Dinámica del mercado de vivienda nueva en 2008

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1 Presidente ejecutivo: Beatriz Uribe B. ISSN Editor: Cristina Gamboa T. Investigadores: Adriana Ivonne Cárdenas A., Paola Castellanos G. y Ángela Muñoz O. Dinámica del mercado de vivienda nueva en 28 Tabla de contenido Iniciaciones para la venta 1 Oferta de vivienda 2 Ventas de vivienda nueva 3 Indicadores de riesgo 4 Reflexiones finales 5 Indicadores económicos de la construcción 6 En la actual coyuntura de desaceleración del reglón edificador, el seguimiento detallado y el análisis de los indicadores líderes se hacen cada vez más importantes. Consciente de esta labor, desde hace un tiempo, CAMACOL está implementando en cada una de sus regionales y seccionales el Sistema de Información Georreferenciada, Coordenada Urbana (CU). Con esta herramienta, que involucra la realización de un censo de obras, es posible analizar el mercado de edificaciones teniendo en cuenta variables como la oferta, las iniciaciones, las ventas, las renuncias, los materiales y acabados, entre otros, y algunos indicadores de riesgo, pero más valioso aún es que permite dar luces sobre el horizonte del negocio edificador en el país. Aunque las series disponibles aún son cortas, a partir de enero de 28 el sistema está implementado en su totalidad en Antioquia, Bogotá y Cundinamarca, Bolívar, Boyacá, Caldas, Risaralda y Tolima. 1 Estos departamentos concentran el 62,2% de las licencias totales (enero-mayo de 28) y si bien 1 En el caso de Antioquia se incluyen los municipios de Medellín, Barbosa, Bello, Carmen de Viboral, Copacabana, Envigado, Girardota, Guarne, Itagüí, La Ceja, La Unión, Marinilla, Retiro, Rionegro, Sabaneta, San Jerónimo, Santafé de Antioquia, Santuario y Sopetrán; Cundinamarca incluye Anapoima, Cajicá, Chía, Cota, Facatativá, Funza, Fusagasugá, La Calera, Madrid, Mosquera, Ricaurte, Soacha, Sopó, Tocancipá y Zipaquirá; en Bolívar se incluye Cartagena; Boyacá incluye Tunja; en Caldas se incluye Manizales, Chinchiná y Villa María; Risaralda incluye Pereira, Dosquebradas y Santa Rosa de Cabal; y, finalmente, en Tolima se incluye Ibagué. agrupan la mayor parte de la actividad edificadora en el país, no podemos considerarlos aún como representativos del nivel nacional. En la medida en que todas las regionales y seccionales de CAMACOL se unan a esta iniciativa, se alcanzará un cubrimiento cercano al 93% del total nacional licenciado en el país. El presente informe examina el comportamiento que ha tenido el mercado de vivienda nueva en lo corrido del año, para los siete departamentos ya mencionados en que se ha establecido el Sistema de Información Georreferenciada. Se evalúan las iniciaciones, la oferta y las ventas de vivienda, y luego se analizan los indicadores de riesgo potencial, que permiten entender las fortalezas y debilidades del mercado de vivienda nueva en cada región. Iniciaciones para la venta La variable iniciaciones mide las unidades de vivienda (o área) que empezaron construcción. Dado que en algunos casos el destino de estas soluciones habitacionales es el uso propio o arriendo, vale la pena hacer la diferenciación de cuáles de estas viviendas se destinan para la venta. En el gráfico 1 se puede observar que para los siete departamentos o regionales las iniciaciones para la venta en mayo registraron unidades, comportamiento que confirma una tendencia a la baja a lo largo del año 28. Esta dinámica se explica por la moderación en el ritmo de expansión de las licencias de vivienda que se ha presentado desde mediados de 27. Dado que la tasa de crecimiento del licenciamiento habitacional ha seguido una trayectoria descendente en lo corrido del año, se puede esperar una tendencia similar en las iniciaciones. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 7A No Tel , fax: Bogotá, Colombia. Página 1 de 7

