AVANCE DE ORDENACIÓN DEL SECTOR US DEL PLAN GENERAL DE ALHAMA.

Transcripción

1 AVANCE DE ORDENACIÓN DEL SECTOR US DEL PLAN GENERAL DE ALHAMA. LA ERMITA RESORT, S. L. HERMANOS VILLAESCUSA MAÑOGIL OCTUBRE

2 INDICE GENERAL 1. EL SUELO OBJETO DEL AVANCE. SU SECTORIZACIÓN EN EL PLAN ESPECIAL DE INFRAESTRUCTURAS FICHA NORMATIVA DEL SECTOR NECESIDAD DE FORMULACIÓN DEL AVANCE LAS SOLUCIONES DE CONEXIÓN VIARIA EXTERNA SOLUCIÓN DE DOTACIÓN DE AGUA POTABLE SOLUCIÓN DE DEPURACIÓN DE AGUAS RESIDUALES Y EVACUACION DE AGUAS PLUVIALES SOLUCIÓN DE SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA SOLUCIÓN DE CONEXIÓN A REDES EXTERNAS DE TELECOMUNICACION SOLUCIÓN DE CONEXIÓN A REDES EXTERNAS DE GAS PROPUESTA DE ORDENACIÓN ZONAL BÁSICA INTERNA INDICATIVA. CARACTERÍSTICAS FINCAS DE CESION AMBIENTAL. EDIFICABILIDAD CUADRO DE DATOS POR USOS

3 PLANOS: PLANOS DE INFORMACIÓN: 1.1. SITUACIÓN PLAN GENERAL TOPOGRÁFICO ORTOFOTO 1.5. USOS DEL SUELO VIARIO ACTUAL TIPOS DE CULTIVO EDIFICACIÓN EXISTENTE CATASTRAL PLANOS DE PROPUESTA: 2.1. DELIMITACIÓN SECTORIAL COMUNICACIÓN VIARIA ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE SANEAMIENTO Y DEPURACIÓN RED ELÉCTRICA TELECOMUNICACIONES RED DE GAS ORDENACIÓN ZONAL BÁSICA INDICATIVA. ANEXO: COPIA DE ESCRITURAS DE FINCAS DE CESION AMBIENTAL El equipo redactor del presente Documento de Avance: Coordinador del Documento: Pedro Morillas Sánchez. Equipo redactor del Documento: Juan Heras Perera. Arquitecto. Javier Carranza Aguilar. Técnico Urbanista. Enrique J. Fernández López. Ingeniero de Caminos. Pedro Morillas Sánchez. Licenciado en Derecho. 2

4 1. EL SUELO OBJETO DEL AVANCE. SU SECTORIZACIÓN EN EL PLAN ESPECIAL DE INFRAESTRUCTURAS. El suelo objeto del presente documento de Avance está constituido por el espacio que en la documentación del Plan General de Alhama, que resultó aprobada inicialmente, aparecía como sector US La Ermita. Sin embargo al producirse la aprobación provisional del Plan General de Alhama dicho espacio pasa de suelo urbanizable sectorizado a suelo urbanizable sin sectorizar, quedando integrado en el ámbito con código UNS El Plan Especial de Infraestructuras Comunes de los Desarrollos Turístico- Residenciales del Sur del Municipio de Alhama, de redacción paralela al presente documento de Avance, plantea ahora, como Cédula de Urbanización, la delimitación de los sectores US-14-03, Morera Golf Resort; US-14-04, Alhama Golf Club; US-14-05, La Ermita Resort y US-14-06, Hacienda San Miguel de Alhama. Por tanto el espacio objeto del presente Avance quedaría, al aprobarse el Plan Especial con la sectorización también aprobada como nuevo sector US El citado Plan Especial, en su apartado B, justifica la propuesta de delimitación sectorial, en base a las siguientes razones: Las sectorizaciones propuestas ya estaban contenidas en la Documentación del Plan General, inicialmente aprobada. La titularidad del suelo corresponde a Sociedades urbanizadoras que tienen suficientemente acreditada su capacidad técnica, organizativa, financiera y la voluntad empresarial de desarrollo de sus actuaciones. En concreto, La Ermita Resort, S.L. es titular de la mayor parte del suelo del sector y será promotora de su ordenación, junto con los Señores Villaescusa Mañogil (la sociedad dispone de m2 de un total de m2). En todos los supuestos se cumplen la superficie mínima requerida para poder delimitar sector con superficie superior a m2. El uso global será residencial, con orientación turística, y el aprovechamiento de referencia de 0,15 m2/m2, ampliable a 0,21 m2/m2 (actuales ámbitos UNS- 3

