Escasez de suelo e incidencia en la actividad edificadora de vivienda CAMACOL - IFC. Julio Miguel Silva. Octubre 28 de 2014

Transcripción

1 Escasez de suelo e incidencia en la actividad edificadora de vivienda CAMACOL - IFC Julio Miguel Silva Octubre 28 de 2014

2 Iniciaciones y demanda de tierra en Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla y sus áreas de influencia. Ha totales ( ) Ha/anual ( ) Ha Ha/año 839 Ha Ha/año 451 Ha 63.3 Ha/año 214 Ha 28.9 Ha/año Fuente: DANE Coordenada Urbana. Cálculos Economía Urbana. Escasez del suelo en las ciudades $ Precio de la tierra Aumento en el $ de las Viviendas

3 Escasez de suelo e incidencia en la actividad edificadora de vivienda: Contenido: 1. Antecedentes 2. Análisis de la estructura de costos de proyectos de vivienda nueva 3. Estimación de requerimientos de suelo, Conclusiones

4 Antecedentes Índice de Costos e Índice de Precios de Vivienda Nueva (2005=100), cuatro ciudades, Fuente: DANE. Cálculos Economía Urbana. *-: Cifras a junio de 2014

5 Análisis de la estructura de costos de proyectos de vivienda nueva

6 Base de datos de proyectos de vivienda Información cuantitativa recolectada: Fiduciaria Bogotá = 173 Proyectos Variable Número de unidades Total recolectado 51,035 Total Coordenada Urbana (CU) Porcentaje recolectado del total CU 108,512 47% De las 329 mil unidades de vivienda iniciadas en Bogotá para el periodo , se recopiló información para 51 mil unidades, lo que representa el 15.5% del universo de proyectos de Coordenada Urbana.

7 1. Área promedio del lote por tipo de vivienda: Área promedio del lote, por unidad Rango Área promedio Área promedio del lote vivienda No VIS VIS Valor de la tierra y precio de venta de las viviendas: Valor del terreno según rango, por unidad de vivienda Rango Valor del terreno Precio de venta unidad Porcentaje No VIS 57,162, ,160,000 19% VIS 9,943,964 58,241,180 17% Fuente: Coordenada Urbana, con base en los proyectos coincidentes con Fidubogotá El valor del terreno representa cerca del 20% del precio de venta de una unidad de vivienda.

8 3. Valores del terreno por unidad de vivienda: Bogotá y su área de influencia Valores de terreno promedio, por unidad Año No VIS VIS ,149,204 7,878, ,625,452 9,172, ,582,336 10,975,095 Valor del terreno como porcentaje del valor de una vivienda Año Bogotá Bogotá AM No VIS VIS No VIS VIS % 16.2% 14.8% 17.2% % 19.9% 17.3% 16.0% % 20.5% 19.5% 18.6% Fuente: Fidubogotá Coordenada Urbana El valor del terreno por unidad ha tendido a aumentar tanto en las viviendas VIS como en las no VIS. El valor del terreno por unidad aumentó 35% para las viviendas no VIS y 39% para las viviendas de interés social.

9 Valor del terreno como porcentaje del valor de una vivienda en Bogotá D.C. Fuente: Coordenada Urbana - Fidubogotá En dos años, la participación del valor del terreno en el precio de una unidad de vivienda no VIS ha aumentado 3% para el caso de Bogotá D.C.. Para la vivienda VIS, el aumento en dos años ha sido de más del 4%

10 Valor del terreno como porcentaje del valor de una vivienda Bogotá y área de influencia Fuente: Coordenada Urbana - Fidubogotá Bogotá y su área de influencia han visto crecer la participación del terreno en el precio de la vivienda. Para las viviendas no VIS el aumento ha sido cercano al 5%.

11 Qué explica el aumento en los precios de la vivienda? Valor del terreno por vivienda contra su precio de venta Utilidad por vivienda contra su precio de venta Fuente: Coordenada Urbana - Fidubogotá Camacol. Cálculos Economía Urbana Al realizar análisis univariados, se aprecia que tanto el valor del terreno como la utilidad guardan una relación positiva con el precio de venta.

