Simuladores de Entidades Financieras

Transcripción

1 Simuladores de Entidades Financieras Qué son los Simuladores de Créditos Hipotecarios? Son las herramientas que cada entidad financiera proporciona en sus sitios de Internet con el fin de facilitar a sus clientes o posibles clientes la información relativa a los productos de crédito hipotecario y las condiciones que cada institución ofrece. Cada institución financiera ha diseñado sus simuladores y los datos que cada uno requiere son muy variados, a continuación se presentan los datos que más comúnmente requieren los simuladores: Ingreso salarial del solicitante. Valor del inmueble a adquirir. Plazo del crédito. Monto del enganche. Monto de la mensualidad a pagar. Como asesor, deberás conocer con qué entidades financieras la empresa promotora o desarrolladora en la que laboras ha realizado convenios de financiamiento hipotecario, por lo que se deberá ingresar a los simuladores de las entidades financieras que apliquen. A continuación se presentan en orden alfabético las direcciones electrónicas de las principales entidades financieras que ofrecen los servicios de simuladores www. hipotecaria.ing-comercialamerica.com - 1 -

2 Por qué es tan importante utilizar los Simuladores Hipotecarios? Los Simuladores de Créditos Hipotecarios son una excelente herramienta que las instituciones financieras proporcionan con acceso libre en sus sitios Internet y su función principal es proporcionar orientación sobre el monto probable de crédito que una persona podría obtener, considerando la situación financiera de cada persona, además se podrá conocer información relevante para gestionar el crédito, tal como: Conocer los requisitos y formatos que solicitan las instituciones financieras para obtener un crédito. Enterarse de las promociones que cada entidad financiera ofrece. Obtener la oferta vinculante. Conocer los montos de las mensualidades y las tablas de pagos durante toda la vida del crédito. Consultar (en algunos casos) las condiciones de otorgamiento de crédito establecidos por la entidad financiera. Como asesor deberás acceder directamente al sitio de Internet donde se encuentran los simuladores de cada entidad financiera, ya que de esta manera se obtendrá información totalmente actualizada, con mayor precisión y podrás conocer las promociones especiales que cada institución ofrece. Existen otras herramientas que serán de utilidad para ir perfilando el producto de crédito hipotecario que las entidades financieras otorgan, en el caso de estar asesorando al cliente para obtener un crédito en Cofinavit o un crédito con Apoyo INFONAVIT, será de gran utilidad revisar los cuadros comparativos que cada entidad financiera estableció en los convenios de colaboración formalizados con el INFONAVIT. Los cuadros comparativos se deberán consultar directamente en el sitio Internet del INFONAVIT, a continuación se presentan una reproducción para fines didácticos

3 En la página WEB de la CONDUSEF podrás encontrar un simulador universal, en el cual se podrá realizar una perfilación preliminar de los productos de crédito hipotecarios disponibles, utilizando el simulador de la CONDUSEF se podrá encontrar en un solo lugar todas las opciones de créditos hipotecarios que hay en el mercado para vivienda media y residencial a tasa fija y será útil para comparar esquemas y costo del financiamiento a través de cálculos realizados con los datos que el cliente proporcione. Una vez que se determino en conjunto con el cliente la o las entidades financieras con las cuales le convendría al cliente obtener el crédito, es necesario que ingresen al simulador del sitio de la o las entidades financieras seleccionadas con el fin de conocer con precisión las condiciones y requisitos de cada producto de crédito. Cómo funcionan los Simuladores Hipotecarios? Los simuladores requieren la captura de los datos que cada simulador indique como indispensables, algunas entidades financieras requerirán datos adicionales con fines estadísticos o bien para hacer factible el contacto con el cliente. Para que los simuladores entreguen los resultados esperados es necesario ingresar la captura en los campos que están marcados como datos necesarios, los cuales generalmente son: El valor total del inmueble a adquirir con el crédito. La cantidad con la que se cuenta para el enganche. El plazo para pagar el crédito. El ingreso del cliente

