INFORME DE AVALÚO OFICINA. 214 Dirección Recursos Materiales R PROPÓSITO DEL AVALÚO

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1 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 1 AVALÚO DE FINCA RURAL INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección Recursos Materiales R PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACION DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA. Proporción de Derechos Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 07 LIMÓN 06 GUÁCIMO 04 RIO JIMÉNEZ Camaroncito de Santa Rosa, Río Jiménez de Guácimo Limón. DIRECCIÓN EXACTA 350 metros al Oeste de la Escuela Pública de Camaroncito en Santa Rosa de Río Jiménez, Guácimo, Limón. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N L ,00 m2 Identificador Predial ,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR EN LETRAS: TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS CINCO COLONES CON CERO CÉNTIMOS. Nota: La liquidéz del terreno es de cero, se necesita arreglar el asunto con los precaristas para que la finca pueda obtener liquidez y por ende el valor asignado en este avalúo. Tiempo estimado para la venta del bien: 36 meses Liquidez del bien Baja MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,00 La finca presenta una serie de demandas ordinarias por precarismo en la finca. SÍ Nombre del Perito Juan Fernando Sánchez Bogantes Tipo de Profesional Ing Agr Perito Externo Firma del Perito Número de registro 3310 Emp. Identificación N Nombre de la empresa Juan Fernando Sánchez Bogantes Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 2 marzo 2017 Fecha informe: 6 marzo 2017 Números telefónicos para contacto Tel Fijo , Tel Móvil Correo electrónico / Dirección WEB fsanchezb13@gmail.com

2 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO R ÁREA CULTIVADA Descripción Área Valor Unit. Valor Total Estado ha m2 / ha Area Agrícola Area Protección ,00 B B , , , ,00 0,00 ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 0,00 0,00 TOTAL , ,00 RECARGO POR SITUACIÓN Descripción Área m2 Valor unit / m2 del recargo Valor del recargo 0,00 TOTAL 0,00 0,00 Características Lote Tipo Servicios 1 1 Servicios 2 12 Frente: 325,00 m Área: ,00 m2 Mejoras al terreno: 0,00 VALOR TOTAL VALOR DEL TERRENO ,00 NORTE SUR ESTE OESTE DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES Omar Mora, Calle Pública y otros. Alambre de púas con postes de madera viva Calle pública, río Camarón y otros. Alambre de púas con postes de madera viva Gilberh Zúñiga, Mario Coto y otros Alambre de púas con postes de madera viva Calle pública, río Camarón y otros. Alambre de púas con postes de madera viva COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Finca de 275 Ha Ubicadas en Oferta /03/2017 Irlanda, dedicada a la ganadería, tiene pasto y Coordenadas Este Norte montaña. Finca apta para la agricultura, ubicado en Santa Rosa, con los servicios públicos básicos. Finca ubicada en Camaroncito mide 350 Ha, cultivsda de pasto, parte de montaña. Oferta /03/2017 Coordenadas Este Coordenadas Este Norte Oferta /03/2017 Norte

3 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA R Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Secundaria Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre mezclado grueso Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 14,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable NO Clase social Media Alumbrado SÍ Jardínes y Parques NO a 0 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ Transporte Público SÍ a 0 m Densidad poblacional Baja Agua Potable SÍ Edificios Comerciales NO a 0 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura NO TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 350 m AGRICOLA Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas 0,00 km Precipitación promedio anual mm Zona de vida Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 27 C 12,00 km relacionados con la explotación Meses secos 2 Bosque Húmedo Tropical Aprovechamiento del área de la finca 0% Brillo solar 7,50 horas Cercas Alambre púa Malo Relieve 3 % Plano RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Óptimo Cuerpo de agua cerca Río Distancia Pasa por la finca. Posibilidad de daños Alto Topografía Plana Pendiente Plana Riesgo deslizamiento Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 68,20% Clasificación por color: YR Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Pedregosidad: 0 % Nula Interno: Artificial Regularmente Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES La finca tiene una serie de Demandas Ordinarias y demandas hipotecaria ejecutiva. La finca está invadida por un grupo grande de personas desde hace 17 años. OBSERVACIONES La finca desde el punto de vista legal, se encuentra invadida desde hace mas de 15 años, tiene una serie de demandas ordinarias y demanda ejecutiva hipotecaria, su liquidez actual es de cero, por lo que la finca tiene su precio siempre y cuando se encuentre sin precaristas, con este grupo apoderado de la finca la misma no se puede vender. Desde el punto de vista de campo, es un terreno inundable en varias ocaciones al año, es plana, con acceso por calle pública, tiene una servidumbre dentro de la finca, las instalaciones que tiene son estructuras inservibles, no tiene ni siquiera un valor de rescate, tiene 5 casas de habitación que si tiene un valor, también cuenta con una serie de cultivos, el más abundante es la Pipa, pero también hay yuca, maíz, pasto y plátano, cuenta con algunos ranchos hechos por los precaristas que radican en la finca, hay otros precaristas que no vivien en la finca, pero mantiene su parcela con cultivos y le dan el debido mantenimiento.

