Informe del Mercado Residencial

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1 15 Residencial Infrme del Mercad Residencial Csta del Sl RESUMEN EJECUTIVO May aguirrenewman.es

2 22 de juli de 2008 Índice I. LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO 2. CONCLUSIONES 3. PERSPECTIVAS Cntact Aguirre Newman María Mnasteri Directra Málaga (34) Javier García-Mate. MRICS Directr de Análisis e Investigación de Mercads (34) jgm@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente infrme según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias cncretas del mercad inmbiliari a la presente fecha. Pr el hech de elabrar el presente infrme, Aguirre Newman: (I) n realiza, trga y/ cnfiere ninguna declaración y/ garantía, expresa implícita, (II) ni acepta ninguna respnsabilidad en relación cn la exactitud integridad de la infrmación cntenida el mism. Se autriza exclusivamente la reprducción parcial, nunca ttal, del presente Infrme. En cualquier cas, cualquier reprducción parcial que se realice deberá mencinar que se trata de un "extract" de un Infrme cmplet realizad pr Aguirre Newman

3 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl 1.- La cyuntura general del mercad El añ 2006 supus un cambi en la tendencia del mercad residencial de Csta del Sl. Frente al cntext de alta actividad prmtra y de alt interés pr parte de particulares e inversres, tant nacinales cm extranjers, pr la adquisición de viviendas en el perid , se pasa a un cntext de fuerte cntracción de la demanda que se ve acmpañada a partir del añ 2007 de una imprtante paralización en la nueva ferta de pryects. El perid de expansión ecnómica vivid durante ls añs creó las cndicines sciecnómicas óptimas para el desarrll del mercad de vivienda vacacinal en España. Ls alts precis alcanzads en el añ 2006 y la falta de interés del cmpradr inversr, muy activ en perids anterires, unid a ls cass de crrupción ahuyentarn tant al cmpradr nacinal cm al internacinal. Ls añs 2007, 2008 y 2009 han supuest un descens cntinu en las expectativas ecnómicas tant nacinales cm internacinales y un increment del nivel de incertidumbre sbre el cmprtamient futur de la ecnmía glbal. La cmpra de una vivienda vacacinal se encuentra en ests mments muy lejs de ser una de las priridades de cmpra para una familia media. El añ 2009 ha supuest de nuev un cambi en el cicl ecnómic de alguns de ls principales países de residencia de demandantes de vivienda en Csta del Sl. Ell pdría abrir una ventana hacia una mayr demanda de activs residenciales pr parte de extranjers prvenientes de dichs países. N bstante, se entiende que se deberá cnslidar dich cambi de tendencia de la ecnmía para que se recupere la cnfianza del ptencial demandante de viviendas en Csta del Sl. Tras realizar este trabaj de investigación pdems cncluir que la actividad en el mercad residencial de Csta del Sl durante el perid analizad ha mantenid un cmprtamient muy similar al del añ anterir, caracterizándse pr un reducid vlumen de ventas y un imprtante increment en ls plazs de cmercialización. Cnsecuencia de estas dificultades para dar salida al prduct es el imprtante vlumen de viviendas en situación de llave en man (vivienda finalizada y en dispsición de entrega) que se encuentra a la venta. El 31,8% de la ferta inicial de viviendas en altura (piss) se encuentra en situación de stck; es decir dispnible. Este prcentaje alcanza el 42,4% de la ferta inicial si ns centrams en viviendas unifamiliares. Esta situación cntrasta cn l que curría en ls añs en ls que prácticamente td el prduct se vendía sbre plan, pudiend cnsiderarse que el prcentaje de prduct dispnible en situación llave en man era inferir al 5%. Departament de Análisis e Investigación de Mercads Pag. 3

