Jorge Luis Carrión Arauco Especialista en derecho procesal civil y corporativo

Transcripción

1 Concepción del desalojo por posesión precaria El desalojo por posesión precaria del bien va eliminando la causal de desalojo por vencimiento de plazo del contrato de arrendamiento o esta última motivación es inexistente? Jorge Luis Carrión Arauco Especialista en derecho procesal civil y corporativo El tema del presente artículo ha sido objeto de discusión en diversos escenarios propios para el debate y entre diferentes juristas y autores especialistas sobre la materia. Incluso ha sido objeto de discusión en el Cuarto Pleno Casatorio desarrollado en el año Claro está que para poder entender la causal de desalojo por vencimiento de plazo, es necesario empezar primero por concebirla. En primer lugar, el desalojo por vencimiento de plazo presupone la existencia de un contrato de arrendamiento de inmueble y alude a aquella causal que se plantea en la demanda de desalojo mediante la cual se le comunica al arrendatario el fenecimiento o la finalización de la relación contractual, específicamente, la terminación del contrato de arrendamiento, con cuya pretensión exige al demandado o demandados la restitución del inmueble a su propietario o propietarios o a aquel que tiene derecho de exigir la restitución del mismo. En segundo lugar, cabe agregar que el desalojo por vencimiento de plazo, a nuestro parecer, no sólo determina el fin de la relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, sino también importa ejecutar y sanear toda divergencia que exista entre los contratantes. Es decir, el hecho de que haya vencido el plazo en un contrato de arrendamiento no deja de lado los derechos y obligaciones que fueron establecidos dentro del contrato de arrendamiento, tales como la devolución de la garantía dada como adelanto por cualquier daño que el inquilino pudiera ocasionar en el bien arrendado, penalidades por exceso de permanencia en el bien alquilado, etc. Por último, el vencimiento del plazo de un contrato de arrendamiento, sus consecuencias, no sólo determinan lo antes expuesto, sino que además entendemos que por regla general un contrato es ley entre las partes contratantes, por consiguiente, el simple hecho de haber finalizado el plazo del contrato no establece la conclusión del mismo, sino la continuación del contrato de arrendamiento bajo

2 las mismas estipulaciones del contrato original hasta su requerimiento con las posibles penalidades a que hubiera lugar. Esto último queda establecido en el artículo 1700 del Código Civil que dice lo siguiente: Artículo Continuación de arrendamiento de duración determinada. Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento. Se desprende del artículo citado que todo contrato de arrendamiento, el cual tiene una fecha de vencimiento para su posesión, no significa que el arrendatario que no haya devuelto la posesión a su propietario al finalizar el plazo establecido y que el propietario no haya solicitado la devolución del inmueble, determine la renovación del vínculo contractual que los unía, sino por el contrario, se mantienen las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento original hasta que el propietario o titular de derecho a la posesión ejerza su derecho a la restitución del bien inmueble. Ahora bien, teniendo en claro que la causal de vencimiento de plazo de un contrato de arrendamiento significa el fin del derecho a la posesión del arrendatario, nos convendría también señalar en que se convierte el arrendatario al finalizar el periodo de alquiler fijado en el contrato de arrendamiento, y además, desde cuándo el inquilino está obligado a devolverle la posesión al dueño del inmueble. De primera intención podemos decir que una vez finalizado el plazo establecido en el contrato de arrendamiento no convierte al arrendatario en un poseedor sin título alguno que avale su derecho a seguir poseyendo el bien porque si no estaríamos contradiciendo lo establecido en el artículo 1700 del Código Civil, el cual señala que el contrato prosigue en las mismas condiciones que se establecieron al momento de su celebración. Luego, establecer desde cuando el arrendatario está obligado a devolverle el bien inmueble al propietario, nos interesa saber si esto es desde la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o desde que el propietario solicita que se le devuelva el inmueble arrendado. Por un lado, de acuerdo al artículo 1700 del