4 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES R CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 5 viviendas 315, R 0,3228 0, ,00 7, TOTAL 315, ,00 Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL ,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN

5 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES R CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casas de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: No aplica Nombre del Desarrollador: No aplica Número de Contrato CFIA: No aplica Número permiso construcción: No aplica Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: Precaristas Nombre Varios. Vigencia del contrato de arrendamiento: No aplica Área construcción principal: 315,00 m2 Porcentaje de cobertura: 1% Año de construcción: 1995 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Entrepiso Consttrucciones en bloques de concreto Paredes de bloques de concreto con ventanales de vidrio. No aplica Entubado Conduit Sistema eléctrico: NO Techos Estructura de madera con deterioro visible Porcentaje 0% Cubierta Zin corrugado de hierro galvanizado Caja breaker NO Cielos Pisos Fachada No presenta concreto Casas a dos aguas con ventanales de vidrio. Interruptor Estado General Cuchilla Deficiente Aposentos Cada una de las casas tiene 7 aposentos. Gas LP 25 lbs Ubicación dentro de la edificación Baños Presenta un servicio con su respectivo baño. Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Deficiente Cielos Deficiente Red de agua caliente No presenta Pisos Deficiente Cubierta Deficiente Tanque captación de agua No presenta Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Leve Cielos No `presenta Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES La finca presenta 5 casas de habitación en igual de condiciones, las mismas tiene mas de 20 años, se encuentran deterioradas, ya que no han recibido el mantenimiento adecuado, este inmueble presenta otras estructuras que en la actualidad no tiene ningún valor, ya que han sido desmanteladas en su totalidad y no se le puede asignar ni siquiera un valor de rescate. La finca se encuentra con precaristas desde hace mas de 15 años, lo que ocaciona que a nivel legal setiene una serie de demandas que interfieren a la hora de poder vender este inmueble. La finca de momento tiene una liquidez de cero, ya que podrá tomar el valor asignado en el momento que se llegue a un arreglo con los precaristas y la finca quede libre para negociarla.

6 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO R Todos los puentes, vehicular y de peatones están en mal estado, ya que han sido afectados por las inundaciones. La mayoría de puentes peatonales están en la actualidad con tablas y no con baldozas, debido a las afectaciones. Los cables están muy deteriorados, para reparardos deben usar una platina, que afecta su uso. Así lucen lo que fueron las empacadoras, las pilas de donde se trataba el banano. Así lucen las estructuras en donde estaban las empacadoras de la finca. En la actualidad no sirven para nada.

7 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO R Las cinco casas con que cuenta la propiedad están totalmente deteriporadas, tal y como se observa en las fotos. Parte de las construcciones, las casas de habitación y bodegas, empacadoras. En esta construcción se aprecia las tuberías que se tenían para sacar el agua de la finca cuando se inundaba. A la izquierda está lo que queda de una bodega y a la derecha una construcción vecina, construida así previendo las inundaciones que ocurren en la zona. FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

8 Nombre: Avalúo de Finca Rural Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO R A la izquierda se observa el camino de acceso que es calle pública y a la derecha una servidumbre que tiene la finca. La finca cuenta con diferentes cultivos, en la foto se aprecia yuca y maíz. La mayor parte de la finca está cultivada de Pipa, pero tsmbién existe plátano. La mayor parte de la finca tiene pipa, pero también existe otros cultivos tales como, plátano, yuca, maíz y pasto.