12 Qué explica el aumento en los precios de la vivienda? Estimación de la incidencia del valor del terreno en el precio de venta de una vivienda Fuente: Coordenada Urbana - Fidubogotá Camacol. Cálculos Economía Urbana La estimación multivariada muestra que si el valor de la tierra aumenta un 10% el precio de las viviendas se incrementa un 3.8%. Y si las utilidades aumentan un 10%, el precio final de una unidad habitacional aumenta un 2.1%.

13 Requerimientos de suelo

14 Metodología de estimación de requerimientos de suelo urbanizable para vivienda: En resumen la metodología de estimación se fundamenta en los siguientes tres escenarios: Requerimientos de vivienda (Escenarios) Oferta de vivienda (iniciaciones) Demanda demográfica (Hogares) Densidad de vivienda (Coordenada urbana) Requerimientos de suelo 3. Demanda demográfica + Desbalance a 2013

15 Proyección de iniciaciones Bogotá, Fuente: DANE -Proyecciones de población y Gran Encuesta Integrad de Hogares (GEIH). Cálculos Economía Urbana Con base en una proyección de las iniciaciones en función del ingreso y una tendencia histórica desde 2001, las iniciaciones en Bogotá y su Área Metropolitana llegarían a 70 mil viviendas por año en 2023.

16 Proyección de iniciaciones para Medellín, Fuente: DANE -Proyecciones de población y Gran Encuesta Integrad de Hogares (GEIH). Cálculos Economía Urbana Tanto la tendencia histórica de los datos, como la proyección hecha con base en el crecimiento proyectado de los ingreso para Medellín, estiman que se harán alrededor de 34 mil viviendas en el 2023

17 Proyección de iniciaciones para Cali, Fuente: DANE -Proyecciones de población y Gran Encuesta Integrad de Hogares (GEIH). Cálculos Economía Urbana La tendencia histórica de los ingresos en Cali muestra crecimiento marginalmente decreciente. Por lo que la estimación hecha con base en los ingresos proyecta un número similar de viviendas en los primeros años pero difiere en la proyección a largo plazo.

18 Proyección de iniciaciones para Barranquilla, Fuente: DANE -Proyecciones de población y Gran Encuesta Integrad de Hogares (GEIH). Cálculos Economía Urbana A pesar de que desde el 2009 Barranquilla viene en un aumento exponencial del número de vivienda, se estima con base en la tendencia histórica y los ingresos de los hogares, que las iniciaciones para el 2023 vas a ser de 9,914 unidades.

20 Total de hogares, , cuatro ciudades Fuente: DANE CENSO 2005 GEIH. Cálculos propios.

21 Proyección de hogares Bogotá y Medellín, y sus respectivas áreas de influencia Proyección de personas por hogar Bogotá y Soacha Proyección de personas por hogar Medellín y el Valle de Aburra

22 Proyección de hogares Cali y Barranquilla, y sus respectivas áreas de influencia Proyección de personas por hogar Cali y Yumbo Proyección de personas por hogar Barranquilla y Soledad

24 Desbalance entre producción de hogares e iniciación de viviendas, 2006 a 2013 Fuente: DANE -Proyecciones de población y Gran Encuesta Integrad de Hogares (GEIH). Cálculos Economía Urbana

25 Desbalance en la creación de viviendas Fuente: DANE -Proyecciones de población y Gran Encuesta Integrad de Hogares (GEIH). Cálculos Economía Urbana El desbalance de Bogotá y Cali como porcentaje del déficit cuantitativo de 2005 ha sido de 40.7% y 41,6% respectivamente, en los últimos 8 años. Mientras que en Medellín ha sido del 72% y Cali del 83,2%.

