MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

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1 PLAN PARCIAL DE LOS SECTORES MONTGÓ-3 Y MONTGÓ-4 XÀBIA, ALICANTE MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA P.A.I. - 02/12 PROPONENTE AGENTE URBANIZADOR: HUERTOS DEL MONTGÓ, S.A

2 I N D I C E 1. Antecedentes Cuadros-resumen del Plan Parcial Coste previsto para la ejecución del Plan. 2. Impacto de actuación urbanizadora en las haciendas públicas afectadas Servicios públicos resultantes de la actuación Valoración del mantenimiento y la prestación de servicios Infraestructuras viarias Infraestructuras de abastecimiento Estación depuradora de aguas residuales y tanque de tormentas Infraestructura de suministro eléctrico Alumbrado público Zonas verdes públicas Ingresos de la actuación para la Administración Análisis de la actuación en la hacienda pública 3. Conclusión 4. Plazos de desarrollo y ejecución del Programa 5. Plazos parciales - 2 -

3 INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA PLAN PARCIAL, SECTORES MONTGÓ-3 Y MONTGÓ-4, XÀBIA, ALICANTE. PROPONENTE AGENTE URBANIZADOR: HUERTOS DEL MONTGÓ, S.A. 1 - ANTECEDENTES El artículo 15.2 de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, BOE ) establece que las actuaciones urbanizadoras deben incluir un Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica en las que se ponderará, en particular, el impacto de dicha actuación urbanizadora en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y mantenimiento de las infraestructuras necesarias y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos. El Plan General de Ordenación Urbana de Xàbia, aprobado con fecha de 30 de Enero de 1990 y publicado en el Boletín de la Generalidad Valenciana con fecha de 26 de Febrero de 1990, clasifica el ámbito del Plan Parcial, dos sectores denominados MONTGÓ 3 y MONTGÓ 4, como SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO (SNUP), SECTORES EXTENSIVOS de uso Residencial. El Plan Parcial, corresponde a un promotor de iniciativa privada. Se trata de un Plan Parcial modificativo de la ordenación estructural del Plan General, sin afectar a la clasificación del suelo. El Plan Parcial ha sido promovido por D. JOSE MANUEL GITRAMA ALONSO, mayor de edad, con N.I.F. nº A, domiciliado en Valencia, calle Guillen de Castro nº 65, que actúa en nombre y en representación de la Sociedad Mercantil HUERTOS DEL MONTGO S.A. con C.I.F. A y como Secretario del Consejo de Administración y Apoderado CUADROS-RESUMEN DEL PLAN PARCIAL SECTORES MONTGÓ-3 Y MONTGÓ La ficha urbanística del Plan Parcial es la siguiente: Situación: Sectores denominados MONTGÓ-3 y MONTGÓ-4. Clasificación: Suelo Urbanizable No Programado (SUNP). Calificación: SECTORES EXTENSIVOS de uso Residencial Las superficies según el P.G.O.U. son: - Sector Montgó-3: m2. - Sector Montgó-4: m2. Superficie total de los dos sectores: m2. Zona de ordenanzas: E2 Coeficiente de edificabilidad bruta máxima: 0,142 m2t / m2s

4 Los datos generales de superficies de suelo, tras la eliminación del suelo desclasificado, son: Total ámbito, incluido suelo desclasificado: Zona-A Zona-B Zona-C TOTAL DE LOS SECTORES: Vía pecuaria, dentro de los Sectores [PPV]: Carretera CV-735, dentro de los Sectores [PRV]: Superficie Computable del Sector (SCS) (No incluida vía pecuaria y carretera CV-735): TOTAL S.N.U.E.P. (Conector Ecológico y L.I.C.) (No incluida vía pecuaria y carretera CV-735): TOTAL PARCELAS - USO LUCRATIVO PARQUE PÚBLICO (RED PRIMARIA): SISTEMA VIARIO (SRV + SVA) Plazas de aparcamiento públicas: 250 plazas. ZONA VERDE COMPUTABLE (SJL + SAL) ZONA VERDE NO COMPUTABLE (SJL) TOTAL ZONAS VERDES (ZV) m2 suelo ,00 m ,00 m ,00 m ,00 m ,00 m2 42,00 m ,00 m ,00 m ,00 m ,46 m2s ,25 m ,75 m2 920,00 m m2 EQUIPAMIENTO DE USO MÚLTIPLE (SDM) uso dotacional público: 657,00 m2s EQ. DE INFRAESTR. - SERVICIO URBANO (SID) uso dotacional de dominio privado: 97,00 m El aprovechamiento según los distintos usos, expresados en metros cuadrados de techo, que se ha obtenido en la ordenación propuesta es el siguiente: Coeficiente de edificabilidad bruta máxima: 0,142 m2 t /m2 s bruto. Superficie computable de los Sectores: ,00 m2s. Edificabilidad Bruta de los Sectores: ,21 m2t Terciario (asistencial): ,50 m2t. Residencial: 4.948,72 m2t. Superficie uso lucrativo: ,00 m2s Coeficiente de edificabilidad neta: 0, m2t/ m2s - 4 -