4 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl La respuesta de ls prmtres activs en Csta del Sl ante la actual situación del mercad se ha materializad en ls últims 24 meses a través de ds líneas de actuación: 1) Ajuste prgresiv en ls precis de venta desde ls máxims del perid , que han mantenid un cmprtamient diferente según la exclusividad de ls municipis y las calidades de ls pryects. 2) Imprtante increment de ls márgenes de negciación en tds ls municipis analizads, situándse ls misms entre el 10% y el 45% del preci de salida slicitad pr el prmtr. En aquellas prmcines en las que se han prducid descenss ficiales en ls precis de venta durante ls últims 24 meses (aparecen reflejads en el listad ficial de precis del prmtr) ls márgenes de negciación se sitúan entre el 10% y el 25%. En el cas de las prmcines en las que n se han prducid descenss ficiales en ls precis, ls márgenes de negciación se mueven en el entrn del 35%-45%. 3) Imprtante disminución de la actividad prmtra en ls últims 12 meses. El inici de nuevas prmcines está prácticamente detenid en la ttalidad de ls municipis de la Csta del Sl. De esta manera se busca dar slución a la situación de sbreferta existente en la actualidad habiéndse registrad únicamente el inici en la cmercialización de 4 nuevs pryects de pequeñ tamañ que ha supuest incrprar al mercad 71 nuevas unidas en ferta. En algun de ests cass el desarrll final de la prmción queda sujet a que se alcance un nivel de preventas del 50%, hech que ns hace ser escéptics sbre su desarrll efectiv. Cm se puede bservar en el siguiente gráfic, desde el añ 2006 se viene prduciend una cntinua disminución de la nueva ferta inicial que se incrpra al mercad de frma anual. Ell debe entenderse cm una nticia psitiva al supner una limitación en la entrada de nuev prduct en venta en el mercad en un cntext de baja demanda y exces de ferta. Nueva Oferta Inicial pr Añ (Viviendas Plurifamiliares) Departament de Análisis e Investigación de Mercads Pag. 4

5 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl N bstante l dich en el párraf anterir se bserva en ls últims 12 meses un increment en el stck de viviendas respect a ls dats registrads en el añ anterir. Ell es cnsecuencia del retrn al mercad de viviendas inicialmente prevendidas y cuys cmpradres n han hech efectiva la venta en el mment de la escrituración. AÑO 2009 AÑO 2010 VAR (%) Stck Viviendas (unidades) ,81% A l larg del presente infrme presentams dats relativs a ferta inicial, stck, precis/m2 y precis medis, ritms de venta y plazs medis de cmercialización que serán ampliamente desarrllads entrand a cmentar cn especial detalle aquellas particularidades y circunstancias cncretas cnsideradas de mayr interés. Para entender la situación del mercad de vivienda nueva en Csta del Sl dentr del cntext nacinal, se realiza igualmente una cmparativa de precis entre alguns de ls mercads vacacinales más representativs de la csta mediterránea. Ell ns permite cmparar la situación en precis de ls municipis de la Csta del Sl analizads en el presente estudi cn dichs mercads vacacinales. 1 CADAQUÉS 2 SITGES 3 SALOU 4 BENICASIM 5 GANDÍA 6 BENIDORM 7 TORREVIEJA 13 PALMA 12 PUNTA UMBRÍA 8 LOS ALCAZARES 9 ROQUETAS DE MAR 10 MOTRIL COSTA DEL SOL 11 EL PUERTO DE SANTA MARÍA Departament de Análisis e Investigación de Mercads Pag. 5