4 Una vez capturados los datos mínimos requeridos, los simuladores calcularán los costos y gastos en los que se incurrirán al formalizar el crédito con la entidad financiera elegida, entre los que destacan, principalmente: La comisión por apertura. El costo del avalúo. Los gastos notariales y de administración. Los gastos de investigación y de apertura de crédito. Como su nombre lo indica, los simuladores son para simular diversos escenarios de crédito, por lo que un buen asesor deberá agotar todas las posibilidades que cada simulador presente con el fin de determinar cuál es el mejor producto de crédito y cuáles son las mejores condiciones de cada producto para cada cliente. La mayoría de los simuladores al final de la tabla de resultado, presentarán algunas opciones para ampliar la información del crédito, tales como: Tabla de Pagos y Amortizaciones. Oferta Vinculante y el CAT (costo anual total). Qué es el CAT? El Costo Anual Total (CAT) es el valor expresado en porcentaje, de la totalidad de costos y gastos en que incurrirá el solicitante por la contratación de un crédito con determinada institución. Este costo será mayor a la tasa de interés nominal que cobra la entidad financiera, ya que el principal objetivo de este dato es que el cliente conozca que además de la tasa de interés los créditos hipotecarios incluyen costos como: Comisión por apertura. Gastos de administración. Pago de primas de seguros. Gastos notariales. Impuestos por adquisición del inmueble o constitución de la garantía. Costos por trámites y servicios prestados por terceros. El CAT es un dato que permite conocer a lo largo del tiempo que tan caro es el producto de crédito en cuestión y facilita la comparación con otros productos de crédito hipotecario. Qué es la Oferta Vinculante? Es un documento que emiten las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios en el que se establecen los términos y condiciones específicos mediante los cuales se obliga a otorgar al solicitante, por un determinado periodo de tiempo (vigencia de la oferta vinculante), el crédito para la vivienda

5 Existen dos formas de obtener la oferta vinculante: a) Mediante petición escrita del solicitante. b) A través de la solicitud de crédito. Todas las instituciones financieras están obligadas por ley a proporcionarla. El hecho de contar con una oferta vinculante no significa que el crédito ha sido aprobado, ya que para tal efecto, y en caso de que el interesado desee concretarlo, deberá esperar a que la entidad financiera determine y compruebe la identidad del solicitante, la veracidad y autenticidad de los datos proporcionados, la capacidad crediticia conforme a las sanas prácticas y condiciones de mercado, la realización del avalúo, la garantía (aforo) y la determinación del financiamiento, principalmente. En caso de que la institución de crédito decidiera no otorgar el crédito a la vivienda en los términos establecidos en la oferta vinculante, debido a que no logró comprobar algunos de los datos, ésta podrá modificar los términos de la oferta vinculante y deberá avisarle en un plazo no mayor a 5 días naturales. Una vez recibido el aviso, el cliente contará con 5 días naturales para manifestar su conformidad con dichas modificaciones. Qué otra información puedes obtener en los Simuladores? Otra información que despliegan los simuladores son los requisitos que cada entidad financiera solicita para iniciar un trámite de crédito, estos requisitos suelen estar clasificados en: Documentación del acreditado. - Documentos personales. - Documentos de comprobación de ingresos. Documentación del inmueble a adquirir. - Documentos que avalan que el inmueble es garantía suficiente para el crédito. - Documentos jurídicos que comprueban que el inmueble está libre de gravamen o juicio legal. Cómo asesorar a un Derechohabiente del INFONAVIT? 1. Asegurarse que el cliente sea Derechohabiente del INFONAVIT accediendo a la Precalificación de crédito INFONAVIT y averiguando cuantos puntos alcanza. (este tema se amplía en el módulo Precalificación INFONAVIT). 2. Preguntar al cliente su ingreso salarial, el destino del crédito y el monto de la vivienda. 3. Con base en su ingreso salarial, la puntuación obtenida, el destino del crédito y el valor de la vivienda, ubica en el cuadro titulado Clasificación de Productos de Crédito INFONAVIT el producto de crédito que más le conviene al cliente