5 1.2.- COSTE PREVISTO PARA LA EJECUCIÓN DEL PLAN Los costes previstos en el presupuesto de ejecución de contrata de la urbanización de los sectores son los siguientes: Presupuesto de licitación de la obra de urbanización Presupuesto de Ejecución Material, incluido Seguridad y Salud (P.E.M.): ,00 Gastos Generales (6%) ,52 Beneficio Industrial (13%) ,46 Presupuesto por Contrata: ,98 [A] I.V.A. 21%: ,25 PRESUPUESTO GENERAL: , Honorarios técnicos Coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos, incluidos los gastos derivados de la tramitación o inscripción de los proyectos en los registros correspondientes: Alternativa Técnica (incluye Plan Parcial, Estudio de Integración Paisajística y Proyecto de Urbanización y Estudio de Seguridad y Salud), Proposición Jurídico-Económica y gestión del P.A.I.: ,00 Proyecto de Reparcelación: ,25 Trabajos topográficos: 1.300,00 Documentos auxiliares (Estudio de Tráfico y Movilidad, Visibilidad y Proyecto para el Colector de Aguas Residuales) y su gestión: ,00 Proyectos de desarrollo de instalaciones: ,00 Prospección arqueológica: 3.060,00 Total honorarios de los proyectos técnicos: ,25 [B] Total honorarios de los proyectos técnicos: ,25 + I.V.A. 21% Gastos de gestión del urbanizador. Gastos de gestión del urbanizador: ,26 [C] El beneficio empresarial del urbanizador Los propietarios deben retribuir al Urbanizador no sólo en sus costes sino también con beneficio propio de una actividad empresarial, que es de: , Cargas de urbanización - 5 -

6 Total cargas de urbanización (IVA no incluido): ,44. IVA (21%): ,29. Presupuesto de licitación con el IVA (21%) incluido: , IMPACTO DE LA ACTUACIÓN URBANIZADORA EN LAS HACIENDAS PÚBLICAS AFECTADAS. Las haciendas de las administraciones públicas afectadas son en primer lugar las del propio Ayuntamiento de Javea, pues la actuación se desarrolla dentro de su Termino Municipal, afectando directamente a bienes y servicios de titularidad municipal. En segundo lugar también resulta afectada la Diputación Provincial de Alicante por ser la propietaria de la carretera comarcal CV-735 Javea-Jesus Pobre SERVICIOS PÚBLICOS RESULTANTES DE LA ACTUACIÓN - Los servicios públicos que deberán presentarse desde el Ayuntamiento de Javea y sus empresas municipales AMJASA EDAR - Abastecimiento de agua potable, incendio y riego - Saneamiento de aguas fecales y pluviales - Alumbrado público en viario, aceras y jardines - Mantenimiento y limpieza de jardines y vías públicas - Recogida de basuras - Servicios que se establezcan en la zona de equipamiento pública VALORACIÓN DEL MANTENIMIENTO Y PRESTACIÓN DE SERVICIOS Infraestructuras viarias El uso y el paso del tiempo producen la degradación de los viales. Las laborres ordinarias consisten en la inspección y mantenimiento del firme de la calzada, los arcenes, bordillos, red de dernaje (cuneta, colectores, arquetas, etc.) señalización, alumbrado y otros. La Asociación de Empresas de Conservación y Explotación de Infraestructuras ACEX ha establecido el coste para el correcto mantenimiento en el 2% del valor de la via. El valor de3 todos los viales es de ,00 El valor de mantenimiento será de ,00 x 2% = ,34 anual Infraestructuras de Abastecimiento Consultado a la empresa municipal suministradora de agua potable AMJASA y gestora de la planta desaladora propiedad del Ayuntamiento,nos informa que el coste medio de mantenimiento anual por acometida lo paga cada usuario repartido en cada recibo mensual bajo el concepto de Cuota de Servicio. Por esta razón no le supone ninguna carga al Ayuntamiento de Javea