5 19-01) y 0,20 m2/m2 para el sector US14-06, de Hacienda San Miguel, si se llevan a cabo las cesiones de suelo de mejora ambiental u otro destino. Como se tiene constancia de que dichas cesiones se van a ofrecer, el Plan Especial realiza los cálculos con el índice de aprovechamiento de referencia de 0,21 y 0,20 m2/m2. El presente Plan Especial se elabora justamente para planificar y ofrecer todas las soluciones de conexión a infraestructuras existentes o ejecución de las nuevas previstas, de todo tipo. 4

6 2. FICHA NORMATIVA DEL SECTOR. A continuación se reproduce la ficha normativa del sector. SECTOR US-14-05, LA ERMITA RESORT. 1.- Datos Generales. - Situación: Situado al Sur en el Término de Alhama, junto al Núcleo Rural de Casas de la Ermita. - Clasificación: Urbanizable Sectorizado de Actuaciones Periféricas Autónomas: US Calificación: Uso Global Residencial. - Superficie del sector: m2. - Sistemas Generales incluidos en el Sector: S.G.Z.V.: 5% de la superficie del sector m2. Dotacional Público: 1,5% de la superficie del sector m Condiciones de Ordenación: - Zonas de Ordenación Urbanística: las que defina el planeamiento de desarrollo - Tipologías edificatorias: edificación aislada, pareada, en hilera o colectiva. - Sistema de Actuación: el que determine el planeamiento de desarrollo. - Uso global: Residencial. - Distribución de Usos: Residencial: >95% Hotelero- Comercial: <5% - Usos pormenorizados: los que determine el planeamiento de desarrollo (siendo algunos de ellos turísticos, deportivos, comerciales ) - Parámetros Urbanísticos: Número de alturas: Hoteles 5 plantas Residencial colectivo 4 plantas (16 m) Resto 3 plantas (10 m) - Aprovechamiento de Referencia: 0,15 m2/m2 ampliables a 0,21 m2/m2, si se realizan cesiones al Ayuntamiento de espacios de protección especifica, con límite de 0,1 m2 por cada m2 de espacio cedido. - Suelo edificable total: el que determine el planeamiento de desarrollo 5

7 3. NECESIDAD DE FORMULACIÓN DEL AVANCE. El artículo 132 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia dispone que será preceptiva la presentación de un Avance de Plan con la solicitud de la Cédula de Urbanización para iniciar el desarrollo urbanístico de un suelo urbanizable sin sectorizar. En cumplimiento de dicho precepto se elabora el presente Avance de la futura ordenación del sector US Su contenido y el acuerdo que recaiga sobre el mismo sólo tendrá efectos administrativos internos preparatorios de la redacción del Plan Parcial del sector, salvo en los aspectos de delimitación del sector y ordenación básica. El Avance debe definir: Ámbito. Viene constituido por la delimitación del sector con la indicada superficie de m2. Estructura general. Determinada por las soluciones de conexión viaria externa, dotación de agua potable, depuración de aguas residuales y evacuación de pluviales; suministro de energía eléctrica y conexión a redes de telecomunicación y gas. Zonificación básica indicativa, que resultará explicada en el apartado 10 del presente documento de Avance, pudiendo variarse posteriormente, de manera justificada en el momento de la elaboración del Plan Parcial. No será posible variar las superficies mínimas de reserva para sistema general de espacios libres, sistema general de equipamientos, zonas verdes locales y equipamientos del sector, aunque sí su localización exacta. 6

