 160 = 152 MAYOR COSTE INMUEBLE IVA SOPORTADO NO DEDUCIBLE: 5% DE 160 = 8 AJD: 1% DE = 10 MAYOR COSTE TOTAL INMUEBLE: = RENUNCIA A LA EXENCIÓN REQUISITOS FORMALES El adquirente ha de dirigir al transmitente una declaración: Comunicando su condición de empresario o profesional Señalando su derecho a deducir el 100% del IVA soportado. CON LA PROPUESTA EFECTUADA ESTE REQUISITO SERÍA INNECESARIO. La renuncia ha de comunicarse fehacientemente por el transmitente al adquirente previa o simultáneamente a la entrega: Suficiente la mención al IVA en la escritura DGT ; TEAC ; TSJ Baleares ; TS:

9 LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA POR UNA EMPRESA PARA SU CESIÓN A LOS EMPLEADOS DE LA MISMA 17 IVA: ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS SOCIEDAD PROPIETARIA DE TRES VIVIENDAS DGT:ARRENDAMIENTO SUJETO Y NO EXENTO: 16% EN CONTRA: TSJ MADRID - BALEARES SOCIEDAD ARRENDAMIENTO EXENTO NO DEDUCCIÓN N CUOTA SOPORTADA PERSONA FÍSICAF PROPUESTA: PERMITIR LA EXENCIÓN N EN EL ARRENDAMIENTO A LA SOCIEDAD 18

10 LA AMPLIACIÓN DEL CONCEPTO DE OBRAS DE REHABILITACIÓN A EFECTOS DEL IVA 19 PROMOTORA, ante el descenso de la actividad de promoción de obra nueva, adquiere de otra sociedad mercantil un edificio de oficinas que va a destinar a la rehabilitación y posterior uso como viviendas. IVA: CONCEPTUACIÓN DE LAS OBRAS COMO REHABILITACIÓN (Art. 20.Uno.22º LIVA, redacción RDL 2/2008 de 21.04) PRIMER REQUISITO EXIGIDO: CUANTITATIVO: coste de las obras > 25% coste adquisición sin incluir suelo. El precio de adquisición es de , considerándose que el valor del suelo es del 50%, aplicando el porcentaje que representa el suelo en el impuesto sobre bienes inmuebles. El coste de las obras de rehabilitación que realiza PROMOTORA ascienden en total a SE CUMPLE REQUISITO CUANTITATIVO: coste total de las obras ( ) > 25% coste adquisición sin incluir suelo (25% de 50% de = ). IVA: CONCEPTUACIÓN DE LAS OBRAS COMO REHABILITACIÓN SEGUNDO REQUISITO EXIGIDO: CUALITATIVO: coste de las obras de consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas, cubiertas y otras análogas > 50% coste total de la obra. El coste total de las obras de rehabilitación que realiza PROMOTORA ascienden en total a , de los cuales corresponden a la consolidación y tratamiento de elementos estructurales. SE CUMPLE REQUISITO CUALIITATIVO: coste de las obras estructurales ( ) > 50% coste total de las obras (50% de = ). NOS ENCONTRAMOS ANTE UNAS OBRAS DE REHABILITACIÓN A EFECTOS DEL IVA. 20

11 EFECTOS EN EL IVA DE PROMOTORA DE LA CONCEPTUACIÓN DE LAS OBRAS COMO DE REHABILITACIÓN 1. La adquisición del edificio de oficinas por PROMOTORA : a) INICIALMENTE una segunda entrega de edificaciones (la primera entrega se consumo con la adquisición que hizo la sociedad que ahora vende a deseo): operación sujeta pero exenta de IVA b) PERO AL CONCEPTUARSE LAS OBRAS COMO DE REHABILITACIÓN la adquisición deja de estar exenta y pasa a tributar por IVA. c) No es necesaria renuncia a la exención porque no estamos ante un supuesto de exención sino ante una entrega sujeta y no exenta al IVA. d) El tipo impositivo aplicable a la adquisición del edificio de oficinas para rehabilitar es el 16%. Si en la edificación adquirida existieran viviendas, al precio de éstas se les aplicaría el tipo del 7%. 2. Las ejecuciones de obra que contrate PROMOTORA para la rehabilitación de las oficinas (constructor, fontanería, electricidad, etc.) tributarán al tipo del 7% como si se tratara de obra nueva. Si las obras no se conceptuaran como de rehabilitación el tipo aplicable sería el 16%. 3. La transmisión de las viviendas rehabilitadas a los compradores se considerará una primera entrega de edificaciones, sujeta y no exenta del IVA, como si se tratase de obra nueva, y tributará al tipo del 7%. 4. Al tratarse de entregas sujetas y no exentas, PROMOTORA tendrá derecho a deducir el IVA soportado en la adquisición del inmueble y en las obras de rehabilitación. Si algunas de las viviendas se destinasen al alquiler, el IVA soportado correspondiente a las mismas no tendría la cualidad de deducible. 21 EFECTOS EN EL IVA DE PROMOTORA DE LA NO CONCEPTUACIÓN DE LAS OBRAS COMO DE REHABILITACIÓN 1. La adquisición del edificio de oficinas por PROMOTORA : a) INICIALMENTE una segunda entrega de edificaciones (la primera entrega se consumo con la adquisición que hizo la sociedad que ahora vende a promotora): operación sujeta pero exenta de IVA: ITP al 7%. b) No es posible renuncia a la exención porque los futuros adquirentes de las viviendas rehabilitadas serán particulares no empresarios. 2. Las ejecuciones de obra que contrate PROMOTORA para la rehabilitación de las oficinas (constructor, fontanería, electricidad, etc.) tributarán al tipo del IVA del 16%. 3. La transmisión de las viviendas rehabilitadas a los compradores se considerará una segunda entrega de edificaciones, sujeta y exenta del IVA: ITP al 7%. 4. Al tratarse de entregas sujetas y exentas, PROMOTORA no tendrá derecho a deducir el IVA soportado en la adquisición del inmueble y en las obras de rehabilitación. PIRAMIDACIÓN IMPOSITIVA: 7% ITP COMPRA EDIFICACIÓN + 16% IVA NO DEDUCIBLE OBRAS REHABILITACIÓN + 7% ITP VENTA VIVIENDAS. 22

