Expandiendo el Mercado de Vivienda en Renta en Latino America y el Caribe

Transcripción

1 Expandiendo el Mercado de Vivienda en Renta en Latino America y el Caribe Mayo 2013 Andres G Blanco Division de Gestion Fiscal y Municipal Banco Inter-Americano de Desarrollo

2 CONTENIDOS MOTIVACIÓN Y DISEÑO DE INVESTIGACIÓN VIVIENDA EN RENTA EN LATINO AMÉRICA Y EL CARIBE (LAC): UN POTENCIAL POR EXPLOTAR RECOMENDACIONES

4 Motivación 1. El problema de la vivienda en LAC Altos déficits: 8% cuantitativo, 31% cualitativo Costosa: 19% no puede acceder a una unidad estándar Inadecuada: 27% es informal 2. Vivienda en renta como una solución Mas opciones de escogencia: preferida por jóvenes, migrantes, divorciados Puede reducir segregación: densidades más altas, usos mixtos Más movilidad: mayor flexibilidad en acceso a trabajo (Oswald) Reduce riesgo financiero: diversificación de los activos 4

5 Métodos y diseño de investigación Investigación comparativa mezcla de métodos cuantitativos y cualitativos. 19 estudios de caso: - Brasil (Sao Paulo, Curitiba y Salvador): S. Pasternak - Chile (Santiago, Valparaíso y Concepción): F. Sabatini - México (México City MA and Guadalajara MA): C. Salazar - Argentina (Buenos Aires MA y Rosario): E. Reese - Uruguay (Montevideo): R. Moya - Colombia (Bogotá, Medellín y Barranquilla): J. Torres - Perú (Lima/Callao y Trujillo): J. Calderon - El Salvador (San Salvador y Santa Tecla): I. Vance - Jamaica (Kingston): P. McHardy Coordinadores: V. Fretes, A. Blanco, A. Munoz (BID), A. Gilbert (UCL) 5

7 LAC: una región de propietarios Tasas de propiedad de vivienda LAC y países de la OECD Source: Own calculations based on Andrews and Caldera 2011 * 2003 for Australia; ** 2007 for Germany and the US 7

8 Pero esto no debería ser sorprendente: el mundo entero es de propietarios 8

9 Esto no siempre fue así Evolución de tasas de propiedad en ciudades seleccionadas (Porcentaje de hogares en propiedad) Ciudad Ciudad de México Guadalajara Bogotá NA Medellín NA Cali NA Santiago NA Rio de Janeiro# NA São Paulo# Buenos Aires# Lima 71 Kingston NA NA Sources: Gilbert (1998: 92), Salazar, 2012: Cuadros 15 and 16; McHardy, 2012: 56; Moya, 2011: 7; Torres, 2012: Cuadra 10; Pasternak and D Ottoviano, 2012: 42. #Figures for the city rather than the metropolitan area. 9

10 Y no obstante, aun hoy rentar es significativo Tenencia en renta en LAC (porcentaje de hogares) Source: IDB (2012) 10

11 Y no obstante, aun hoy rentar es significativo (y mas en ciudades) Tenencia en renta en ciudades seleccionadas (porcentaje de hogares urbanos) Ciudad Tenencia en renta Ciudad Tenencia en renta Ciudad Tenencia en renta Bogotá 40.8 Berlin 89.0 Kisumu 82.0 Guadalajara 24.6 Hamburg 80.0 Cairo 63.0 Sao Paulo 20.4 Ámsterdam 74.0 Alexandria 62.0 Santiago 20.1 New York 55.0 Addis Ababa 60.0 Mexico City 19.9 Montreal 54.0 Kumasi 57.0 Rio Janeiro 18.7 Los Angeles 53.0 Lagos 49.0 Belo Horizonte 17.2 Rotterdam 49.0 Cape Town 44.0 Caracas 15.1 Toronto 42.0 Johannesburg 42.0 Buenos Aires 14.9 London 41.0 Bangkok 41.0 Lima 11.0 Oslo 30.0 Tripoli 34.0 Average Source: IDB (2012) 11

12 La vivienda en renta no significa mala calidad Deficit cualitativo por tipo de tenencia (porcentaje de hogares urbanos) Inquilinos Propietarios Informales País Deficit cualitativo Deficit cualitativo Deficit cualitativo Materiales Hacinamiento Infraestructura Materiales Hacinamiento Infraestructura Materiales Hacinamiento Infraestructura Argentina Brazil Chile Colombia Mexico Peru El Salvador Uruguay LAC Source: IDB (2012) 12