8 4. LAS SOLUCIONES DE CONEXIÓN VIARIA EXTERNA. Con arreglo a las previsiones del Plan Especial de Infraestructuras Comunes, el sector que nos ocupa disfrutará de conexiones viarias externas óptimas. En efecto dispondrá: Por el este, de un enlace directo a la carretera regional MU-602, actualmente en fase avanzada de obras para su conversión en autovía. Por el oeste, conectará con la carretera regional MU-603 a través del vial B previsto en el Plan Especial. La conversión en autovía de la MU-603 se va a producir, encontrándose pendiente de adjudicación de las obras. Finalmente se producirá una adecuación de la carretera E-24, que atraviesa actualmente el sector, uniendo los núcleos de Venta Aledo, Molata, Casas del Aljibe y Los Muñones, carretera que a su vez va a comunicar las futuras autovías MU-602 y MU

9 5. SOLUCIÓN DE DOTACIÓN DE AGUA POTABLE. El Plan Especial de Infraestructuras Comunes describe en su apartado E.2. Las soluciones de dotación de agua potable al sector. Dicha solución parte del nuevo deposito regulador de Carrascoy, con sus diversas alternativas de alimentación y, a partir de dicho depósito, se proyecta una red de abastecimiento mallada a los sectores que, en el caso del sector de La Ermita Resort supondrá estar alimentado por una conducción TUB FD de diámetro 600, con una previsión de abastecimiento de m3/día. 8

10 6. SOLUCIÓN DE DEPURACIÓN DE AGUAS RESIDUALES Y EVACUACION DE AGUAS PLUVIALES. Igualmente el Plan Especial de Infraestructuras Comunes proyecta las soluciones que estima procedentes para la depuración de aguas residuales del futuro conjunto urbano y para la evacuación de aguas de lluvia. En cuanto a la depuración se prevé una EDAR con un caudal de diseño de m3/día, con tipología completa modular (4 módulos y sistemas de fangos activados y aireación prolongada). El agua procedente de la depuración podrá ser empleada en el riego de espacios libres tanto públicos como privados. En cuanto a la evacuación de aguas pluviales se plantea la solución mediante la construcción de un depósito de retención de aguas pluviales, en el extremo sur del sector, en la cota más baja, con una capacidad de m3. 9

11 7. SOLUCIÓN DE SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA. Respecto de las soluciones de suministro de energía eléctrica se plantea la construcción de una subestación transformadora de energía eléctrica al servicio del conjunto de sectores servidos por el Plan Especial de Infraestructuras Comunes. La nueva subestación transformadora estará alimentada por líneas de 132 KV que procederá, a su vez, de la nueva subestación de Totana, alimentada por línea de 400 KV. Finalmente el sector estará servido por línea de 20 KV de DC de LA

12 8. SOLUCIÓN DE CONEXIÓN A REDES EXTERNAS DE TELECOMUNICACION. Para esta infraestructura se prevé punto de entronque a las redes actuales de telecomunicación existentes en el Polígono Industria de las Salinas y, a partir de dicho punto, se extenderá cableado de fibra óptica para dar servicio primero al sector de la Hacienda San Miguel y a continuación al sector de La Ermita Resort, con una extensión de la infraestructura aérea paralela a la carretera E-24 11

13 9. SOLUCIÓN DE CONEXIÓN A REDES EXTERNAS DE GAS. La solución de suministro partirá desde el punto de entrega previsto en el actual gaseoducto instalado próximo al núcleo urbano de Alhama, cuya traza aparece representada en el plano 2.7. Desde este punto partirá la red de distribución en APA (tubo de acero de 16 bares de 8 de diámetro) que irá canalizada en trazado paralelo a la Autovía MU-603, hasta alcanzar el sector. A la entrada del sector se instalará una estación de Regulación y Medida, a partir de la cual arrancarán las tuberías de distribución al interior del sector. 12