2 Miles de viviendas Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Ene-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Ene-8 Mar-8 May-8 Miles de metros cuadrados Gráfico 1 Siete departamentos: iniciaciones de vivienda, enero - mayo 28 6 Área Unidades (eje derecho) 7. Gráfico 2 Bogotá y Cundinamarca: unidades de vivienda iniciadas, enero 6-mayo 8 8. Municipios aledaños Bogotá En Bogotá y Cundinamarca, las iniciaciones se han mantenido en niveles relativamente similares en los primeros meses de 28. Sin embargo, frente al pico de actividad edificadora de 27, estas cifras muestran una reducción anual de 46,1% acumulado en los primeros cinco meses del año (ver gráfico 2). En el caso de Antioquia, Bolívar y Risaralda, se observa un nivel descendente de iniciaciones de vivienda. Oferta de vivienda La variable oferta mide las unidades de vivienda disponibles para la venta. Cabe aclarar que esta oferta puede estar en estado de preventa o en construcción (esta última categoría incluye viviendas que en efecto están en construcción y aquellas que se encuentran totalmente terminadas). En lo corrido del año para el total de las siete regiones, la oferta se ha mantenido con una leve tendencia a la baja, tal como se observa en el gráfico 3. Al comparar enero y mayo de 28, se registra una reducción de 4.26 unidades, A mayo de 28, la oferta total en la muestra en cuestión alcanzó unidades. Es importante señalar que la proporción de viviendas en preventa supera el 5% de la oferta total. Esto es fruto de la modalidad de venta sobre planos o preventas, bajo la que actualmente opera gran parte del negocio edificador en el país, lo que permite minimizar el riesgo de acumulación de inventarios de soluciones habitacionales terminadas. Gráfico 3 Siete departamentos: unidades de vivienda en oferta enero-mayo ,9 18,6 Construcción Preventa 17,3 16,9 Los siete departamentos son: Antioquia, Bogotá y Cundinamarca, Bolívar, Boyacá, Caldas, Risaralda y Tolima. La menor oferta obedece a que en la mayoría de departamentos en estudio se ha registrado un descenso en este indicador. Las dos zonas más importantes del país (Bogotá y Cundinamarca y Antioquia, que concentran alrededor del 75% de la oferta calculada con los datos disponibles) han mostrado un comportamiento diferente en lo corrido del año (ver gráfico 4). Antioquia es la única región cuya oferta se ha incrementado, aunque de forma moderada. Por su parte, Bogotá y Cundinamarca, al igual que los departamentos restantes, ha reducido el número de viviendas para la venta. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 7A No Tel , fax: Bogotá, Colombia. Página 2 de 7

3 Miles de viviendas Gráfico 4 Bogotá y Cundinamarca y Antioquia: unidades de vivienda en oferta, enero-mayo 28 2 Construcción Preventa Gráfico 5 Siete departamentos: unidades de vivienda vendidas, enero-mayo VIS No VIS , 8,5 7,7 9,6 Ene Feb Mar Abr May Ene Feb Mar Abr May Bogotá y Cundinamarca Ventas de vivienda nueva Al igual que iniciaciones y oferta, en el agregado de los siete departamentos las ventas de vivienda indican una tendencia decreciente en lo corrido del año (gráfico 5). En el segmento No VIS se presenta una desaceleración en las ventas, producto de la saturación de la demanda en estratos altos en varias ciudades del país. Estos resultados se pueden explicar en parte también por el mayor costo en la toma de créditos (incremento de la tasa de interés hipotecaria), lo que desincentiva la adquisición de vivienda por parte de los hogares. Pese a que, en efecto, la tasa de interés de créditos hipotecarios se ha incrementado, aún se encuentra en un nivel real favorable para las familias. Adicionalmente, los tipos de interés para estos créditos gozan de un tope que está cercano a alcanzarse, por lo cual cabe esperar que su senda de crecimiento se modere. 