7 Estación Depuradora de Aguas Residuales La EDAR en estudios de sostenibilidad económica de obras similares, se concluye que el coste de mantenimiento de este tipo de infraestructuras es de 0,0092 /m3 tratado. El coste de mantenimiento de la red de saneamiento y el coste del tratado de las aguas negras a depurar lo paga el usuario gestionando su cobro la compañía municipal AMJASA por duplicado, uno para el Ayuntamiento y otro para la Generalitat Valenciana y bajo dos conceptos, cuota de servicio (mantenimiento) y consumo de la depuradora. Por esta razón no le supone ninguna carga al Ayuntamiento de Javea ni a la Generalitat Valenciana Infraestructuras de suministro eléctrico Las infraestructuras de suministro eléctrico, una vez realizadas a cargo del Promotor, se entregaran y serán gestionadas y mantenidas por IBERDROLA S.A. El coste de mantenimiento de estas infraestructuras eléctricas lo estimamos en 8,00 por vivienda y año. Esta cantidad se le carga directamente a los usuarios Alumbrado Público Los gastos energéticos de las luminarias de alumbrado público en viales, espacios públicos y zonas verdes, al cabo del año, según el cálculo efectuado será: 17,64 kw instalados x 8 h/día de funcionamiento x 365 días/año = kwh/año El coste medio para instalaciones de alumbrado exterior en la zona, incluyendo consumos, mantenimiento y garantías totales, resulta aproximadamente de 0,2 /kwh, por lo que el coste eléctrico será: kwh/año x 0,2 /kwh = /año Zonas verdes públicas El mantenimiento de los jardines y zonas verdes públicas el Ayuntamiento de Javea lo estima en 0,06 /m 2. El total de Zonas Verdes es de m2. El mantenimiento será: m 2 x 0,06 /m 2 = 406, INGRESOS DE LA ACTUACIÓN PARA LA ADMINISTRACIÓN Son los ingresos que obtiene la Administración por la total ejecución de las obras previstas en el Plan Parcial y que sirven para compensar el mantenimiento de las nuevas infraestructuras y la prestación de los nuevos servicios. Estimamos lo siguiente: - 7 -

8 a) Tasas y Licencias de obras 1º- Planeamiento Tramitación del P.A.I. Plan Parcial Proyecto de Urbanización Proyecto de Reparcelación Total Tasas y Licencia de Obra por Planeamiento: ,00 x 0, ,00 = , ,00 = ,21 2º.- Edificación Zona A Fase 1ª Parcela A ,22 m 2 de edificabilidad, máximo 40 unidades residenciales de uso asistencial terciario. Presupuesto aproximado 4.079,22 m 2 x 700,00 = ,00 Coste Licencia de obra Tasa mas ICO ,00 x (2,4 + 3)% = ,5 Parcela A 2 (parte de 5.000,00 m 2 ) edificabilidad máxima 960,00 m 2 Edificio de Servicios. Presupuesto 960 m 2 x 600,00 = ,00 Coste Licencia de obra Tasa mas ICO ,00 x ((2,4 + 3)% = ,00 Fase 2ª Parcela A 2 (parte m 2 ) edificabilidad máxima 2.611,94 m 2. Máximo 26 unidades de residencias adaptadas Presupuesto aproximado 2.611,94 m 2 x 700,00 = ,00 Coste Licencia de obra Tasa mas ICO ,00 x (2,4 + 3)% = ,00 Fase 3ª Parcela A 3 superficie ,80 m 2 edificabilidad máxima 9.818,42 m 2. Máximo 96 unidades de residencias adaptadas. Presupuesto aproximado 9.818,42 m 2 x 700,00 = ,00 Coste Licencia de obra Tasa más ICO ,00 x (2,4 + 3)% = ,00 Edificación Zona B Residencial extensivo 16 parcelas con ,00 m 2 para 16 viviendas unifamiliares. Edificabilidad máxima 4.984,72 m 2. Presupuesto aproximado 4.984,72 m 2 x 700,00 = ,00 Coste Licencia de obra Tasa mas ICO ,00 x (2,4 + 3)% = ,61 Total ingresos por Licencias de Obra en Edificación ,00 Total ingresos por Licencia de Obra en Planeamiento más Edificación ,00 Quedaría pendiente de contabilizar los ingresos por los permisos de apertura y las Licencias de Primera Ocupación