13 Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares Source: IDB (2012) Others Own Rent 13

14 Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos) Caso 1: Mayor Ingreso Menos renta Source: IDB (2012) Others Own Rent 14

15 Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos) Caso 1: Mayor Ingreso Menos renta Caso 2: Mayor Ingreso Mas renta Source: IDB (2012) Others Own Rent 15

16 Rentar no necesariamente esta correlacionado con el ingreso de los hogares Tenencia por quintil de ingreso (porcentaje de hogares urbanos) Caso 1: Mayor Ingreso Menos renta Caso 2: Mayor Ingreso Mas renta Caso 3: La relación no es lineal Source: IDB (2012) Others Own Rent 16

17 Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Lima y Ciudad de Mexico (porcentaje de hogares urbanos) Source: IDB (2012) 17

18 Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Medellin (porcentaje de hogares urbanos) PROPORCION DE HOGARES ARRENDATARIOS A NIVEL COMUNA MEDELLIN Doce De Octubre Santa Cruz Castilla Popular 1 Robledo Aranjuez Manrique San Javier America Laureles- Villa Hermosa La Candelaria Buenos Aires 15 a 19,9 20 a 24,9 25 a 29,9 30 a 34,9 35 a 39,9 45 a 49,9 Belen Guayabal N W E S El Poblado Source: IDB (2012) 18

19 Vivienda en renta es mas central Localizacion de vivienda en renta, Bogota (porcentaje de hogares urbanos) PROPORCION DE HOGARES ARRENDATARIOS POR LOCALIDAD EN BOGOTA SUBA USAQUEN ENGATIVA BOSA FONTIBON KENNEDY BARRIOS UNIDOS TEUSAQUILLO CHAPINERO PUENTE ARANDA RAFAEL SANTAFE URIBE CANDELARIA ANTONIO NARIÑO TUNJUELITO 25 a 29,9 30 a 34,9 35 a 39,9 40 a 44,9 45 a 49,9 50 a 54,9 N CIUDAD BOLIVAR SAN CRISTOBAL W E S USME Source: IDB (2012) 19

20 Vivienda en renta es mas central (aun en segmentos de bajos ingresos) Localización de vivienda en renta y propiedad para los quintiles I y II, Santiago, 2002 (porcentaje de hogares urbanos) Source: IDB (2012) 20

21 La oferta: pequeña escala La mayoría de proveedores de vivienda en renta son inversionistas domésticos que quieren complementar sus ingresos En Sao Paulo: 82% tiene solo una propiedad En Chile: 80% tiene solo una propiedad En Bogotá: solo el 1% es manejado por firmas especializadas En El Salvador: solo el 3% tiene 5 o mas propiedades 21

22 Asimetrías de información y altos costos de transacción Para los inquilinos la principal barrera son los excesivos requerimientos. Garantías requeridas al inquilino (formal) : 1. Fiador con propiedad (en algunos casos en la misma ciudad) 2. Prueba de ingresos (que tiene ser regular) 3. Depósitos de renta (equivalente a 1 o 2 meses de renta) 22

23 Asimetrías de información y altos costos de transacción Para los inquilinos la principal barrera son los excesivos requerimientos. Para los arrendadores es el largo proceso de reposesión Garantías requeridas al inquilino (formal) : 1. Fiador con propiedad (en algunos casos en la misma ciudad) 2. Prueba de ingresos (que tiene ser regular) 3. Depósitos de renta (equivalente a 1 o 2 meses de renta) Proceso de reposesión: Colombia: Hasta un año (3 a 5 antes de 2003) Perú: 6 meses a 4 años dependiendo de la causa Argentina: 6 meses a 1 año pero el proceso es incierto y costoso 23

24 Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso 24

25 Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso Con contrato Relaciones por intermedio de firmas especializadas que se encargan del cobro y el mantenimiento Uso de seguros y garantías de alquiler 25

26 Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso Con contrato Relaciones por intermedio de firmas especializadas que se encargan del cobro y el mantenimiento Uso de seguros y garantías de alquiler Sin contrato Arrendatario generalmente es recomendado por conocidos Provienen del mismo segmento económico Se prefiere un arreglo (incluso perdiendo) a un pleito legal 26