9 MÉTODO COMPARATIVO DE VALORACIÓN RURAL. PROGRAMA DE VALORACIÓN RURAL Variables Fórmula a Características Características Valor del Características Valor del Características Valor del a utilizar utilizar finca a valorar Comparable 1 factor Comparable 2 factor Comparable 3 factor (FSV) (FC1 ) (FC2 ) (FC3) Valor/m Extensión (m) Fext c = (AFT/AF , ,00 0, ,00 0, ,00 1,02 Frente (m.) Ffc = Exp ( (FFV , , ,96 Pendiente (%) Fpc = Exp ( ( PFT 1 1 1,00 1 1,00 1 1,00 Tipo de vía (1-11) Ftvc = Exp ( (VFV 4 4 1,00 4 1,00 4 1,00 Servicios 2 Fact Serv 2=Exp( , , ,72 HIdrología Fhc = Exp ( ( HFV 3 1 0,70 1 0,70 1 0,70 Uso del Suelo Fusc=Exp((USFV 2 1 0,89 2 1,00 2 1,12 Valor Ajustado = Vft ( Fext c * Ffc * Fpc * Ftvc * Fs2c * Fhc * Fusc ) 158,81 93,98 105,83 (Redondeado) 158,80 94,00 105,80 VALOR AJUSTADO DE LA FINCA Comparable Extensión (m) 0,94 0,97 1,02 Frente (m.) 1,01 1,00 0, Pendiente (%) 1,00 1,00 1,00 Tipo de vía (1-11 1,00 1,00 1,00 Servicios (2) 0,72 0,64 0, ,20 HIdrología 0,70 0,70 0,70 Uso del Suelo 0,89 1,00 1,12 Factor Global 0,4292 0,4371 0,5570 Valor/m²Homogeneizado 158,81 93,98 105,83 Valor promedio/m²homogen 119,5359 Ajuste por negociación 0% 119,5359 Valor/m²Recomendado 119,5359 Valor Total Homogeneizado ,82 Valor de Mercado Recomend ,82

10 REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: PROVINCIA: LIMON FINCA: DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: AGRICULTURA DIVIDIDO EN 2 PORCIONES SITUADA EN EL DISTRITO 4-RIO JIMENEZ CANTON 6-GUACIMO DE LA PROVINCIA DE LIMON LINDEROS: NORTE : OMAR MORA, CALLE PUBLICA Y OTROS SUR : CALLE PUBLICA, RIO CAMARON Y OTROS ESTE : GILBERT ZU/IGA, MARIO COTO Y OTROS OESTE : CALLE PUBLICA, RIO CAMARON Y OTROS MIDE: TRES MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y PLANO:L LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO VALOR FISCAL: 1,339,786, COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA ESTIMACIÓN O PRECIO: QUINIENTOS DIEZ MILLONES DOSCIENTOS SESENTA MIL DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: FECHA DE INSCRIPCIÓN: 06 DE ABRIL DE 2011 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY CITAS: COND RES Y LIM FINCA REFERENCIA: FINCA REFERENCIA: CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG

11 INICIA EL: 17 DE AGOSTO DE 2012 FINALIZA EL: 17 DE AGOSTO DE 2022 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 05 DE FEBRERO DE 2013 FINALIZA EL: 05 DE FEBRERO DE 2023 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 05 DE FEBRERO DE 2013 FINALIZA EL: 05 DE FEBRERO DE 2023 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 11 DE FEBRERO DE 2013 FINALIZA EL: 11 DE FEBRERO DE 2023 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 05 DE NOVIEMBRE DE 2014 FINALIZA EL: 05 DE NOVIEMBRE DE 2024 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2014 FINALIZA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2024

12 DEMANDA EJECUTIVA HIPOTECARIA CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2014 FINALIZA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2024 DEMANDA EJECUTIVA HIPOTECARIA CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2014 FINALIZA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2024 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2014 FINALIZA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2024 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2014 FINALIZA EL: 06 DE NOVIEMBRE DE 2024 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 11 DE NOVIEMBRE DE 2014 FINALIZA EL: 11 DE NOVIEMBRE DE 2024

13 DEMANDA EJECUTIVA HIPOTECARIA CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 11 DE NOVIEMBRE DE 2014 FINALIZA EL: 11 DE NOVIEMBRE DE 2024 CITAS: NUMERO DE EXPEDIENTE AG INICIA EL: 08 DE ENERO DE 2015 FINALIZA EL: 08 DE ENERO DE 2025 PLAZO DE CONVALIDACION (RECTIFICACION DE MEDIDA) CITAS: INICIA EL: 06 DE ABRIL DE 2011 FINALIZA EL: 06 DE ABRIL DE 2014 Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 28-Febrero- Emitido el a las 16:03 horas

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