Déficit habitacional y política de vivienda en America Latina

Transcripción

1 Déficit habitacional y política de vivienda en America Latina Andrés G. Blanco Desarrollo Urbano y Vivienda Banco Inter-Americano de Desarrollo ablanco@iadb.org Agosto 2014

2 CONTENIDO 1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina 2. La política de vivienda: lo bueno y lo malo 3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda

4 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) 37% en millones 45% en millones

5 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) Rural: 60% en millones Urbano: 32% en millones

6 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) URBANO: 32% (41 millones) Q.1: 52% (13 millones) Q.2: 39% (10 millones) Q.3: 32% (8 millones) Q.4: 24% (6 millones) Q.5: 16% (4 millones)

7 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012)

8 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) Menor a 30% Imágenes: BID-DIA (2012)

9 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) Entre 30% y 50% Imágenes: BID-DIA (2012)

10 DEFICIT HABITACIONAL Fuente: BID-DIA (2012) Mayor a 50% Imágenes: BID-DIA (2012)

11 DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% ELECTRICIDAD: 4% PAREDES: 2% AGUA POTABLE: 9% TECHO: 3% SANEAMIENTO: 15% PISOS: 6% HACINAMIENTO: 6% Fuente: BID-DIA (2012)

13 CONTENIDO 1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina 2. La política de vivienda: lo bueno y lo no tan bueno 3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda

14 DEFICIT HABITACIONAL POLITICA DE VIVIENDA Fuente: BID-DIA (2012) CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% STOCK EXISTENTE: MEJORAR 49 MILLONES DE VIVIENDAS NUEVO STOCK CONSTRUIR 9 MILLONES SE NECESITARIAN: US$ 310 BILLONES (7.8% DEL PIB DE LA REGION) US$ 25.5 BILLONES SOLO PARA ELIMINAR EL DEFICIT CUANTITATIVO PARA LOS POBRES ADEMAS DE 3.2 MILLONES DE VIVIENDAS ANUALES POR NUEVA DEMANDA

15 POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION Imágenes: BID-OMJ (2014)

16 DESMARGINALIZACION: LO BUENO Aumenta la calidad de vida Mejoras en agua (Galiani et al., 2005): Disminuyeron hasta un 8% la mortalidad infantil por disminución de enfermedades infecciosas y parasitarias Imágenes: BID-ICES (2013)

17 DESMARGINALIZACION: LO BUENO Mejora la integración con el resto de la ciudad La pavimentación de vías locales (Gonzalez-Navarro y Quintana-Domeque, 2010): Dobló el número de mejoras internas a las viviendas, aumentó el número de bienes durables por hogar en 12%, e incrementó el precio de las viviendas en 16% Imágenes: BID-Magalhaes et al (2012)

18 DESMARGINALIZACION: LO BUENO Además: Conserva las redes sociales de los habitantes (Gilbert, 1998) Puede disminuir riesgos ambientales (IDB, 2013) Imágenes: BID-OMJ (2014) BID-Magalhaes et al (2012)

19 DESMARGINALIZACION: LO NO TAN BUENO Puede ser de 3 a 7 veces más costosas que una urbanización planeada (BID-DIA, 2012; Aristizabal y Gomez, 2002 Puede crear incentivos para una mayor informalidad dado que incrementan los beneficios esperados de la urbanización informal (Abramo, 2003). Otros efectos como mejoras en ingresos o formalización de las relaciones laborales no han podido verificarse tan claramente

20 POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO Imágenes: BID-OMJ (2014)

21 DESARROLLO PROGRESIVO: LO BUENO Mejora la calidad de vida Las familias que instalaron pisos de cemento (Cataneo et al., 2009): Tienen 78% menos infecciones parasitarias, 49% menos diarreas, y 81% menos anemias Presentaron 59% mas satisfacción con la vivienda, 52% menos depresión y 45% menos estrés Mejoraron en 26% el desarrollo cognitivo de hijos de 2 años Imágenes: BID-OMJ (2014)

22 DESARROLLO PROGRESIVO: LO BUENO Puede aumentar ingresos (Gilbert, 1999): Hasta 2/3 de propietarios informales reciben ingresos por actividades comerciales y/o de alquiler en viviendas autoconstruidas