6 4. Si el producto recomendado para el cliente resulta ser Cofinavit. a. Se deberá ingresar a la Precalificación Cofinavit y se debe explicar al cliente la puntuación alcanzada, el monto de crédito a financiar por el INFONAVIT y el monto de crédito aproximado que el trabajador requerirá de la Entidad Financiera como monto de crédito en Cofinanciamiento. (este tema se amplía en el módulo Precalificación INFONAVIT). b. Imprimir y entregar al cliente los siguientes documentos: Carta de Inicio de Trámite. En el caso que el cliente solicite la opción Oferta Vinculante, se imprimirá la Carta de Inicio de Trámite y Oferta Vinculante. c. Consultar en el sitio Internet del INFONAVIT, los cuadros comparativos donde se muestran las condiciones de crédito que ofrecen las entidades financieras. Condiciones financieras ofrecidas por Bancos. (ver documento anexo). d. Recomendar al cliente que es relevante identificar la unidad del crédito, es decir si es en pesos, veces salario mínimo, etc., así como la tasa de interés. e. Una vez que el cliente se inclinó por 2-3 opciones, ingresa al simulador de las entidades financieras seleccionadas por él y busca si existe la opción de Cofinanciamiento INFONAVIT. f. Validar las condiciones de crédito que el simulador de la entidad financiera emite e imprimir los documentos informativos que el simulador permita, seleccionando siempre la opción de Oferta Vinculante, ya que el Costo Anual Total (CAT) es el elemento que facilitará la comparación de los diversos productos que ofrecen las entidades financieras. g. Recomendar al cliente elegir a las entidades financieras que ofrecen productos de crédito con el CAT más bajo. h. Mencionar al cliente que las condiciones de crédito que se presentan en la Precalificación podrán modificarse al momento de formalizar el crédito. i. Informar al cliente que la Oferta Vinculante expresa las condiciones financieras del crédito a otorgar y que no implica la autorización del crédito por parte de la entidad financiera. j. Es importante revisar conjuntamente con el cliente que los datos personales como nombre, NSS y RFC que presenta el sistema, sean los mismos que aparecen en su acta de nacimiento. 5. Si el producto recomendado para cliente resulta ser Cofinavit Ingresos Adicionales. a. Se deberá Ingresar a la Precalificación Cofinavit Ingresos Adicionales y explicar al cliente la puntuación alcanzada, el monto de crédito a financiar por el INFONAVIT y el monto de crédito aproximado que el trabajador requerirá de la Entidad Financiera como monto de - 6 -

7 crédito en Cofinanciamiento. (este tema se amplía en el módulo Precalificación INFONAVIT). b. Indicar al trabajador que el monto de crédito que aparece en "Requerirías un monto en Cofinavit Ingresos Adicionales de" no es el definitivo y puede modificarse de acuerdo con lo que determine la Entidad Financiera. c. Imprimir y entregar al cliente los siguientes documentos: Carta de Inicio de Trámite. En el caso que el cliente solicite la opción Oferta Vinculante, imprimir la Carta de Inicio de Trámite y Oferta Vinculante. d. Se podrán consultar en el sitio de Internet del INFONAVIT, los cuadros comparativos donde se muestran las condiciones de crédito que ofrecen las entidades financieras. Condiciones financieras ofrecidas por Bancos y Sofoles Cofinavit Ingresos Adicionales (ver documento anexo). e. Recomendar al cliente que es relevante identificar la unidad del crédito, es decir si es en pesos, veces salario mínimo, etc., así como la tasa de interés. f. Una vez que el cliente se inclinó por 2 ó 3 opciones, ingresar al simulador de las entidades financieras seleccionadas por él y busca si existe la opción de Cofinanciamiento INFONAVIT para trabajadores que perciben ingresos adicionales. g. Validar las condiciones de crédito que el simulador de la entidad financiera emite e imprimir los documentos informativos que el simulador permita, seleccionando siempre la opción de Oferta Vinculante, ya que el Costo Anual Total (CAT) es el elemento que facilitará la comparación de los diversos productos que ofrecen las entidades financieras. h. Recomendar al cliente elegir a las entidades financieras que ofrecen productos de crédito con el CAT más bajo. i. Mencionar al cliente que las condiciones de crédito que se presentan en la Precalificación podrán modificarse al momento de formalizar el crédito. j. Informar al cliente que la Oferta Vinculante expresa las condiciones financieras del crédito a otorgar y que no implica la autorización del crédito por parte de la entidad financiera. k. Es importante revisar conjuntamente con el cliente que los datos personales como nombre, NSS y RFC que presenta el sistema, sean los mismos que aparecen en su acta de nacimiento