12 23 Disposición adicional segunda LEY SOCIMI. Alcance del término «obras análogas» a efectos del concepto de rehabilitación en el Impuesto sobre el Valor Añadido. El Gobierno aprobará, antes de que finalice el ejercicio, una norma reglamentaria, previo acuerdo con las Comunidades Autónomas, que precise el alcance del término «obras análogas» a que se refiere el párrafo cuarto del artículo 20.uno.22.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, con la finalidad de ampliar el ámbito objetivo del concepto de rehabilitación de vivienda a efectos de la aplicación del referido tributo. 24

13 LA MAYOR CLARIDAD DE LA TRIBUTACIÓN EN EL IVA DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS CON OPCIÓN DE COMPRA 25 PROMOTORA FORMALIZA CON UN CLIENTE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DE NUEVA PROMOCIÓN QUE INCORPORA UNA OPCIÓN DE COMPRA CON EL SIGUIENTE DETALLE IMPORTE ÚNICO PAGADO POR LA OPCIÓN DE COMPRA AL INICIO DEL CONTRATO. Si se ejercita la opción este importe se descontará del precio de la vivienda. Si no se ejercita se queda en poder de la promotora. ARRENDAMIENTO MENSUAL. Si se ejercita la opción se aplicará el 50% de los alquileres a reducir el precio de la vivienda. PAGO MENSUAL A CUENTA DE LA FUTURA COMPRA. Si se ejercita la opción este importe se descontará del precio de la vivienda. Si no se ejercita se devolverá por la promotora al cliente. PLAZO PARA EJERCITAR LA OPCIÓN DE COMPRA AÑOS FACTURA EXPEDIDA POR LA PROMOTORA AL INQUILINO POR LA OPCIÓN DE COMPRA CONCEPTO BASE IMPONIBLE TIPO IVA OPCIÓN DE COMPRA FACTURA MENSUAL EXPEDIDA POR LA PROMOTORA AL INQUILINO CONCEPTO BASE IMPONIBLE TIPO IVA ÁRRENDAMIENTO PAGO ANTICIPADO A CUENTA DE LA FUTURA COMPRA EN CASO DE OPCIÓN MODIFICACIÓN IVA PROYECTO LEY DESOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO SOCIMI CON EFECTOS ENTRADA EN VIGOR SI NO SE HA EJERCIDO OPCIÓN DE COMPRA Se establece el tipo del 7% para los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente. 26

14 EL INQUILINO EJERCITA LA OPCIÓN DE COMPRA Transcurridos el plazo de ejercicio de la opción de compra, tres años desde el inicio del arrendamiento, el inquilino ejerce la misma. El precio de venta es de Los alquileres pagados ascienden a , de los cuales la mitad, , se descontarán del precio de venta. Asimismo, se descontará de dicho precio el importe pagado por la opción de compra, Finalmente, los anticipos pagados por el inquilino ascienden a FACTURA EXPEDIDA POR LA PROMOTORA AL INQUILINO POR LA COMPRA DE LA VIVIENDA CONCEPTO BASE IMPONIBLE TIPO IVA CUOTA IVA TOTAL PRECIO DE LA VIVIENDA DESCUENTO ALQUILERES OPCIÓN DE COMPRA ANTICIPOS A CUENTA TOTAL A PAGAR EL INQUILINO NO EJERCITA LA OPCIÓN DE COMPRA (1) Transcurridos el plazo de ejercicio de la opción de compra, tres años desde el inicio del arrendamiento, el inquilino no ejerce la misma y abandona el inmueble. Entra un nuevo inquilino con el que se formaliza un nuevo contrato de arrendamiento con opción de compra. LA PROBLEMÁTICA QUE SE PLANTEA AHORA ES DETERMINAR SI EL NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA SE SUJETA A IVA O NO. LA CUESTIÓN NO ESTÁ RESUELTA DE UNA FORMA CLARA POR LA DGT: V , de : si el inquilino originario ha ocupado la vivienda durante más de dos años ininterrumpidos se agota la primera entrega, el futuro ejercicio de la opción de compra por el segundo inquilino será una segunda entrega de edificaciones exenta de IVA: el segundo contrato de arrendamiento está exento de IVA. PROBLEMÁTICA DE AUTOCONSUMOS. V , de : en los contratos de arrendamiento con opción de compra aunque el inquilino originario haya ocupado la vivienda durante más de dos años ininterrumpidos no se agota la primera entrega, el futuro ejercicio de la opción de compra por el segundo inquilino será una primera entrega de edificaciones sujeta y no exenta de IVA: el segundo contrato de arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA. PROPUESTA: SERÍA NECESARIO QUE QUEDASE ACLARADO ESTE PUNTO. 28