14 10. PROPUESTA DE ORDENACIÓN ZONAL BÁSICA INTERNA INDICATIVA. CARACTERÍSTICAS. La propuesta de ordenación zonal básica interna indicativa proyecta un futuro conjunto urbano que puede definirse como conjunto urbano turístico-residencial de mínima densidad, con perfecta resolución de necesidades de comunicación viaria externa y redes de infraestructuras y servicios, con cuidado ambiental y paisajístico y con previsión de un gran conjunto deportivo y de balneario termal que constituirá la referencia más significativa del conjunto. A partir de dicha definición de la ordenación zonal básica que se formula sus características y objetivos de ordenación más relevantes son los siguientes: Esquema viario. A partir de las soluciones externas de comunicación se plantea un esquema viario básico que pasa por conectar los enlaces a la MU- 602 y a la MU-603 bordeando el cerro de la Molata. Igualmente se proyecta un vial interno básico hacia el este que permitirá futuras conexiones con desarrollos urbanísticos que puedan plantearse en el entorno. Desde la red viaria básica arranca el conjunto de viales secundarios que proporcionarán acceso a todos los espacios y parcelas de la ordenación. Configuración de los espacios libres públicos. Se configuran las siguientes tipologías de espacios libres públicos: o Sistema general de espacios libres, con una superficie mínima de m2 (5% de la superficie del sector conforme a Ficha normativa). Se prevén m2. o Zonas verdes locales con una superficie mínima de m2 (5%. de la superficie del sector. Artículo 106.e) de La Ley del Suelo. Categoría mínima densidad). Se prevén m2. o Zonas verdes de separación con la autovía y espacios de infraestructuras. Se prevén m2. o Senda perimetral que discurrirá por la totalidad del borde exterior del sector, proporcionando un paseo y carril-bici a todo lo largo del 13

15 perímetro del sector, constituyendo un elemento urbano de alta relevancia. Ocupará m2. Disposición de los equipamientos e infraestructuras. Con localización adecuada se proyectan los siguientes tipos de equipamientos: o En posición central, sistema general de equipamientos, con superficie mínima de m2 (1,5 %, conforme a Ficha normativa). Se proyectan m2. o También en posición central y junto a los grandes espacios del centro deportivo, equipamientos locales con superficie mínima de m2 (5%. Articulo 106.f) de la Ley del Suelo. Categoría mínima densidad). Se prevén m2. o A la entrada del conjunto urbano, desde el enlace con la MU-602, se plantea una reserva de suelo significativa para equipamiento comercial privado. Se prevén m2. o Para infraestructuras, básicamente destinadas a estación depuradora y tanque de tormenta se plantea una reserva de m2. Gran conjunto deportivo y hotelero central. El elemento más característico de la ordenación que se proyecta estará integrado por la disposición de un gran conjunto deportivo en el centro del espacio. Dicho conjunto deportivo estará asistido y complementado por un complejo hotelero a situar en el punto más alto del espacio, en la meseta del cerro de la Molata. Al contrario que en otras ordenaciones, los espacios deportivos no se destinarán a campo de golf, si no a instalaciones deportivas de todo tipo (fútbol, tenis, paddle, pabellones deportivos) y a instalaciones de balneario termal aprovechando las aguas de esta naturaleza surgentes en el lugar. Diversidad tipológica de viviendas. Con el fin de atender las distintas demandas, necesidades y gustos se proyecta una tipología variada de viviendas contando con: 14