27 Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso Con contrato Sin contrato Piezas y casas en barrios informales Relaciones por intermedio de firmas especializadas que se encargan del cobro y el mantenimiento Uso de seguros y garantías de alquiler Arrendatario generalmente es recomendado por conocidos Provienen del mismo segmento económico Se prefiere un arreglo (incluso perdiendo) a un pleito legal Arrendatario generalmente es recomendado por conocidos Provienen del mismo segmento económico La relación muchas veces va mas allá del arriendo en si (cuidado de niños, mascotas, etc.) 27

28 Diferentes grados de formalidad y relaciones entre inquilinos y arrendadores Segmentos alto y medio ingreso Segmento bajo ingreso Con contrato Sin contrato Piezas y casas en barrios informales Relaciones por intermedio de firmas especializadas que se encargan del cobro y el mantenimiento Uso de seguros y garantías de alquiler Arrendatario generalmente es recomendado por conocidos Provienen del mismo segmento económico Se prefiere un arreglo (incluso perdiendo) a un pleito legal Arrendatario generalmente es recomendado por conocidos Provienen del mismo segmento económico La relación muchas veces va mas allá del arriendo en si (cuidado de niños, mascotas, etc.) Inquilinatos en el centro Propietario ausente Relaciones conflictivas por no pago del lado del arrendatario o no mantenimiento del lado del arrendador 28

29 Stock vacío significativo: oferta potencial? Hay una gran incidencia de vivienda vacante en la región: Brasil: entre 9 y 11% México: 20% Ciudad de México: 11% Guadalajara: 19% Argentina: 18% El Salvador: 18% 29

31 Subsidios a la oferta Incentivos para la oferta formal de pequeña escala: Programa compre para arrendar en Inglaterra Asistencia técnica y financiamiento en asentamientos de origen informal para que expandan la vivienda y renten habitaciones: Plan Terrazas en Colombia Incentivos directos a la construcción para la renta (si existe interés del sector privado para la operación): Low Income Housing Tax Credit en Estados Unidos

32 Subsidios a la demanda Focalizados a poblaciones especificas (jóvenes, adultos mayores, familias de bajos recursos) Integrados a políticas de oferta: Programa sección 8 en Estados Unidos: cubre diferencia entre la renta de mercado y el 30% de los ingresos del beneficiario generalmente basado en el proyecto Funcionales al deseo de vivienda propia: Programa de Arriendo Residencial (PAR) en Brasil: leasing Sistema Chonsei en Corea del Sur: pago de un depósito por parte del arrendatario que se retorna sin intereses

33 Marco legal Reforzar seguridad de tenencia para el inquilino cumplido, facilitar desalojo del incumplido Sistema Suizo Uso de mecanismos de arbitramiento para solucionar conflictos: Corporación de Asistencia Judicial en Chile Promover el uso de contratos standard y permitir que los servicios se transfieran a cargo del inquilino Estado de Maryland en Estados Unidos

34 Asimetrías de información y costos de transacción Garantías de Renta: Fondo de Garantías al Arriendo (FGA) en Uruguay (arrendatario paga un 3% del arriendo mensualmente, arrendador no exige mas garantías pero queda cubierto en caso de no pago) Generar y publicar información geo-referenciada del mercado de renta Estados Unidos: determinación del Fair Market Rent y el aumento sugerido por zonas

35 Impuestos Posibilidad de deducir costos y depreciación: Posibilidad de deducir y diferir perdidas: Estados Unidos, Alemania y Suiza Exención de ingresos por concepto de arriendo en el impuesto de renta (aunque sea temporal) Alemania

36 Operación y financiamiento Fomentar la creación de firmas, ONG y cooperativas especializadas en administrar propiedades en renta: Tercerización del manejo del stock público y privado en Europa a ONGs Fomentar la emisión de bonos y/o la participación de Fondos Inmobiliarios en la financiación de vivienda en renta Real Estate Investment Trusts (REITs) en Estados Unidos como mecanismo de liquidez y risk pooling

37 Planeación urbana Uso de la vivienda en renta para reducir segregación residencial Uso de la vivienda en renta como parte de intervenciones de renovación de áreas centrales: Puntos adicionales del proceso competitivo del Low Income Housing Tax Credit por centralidad o por cercanía a amenidades y transporte público en Florida, Estados Unidos Uso de mecanismos para generar suelo urbanizable bien localizado para vivienda en renta

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