27 Un resumen: Iniciaciones a 2023 Demográfico + Ciudad Inicial Tendencia Demográfico Desbalance Bogotá + AI Medellín + AM Cali + Yumbo Barranquilla + AM Fuente: DANE -Proyecciones de población y Gran Encuesta Integrad de Hogares (GEIH). Cálculos Economía Urbana

28 Unidades de viviendas necesarias para Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla el periodo Ciudad Total unidades Bajo Medio Alto Bogotá + AU 613, ,805 1,178,180 Medellín + AM 292, , ,316 Cali + AI 127, , ,758 Barranquilla + AU 78, , ,990 Total 1,110,813 1,391,486 2,084,244 Promedio 854,030 (291,586)* 331,110 (55,179)* 195,833 (77,463)* 147,876 (77,947)* 1,528,848 (501,042) Fuente: Cálculos Economía Urbana. * Desviación Estándar

29 Requerimientos de tierra en los próximos 10 años en 4 ciudades Ciudad Densidad Fuente: Coordenada Urbana. Cálculos Economía Urbana Total unidades Bajo Medio Alto Bogotá + AU ,130 Ha 3,935 Ha 6,561 Ha Medellín + AM ,738 Ha 1,821 Ha 2,555 Ha Cali + AI Ha 1,298 Ha 2,212 Ha Barranquilla + AU Ha 837 Ha 1,733 Ha Total ,271 Ha 7,891 Ha 13,061 Ha Promedio 4,542 Ha (1,795)* 2,038 Ha (449)* 1,474 Ha (667)* 1,020 Ha (642)* 9,074 Ha (3,546) Los requerimientos de suelo, sólo por concepto de vivienda representan cerca del 12% del área urbana de las 4 ciudades.

30 Conclusiones y recomendaciones

31 Conclusiones y Recomendaciones 1. Una conclusión evidente es que en los últimos años, en las principales ciudades del país, al menos con claridad para la ciudad de Bogotá, incrementos en el precio del suelo debido a su escasez relativa han afectado positivamente los precios de las viviendas. 2. Por los niveles de demanda de vivienda que se esperan en los próximos años, cabe suponer que los precios de las viviendas seguirán subiendo por concepto de precio de suelo. 3. Al consultar a un grupo de empresarios de la construcción sobre algunos de los aspectos mencionados en esta presentación, se concluye que uno de los factores que más afecta la disponibilidad de suelo es la normatividad actual y sus aspectos reglamentarios. 4. De esta forma, un alto porcentaje de empresarios está de acuerdo con la afirmación según la cual los instrumentos que regulan el uso del suelo aumentan el costo del suelo demandado para el desarrollo residencial (84.4%), e incrementan el precio de las viviendas (82.8%). 5. Por lo anterior, resulta relevante el financiamiento desde el Gobierno Nacional de los estudios técnicos necesarios para producir e implementar de manera adecuada los instrumentos de planificación del territorio. El objetivo primordial se podrá centrar en intervenir municipios que, por su tamaño, concentren importantes volúmenes de población. Un ejercicio piloto debería realizarse en por lo menos cincuenta municipios.

32 Conclusiones y recomendaciones 6. Los municipios vecinos de las principales ciudades de Colombia deberían contar con estímulos especiales desde el Gobierno Nacional para incentivar en su territorio el desarrollo de proyectos de vivienda social (borde occidental del río Bogotá). 7. En las grandes ciudades se debe pensar en expansión y en densificación de la ciudad ya construida. 8. La generación de suelo disponible para desarrollo de proyectos de vivienda requieren inversiones públicas y privadas que aseguren la disponibilidad de Servicios Públicos Domiciliarios, fundamentalmente de agua y saneamiento básico. Promoción a la competencia en el sector, esto es, múltiples operadores, es fundamental para una adecuada provisión de suelo urbanizable en zonas de expansión y en zonas de renovación urbana. 9. Se considera estratégico el desarrollo de Alianzas Público-Privadas (APP) para la construcción y operación de dotacionales educativos y del sector salud, entre otros, que favorezcan a la población beneficiaria de los grandes proyectos de vivienda que actualmente se están edificando en el territorio nacional. Debemos encontrar los elementos que permitan articular a ministerios sectoriales en el desarrollo de los proyectos de vivienda.

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