9 b) Impuesto sobre Bienes Inmuebles Impuesto de Bienes Inmuebles para cada una de las parcelas de suelo terciario de uso asistencial. Zona A Fase 1ª Parcela A 1 40 unidades de residencias adaptadas a 600,00 unidad 600,00 x 40 = ,00 al año Parcela A 2 Edificio de servicios de 960 m 2 se estima en 2.500,00 al año Fase 2ª Parcela A 2 26 unidades de residencias adaptadas a 600,00 unidad 26 x 600,00 = ,00 Parcela A 3 96 unidades de residencias adaptadas a 600,00 unidad 96 x 600,00 = ,00 Fase 3ª Zona B. Impuesto de Bienes Inmuebles para cada una de las 16 parcelas y viviendas de suelo residencias extensivo se estima en 800,00 al año 16 parcelas x 800,00 = ,00 al año Total ingresos por IBI ,00 al año c) Impuesto de circulación de vehículos Zona A. Estimaremos que cada unidad residencial adaptada tiene un vehículo de gama media y que la anualidad será de unidades x 120 = ,00 Zona B. Estimaremos que cada vivienda en parcela residencial extensivo tiene dos vehículos, uno de gama baja y otro de gama alta, con anualidades de 80 y 180 respectivamente. 16 unidades x 80 = 1.280,00 16 unidades x 180 = 2.880,00 Total ingresos por Impuesto de Circulación ,00 d) Tasa de recogida de basuras Zona A. Estimaremos por este concepto una anualidad de 100,00 por unidad residencial adaptada. 160 unidades x 100,00 = ,00 Zona B. Estimaremos que cada vivienda de residencial extensivo tendrá una Tasa de 125, unidades x 125,00 = 2.000,00 al año Total ingresos por recogida de basuras ,00-9 -

10 2.4.- ANÁLISIS DE LA ACTUACIÓN EN LOS INGRESOS DE LA HACIENDA PÚBLICA Con los datos obtenidos en los apartados anteriores hemos determinado por un lado el coste de los servicios que prestara el Ayuntamiento y por otro lado los ingresos que se obtienen por el desarrollo del Plan Parcial. En el cuadro anotamos el importe del mantenimiento de los elementos de la urbanización implantados y los servicios que costeara el Ayuntamiento RED VIARIA RED DE ABASTECIMIENTO EDAR RED DE SANEAMIENTO SUMINISTRO ELECTRICO ALUMBRADO PUBLICO ZONAS VERDES PUBLICAS SUMA COSTE DE MANTENIMIENTO PARA EL AYUNTAMIENTO ,34 / año SIN COSTE AYUNTAMIENTO SIN COSTE CONSELLERIA SIN COSTE AYUNTAMIENTO SIN COSTE AYUNTAMIENTO ,00 / año 406,14 / año ,48 / año Los ingresos por licencias de obra se consideran repartidos en ocho años desde el primer pago de la tasa a la presentación del P.A.I ,00 / 8 = ,00 / año Licencias de Obra Impuesto Bienes Inmuebles Impuesto Circulación Tasa recogida Basuras TOTAL INGRESO AYUNTAMIENTO ,00 / año ,00 / año ,00 / año ,00 / año ,00 / año Tras la comparación entre los dos cuadros anteriores, podemos concluir que los ingresos que la Actuación genera en el Ayuntamiento de Javea, durante los años estudiados, es muy superior a los costes de mantenimiento de los servicios