16 o Vivienda colectiva-jardín, con cuatro plantas máximas de altura, y presencia muy significativa de espacios libres privados. o Vivienda unifamiliar, tanto de carácter adosado o pareado como de vivienda unifamiliar en pequeña y gran parcela. Apuesta por la seguridad. El desarrollo del futuro conjunto urbano extremará las medidas de seguridad de los residentes en el mismo, con control de acceso conciliado con el carácter público de las vías de comunicación y con vallado externo de la totalidad del perímetro del sector. Integración y dignificación del actual cementerio. El actual cementerio de la Molata quedará adecuadamente integrado en la nueva ordenación, con acceso a los viales previstos en dicha ordenación y rodeado por un gran espacio de aparcamiento público. 15

17 11. FINCAS DE CESION AMBIENTAL. EDIFICABILIDAD. Conforme a las previsiones del Plan General y ficha normativa, el índice de aprovechamiento de referencia del sector es de 0,15 m2/m2 ampliable hasta 0,21 m2/m2 si se realizan cesiones al Ayuntamiento de espacios de interés ambiental, con un límite de 0,1 m2 por cada m2 de espacio cedido. En este sentido se han adquirido las siguientes fincas con la finalidad de llevar a cabo su cesión al Municipio: Por parte de los hermanos Villaescusa Mañogil una finca de m2. Por parte de Casper Douglas, S. L. dos fincas que totalizan m2. Por parte de Cítricos del Mar Menor, S. L. dos fincas que totalizan m2. Tanto Casper Douglas S. L. como Cítricos del Mar Menor S. L. realizarán la cesión al Ayuntamiento de Alhama en beneficio del aprovechamiento resultante de La Ermita Resort, S. L., principal promotora del desarrollo del sector. De esta forma tenemos: Aprovechamiento base del sector: X 0,15 m2/m2 = m2 Aprovechamiento máximo con cesiones: X 0,21 m2/m2 = m2 16

18 12. CUADRO DE DATOS POR USOS. Con arreglo a la distribución por usos zonales contenida en el plano 2.8., de Ordenación Zonal Básica Indicativa, tendríamos el siguiente cuadro: CALIFICACIÓN USO SUPERFICIE (m²) ESPACIOS DE DOMINIO PÚBLICO EV ZONAS VERDES LOCALES ,00 SG_EV S SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRE SENDAS PEATONALES Y CARRIL-BICI , ,00 EW ZONAS VERDES DE PROTECCIÓN 2.712,00 PZ PLAZA ,00 V VIARIO Y APARCAMIENTO ,00 DE EQUIPAMIENTOS LOCALES ,00 SG_DE SISTEMA GENERAL DE EQUIPAMIENTOS ,00 INF INFRAESTRUCTURAS ,00 ESPACIOS DE DOMINIO PRIVADO CD DEPORTIVO MIXTO ,00 EC EQUIPAMIENTO COMERCIAL ,00 H HOTELERO 3.712,00 CM CEMENTERIO 6.723,00 RESIDENCIAL CJ COLECTIVA JARDÍN ,00 RD UNIFAMILIAR ADOSADA ,00 RF UNIFAMILIAR AISLADA ,00 RG UNIFAMILIAR GRAN PARCELA ,00 TOTAL ,00 17

19 Murcia, octubre de Por EPYPSA. Juan Heras Perera. Arquitecto.. Enrique Fernández López. Ingeniero de Caminos Pedro Morillas Sánchez. Licenciado en Derecho. 18

20 PLANOS: PLANOS DE INFORMACIÓN: 1.1. SITUACIÓN PLAN GENERAL TOPOGRÁFICO ORTOFOTO 1.5. USOS DEL SUELO VIARIO ACTUAL TIPOS DE CULTIVO EDIFICACIÓN EXISTENTE CATASTRAL PLANOS DE PROPUESTA: 2.1. DELIMITACIÓN SECTORIAL COMUNICACIÓN VIARIA ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE SANEAMIENTO Y DEPURACIÓN RED ELÉCTRICA TELECOMUNICACIONES RED DE GAS ORDENACIÓN ZONAL BÁSICA INDICATIVA. 19

21 ANEXO: COPIA DE ESCRITURAS DE FINCAS DE CESION AMBIENTAL 20