6 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl MERCADOS VACACIONALES COSTA MEDITERRÁNEA Municipis Preci /m2 COSTA DEL SOL Cadaqués Sitges Municipi Preci /m2 Salu Trremlins Benicasim Benalmadena Gandía Fuengirla Benidrm Mijas Csta Trrevieja Marbella Ls Alcazares Estepna Rquetas de Mar Casares Mtril Manilva El Puert de Santa María Stgrande Isla Canela Alcaidesa Palma de Mallrca En la tabla anterir se bserva cm ls precis de ls municipis de la Csta de Sl ubicads entre Marbella y Alcaidesa se sitúan entre ls de mayr preci de ls analizads en el presente punt. De hech, sn Stgrande, Estepna y Marbella ls mercads de vivienda vacacinal cn ls precis pr m 2 más elevads de entre ls mercads del mediterráne cntemplads en este apartad. Ls municipis de la Csta del Sl situads entre Málaga y Marbella cnjuntamente cn Manilva, mantienen ls precis pr m 2 más bajs de la Csta del Sl y se encuentran en línea cn ls de trs mercads turístics del Mediterráne cm pueden ser Salu en Tarragna, Ls Alcázares en Murcia Mtril en Granada. Pr tr lad, el municipi de Casares que en base a sus precis mantiene una psición intermedia en la Csta del Sl entre ls municipis más exclusivs (Alcaidesa, Stgrande, Marbella y Estepna) y ls municipis más rientales y cn precis menres (Trremlins, Benalmádena, Fuengirla y Mijas Csta), si sitúa en línea cn ls precis de mercads cm Benidrm Trrevieja en Alicante, El Puert de Santa María en Cádiz Isla Canela en Huelva. La Csta del Sl mantiene en sus municipis tradicinalmente más exclusivs (Stgrande, Marbella y Estepna) ls precis más elevads de ls municipis analizads de la csta Mediterránea, únicamente asimilables a znas cm Cadaqués en Gerna, Sitges en Barcelna Palma de Mallrca. Departament de Análisis e Investigación de Mercads Pag. 6

7 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl 2.- Cnclusines Las principales cnclusines a destacar en el mercad residencial turístic de nueva cnstrucción en la Csta del Sl Occidental desde marz de 2009 hasta la fecha actual sn las siguientes: Imprtancia creciente de ls márgenes de negciación en las cmpraventas de vivienda de la Csta del Sl. Durante este últim añ ls márgenes mínims se han mantenid en ls niveles bservads en el añ anterir (10%), mientras que se ha bservad un increment en ls márgenes máxims de negciación que en alguns municipis han alcanzad el 45% del preci slicitad pr el cmpradr dependiend de las znas y de las calidades de las viviendas. Aquellas prmcines en las que se han prducid descenss ficiales en ls precis de venta; es decir, en las que dichs descenss aparecen reflejads en el listad ficial de precis, ls márgenes de negciación se sitúan entre el 10% y el 25%. En el cas de las prmcines en las que n se han prducid descenss ficiales en ls precis durante ls últims 12 meses, ls márgenes de negciación se mueven en el entrn del 35%-45%. En la siguiente tabla se presentan cnjuntamente ls márgenes máxim y mínim que se están negciand en cada municipi y el preci medi pr m 2 (para viviendas plurifamiliares). Adicinalmente se ha calculad el preci medi pr m 2 una vez se han aplicad ls márgenes de negciación. Ell ns prprcina una idea sbre el preci final pr m 2 que pagaría un ptencial cmpradr de una vivienda en ests mments. Márgenes (%) /m 2 /m 2 Máxim /m 2 Mínim Estimad Estimad Trremlins 15% - 20% Benalmadena 10% - 15% Fuengirla 10% - 20% Mijas Csta 15% - 25% Marbella 10% - 30% Estepna 20% - 40% Casares 15% - 20% Manilva 10% - 20% Stgrande 10% - 45% Alcaidesa 20% - 30% Departament de Análisis e Investigación de Mercads Pag. 7