23 DESARROLLO PROGRESIVO: LO NO TAN BUENO La autoconstrucción gasta hasta 30% mas en materiales innecesarios (BID-OMJ, 2014) Los materiales no siempre son de buena calidad ni eficientes desde el punto de vista energético (BID-OMJ, 2014) El proceso toma entre 15 y 18 años en promedio (BID- OMJ, 2014) La asistencia técnica es costosa y las familias no siempre están dispuestas a pagarla (BID-OMJ, 2014)

24 POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION Imágenes: BID-OMJ (2014)

25 TITULACION: LO BUENO Incentiva mayor inversión en el hogar (Galiani y Schargrodsky, 2010): Aumenta las áreas construidas en 12%, Incrementa la calidad de la vivienda en 37% Mejora los logros nutricionales y educacionales de los hijos Imágenes: BID-OMJ (2014)

26 TITULACION: LO NO TAN BUENO Lo importante no es el titulo en si, sino la seguridad de tenencia (Gilbert, 2001) Los títulos no aumentan el acceso a créditos bancarios (Calderon, 2002) Los titulos no aumentan la probabilidad de obtener servicios (Ward, 2003) Los titulos no aumentan la dinamica inmobiliaria por las condiciones de estigma asociadas a los barrios marginales (Gilbert, 2001)

27 POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION SUBSIDIOS A LA DEMANDA (ABC) Imágenes: BID-OMJ (2014)

28 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO BUENO Permite acceso a vivienda formal en propiedad en un contexto de bajos ingresos e informalidad (BID-DIA, 2012): 20% de los hogares tendría que gastar mas del 30% del ingreso para una vivienda de US$15,000 con 10% de cuota inicial y una tasa de interés del 6% Si se usa la tasa de interés vigente, el porcentaje aumenta a 24%. Si se tiene en cuenta el acceso real a crédito hipotecario, el porcentaje es 45% Imágenes: BID-OMJ (2014)

29 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO BUENO Aumenta la penetración hipotecaria (BID-DIA, 2014): El mercado hipotecario representa el 5.5% del PIB en America Latina. En Chile, es cerca del 20% del PIB. En México, es mas de 10% del PIB. En México, se otorgaron 900 mil créditos, la formación de hogares fue de 600 mil Aumenta la construcción de vivienda (Sabatini et al., 2013): En Chile, 80% de viviendas han sido adquiridas con apoyo publico.

30 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO NO TAN BUENO Si no se acompaña de incentivos a buena localización e inversión en equipamientos, puede perpetuar segregación (MINVU, 2012): Solo un 8% del stock para el quintil mas bajo se ubicó dentro del Área Metropolitana de Santiago de Chile entre 2006 y 2011

31 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO NO TAN BUENO Ejemplo: Bajos de Mena, Santiago 20 KM Imágenes: MINVU(2012)

32 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO NO TAN BUENO Ejemplo: Bajos de Mena, Santiago 20 KM Imágenes: MINVU(2012), ORREGO (2014)

33 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO NO TAN BUENO Si no se acompaña de incentivos a buena localización e inversión en equipamientos, puede quedar vacante (Salazar et. al, 2013): En Mexico, el 25% de las viviendas construidas por INFONAVIT están vacías.

34 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO NO TAN BUENO Relación entre Densidad y Vivienda No Habitada en las Delegaciones y Municipios del Área Metropolitana de Ciudad de México DENSIDAD VIVIENDA VACANTE Imágenes: BID-Blanco (2014)

35 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO NO TAN BUENO Imágenes: Odette Maciel (2013)

36 LOS SUBSIDIOS A LA DEMANDA: LO NO TAN BUENO Si no se acompaña de incentivos al mantenimiento, puede deteriorarse y generar nuevo déficit cualitativo (Ruprah y Marcano, 2007): En Chile, el 12% de los hogares en condiciones habitacionales inadecuadas había sido previamente beneficiario de vivienda

37 CONTENIDO 1. Caracterización del déficit habitacional en America Latina 2. La política de vivienda: lo bueno y lo no tan bueno 3. Ejemplos de innovaciones en política de vivienda

38 EJEMPLOS DE INNOVACIONES POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION SUBSIDIOS A LA DEMANDA (ABC) MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE: INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER

39 USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL ALQUILER Hay una gran incidencia de vivienda vacante en la región (Blanco et al., 2014) México 20% Ciudad de México: 11% Guadalajara: 19% Argentina 18% CABA: 24% GBA: 11,5% El Salvador 18% A modo de comparación, el porcentaje en Estados Unidos ha sido ~10% entre el 2006 y 2011

