Gerencia de asesoría y servicios de crédito

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1 Gerencia de asesoría y servicios de crédito Identificación de cambios Fecha Descripción de la modificación Febrero de 2009 Revisión general Diciembre de 2007 Revisión general y cambio de formato INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 1 de 10

2 Objetivo General Conocer las principales características de los planes de crédito hipotecario que ofrecen las Entidades Financieras que realizan operaciones en México con el fin de asesorar al Cliente en cómo elegir la mejor alternativa, considerando las necesidades y el perfil del Cliente versus los requisitos y condiciones de otorgamiento de crédito especificados por cada Entidad Financiera. Aspectos financieros Entre las características básicas debe tomar en cuenta los siguientes aspectos para la evaluación de los planes del crédito hipotecario: Monto financiable: proporción del valor del inmueble que será financiada por la Institución Bancaria o Sofol seleccionada. Denominación del crédito: unidad de valor en la que se otorgará el crédito: pesos, dólares, Unidades de Inversión (UDI s). Enganche: desembolso inicial con el que se pretende asegurar una operación de compra-venta. Suele ser una proporción del valor del inmueble que va de un 10 al 35%. Plazo del crédito: número de años en los que se pagará el crédito. Tasa de interés: costo que tendrá el crédito, expresado en porcentaje. Tasa de interés moratoria: cargo aplicado por la Institución por concepto de pagos vencidos, esto es, cuando se atrasa en sus pagos, expresado en porcentaje. Comisión por apertura: pago que se debe efectuar por el hecho de contratar un crédito. Es determinado como un porcentaje del monto del crédito y generalmente se trata de un pago único. Costo Anual Total (CAT): valor expresado en porcentaje, de la totalidad de costos y gastos en que incurrirá el usuario por la contratación de un crédito INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 2 de 10

3 con determinada Institución. Este costo será mayor a la tasa de interés nominal que cobra el Banco o la Sofol, ya que incluye: No incluye: Intereses ordinarios Comisión por apertura y/o administración Primas de seguros Cobertura de crédito Gastos notariales Impuestos por adquisición del inmueble o constitución de la garantía Costos por trámites y servicios prestados por terceros El CAT permite conocer a lo largo del tiempo qué crédito es más o menos caro en condiciones similares. Penalización por pago anticipado: es la comisión que algunas Instituciones cobran cuando se realiza anticipadamente el pago de alguna mensualidad o se liquida el crédito en su totalidad. Gastos notariales: importe que se cubre al momento de la firma de la compra-venta del inmueble. Incluye los honorarios del Notario Público que elabora la escritura, impuestos de adquisición, gestoría de certificados y gastos en el Registro Público de la Propiedad. Este importe depende del valor y el lugar donde se localiza el inmueble. Gastos de avalúo: desembolso previo que debe efectuar el interesado en adquirir un bien inmueble, por concepto de honorarios de un perito valuador, quien determinará el valor físico, rentable y comercial del inmueble. Destino del crédito El crédito para vivienda que ofrecen las Entidades Financieras, puede tener cualquiera de los siguientes destinos, es importante asegurarse que el destino aceptado por la Entidad Financiera coincide con el destino que el Cliente solicita. Para adquirir una casa o departamento nuevo o usado. INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 3 de 10

4 Para remodelación o mejoras de una vivienda de la cual el Cliente que lo solicita es propietario del inmueble y el crédito se destina a la remodelación de su casa o departamento. Para la construcción en un terreno propiedad del Cliente. En este destino el crédito se destina para la construcción de la vivienda. Es importante mencionar que algunas Entidades Financieras otorgan el crédito dependiendo de la zona geográfica donde se ubique el inmueble. Por lo anterior, es importante informarse con la Entidad Financiera acerca de cuál es la zona de influencia o en qué estados de la República se ofrecen estos programas de crédito. Formalización del crédito Es necesario informarle al Cliente los requisitos que la Entidad Financiera le solicitará para la formalización del crédito: Original y copia de carta del centro de trabajo en donde conste antigüedad, puesto, sueldo (periodicidad), prestaciones, puesto y teléfono de la persona que suscribe la carta. Original y copias de recibos de pago. Original y copias de declaración anual de ISR (en caso de que el solicitante no preste sus servicios de manera personal y subordinada). Original y copias del estado de cuenta de chequeras o de inversiones. Copia de los planos arquitectónicos del inmueble a adquirir. Fotografías de la fachada del inmueble. Copias certificadas del Acta de Nacimiento y de matrimonio del solicitante, en su caso. Copias del título de propiedad (escrituras) del inmueble que se va a adquirir, con datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Copias de las últimas boletas del predial y agua del inmueble. Copia del contrato de promesa de compra venta del inmueble adquirido, celebrado entre el solicitante y el propietario del inmueble. Si el solicitante es extranjero, FM2 vigente (original y copias para cotejar). Firmar un contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria. En el caso de que el inmueble a adquirir se encuentre gravado, las Entidades INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 4 de 10