8 6. En el caso de que el cliente se interese por el producto Apoyo INFONAVIT: a. Se deberá ingresar a la Precalificación Apoyo INFONAVIT y explicar al cliente que los bimestres que aquí se presentan y el monto del Saldo de la Subcuenta de Vivienda se podrán utilizar como garantía en caso de pérdida de la relación laboral y que el Saldo de la Subcuenta de Vivienda se toma a partir del 4 bimestre de 1997(inicio de Afore). b. Indicar al cliente que la cantidad mostrada adelante del título "Registrado en Afore" corresponde al saldo de la subcuenta de vivienda al corte del último bimestre. c. Al seleccionar Certificado Apoyo INFONAVIT, el sistema presenta el CERTIFICADO APOYO INFONAVIT que es el documento que se emite al trabajador cuando cumple con los requisitos para obtener condiciones preferenciales para solicitar un crédito con las entidades financieras participantes. d. Este documento lo deberá presentar el trabajador en la Entidad Financiera que haya elegido. Se imprimirá y entregara al cliente. e. Consultar en el sitio Internet del INFONAVIT, los cuadros comparativos donde se muestran las condiciones de crédito que ofrecen las entidades financieras. Condiciones Bancos Apoyo INFONAVIT (ver documento anexo 1). Condiciones Sofoles Apoyo INFONAVIT (ver documento anexo 2). f. Recomendar al cliente que es relevante identificar la unidad del crédito, es decir si es en pesos, veces salario mínimo, etc., así como la tasa de interés. g. Una vez que el cliente se inclinó por 2 ó 3 opciones, ingresar al simulador de las entidades financieras seleccionadas por él y buscar si existe la opción de Apoyo INFONAVIT. h. Validar las condiciones de crédito que el simulador de la entidad financiera emite e imprimir los documentos informativos que el simulador permita, seleccionando siempre la opción de Oferta Vinculante, ya que el Costo Anual Total (CAT) es el elemento que facilitará la comparación de los diversos productos que ofrecen las entidades financieras. i. Recomendar al cliente elegir a las entidades financieras que ofrecen productos de crédito con el CAT más bajo