3 C.C. un contrato de arrendamiento de duración determinada finaliza en la fecha de vencimiento del mismo sin previo aviso de ninguna de las partes contratantes. Por otro lado, el artículo 1703 del citado cuerpo legal señala que un contrato de duración indeterminada finaliza cuando su propietario o titular solicite la restitución del inmueble. En otras palabras, se desprende que un contrato de duración determinada se convierte en uno de duración indeterminada cuando el titular del dominio del inmueble no solicite la restitución del bien y que el arrendatario siga en posesión del predio. En base a lo ya expuesto entraremos a otro tema de interés para nosotros, el cual es la posesión precaria. Primero citaremos que nos dice el artículo 911 del Código Civil: Artículo 911: Posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. En base al artículo citado relativo a la posesión precaria tenemos dos supuestos: 1. El Precario sin título alguno. Se configura cuando el titular del derecho o propietario de un bien inmueble entrega de forma onerosa o gratuita a otro la posesión de un inmueble; es decir, traspasa su derecho a la posesión sobre un inmueble de su propiedad a favor de un tercero para que éste lo tome en posesión por un tiempo determinado o indeterminado, y que en cualquier momento o circunstancia, se le pueda requerir a este último la restitución de la posesión al beneficiario o al que tenga derecho a la restitución del bien. En este contexto, el que adquirió la posesión sino entrega el bien inmueble entregado se convierte en precario. Del mismo modo sucede con el tercero que entra en la posesión de un inmueble sin causa alguna que justifique su derecho a la posesión. 2. Poseedor precario con título fenecido: Se configura cuando la ocupación o posesión de un inmueble determinado por parte de un tercero se sustenta en un contrato o acto jurídico que justifique el haber adquirido la posesión del bien, sin embargo, este acto fue dejado sin efecto o validez lo cual determina el fenecimiento de su derecho a la

4 posesión. Es decir, el fenecimiento del título que tenía se ha configurado por haber vencido el plazo de vigencia del título posesorio del adquirente. Es interesante lo que dice Manuel Sánchez-Palacios Paiva respecto a lo establecido en el art. 911º del Código Civil actual con lo siguiente: resulta evidente y lógica consecuencia que la posesión precaria también se caracteriza por el no pago de la renta al propietario o a quien ejerce la posesión mediata, como así se reconoce en doctrina y lo estableció el art. 970º del Código de Procedimientos Civiles de Si algún pago hubiera, sería una contraprestación al ejercicio de la posesión, de donde se originaría un título para poseer. 1 Asimismo, de acuerdo a lo establecido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, se ha determinado como precedente vinculante lo que a continuación transcribimos: 5. Se consideran como supuestos de posesión precaria a los siguientes: (...) 5.2. Será caso de título de posesión fenecido cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Bajo esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título. Por lo antes expuesto podemos sostener que el criterio del precedente vinculante fijado, por mayoría, en el Cuarto Pleno Casatorio, 1 SANCHEZ PALACIOS PAIVA, Manuel, El Ocupante Precario Doctrina y Jurisprudencia Casatoria, Ediciones Legales, Lima, 2003, Pags

5 por los magistrados supremos, se inclinó por determinar que el arrendatario se vuelve precario desde el momento en que el propietario o el legitimado a la restitución de la posesión solicite la devolución del bien. Por consiguiente, el arrendatario se vuelve poseedor precario una vez que el arrendador solicite la restitución del bien inmueble dado en arrendamiento. Por otro lado, la minoría de los magistrados participantes en el Cuarto Pleno Casatorio, compartió la tesis del exmagistrado Manuel Sánchez-Palacios Paiva y otros intervinientes, que señalaban que mientras exista algún pago pendiente de por medio, sea por deuda o penalidad, así el plazo del contrato haya fenecido, no convierte al arrendatario en poseedor precario, porque a criterio del grupo minoritario se estaría desvirtuando la calidad de poseedor legitimado, ya que el poseedor precario constituye una situación de hecho, que se caracteriza por no tener título para poseer el bien o que su título feneció y, por tal razón, ya no tendría ninguna vinculación con el titular del requerimiento de la restitución de la posesión. En síntesis, la concepción imperante como precedente vinculante de las causales de desalojo por vencimiento de plazo y por posesión precaria ha quedado claramente establecida en el Cuarto Pleno Casatorio, en cuyas conclusiones se ha fijado que la precariedad se produce desde el momento del requerimiento de la restitución de la posesión por parte del titular del dominio del inmueble o aquel legitimado para exigir dicho requerimiento; mientras que la causal de desalojo por vencimiento de plazo queda de lado, enmarcado como un simple señalamiento de aviso al Juez para que tome conocimiento desde cuando finalizó el contrato de arrendamiento y no como una causal en sí para demandar el desalojo. Sin embargo, no cabe duda de que hay un vacío respecto a la exigencia que repercute la aplicación del art del Código Civil, puesto que convertir al arrendatario en poseedor precario determina la disolución de todo derecho y obligación que existía entre el arrendador y el arrendatario, de lo que se desprende que no habiendo ya ningún nexo entre los citados contratantes, no existe ninguna obligación de este último a pagar alguna deuda o penalidad que

6 tuviera con el arrendador vinculado al contrato. Finalmente ya es tiempo que nuestros jueces unifiquen la jurisprudencia relativa a la aplicación de la causal de desalojo por posesión precaria.