11 3.- CONCLUSION El impacto de la Ejecución del Plan Parcial Huertos del Montgó, sectores Montgo-3 y Montgo-4 de Javea, Alicante, sobre las Haciendas Públicas afectadas, es claramente positivo, puesto que como hemos visto, la valoración del mantenimiento y la prestación de los servicios es inferior a los ingresos producidos por la Actuación en la Administración. 4.- PLAZOS DE DESARROLLO Y EJECUCION DEL PROGRAMA En el anexo I de las Bases Particulares para la selección y adjudicación del Programa de Actuación Integrada, se nos pide que en la Memoria de Sostenibilidad Económica se fijen los plazos de desarrollo y ejecución del Programa. a) Plazo máximo para la presentación del Proyecto de Reparcelación El ROGTU dice El Proyecto de Reparcelación deberá someterse a información al público por el Urbanizador en el plazo máximo de seis meses desde la finalización del plazo para la opción por modalidad de retribución previsto en los artículos 166 de la Ley Urbanística Valenciana y en este Reglamento. A tal efecto, el Urbanizador deberá presentar ante la Administración actuante acreditación justificativa de la práctica de las comunicaciones reguladas exigibles. b) Plazo máximo para la selección del Empresario Constructor de la obra civil de Urbanización, contando desde la aprobación del Proyecto de Reparcelación El ROGTU nos da un plazo de tres meses para el inicio de las obras de urbanización desde la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación. c) Plazo máximo para la ejecución de las obras de urbanización contando desde la selección del Empresario Constructor El ROGTU nos dice que las obras de urbanización deberán finalizar en el plazo máximo de treinta y seis meses desde su inicio. d) Plazo máximo de edificación de los solares La LUV en su artículo 125 apartado 6 nos dice: Los programas preverán la edificación de los solares resultantes en un año contando a partir de la recepción Municipal de las obras de urbanización, pudiendo ampliar de manera justificada en las condiciones de absorción por el mercado inmobiliario hasta un plazo máximo de cuatro años, determinándose la secuencia y prioridad de la ejecución, en dos fases bianuales. Como ya hemos dicho en el apartado anterior, las obras de urbanización se van a ejecutar en tres fases, con la finalidad de que las edificaciones se realicen también en tres fases y de forma simultanea a las obras de urbanización y de esta manera ajustarnos a la demanda comercial del mercado inmobiliario

12 e) Prorrogas El artículo 332 del ROGTU dice: Las obras de urbanización deberán finalizar en el plazo máximo de treinta y seis meses desde su inicio. La finalización de las obras se acreditará mediante el correspondiente certificado final de obras expedido por el Director facultativo. Los plazos previstos en el anterior número únicamente podrán ser prorrogados y suspendidos de acuerdo con lo dispuesto en la legislación de contratos de Administraciones Públicas. En particular a) en lo relativo a la redacción de textos refundidos y Proyecto de Reparcelación, resultarán aplicables las reglas propias del contrato administrativo de consultoría y asistencia técnica. b) por lo que se refiere a la ejecución de las obras, serán aplicables los preceptos relativos al contrato administrativo de obras. f) Plazo total Si sumamos todos los plazos máximos que hemos citado con anterioridad desde la aprobación del Proyecto de Reparcelación: - Inicio obras de urbanización 3 meses desde la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación - Las obras de urbanización deberán finalizar en el plazo máximo de treinta y seis meses desde su inicio. - La edificación de los solares resultantes se realizarán en un plazo máximo de cuatro años ( cuarenta y ocho meses). Nos da un total de 87 meses (siete años y tres meses). g) Plazos parciales En el punto J del Anexo I de las Bases Particulares se nos pide los plazos parciales. Con la finalidad de no cargar al Ayuntamiento con el mantenimiento de la urbanización antes de que se construyan las edificaciones, se ha pactado con el mismo la división de estas obras de urbanización en tres fases independientes, pudiendo la primera funcionar de forma independiente, siendo la segunda continuación de la primera y pudiendo las dos funcionar conjuntamente sin la tercera. Con la tercera fase se completan las obras de urbanización. Tal como se nos pide en el apartado G del Anexo I el porcentaje mínimo de simultaneidad de urbanización y edificación será la primera fase de las obras de urbanización y de las obras de edificación que se harán simultáneamente. Se comenzarán estas obras un mes después de la aprobación del Proyecto de Reparcelación. Se estima, que tanto las obras de urbanización como las de edificación de esta primera fase, se terminen en dieciocho meses. El comienzo de las obras de urbanización y de edificación de la segunda fase estará en función de la comercialización de la primera fase, pudiéndose solaparse si la comercialización fuese rápida o prolongarse, siempre dentro de los plazos máximos, si la comercialización fuera lenta

13 En la tercera fase, al ser suelo residencial extensivo Zona B, las obras de urbanización no serán necesariamente simultaneas a las de edificación, dependiendo de la comercialización de las parcelas. Las obras de urbanización de esta tercera fase se realizarán simultaneas o a continuación de la segunda fase. Jávea, junio de 2013 LOS ARQUITECTOS Fdo.: Fernando Ferrer Fdo.: Fernando Gil Fdo.: Alfonso Turell