2 En el cuadro 1 se muestra que el mayor volumen de ventas se ubica en Bogotá y Cundinamarca, seguido de Antioquia y Risaralda. También se evidencia que en todas las zonas o ciudades analizadas se ha presentado una reducción en las ventas de vivienda nueva. 5, 2,8 Antioquia 4,6 3, Los siete departamentos son: Antioquia, Bogotá y Cundinamarca, Bolívar, Boyacá, Caldas, Risaralda y Tolima. Cuadro 1 Unidades de vivienda vendidas, enero - mayo 28, Bogotá y Cund Antioquia Risaralda Bolívar Tolima Caldas Boyacá TOTAL La disminución en las ventas no puede tomarse como una señal de una alarma sin considerar otra información disponible. La oferta también se ha reducido, lo que constituye una respuesta sana de los constructores ante la menor dinámica que atraviesa el mercado de vivienda nueva. La reducción en el nivel de ventas está acorde con la percepción de los consumidores en cuanto a si es un buen momento para la adquisición de vivienda, que desde mediados de 26 ha mostrado una senda descendente. 3 Así las cosas, este resultado no debería tomarnos por sorpresa. 2 Los topes para las tasas de interés hipotecarias son UVR+11% para VIS y UVR+12,7% en el caso de No VIS. 3 Ver la Encuesta de Opinión del Consumidor (EOC) de Fedesarrollo, pregunta 1: cree usted que es un buen momento para comprar vivienda?, balance % de respuestas buen momento, mal momento, ni bueno ni malo. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 7A No Tel , fax: Bogotá, Colombia. Página 3 de 7

4 S/96 M/97 S/97 M/98 S/98 M/99 S/99 M/ S/ M/1 S/1 M/2 S/2 M/3 S/3 M/4 S/4 M/5 S/5 M/6 S/6 M/7 S/7 M/8 Indicadores de riesgo Unidades terminadas por vender Esta medida es una aproximación de la acumulación de inventarios de vivienda nueva, y se refiere al número de viviendas que están completamente terminadas pero aún no se han vendido. Como proporción de la oferta, este indicador muestra qué porcentaje de la oferta total está completamente terminada. En el gráfico 6 puede verse que en el total de los departamentos la razón unidades terminadas por vender sobre oferta se ha mantenido relativamente estable, al pasar de 2,2% en enero a 2,5% en mayo. Se destaca el caso de Bogotá y Cundinamarca, Risaralda y Bolívar, que a lo largo del año mantienen una proporción menor al agregado. Caso contrario son Boyacá y Caldas, cuyas cifras muestran una acumulación de inventarios relativamente alta. 14% 12% 1% Gráfico 6 Unidades terminadas por vender como proporción de la oferta, enero-mayo 28 Boyacá Caldas Tolima Risaralda Antioquia Bogotá&Cund Bolívar Siete deptos ha permitido reducir de forma considerable la acumulación de inventarios, de manera que el riesgo asociado a la no-venta de vivienda terminada hoy es muy bajo. Como prueba de ello, el indicador punto de equilibrio en el agregado departamental se ubicó en 65% en mayo. Esto significa que los proyectos habitacionales iniciados en este mes empezaron construcción habiendo prevendido en promedio el 65% de las unidades de vivienda de dicho proyecto. Renuncias El indicador de renuncias (o desistimientos) hace referencia a aquellas viviendas que si bien habían sido apartadas, el comprador desiste de su intención de compra. En algunas ocasiones, los desistimientos se explican porque los hogares no logran que les aprueben créditos hipotecarios, por lo cual deben abandonar los planes de adquirir vivienda nueva. Gráfico 7 Bogotá: unidades de vivienda terminadas por vender, y participación % en oferta total Unidades terminadas por vender Part. % en oferta total (eje derecho) 6% 5% 4% 8% 3. 3% 6% 4% 2% % Fuente: CAMACOL Bogotá & Cundinamarca y Coordenada Urbana. 2% 1% % En el caso de Bogotá y Soacha es posible acceder a datos semestrales desde 1996 hasta 28 (con corte en marzo y septiembre). 4 En el gráfico 7, se observa la gran acumulación de inventario de vivienda en los años 1999 y 2. Cabe recordar que una de las lecciones aprendidas de la crisis fue dar un giro al mercado de vivienda y fundamentar el negocio en las ventas sobre planos o preventas. Esta modalidad de operación del negocio edificador Como proporción de las ventas, las renuncias indican qué porcentaje de las unidades apartadas realmente terminan en venta, y qué porcentaje corresponde a desistimientos en el plan de compra. El incremento de este indicador sugiere una posible acumulación de inventarios futura, la dificultad de los hogares para acceder a vivienda (nueva) propia, y/o la preferencia de las familias por la opción de arriendo. 4 Fuente CAMACOL Bogotá & Cundinamarca. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 7A No Tel , fax: Bogotá, Colombia. Página 4 de 7

5 Ene- Jun- Nov- Abr-1 Sep-1 Feb-2 Jul-2 Dic-2 May-3 Oct-3 Mar-4 Ago-4 Ene-5 Jun-5 Nov-5 Abr-6 Sep-6 Feb-7 Jul-7 Dic-7 May-8 Oct-8 En mayo del presente año, la región con mayor porcentaje de renuncias sobre ventas fue Caldas, con una cifra cercana al 3% (ver gráfico 8). Por su parte, Boyacá es la zona con menor número de desistimientos, ya que en lo corrido del año solamente se observaron devoluciones en marzo. 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Gráfico 8 Renuncias como proporción de las ventas, enero-mayo 28 Caldas Cundinamarca Antioquia Risaralda Tolima Bolívar Boyacá Siete deptos En términos absolutos el número de viviendas catalogadas renuncia pasó de 71 en enero a 616 en mayo de 28. Sin embargo, el indicador de renuncias sobre ventas ha mostrado un deterioro en la medida en que las ventas se han reducido a un mayor ritmo. Reflexiones finales Las cifras del mercado de vivienda nueva obtenidas por el Sistema de Información Georreferenciada de CAMACOL, Coordenada Urbana, son un avance muy significativo en la generación de información primaria sobre el mercado de vivienda nueva. Los datos disponibles a la fecha muestran una desaceleración, por cuenta de las menores iniciaciones, oferta y ventas en 28. La tendencia registrada no es un hallazgo nuevo, ya que CAMACOL venía anunciando un aterrizaje suave en el segmento edificador desde principio de año. Sin embargo, los datos de Coordenada Urbana de CAMACOL confirman de primera mano datos relevantes sobre la dinámica del mercado de vivienda nueva, que incluye desde un punto de vista de interés de política pública un termómetro a la dinámica de la VIS. Estamos entonces ante la confirmación de que la desaceleración de la economía nacional ha surtido efecto en el negocio edificador de vivienda nueva Gráfico 9 Bogotá y Soacha: ventas de unidades de vivienda nueva Mínimo Ventas Máximo Fuente: CAMACOL Bogotá & Cundinamarca y Coordenada Urbana. Cabe reiterar que las cifras de Coordenada Urbana permiten definir el norte y las perspectivas del negocio de vivienda nueva en el país. Dado que las series de datos aún son muy cortas, no es posible hacer pronósticos para el total de los departamentos analizados. Sin embargo, las proyecciones disponibles para el mercado de vivienda nueva en Bogotá y Soacha, con base en datos históricos de la regional de CAMACOL Bogotá & Cundinamarca, señalan que las ventas se mantendrán con una tendencia descendente en lo que queda de 28 (ver gráfico 9). Al considerar que Bogotá y Soacha concentran cerca de 36% de las iniciaciones de vivienda en Colombia, es muy probable que el agregado nacional se comporte de manera similar. 5 Para mayor información, por favor visite la página 5 Cálculos Economía Urbana Ltda. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 7A No Tel , fax: Bogotá, Colombia. Página 5 de 7

6 Indicadores económicos de la construcción (31 de julio de 28) VALORES 31 julio-8 I trimestre 27 VARIACIÓN PORCENTUAL ANUAL Proyecciones 28 Proyecciones 29 I. PIB 1/* I trimestre 8 Total ,1 8,2 3,7-5,7 3,5-5,5 Construcción ,7 2, 4,1-6,1 3,3-5,3 a. Edificaciones ,4 1,2 n.d. n.d. b. Obras civiles ,5 33,8 n.d. n.d. VALORES 31 julio-8 A la última fecha VARIACIÓN PORCENTUAL ANUAL Un mes atrás Tres meses atrás Un año atrás II. Número de ocupados 2/* Mar-may. 8 Nacional ,1 n.a. 4, -1,2 Construcción 87-1,8 n.a. 1,4-2,3 Trece áreas ,2 n.a. 6,5 2,2 Construcción 497-3,6 n.a. 9,5 6,2 III. Licencias 3/* May. 8 Totales ,1 25,9-17,1 2,4 Vivienda ,6 -,1-25,7-3,3 a. VIS 172-8,1 46,6-62,2-31,1 b. No VIS 878 6,2-6,8-22,4 6,4 Otros , 128,1 16,9 16,3 a. Industria 19-68,5-6,3-29,5-1,6 b. Comercio 12-59,7 174,3 1,7 21,8 c. Oficina 61-16, 276,8 6,3 18,5 d. Bodega 17-33,4 32,3 179,1-15, e. Otros destinos 79 92,9 226,1 2,8 28,1 IV. Cemento 4/** Jun. 8 Despachos ,4-3, -9,5 11,1 Producción ,6-7,5-5,5 14,6 V. Índice Costos Construcción (ICCV) * Jun. 8 Total 178,75 6,7 5,7 5,5 5,1 Materiales 183,45 5,6 4,3 4,1 4,5 Mano de obra 168,16 9,3 9,1 8,8 6,3 Maquinaria y equipo 177,2 7,2 7,4 6,9 7,5 VI. Índices Precios Edificaciones * I trimestre 8 Total 118,94 14,2 n.a. 15, 1,6 Vivienda 116,55 12,5 n.a. 14,2 1,1 Comercio 12,99 15,2 n.a. 17,2 1,4 Oficinas 134,42 27, n.a. 31,3 1,2 Bodegas 11,78 5,3 n.a. 6,7 12,6 VII. Inflación * Jun. 8 IPC Total 188,7 7,2 6,4 6, IPC sin alimentos 177,6 4,9 4,8 4,7 4,4 IPC arrendamientos 14,5 4,8 4,7 4,6 4,3 VIII.Muestra Mensual Manufacturera * May. 8 Índice producción real sin trilla de café 134,13-4,3 9,9 13,5 12,4 Índice producción real con trilla de café 133,32-4, 1,1 13,4 11,8 IX. Muestra Mensual del comercio minorista * May. 8 Índice ventas reales total sin combustibles 15,84 -,4 1,2 6,6 1,9 Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas 151,29 1, 11,7 15,3 13,5 X. Financiación 5/*** May. 8 Cartera Hipotecaria con titularizaciones , 15,5 15,7 15,4 Desembolsos ,8 69,4 16,7 87,5 a. Constructor ,9 92, 65,2 46,7 b. Individual ,5 61, 3,7 12,4 1. VIS ,3 42,4 8,7 93,5 2. No VIS ,7 78,6 19,6 85,7 i. Pesos ,7 6,6 6,3 186, ii. UVR ,2 84,5 37,2 1,2 Cuentas AFC **** ,5 14,4 26,2 59,9 XI. Tasas interés hipotecarias (%) ***** Jun. 8 VALORES ABSOLUTOS a. VIS UVR 1,61 1,61 1,54 1,49 9,8 b. No VIS UVR 1,69 1,69 1,86 1,99 1,6 1. VIS pesos 16,15 16,15 16,8 16,1 15,6 2. No VIS pesos 16,51 16,51 16,63 16,33 15,32 Fuentes: * DANE. ** ICPC. *** Superintendencia Financiera. **** Asobancaria. ***** Banco de la República. Notas: n.d.: no disponible; n.a.: no aplica. 1. Cifras en miles de millones de pesos constantes 2 = Cifras en miles. 3. Cifras en miles de metros cuadrados. 4. Cifras en toneladas. 5. Cifras en miles de millones de pesos corrientes. Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 7A No Tel , fax: Bogotá, Colombia. Página 6 de 7

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