5 Financieras solicitarán: Copias del último recibo de pago de la deuda que originó el gravamen. Instrucciones de cancelación del gravamen. Contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria 1. Qué es el contrato de crédito con garantía hipotecaria? El contrato de crédito es aquél en virtud del cual, el Banco que otorga el crédito (Acreditante) se obliga a entregar una cantidad de dinero al Cliente (Acreditado) quien puede ser una persona física o una sociedad o empresa, obligándose el Cliente a pagarle al Banco el dinero que le haya entregado, y todos los demás gastos a los que se haya comprometido y, en todo caso, a pagarle los intereses, gastos y comisiones en los que hayan estado de acuerdo. La hipoteca es una garantía real, es decir, un gravamen sobre un inmueble, que no se entrega al Acreedor y le da derecho, de que en caso de incumplimiento de la obligación que se está garantizando, se le pague con el valor de los bienes. El inmueble no deja de estar hipotecado por el hecho de venderlo o por que por cualquier otro motivo cambie de dueño. Los contratos se pueden otorgar para un fin en específico o para que el Cliente lo utilice de acuerdo a sus necesidades; las operaciones generalmente son a largo plazo (diez, quince, veinte, etc., hasta treinta años). 2. Quiénes intervienen en el contrato o quiénes son las partes? La Entidad Financiera.- En su carácter de Acreedor ya que es quien entrega el dinero que solicitó su Cliente. El Acreditado.- Es el Cliente de la Entidad Financiera, la persona que recibirá el dinero que le preste la Entidad Financiera y generalmente va a dar la garantía hipotecaria. INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 5 de 10

6 3. Qué derechos y obligaciones tienen las partes, una vez firmado el contrato? La Entidad Financiera o Acreditante: Recibir los pagos que realice el Acreditado.- Una vez que el contrato esté firmado, el Acreditado podrá pedir a la Entidad Financiera le informe las cantidades por las que tendrá que realizar los pagos y cuando lo realice la Entidad Financiera no podrá negarse a recibir el pago. Elaboración y envío del estado de cuenta.- En el estado de cuenta deben mencionarse los pagos realizados y por cuánto fue cada uno, la forma en la que la Entidad Financiera calculó los intereses y cuánto fue de éstos en caso de haberse generado y de los demás cargos y comisiones debidamente detallados. Solicitar el pago anticipado del total del crédito cuando considere que el Cliente está haciendo un uso incorrecto del dinero prestado.- En caso de que la Entidad Financiera considere que su Cliente no ha cumplido con lo establecido en el contrato, ocasionando que el crédito sea más difícil de recuperar, podrá solicitar la cancelación y pago anticipado del crédito. Cargar al importe del crédito las cuotas por comisiones.- Una vez definidos los conceptos por los que se cobrarán las comisiones, la Entidad Financiera cargará el importe al monto total del crédito. El Cliente o Acreditado: Realizar el pago de la cantidad objeto del crédito, de la manera establecida en el contrato.- La Entidad Financiera y el Cliente podrán estar de acuerdo en que se pague en una sola vez o en varias, dependiendo del tiempo en el que se vaya a pagar y el monto del crédito, siendo responsabilidad del Cliente cumplir con las fechas de pago. Pagar los intereses normales y los que ocasionen los retrasos así como cualquier otra cantidad que la Entidad Financiera le cobre, siempre y cuando la cantidad sea de acuerdo con las que se le hayan informado en el contrato. Constituir la garantía hipotecaria a favor de la Entidad Financiera.- Como el propietario del inmueble dado en garantía generalmente es el INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 6 de 10

7 Acreditado, será su responsabilidad constituir al momento de firmar el crédito, la garantía hipotecaria. Conservar el valor del bien dado en garantía.- De acuerdo con la mayoría de los contratos de esta clase, en el caso que la garantía pierda su valor por cualquier circunstancia, el Cliente deberá informar a la Entidad Financiera de este hecho, y la Entidad Financiera decidirá si quiere otro bien en garantía, claro que la Entidad Financiera puede reservarse el derecho de efectuar visitas para verificar si el bien está en buen estado. Contratar un seguro de vida por la cantidad que falte de pagar del crédito y un seguro que cubra el valor del bien otorgado en garantía.- En ambos casos quien recibirá el dinero del seguro será la Entidad Financiera, para que en caso de muerte del Cliente o de que algo le pase al bien, (por ejemplo que se queme o destruya), los herederos en el primer caso y el Cliente en el segundo, ya no tengan que pagarle al Entidad Financiera. Disponer de los recursos en la forma pactada en el contrato.- El Cliente y la Entidad Financiera desde la firma del contrato estarán de acuerdo en la forma en la que la Entidad Financiera le va a dar el dinero al Cliente, puede ser en una sola vez o en varios pagos, esta forma de entregar el dinero es obligatoria para las dos partes. Políticas con relación al uso del inmueble durante la vigencia del crédito: Factibilidad de rentar el inmueble Cesión de derechos Uso diferente al habitacional 4. Qué otras cláusulas y condiciones podemos encontrar en este tipo de contratos? La obligación de contratar seguros de vida. Con este tipo de seguros no solo se protege a la garantía, sino también al Acreditado, ya que en caso de que suceda algo que no le permita seguir pagando, no tendrá que continuar haciéndolo, ya que aunque el beneficiario de los seguros sea la Entidad Financiera, el pago que haga la aseguradora libera al Cliente de cualquier responsabilidad, a él o a sus herederos. Conceptos y monto del cobro de comisiones. Cada Entidad Financiera INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 7 de 10

