INFORME DE AVALÚO OFICINA ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACIÓN DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 04 - HEREDIA 09 - SAN PABLO 01 - SAN PABLO San Pablo UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Urbanización Brisas del Río, casa Nº D-6. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N H ,00 m2 Identificador Predial ,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,60 VALOR TOTAL DEL BIEN ,60 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A AVALÚO SESENTA Y NUEVE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y TRES COLONES 60/ meses Ámbito mínimo de mercado potencial ,60 Nacional OBSERVACIONES GENERALES SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ Nombre del Perito José Daniel Madrigal Salazar Tipo de Profesional Ingeniero civil Número de registro IC Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N Título personal. Nombre y firma representante legal de la empresa Fecha inspección: 19 octubre 2017 Fecha informe: Números telefónicos para contacto / Correo electrónico / Dirección WEB josedanielms@gmail.com Ing. José Daniel Madrigal Salazar 19 octubre 2017

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , ,00 0,00 0,00 Área (m2) 199,00 243,00 1, ,00 1, ,3176 1,0000 1,0000 Nivel (m) 0 0 1, , ,0000 1,0000 1,0000 Frente 1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Fondo 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Forma regular regular 1,0000 regular 1,0000 regular 1,0000 1,0000 1,0000 Pendiente 0 0 1, , ,0000 1,0000 1,0000 Ubicación 5 5 1, , ,9503 1,0000 1,0000 Servicios , , ,0000 1,0000 1,0000 Servicios , , ,0000 1,0000 1,0000 Tipo de vía 3 3 1, , ,0000 1,0000 1,0000 Negociación 0,9500 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 1,0147 0,9294 1,2521 1,0000 1,0000 Valores Homologados , , ,55 DESCRIPCIÓN Nivel terreno Sección secundaria FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones /m2 1,0000 Valor ajustado Área / m2 199,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,00 NORTE Casa Nº D-19. SUR Calle pública con 9,99 m de frente. ESTE Casa Nº D-7. OESTE Casa Nº D-5. LINDEROS ACTUALES lote con casa. calle adoquinada. casa contigua. lote vacío. COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 5,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta San Pablo, Urb Brisas del Rio, lote 243,00 m2 a Oferta /m2 /651 vfinal: Coordenadas San Pablo, Urb Brisas del Rio, lote 256,00 m2 a Oferta /m2; construcción 156 m2 a /m2 /648 vfinal: Coordenadas San Pablo, Urb Brisas del Rio, lote 459,00 m2 a Oferta /m2/649 vfinal: Coordenadas Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Terciaria Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Adoquín Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 8,50 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ ICE Clase social Media Alumbrado SÍ ESPH Jardines y Parques SÍ a 150 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ESPH Transporte Público SÍ a 350 m Densidad poblacional Alta Agua Potable SÍ A y A Edificios Comerciales SÍ a 400 m Actividad del lugar residencial Señal celular SÍ ICE Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 500 m residencial Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 9,99 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 19,93 m Pendiente % 0 Relación: 1 / 2 Tipo de vía: 3 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Plana Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 85,00% NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES servidumbre trasladada. OBSERVACIONES Los gravámenes de servidumbre trasladada no afectan físicamente al inmueble valorado.

4 ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Planta baja 60, r 0,9549 0, ,00 46, Planta alta 58, r 0,9549 0, ,40 46, Cochera 32, r 0,9549 0, ,20 46, TOTAL 151, ,60 OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años Tapias (ml) 37, b 0,9297 0, ,00 36,3 Valor Unitario Final / m TOTAL ,00 MEJORAS AL TERRENO Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años Ninguno - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! TOTAL - - Valor Unitario Final / m2 # DIV/0! # DIV/0! VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,60 OBRAS COMPLEMENTARIAS ,00 VALOR TOTAL ,60 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: 0% Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Arq. Tatiana Fernández Martínez, A Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: OC Número permiso construcción: no se indica Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: no se indica Área construcción principal: 151,60 m2 Porcentaje de cobertura: 64% Año de construcción: 2012 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC04 NÚMERO DE NIVELES: 2 Estructura Paredes mampostería integral. bloques de concreto repellados y pintados. Sistema eléctrico: Entrepiso concreto reforzado. Entubado Conduit SI TOTAL Techos perfiles metálicos, tapicheles bloques de concreto, precintas durock. Porcentaje 100% Cubierta lámina rectangular hierro galvanizado a dos aguas, canoas HG, bajantes pvc. Caja breaker SI Cielos gypsum. Interruptor Disyuntores Pisos Fachada Aposentos Baños porcelanato. Estado General Regular bloques de concreto repellados y pintados con ventanería en vidrio fijo y abatible en marcos de aluminio, mayoría de ventanas sin marcos ni vidrios. planta baja: cochera, 1/2 baño, sala-comedor-cocina, pilas, planta alta: 1 dormitorio con baño y vestidor, 2 dormitorios, 1 baño, sala tv. Gas LP Ubicación 2 1/2 baños enchapados en cerámica. Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente tiene tubería prevista. Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua ninguno. Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: tapias de bloques de concreto pintadas. Etapas 1 % de avance 2 Equivalente al: 0% PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: OBSERVACIONES del monto del crédito destinado a construcción Vivienda de buenos materiales, con adecuada iluminación y ventilación natural. Durante la visita no se observó algunos acabados como losa sanitaria, puertas, ventanas, grifería, accesorios eléctricos e iluminación, barandas, mueble de cocina, closets. Se obsevaron cajas octogonales sin tapas en el sistema eléctrico, situación que se ve reflejada en el valor de la construcción. SÍ

6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO entorno, fachada cochera, 1/2 baño, sal-comedor-cocina, pilas dormitorios dormitorios, baños tapias, medidor de agua potable AyA, cajas octogonales sin tapas FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES

7 PLANO CATASTRADO

8 ESTUDIO REGISTRAL

9 UBICACIÓN

10 MEMORIA DE CALCULO Fórmulas utilizadas en la homologación basadas en la Directriz VA del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Factor extensión: Se utilizó n=0,33 Factor de pendiente F pc Exp PZ PL / b La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de su porcentaje de pendiente. Se utilizó b=100. Factor de ubicación Factor servicios 1 La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de los servicios 1 (acera, cordón y caño). Se utilizó b=0,03 Factor servicios 2 La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de los servicios 2 (alumbrado, teléfono, cañería, electricidad). Se utilizó b=0,015 Factor de tipo de vía F F Ucr e A A s c n La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo de su ubicación. Se utilizó b=-0,0255 F vc Exp Uv Ult * b F S Exp sv slt * b 1 F S Exp sv slt * b 1 Exp Vv Vlt * b La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el mercado de la zona de un lote dependiendo del tipo de vía. Se utilizó b=0,0646 Factor de nivel de calle Fsn Exp( b s bc La constante b se utiliza para reflejar la diferencia en el valor de la tierra según el nivel de calle. Para lotes sobre nivel de calle se utiliza b= 0,03, bajo nivel de calle se utiliza b=0,05; s= nivel del lote sujeto en metros, c= nivel de lote comparable en metros. Factor de regularidad R 1 3 A Amrc A corresponde al área del lote valorado, Amrc es el área del menor rectángulo circunscrito. Área menor rectángulo circunscrito: 481 m2 El factor de regularidad se obtiene: ) Donde R v es la regularidad del lote a valorar y R r el de la referencia. En el comparable 2 se estima un exceso de fondo de 235 m2, con un factor de 0,7, lo que implica una ponderación de (366*1+235*0,7)/601=0,88; el inverso1/,88=1,13 Factor condiciones de mercado Factor de ajuste, sección Ajustes por cambio en las condiciones de mercado, del manual Procedimientos de ajuste para bienes inmuebles en el enfoque de las ventas comparables, Directriz VA Lote 133 m2 esquinero a /m2 año 2016 Lote 120 m2 medianero a /m2 año 2015 Homologando lote esquinero a uno medianero de 120 m2 factor de ajuste (factor de esquina y tamaño): 0,9503*1,0345=0,9831 El lote medianero 2016 ( /m2) *0,9831= Diferencia 2015 a 2016 ( /m2) =5.327 Factor / ,0579