40 USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL ALQUILER En general esto se relaciona parcialmente con un marco regulatorio que incrementa los costos de transacción en el mercado (Blanco et al., 2014) Para los arrendadores la principal barrera es el largo proceso de reposesión. Para los inquilinos son los excesivos requerimientos. Proceso de reposesión: Colombia: Mas de un año (3 a 5 antes de 2003) Perú: 6 meses a 4 años dependiendo de la causa Argentina: 6 meses a 1 año proceso es incierto y costoso Garantías requeridas al inquilino (formal) : 1. Fiador con propiedad (en algunos casos en la misma ciudad) 2. Prueba de ingresos (que tiene ser regular) 3. Depósitos de renta (equivalente a 1 o 2 meses de renta)

41 USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL ALQUILER En general, el alquiler es la fuente prioritaria de vivienda para los jóvenes y otros grupos poblacionales (Blanco et. al., 2014) Imágenes: BID-Blanco (2014)

42 USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL ALQUILER En general, todos los grupos de ingreso alquilan en America Latina (Blanco et. al., 2014) Imágenes: BID-Blanco (2014)

43 USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL ALQUILER En general, el alquiler presenta mejor calidad que la propiedad informal y similar a la propiedad formal (Blanco et. al., 2014) Imágenes: BID-Blanco (2014)

46 USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL ALQUILER En general, el alquiler presenta mejores localizaciones (Blanco et. al., 2014) Imágenes: BID-Blanco (2014)

47 USO DEL STOCK VACIO MEDIANTE EL ALQUILER Intervenciones en aplicación o discusión en America Latina (Blanco et. al., 2014): 1.Subsidios directos focalizados: Chao Suegra en Chile 2.Incentivos a la oferta formal de pequeña escala: 3.Incentivos a la oferta en asentamientos de origen informal: 4.Programas de renta con opción de compra (leasing): PAR en Brasil 5.Suplementos de renta pagados al propietario-arrendador: Renta Social en Sao Paulo 6.Concesión de propiedades publicas para vivienda social de alquiler: 7.Mejorar los procesos de reposesión: Procesos de arbitramiento en Chile 8.Seguros de arrendamiento: Fondo de Garantías de Alquiler en Uruguay

48 EJEMPLOS DE INNOVACIONES POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION SUBSIDIOS A LA DEMANDA (ABC) MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE: INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER NUEVO STOCK PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO INTEGRAL POR APP S

49 PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL Concepto GENERAL que se asocia a: Habilitación de grandes superficies de suelo para desarrollos urbanos Asociaciones Publico-Privadas para lograr un desarrollo territorial equilibrado asegurando la provisión de infraestructura y servicios sociales Mezcla de usos del suelo entre comerciales y residenciales de diversos estratos Generalmente se hace uso de herramientas urbanísticas como el reajuste de tierras y el reparto de cargas y beneficios

50 PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL Imágenes: Pinilla (2014)

55 PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL Plan Parcial La Felicidad, Bogota: Imágenes:Hurtado (2013)

56 PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL Plan Parcial La Felicidad, Bogota (2006): Imágenes:Hurtado (2013)

60 PROYECTOS DE DESARROLLO INTEGRAL Aplica también a: Conversión de usos industriales a residenciales (SIMESA, Medellín) Rehabilitación de zonas centrales (FENICIA, Bogotá) Construcción de vivienda para leasing (Desarrollos Integrales de Comunidades, FMSD) Procesos de certificación y apoyo inter-sectorial (Desarrollos Urbanos Certificados, México)

61 EJEMPLOS DE INNOVACIONES POLITICA DE VIVIENDA DEFICIT HABITACIONAL CUALITATIVO 31% CUANTITATIVO 6% INFRAESTRUCTURA CONDICION UNIDAD TENENCIA FALTANTES INSALVABLES 21% 12% 11% 4% 2% DES- MARGINALIZACION DESARROLLO PROGRESIVO TITULACION SUBSIDIOS A LA DEMANDA (ABC) MEJOR USO DEL STOCK EXISTENTE: INCENTIVAR EL USO DE VIVIENDA VACANTE DE BUENA CALIDAD MEDIANTE EL ALQUILER NUEVO STOCK PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO INTEGRAL POR APP S

62 Mayor información: Andres G Blanco ablanco@iadb.org Blog: