TODOS PROPIETARIOS? UNA SOLUCIÓN VIABLE AL PROBLEMA DE LA DEMANDA HABITACIONAL O UNA POLÍTICA EQUIVOCADA?

Transcripción

1 TODOS PROPIETARIOS? UNA SOLUCIÓN VIABLE AL PROBLEMA DE LA DEMANDA HABITACIONAL O UNA POLÍTICA EQUIVOCADA? Alan Gilbert UNIVERSITY COLLEGE LONDON

2 LA POLÍTICA INTERNACIONAL DE VIVIENDA PARA LOS POBRES Mirando los informes recientes de las grandes instituciones internacionales, es claro que hay una política de vivienda internacional La política internacional consiste en: Mejoramiento urbano Entrega de títulos Más responsabilidad al sector privado, menos gobierno Más financiamiento para comprar vivienda Subsidios a la demanda para los pobres Lo bueno de estas políticas es que la mayoría de los gobiernos ya aceptan que los asentamientos informales son ineludibles. Quieren mejorarlos en vez de eliminarlos

3 PERO HAY UN PROBLEMA: LA SABIDURÍA CONVENCIONAL Cada familia quiere comprar su propia casa Hay una transformación muy rápida hacia la propiedad residencial Los propietarios son más responsables que los inquilinos Los barrios de propietarios son más saludables y estables que los barrios con muchos inquilinos El proceso de autoconstrucción está funcionando bien o por lo menos no está causando problemas políticos La propiedad ofrece seguridad para la vejez

4 MÁS SABIDURÍA CONVENCIONAL El sector formal de finca raíz y el sector de construcción no se interesan en la vivienda de alquiler construir para propietarios es menos problemático y genera mejores ganancias El Estado no se interesa en el sector porque la experiencia de intervención estatal en el pasado siempre ha sido muy problemática y la historia de vivienda de interés social arrendada no ha sido exitosa

5 EN RESUMEN Si los inquilinos quieren ser dueños, los dueños son personas más responsables, los constructores no quieren construir para arrendar, y los gobiernos no quieren arrendar vivienda pública, la única política sana es fomentar la vivienda en propiedad.

6 LOS PROBLEMAS CON ESTA POLÍTICA Las restricciones al acceso a la propiedad son: El costo: los precios de la vivienda y del suelo urbano tienden a subir Los jóvenes no pueden acumular ahorros suficientes para la cuota inicial Los salarios reales están bajando en muchas ciudades y hay mucho desempleo Hay escasez de tierra accesible urbanizada Intentos de ofrecer hipotecas a los más pobres, asociados con los subsidios en Colombia y por el sistema sub-prime en los Estados Unidos, han fallado Acceso a la propiedad es más complicado en las ciudades grandes casi siempre el porcentaje de inquilinos es más elevado en las ciudades metropolitanas

7 PROBLEMAS CON EL ÉNFASIS EN LA PROPIEDAD Demasiado oferta de crédito a personas que quieren comprar pero no puedan pagar o están en peligro de perder su trabajo Políticas para fomentar la propiedad entre los pobres, por ejemplo, subsidios estilo chileno o vivienda gratis en Colombia, puedan crear nuevos tugurios La salida del sector público del mundo del arrendamiento ha dejado desprotegido los inquilinos pobres Muchos gobiernos han cerrado sus ojos a las invasiones y urbanizaciones clandestinas

8 Argentina ,000,000 29,8 Bolivia ,000 34,8 Brasil ,656,526 11,4 Chile ,000 11,3 Colombia ,307,757 12,4 Costa Rica ,261 17,9 El Salvador ,000 33,5 Honduras ,000 57,8 México ,290,665 17,3 Nicaragua ,000 50,4 Paraguay ,000 26,8 Perú ,010,878 16,7 Venezuela ,600,000 30,4 TOTAL 22,765,184 17,1 LA POLÍTICA ACTUAL NO ESTÁ FUNCIONANDO - EL DÉFICIT HABITACIONAL ESTÁ CRECIENDO País Año Déficit cuantitativa (hogares) % del total de hogares

9 POR QUE TODOS LOS GOBIERNOS DEBEN FOMENTAR LA OFERTA DE VIVIENDA DE ALQUILER? ARGUMENTOS PARA CONVENCERLES A SUS PAISANOS

10 HAY MUCHOS INQUILINOS En el mundo entero tal vez hay 1,2 mil millones de inquilinos En América Latina hay cerca de 90 millones de inquilinos El porcentaje de inquilinos ha bajado en las urbes pero al mismo tiempo el número total de inquilinos ha aumentado en muchas En Brasil el número de hogares inquilinos creció entre 1990 y 2010 desde de 5,6 millones hasta 10,5 millones

11 LECCIONES DE SUIZA? Zúrich y Ginebra son ciudades que siempre consiguen buenas notas en los rankings de calidad de vida urbana: Mercer 2008: primero y segundo; Mercer 2010: segundo y tercero; Mercer 2011: segundo y octavo Son ciudades de propietarios? Claro que no! En Zúrich solamente 23% de hogares son propietarios y en Ginebra 16% La mayoría en cada ciudad alquila. No hay una lección importante para otros países y ciudades aquí?

12 EN AMERICA LATINA HAY POCO INTERES EN LA VIVIENDA DE ALQUILER Las únicas excepciones importantes en América Latina son: Programa Arrendamento Residencial (PAR) en Brasil Fondo de Garantía de Alquileres en Uruguay Subsidios para inquilinos en situaciones de vulnerabilidad en Bogotá, San Pablo y Montevideo Programa de recuperación de stock habitacional en Uruguay y el arrendamiento de edificios públicos vacíos en San Pablo Modificación de la legislación en varios países En ningún caso el programa ha tocado la mayoría de inquilinos.

13 UNA EXCEPCION LA SUIZA DE SUDAMERICA? En 2010, el gobierno de Uruguay declaró: La oferta del Estado en los programas de construcción de vivienda nueva tienen costos y tiempos muy elevados, por consiguiente demandan mayores porcentajes de subsidio, por tanto llegan a menos familias. El país no tiene capacidad para seguir incrementando el stock al ritmo del crecimiento natural de los hogares nuevos. El sistema de garantía y subsidios de alquiler, conforma un modelo de gestión sustentable y de gran impacto en el marco de las políticas sociales que sin duda no dejará de desarrollarse en el país. Con una menor inversión se da cobertura a muchas familias de forma inmediata, facilitando la incorporación de familias de ingresos medios y bajos a barrios consolidados de la trama urbana equipada con los servicios necesarios.

14 CIUDADES DE PROPIETARIOS E INQUILINOS No es posible que todos los hogares sean propietarios. Siempre habrá algunos que no tengan los recursos para comprar. Más y más, los gobiernos están impidiendo que los pobres invadan la tierra sin servicios. Sin la posibilidad de crear una sociedad totalmente propietaria, todas las ciudades necesitan otras formas de tenencia y usufructo

15 PROPIETARIOS DEL FUTURO, PERO HOY NO Muchos inquilinos dicen que quieren comprar pero cuando tienen la plata no lo hacen. En muchas ciudades las familias más pobres no son inquilinas sino dueñas de ranchos Muchos solo quieren la propiedad porque no hay alternativa, no pueden pagar el alquiler; por eso muchos invaden tierra periférica

16 LAS VENTAJAS SOCIALES: FLEXIBILIDAD En muchas ciudades es difícil vender una casa En otras, como en Bélgica, la transacción es cara En los barrios piratas de Bogotá pocos propietarios se mudan La inmovilidad causa problemas para una ciudad, complicando los viajes hacia el trabajo En general, la tenencia de los inquilinos es mucho más flexible Esta flexibilidad es vital para algunos grupos sociales: los migrantes recién llegados, los estudiantes, los solteros y, más y más, los separados Tal vez menos en países más pobres, pero la familia extendida es una red menos segura que antes.

17 OTRAS VENTAJAS POR SER INQUILINO Libertad de responsabilidades financieras: algunos inquilinos no quieren la responsabilidad de tener una hipoteca Libertad de los problemas que enfrentan los propietarios, quién va a reparar el techo? No todos quieren construir sus propias casas Posibilidad de invertir en un negocio en vez de una casa Posibilidad de mandar dinero a sus parientes en el campo o en su país de origen Posibilidad de vivir en barrios con servicios o ubicados más cerca el centro de la ciudad o en el lugar de trabajo

18 GÉNERO Muchas mujeres viven de sus arrendamientos porque no tienen otro ingreso Muchas casa-tenientes son viudas, separadas, divorciadas o madres solteras Como los habitantes de las ciudades envejecen, más mujeres van a vivir de sus arrendamientos Administración del negocio de alquiler es una manera en que las mujeres se empoderan y aprenden de negocios

19 ESTRUCTURA URBANA La propiedad, cuando esta vinculada a la baja densidad de los nuevos suburbios y a su dependencia del automóvil, exagera la tendencia internacional hacia urban sprawl. Esta forma de urbanización es cara en términos de provisión de infraestructura y crea nuevas demandas para autopistas y metros. Ciudades con muchos inquilinos son más densas y tienen más posibilidad de desarrollar sistemas de transporte público eficientes Europa hasta 1970 y los Estados Unidos hasta Mientras los suburbios son típicamente homogéneos en términos de clase social y la edad de los ciudadanos, barrios con una mezcla de propietarios e inquilinos son más sanos porque son mezclados.

20 REDUCIR EL NÚMERO DE VIVIENDAS DESOCUPADAS Hay un déficit habitacional severo y creciente en América Latina pero al mismo tiempo el stock de vivienda desocupado se esta aumentando Hoy día, hay 5,2 millón de unidades vacías en Brasil, 2,5 millón en Argentina. En Argentina, El Salvador y Uruguay 18 por ciento del stock de vivienda es desocupada

21 HAY MUCHA INVERSIÓN EN LA VIVIENDA DE ALQUILER: LOS BARRIOS DE BOGOTÁ Barrio Barrios piratas Barrios oficiales Casas en la muestra % con inquilinos Promedio de hogares alquilando en casas con inquilinos Total de inquilinos ,7 1, ,1 1,0 11 Total ,2 1,9 435

22 TODOS DUEÑOS CONSTRUYEN

23 ALGUNOS CONSTRUYEN OTRO PISO PARA INQUILINOS

24 OTROS CREAN DOS PISOS PARA INQUILINOS

25 EN SECTORES MAS FORMALES EL ARRENDAMIENTO RARA VEZ CONFORME CON LA LEY

26 LA VIVIENDA ARRENDADA NO ES TAN PROBLEMÁTICA La vivienda alquilada ofrece a sus ocupantes condiciones físicas mejores que la autoconstrucción periférica nueva Las relaciones personales entre propietarios e inquilinos son raramente conflictivas Muchos inquilinos se quedan durante muchos años en el mismo hogar - los desalojos no son tan frecuentes Fomentar la vivienda de alquiler es una política de equidad. Los arrendadores son escasamente más ricos que los inquilinos Para muchos arrendadores pobres alquilar cuartos es su principal estrategia para sobrevivir

27 PERO LOS GOBIERNOS DEBEN CONTROLAR CONSTRUCCIONES PELIGROSAS E INSANITARIAS

28 CONSTRUCCION NO APTA PARA LOS INQUILINOS BORRACHOS

29 LOS SERVICIOS FALTAN MUCHO

30 CÓMO FOMENTAR LA INVERSIÓN PRIVADA EN EL STOCK DE VIVIENDA PARA ALQUILAR? Reducir los incentivos impositivos para familias que están comprando sus casas Si el Estado quisiera dar subsidios a los compradores, debe pensar en dar subsidios también a los inquilinos (en una cuenta bancaria bloqueada) Dar crédito para los constructores de vivienda de alquiler para crear mas espacio y mejorar la calidad del equipamiento Reducir el nivel de los impuestos prediales que pagan los arrendadores

31 COMO FOMENTAR LA VIVIENDA DE ALQUILER EN EL SECTOR INFORMAL? En programas de mejoramiento y renovación urbanos dar incentivos a dueños para crear más espacio en sus casas para arrendar Canalizar más crédito formal a los auto-constructores en los barrios pobres para mejorar el equipamiento Pensar en ofrecer tierra estatal a los constructores de vivienda de alquiler

32 COMO FOMENTAR LA VIVIENDA DE ALQUILER EN EL SECTOR INFORMAL? Modificar el sistema legal e introducir sistemas locales de arbitramento entre dueños e inquilinos. Informarles a los dos grupos de sus derechos Buscar maneras de mejorar la colaboración entre dueños e inquilinos, por ejemplo, mediante la divulgación de una forma de contrato simple y universal En los barrios pobres mejorar los servicios de transporte e infraestructura y ofrecer títulos a los dueños para dar impulso a la construcción de más cuartos para inquilinos

33 UNAS RECOMENDACIONES p?page=bookview&book= tails.aspx?publicationid=3107

34 CONCLUSIONES Pocos gobiernos de la región tienen políticas para la vivienda de alquiler Su meta principal es crear un país de propietarios Cumplir con esta meta no es posible ni deseable La actual crisis financiera mundial nos ha mostrado que prestar dinero a los más pobres para comprar casas es peligroso para los bancos y peor para la gente hipotecada Muchas personas no quieren ser propietarias en varios momentos de su vida En el futuro los gobiernos deben crear un mercado de vivienda balanceado entre propiedad y arrendamiento

35 GRACIAS

36 POR FIN SANIDAD EN LOS ESTADOS UNIDOS? The Obama administration, in a major shift on housing policy, is abandoning George W. Bush s vision of creating an ownership society and instead plans to pump $4.25 billion of economic stimulus money into creating tens of thousands of federally subsidized rental units in American cities. The idea is to pay for the construction of low-rise rental apartment buildings and town houses, as well as the purchase of foreclosed homes that can be refurbished and rented to low- and moderate-income families at affordable rates.