9 j. Informar al cliente que la Oferta Vinculante expresa las condiciones financieras del crédito a otorgar y que no implica la autorización del crédito por parte de la entidad financiera. k. Es importante revisar conjuntamente con el cliente que los datos personales como nombre, NSS y RFC que presenta el sistema, sean los mismos que aparecen en su acta de nacimiento. Cómo asesorar a un Derechohabiente del FOVISSSTE? 1. Asegurar que el cliente sea Derechohabiente de FOVISSSTE accediendo al sitio Internet de FOVISSSTE, al cual se podrá ingresar digitando el RFC del cliente. 2. Si el cliente alcanza la puntuación requerida se le preguntará el monto de la vivienda que desea adquirir. a. Si el monto de crédito a otorgar es menor o igual a $1,000, recomendar al cliente el producto Alia2. b. Si el monto de crédito a otorgar es mayor a $1,000, recomendar al cliente el producto Respalda2. 3. Consultar las entidades financieras participantes en cada programa y analizar las condiciones que cada entidad financiera ofrece, recordar que las mejores opciones de crédito están determinadas por el plazo, la tasa de interés y los gastos de administración. 4. En el caso que el cliente solicite la opción Oferta Vinculante, imprimir la Carta de Inicio de Trámite y Oferta Vinculante. 5. Consultar en el sitio Internet del INFONAVIT, los cuadros comparativos donde se muestran las condiciones de crédito que ofrecen las entidades financieras. Condiciones financieras ofrecidas por Bancos (ver documento anexo). 6. Recomendar al cliente que es relevante identificar la unidad del crédito, es decir si es en pesos, veces salario mínimo, etc., así como la tasa de interés. 7. Una vez que el cliente se haya inclinado por 2-3 opciones, ingresar al simulador de las entidades financieras seleccionadas por él y buscar si existe la opción de Cofinanciamiento INFONAVIT. 8. Valida las condiciones de crédito que el simulador de la entidad financiera emite e imprime los documentos informativos que el simulador te permita, seleccionando siempre la opción de Oferta Vinculante, ya que el Costo Anual Total (CAT) es el elemento que te facilitará la comparación de los diversos productos que ofrecen las entidades financieras. 9. Recomienda a tu cliente elegir a las entidades financieras que ofrecen productos de crédito con el CAT más bajo

10 10. Menciona a tu cliente que las condiciones de crédito que se presentan en la Precalificación podrán modificarse al momento de formalizar el crédito. 11. Informa a tu cliente que la Oferta Vinculante expresa las condiciones financieras del crédito a otorgar y que no implica la autorización del crédito por parte de la entidad financiera. 12. Es importante revisar conjuntamente con tu cliente que los datos personales como nombre, NSS y RFC que presenta el sistema, sean los mismos que aparecen en su acta de nacimiento. Cómo asesorar a una persona que solicita un crédito de alguna entidad financiera? 1. Los productos de crédito hipotecario que ofrecen las entidades financieras son de índole muy variada, tanto en lo que cada producto ofrece como en los requisitos que cada entidad financiera establece para otorgarlo. 2. Si tu cliente no es Derechohabiente del INFONAVIT o del FOVISSSTE, los créditos hipotecarios financiados por entidades financieras son su alternativa. 3. El primer paso que te recomendamos realizar es ingresar al simulador de la CONDUSEF ( 4. Es muy importante que le recomiendes a tu cliente que en el caso de contratar un crédito hipotecario con alguna entidad financiera consulte la serie de servicios y asesoría que ofrece la CONDUSEF (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios y Servicios Financieros). 5. Ya que ingresaste al sitio de la CONDUSEF deberás seleccionar la opción Simuladores y Calculadoras, en donde deberás ingresar los datos que se te indican. 6. La CONDUSEF ya cuenta con un simulador hipotecario para consultar las condiciones crediticias que ofrecen las entidades financieras en el otorgamiento de crédito con Apoyo INFONAVIT. 7. Una vez que el simulador te entregó la tabla de pagos del crédito solicitado, podrás seleccionar las siguientes alternativas para seguir ampliando la información que te permita dar una mejor asesoría. Ver gráfica. Ver comparativo. Tanto las gráficas como el cuadro comparativo te permitirán comparar las condiciones de crédito que cada entidad financiera ofrece. 8. Una vez que tu cliente se inclinó por 2 ó 3 opciones, ingresa al simulador de las entidades financieras seleccionadas por él