8 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl En el últim añ se han bservad ds crrientes claramente diferenciadas en l que se refiere a precis. Aquellas prmcines en las que se ha prducid una reducción en el preci de venta de al mens un 30% se bserva cm han experimentad cierta actividad en l que a ventas se refiere. Pr el cntrari, aquellas prmcines en las que ls descenss en ls precis han sid inferires al 20%-30%, han experimentad muy baja actividad cmercial e inclus en determinads cass la actividad ha sid negativa, en la medida en la que se han prducid numersas reslucines de cntrats (devlucines de viviendas en el mment de la escrituración). Cntinúa la tendencia bservada en añs anterires en cuant a la disminución de la ferta inicial de viviendas en cmercialización tant en prmcines de viviendas plurifamiliares cm de viviendas unifamiliares. Esta disminución ha venid determinada fundamentalmente pr varias circunstancias: Descens en la incrpración de nuevs pryects en cmercialización al mercad. Paralización de pryects en curs pr parte de prmtres que bien tienen prblemas para financiar la terminación del pryect en ls que ls niveles de pre-ventas indican que el prduct n tiene a día de hy ninguna salida en el mercad. Finalización de la cmercialización de prmcines que aún mantenían unidades a la venta en el añ anterir. Determinads pryects que en añs anterires estaba en cmercialización han sid adquirids pr entidades financieras que, han sacad el prduct del mercad hasta definir una estrategia de cmercialización para el mism, l están cmercializand fuera del mercad entre clientes preferentes trabajadres de la entidad. Prmcines que han cambiad el us de las viviendas. Determinads pryects han pasad de estar en venta a cmercializarse cm apartaments turístics en alquiler. Esta peración también se ha prducid a la inversa per su destin ha sid en la mayría de ls cass dación en pag pr deuda a las entidades financieras. Si en el añ 2009 la ferta inicial de vivienda plurifamiliares era de viviendas, en el añ 2010 está cifra se ha situad en las viviendas, l que supne 315 viviendas mens que en el añ anterir. En el cas de las viviendas unifamiliares la ferta inicial ha pasad de ser de viviendas en 2009, a ser viviendas en 2010, l que supne 175 viviendas mens de ferta inicial. En ttal han salid de la ferta inicial en el últim añ casi 500 viviendas. Departament de Análisis e Investigación de Mercads Pag. 8

9 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl Se repite el prtagnism de la zna A (Trremlins, Benalmádena y Fuengirla), cm la más activa en cuant a cmercialización de viviendas de bra nueva. Ls menres precis pr m 2 que se registran en ests municipis cnjuntamente cn una demanda n sól de vivienda vacacinal sin también de primera residencia cnsecuencia del crecimient de Málaga capital, prprcinan a esta zna uns mejres niveles de venta. La zna B (Mijas Csta, Marbella y Estepna) vuelve este añ a destacar cm la más representativa pr vlumen en su ferta inicial y en su stck de viviendas. En la zna C (Casares, Manilva, Stgrande y Alcaidesa) el municipi de Manilva sbresale sbre el rest de municipis que cmpnen esa zna cm cnsecuencia del imprtante vlumen de viviendas dispnibles. Aunque el preci medi en este municipi es similar a ls precis registrads en la zna A, su carácter enteramente vacacinal así cm una sbreferta muy imprtante hace que muestre un cmprtamient muy diferenciad de sus municipis vecins. El factr determinante pr el que las znas denminadas B y C han mstrad variacines tan significativas en tds ls aspects (ferta inicial, stck, precis) en ls últims 12 meses ha sid, la vuelta al mercad de prmcines que en añs anterires aparecían cm vendidas paralizadas y que este añ han retrnad al mercad de la man de un nuev prpietari, nrmalmente una entidad financiera. Cm viene siend habitual la demanda durante ls últims 12 meses se ha centrand principalmente en prduct lcalizad en ls municipis de Trremlins, Benalmádena Fuengirla n sól pr mstrar ls precis más reducids sin también pr la dble cndición mencinada anterirmente de ests municipis cm destins tant para demandantes de vivienda vacacinal cm para demandantes de primera residencia. En aquells cass en ls que se han prducid descenss significativs en ls precis ficiales se bserva un clar increment de la actividad cmercial, alg que se ha vist cn especial relevancia en el área de Marbella y Manilva. Pr tr lad, la demanda pr parte particulares de viviendas en prmcines n finalizadas ya finalizadas per cn un baj nivel de ventas es residual. Cntracción de la demanda, tant nacinal cm extranjera, cm cnsecuencia de ls alts precis alcanzads, ls mayres prblemas de acces a financiación y la incertidumbre existente sbre la futura evlución ecnómica y sbre el cmprtamient del mercad de trabaj. Aument significativ del stck de vivienda que se encuentra llave en man. En viviendas plurifamiliares, casi el 93% del prduct que se encuentra en stck (sin vender) se encuentra en esta situación. Departament de Análisis e Investigación de Mercads Pag. 9