8 deberá indicar dichos conceptos y montos, por ejemplo: un porcentaje por gastos de administración, un porcentaje por investigación de crédito, etc. Forma de cálculo de los intereses, tanto normales como moratorios.- En el contrato se debe explicar la forma y la tasa con la que se calculará el monto de los intereses tanto ordinarios como moratorios. Esta explicación debe ser clara y entendible para el Cliente. El calendario de los pagos y la forma de aplicarse cada una.- Se debe explicar por cuánto y cuándo se deben hacer los pagos que hará el Cliente, y las consecuencias de no pagar o de pagar en forma retrasada. Descripción de la garantía hipotecaria y los términos de la misma.- Se deberá detallar qué es lo que se está dando en garantía, la cantidad por la que se da la garantía, el orden en el que se pagará a los acreedores, datos de inscripción en el Registro Público, y las características particulares de cada caso. Régimen de ejecución de la garantía.- Se establece en que casos y bajo que condiciones la Entidad Financiera podrá disponer de la garantía cuando el Cliente no cumpla con sus compromisos. La o las relativas a los medios de impugnación.- Se refiere a la forma en que se reclamarán ante los juzgados y demás autoridades el cumplimiento de alguna obligación que se considere no cumplida, bien por la Entidad Financiera o por el depositante. Los incentivos que recibirá el Cliente y las causas que originarán dichos incentivos, así como la forma de reclamarlos, por ejemplo.- el último año no paga la hipoteca o bien disminución de la tasa de interés en un determinado tiempo si es un Acreditado cumplido (realiza oportunamente sus pagos). Éstas podrían considerarse las cláusulas más importantes que se pueden encontrar en un contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria. Qué es la Oferta Vinculante? Oferta Vinculante Es el documento extendido gratuitamente por las Entidades Financieras, a petición del posible adquirente, que permite obligar a la Entidad, por un plazo de veinte días naturales contados a partir de su recepción, a respetar todas y cada una de las variables financieras ofrecidas en el crédito hipotecario para la vivienda, siempre y cuando el usuario entregue toda la documentación prevista INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 8 de 10

9 en la Solicitud de Crédito dentro de dicho plazo. Además de la ventaja anterior, la Entidad pondrá a su disposición, el modelo de clausulado que contenga los derechos y obligaciones de las partes, conforme al cual pretendan formalizar, una vez autorizado el otorgamiento del crédito garantizado. La Oferta Vinculante es un instrumento de gran utilidad, ya que en ella se identifica las condiciones de crédito de cada Entidad Financiera. Cómo mantener un crédito sano? Crédito sano Se debe informar al Cliente las ventajas de ser un Acreditado cumplido, en muchas ocasiones, los acreditados caen en incumplimientos por falta de asesoría. Le recomendamos que a cada Cliente que formalice un crédito le obsequie una guía con estas recomendaciones: Días de pago correspondientes a cada amortización, esto con el fin de evitarle que pague intereses moratorios. Verificación de estados de cuenta: es importante que el Cliente revise la aplicación de sus pagos en los estados de cuenta, éstos llegan mes con mes y en él vienen detallados todos los movimientos efectuados en la cuenta durante un período determinado. En el caso de que el Cliente no esté de acuerdo con el contenido del mismo, debe efectuar su reclamación sin rebasar el límite de tiempo que indique la Entidad Financiera ya que después de ese tiempo, este último no admite reclamación alguna. Incentivos por la realización de prepagos parciales o por el total de su deuda. Teléfonos de asesoría de la Entidad Financiera. Antes de recomendar al Cliente la contratación de un crédito hipotecario, es importante que se asegure de comparar las condiciones que ofrecen las Entidades Financieras. En el sitio: podrá consultar los cuadros comparativos que contienen las condiciones y características ofrecidas por las Entidades Financieras; la decisión final debe ser del Cliente, pero si debe asegurarse de profundizar en la información del plan hipotecario que más se adapte a las necesidades y posibilidades del Cliente. No permita que su Cliente se quede con dudas, recomiéndele que acuda con algún funcionario de las Entidades Financieras que más les convenzan, ya que un crédito hipotecario es un compromiso por muchos años. INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 9 de 10

10 Recomiende a su Cliente planear bien sus gastos y compromisos, su capacidad de pago y revise con él la tabla de amortización del crédito, para que se aseguren de conocer el importe aproximado de las cantidades que tendrá que pagar mes con mes y el tiempo que va a durar el crédito. INFONAVIT SGC/GCC/GASC/M/PCEF/ página 10 de 10