11 9. Valida las condiciones de crédito que el simulador de la entidad financiera emite e imprime los documentos informativos que el simulador te permita, seleccionando siempre la opción de Oferta Vinculante, ya que el Costo Anual Total (CAT) es el elemento que te facilitará la comparación de los diversos productos que ofrecen las entidades financieras. 10. Recomienda a tu cliente elegir a las entidades financieras que ofrecen productos de crédito con el CAT más bajo. 11. Informa a tu cliente que la Oferta Vinculante expresa las condiciones financieras del crédito a otorgar y que no implica la autorización del crédito por parte de la entidad financiera. 12. Antes de ingresar la Solicitud de Crédito con la entidad financiera: a. Pregunta por las condiciones del contrato de crédito, como pueden ser: i. Penalizaciones por pagos anticipados. ii. Penalizaciones por retraso de pagos. iii. Arrendamiento del inmueble durante la vigencia del crédito. iv. Gastos de operación y administración. b. Insiste a tu cliente que revise su capacidad de pago, para evitar que su situación financiera se deteriore al adquirir este compromiso que es de largo plazo. c. Solicita a la entidad financiera una copia del contrato de apertura de crédito con garantía hipotecaria e identifica las condiciones financieras y jurídicas que pudieran afectar a tu cliente, asegúrate que el contrato respete las condiciones ofrecidas en los planes promocionales. d. Verifica los términos y condiciones generales de las pólizas de seguros de vida, daños y cobertura. e. Solicita la aclaración de cualquier duda. 13. Recomienda a tu cliente que tome en consideración las siguientes recomendaciones mientras dura la gestión de la Solicitud de Crédito con la entidad financiera: a. Entregar oportunamente los documentos solicitados por la entidad financiera, los cuales deben ser legibles, auténticos y vigentes

12 b. Asegurarse que los dato de identificación tales como nombre, RFC, CURP coincidan en todos los documentos que requiere la entidad financiera. c. Asegurarse de proporcionar todos los datos que faciliten su contacto. d. Evitar viajes prolongados que dificulten el seguimiento del proceso. e. Asegurarse que el inmueble a adquirir está libre de gravamen y que no está sujeto a ningún juicio legal. f. Asegurarse que las características técnicas del inmueble cumplan con los requisitos establecidos por la entidad financiera. g. Evitar omitir información que pudiera disminuir la capacidad de compra de tu cliente, al hacerlo probablemente podrá obtener una mayor capacidad de compra, pero es probable que en poco tiempo se encuentre deteriorada su situación financiera. h. No realizar otras inversiones o compras de largo plazo hasta haber formalizado el crédito hipotecario en trámite. 14. El día de la firma del crédito es importante que consideren las siguientes recomendaciones: a. Llevar los documentos de identificación requeridos por la entidad financiera. b. Asegurarse que el nombre, RFC y los demás datos de identificación de tu cliente asentados en el testimonio o escritura sean correctos y coincidan con los documentos de identificación oficial. c. Asegurarse que en el contrato de crédito se establezcan las condiciones inicialmente pactadas en el crédito, tales como: plazo, monto del crédito, tasa de interés, condiciones, penalizaciones. d. Llevar los cheques por diferencias existentes entre el monto de crédito a otorgar y el monto de compra-venta de la vivienda. e. Pedir la aclaración de cualquier duda de los contenidos del contrato de crédito y de la escritura. f. Solicitar una copia de la documentación firmada. g. Solicite los certificados individuales de los seguros que apliquen. h. Establecer el acuerdo de la fecha de entrega de la vivienda

13 i. No firmar ningún documento de entrega de la vivienda hasta estar conforme que las condiciones de entrega coincidan con las condiciones establecidas en el contrato de compra-venta. 15. Una vez formalizado el crédito, recomienda a tu cliente que tome en consideración las siguientes recomendaciones: a. Que pague oportunamente para evitar el pago de intereses moratorios que suelen ser elevados. b. Si contrató un crédito con tasa variable, deberá estar pendiente del comportamiento de la tasa de referencia y, por lo tanto, de la actualización del esquema de pagos conforme dicha tasa. c. Si se le presentan problemas económicos informe a la entidad financiera