10 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl Increment significativ de ls plazs de cmercialización, tant en viviendas plurifamiliares cm unifamiliares. Ls ritms de venta sn muy reducids cm cnsecuencia de la escasa actividad cmercial registrada en el perid. La débil actividad cmercial se explica pr ls siguientes mtivs: Alt vlumen de prduct cnsiderad exclusiv fertad a uns precis actualmente inasequibles para la demanda media. Insuficiente crrección de ls niveles de precis alcanzads. Incertidumbre sbre la evlución de la situación ecnómica general y negativas expectativas labrales. Descnfianza del ptencial cmpradr ante la delicada situación del sectr de la prmción. Incertidumbre sbre la finalización de ls pryects en curs. Inseguridad ante ls prblemas plític-urbanístics riginads en determinadas áreas de la Csta del Sl. Expectativas pr parte de la demanda ptencial de que ls precis van a seguir ajustándse. Crecientes prblemas para la subrgación del cmpradr en la hipteca del prmtr. El mtiv es el estrict cntrl que las entidades financieras ejercen sbre ls misms en rden a garantizar su slvencia. Se están prduciend, cm cnsecuencia de ell, devlucines de preventas pr parte de inversres que en el mment de escriturar se les deniega la hipteca pr parte de la entidad financiera. Prtagnism creciente de las entidades financieras cm prpietaris de pryects en cmercialización a l larg de la Csta del Sl. En determinads cass, cada vez más numerss, dnde antes cupaban la psición de acreedres han pasad a cupar la de prmtres. Departament de Análisis e Investigación de Mercads Pag. 10

11 May 2010 Estudi del Mercad Residencial. Csta del Sl 3.- Perspectivas Residencial A cntinuación se frecen las perspectivas del mercad residencial de Csta del Sl para el próxim ejercici. Prgresiva disminución de la ferta inicial de viviendas en cmercialización tant en la tiplgía de viviendas plurifamiliares cm en la de unifamiliares cm cnsecuencia de la n incrpración de nuevs pryects al mercad y de la previsible paralización de pryects en curs. Aun así, es muy prbable que se siga incrprand prduct al mercad que era cnsiderad en añs anterires cm cmpletamente cmercializad y que vendrá a incrementar la ferta inicial. Aunque en tdas las znas hay prmcines que pr sus circunstancias pueden ser bjet de paralización en ls próxims meses, sn ls municipis de Estepna, Manilva y Casares dnde previsiblemente las paralizacines serán mayres en númer, especialmente en aquells pryects dnde n exista un nivel de preventas raznable. Un añ más se espera un mejr cmprtamient de las ventas en ls municipis de Trremlins y Benalmádena cm cnsecuencia de ls menres precis medis del m 2, el imprtante descens que se ha prducid en ls misms en ls últims 12 meses y a la dble atracción de estas znas, tant para demandantes de vivienda vacacinal cm de primera residencia. En cualquiera de ls cass, existe una demanda latente de ptenciales interesads en viviendas en la Csta del Sl, que una vez se aclare la situación ecnómica y ls precis se hayan ajustad, vlverán a demandar vivienda reactivándse el mercad. MADRID C/General Lacy, Tel: Fax: Las expectativas ecnómicas negativas y la evlución del mercad labral van a mantener previsiblemente uns reducids niveles de demanda de cmpradres españles, salv en aquells cass en ls que ls márgenes sean alts. En el cas de ls cmpradres extranjers, n se espera una mejra clara en la demanda de viviendas hasta que n se cnslide en sus países de rigen de manera clara el cambi hacia una etapa de expansión BARCELONA ecnómica. MÁLAGA LISBOA MIAMI Av. Diagnal, 615 C/Puerta del Mar, 18, 8º- Avenida da Liberdade, Brickell Avenue, D Suite 2125 Tel: Ls precis Tel: ficiales dispnibles 782 en ls Tel: listads (351) del 21 prmtr pasan a tener Miami, una FL Fax: Fax: Fax: (351) Tel: imprtancia relativa ante la psibilidad de negciar, en prácticamente tds ls cass, Fax: +1 el preci cn el prpietari del pryect. Se pueden btener descuents de hasta el 50% sbre el preci ficial de venta. Se mantendrán ls actuales plazs de cmercialización l que significa que ls niveles de ventas serán un añ más muy bajs. Departament de Análisis e Investigación de Mercads asesres@aguirrenewman.es aguirrenewman.cm Pag. 11