Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO 214 Dirección de Recursos Materiales formalización de crédito hipotecario 214-10801013224500-2016-U NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE EXDEUDOR (S) Proporción de Derechos CLARK BRYAN SHEYDRON ALEJANDRO Céd. Identidad ND 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 08 - GOICOECHEA 01 - GUADALUPE El Alto de Guadalupe, del Colegio Madre del Divino Pastor, 100m al oeste y 30m al sur. DIRECCIÓN EXACTA San José, Goicoechea, Guadalupe, El Alto, del Colegio Madre del Divino Pastor. 100m al oeste y 30m al sur. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N SJ-104986-1961 199,19 m2 Identificador Predial 10801013224500 199,19 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 24.901.937,04 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 10.254.829,48 VALOR TOTAL DEL BIEN 35.156.766,52 VALOR EN LETRAS: TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA Y Tiempo estimado para la venta del bien: 12 meses Liquidez del bien Media Alta MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 10.254.829,48 OBSERVACIONES GENERALES SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SE RECOMIENDA REALIZAR TODAS LAS REPARACIONES NECESARIAS PARA MEJORAR EL ESTADO DE LA VIVIENDA. SÍ Nombre del Perito Tipo de Profesional Luis Carlos Arce Jiménez Ing. Construcción Firma del Perito Número de registro ICO-18931 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representante legal de la empresa Fecha inspección: 23 agosto 2016 Fecha informe: Números telefónicos para contacto 2223-6393 Correo electrónico / Dirección WEB servicoalcliente@icicor.com ICICOR S.A. Identificación N Manfred Rodríguez J. 23 agosto 2016 1-1157-0711
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2 Características VALOR /m2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 106.896,55 138.648,18 223.972,60 Área del lote en m2 199,19 1450 1,3468 577 1,1730 219 1,0143 Frente en metros 8,23 10,5 1,0000 5,1 1,0000 10,5 1,0000 Fondo en metros 24,3 NA 1,0000 NA 1,0000 NA 1,0000 214-10801013224500-2016-U Rectángulo mayor en área total en m2 199,19 1450 1,0000 577 1,0000 219 1,0000 Frentes a calle pública 1 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 Desnivel no no 1,0000 no 1,0000 no 1,0000 Vista normal normal 1,0000 normal 1,0000 normal 1,0000 Acceso a la propiedad por servidumbre Área de la propiedad afectada por retiro de ríos Área de la propiedad afectada por cualquier tipo de servidumbre no no 1,0000 no 1,0000 no 1,0000 0 no 1,0000 no 1,0000 no 1,0000 0 no 1,0000 no 1,0000 no 1,0000 Ubicación de la referencia superior Similar 1,0000 Similar 0,8500 Similar 0,7000 Negociación 0,15 15% 0,8500 15% 0,8500 15% 0,8500 Factor de Homologación 1,1448 0,8475 0,6035 Valores Homologados 122.376,41 117.500,11 135.172,50 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 125.016 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 125.016 / m2 199,19 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 125.016,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 24.901.937,04 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Jose A Murillo Vargas Justo Pastor Martinez Calle Pùblica Hernan Roa Lote Lote Calle Pùblica Lote COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 495.358 1.100.721 1.234 N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta Yesenia María Bermúdez Vargas Teléfono: 83627575 07/07/2016 1 Calle Principal en El Alto de Guadalupe. Alta Densidad. Coordenadas Este 495.380 Norte 1.100.830 2 Terreno en calle principal al alto de Guadalupe Oferta Dpiedra Bienes Raíces Teléfono: 88146869 07/07/2016 3 Lote en Guadalupe Centro Oferta Coordenadas Este 494.866 Norte 1.100.296 Walter Rojas Teléfono: 83967260 07/07/2016 Coordenadas Este 494.690 Norte 1.099.914 4 5 Coordenadas Este Coordenadas Este Norte Norte
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA 214-10801013224500-2016-U Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Terciaria Caño SÍ Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Material Asfalto Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 11,50 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Clase social Media Alumbrado SÍ Jardines y Parques SÍ a 350 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ Transporte Público SÍ a 50 m Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ Edificios Comerciales SÍ a 100 m Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 100 m Residencial Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 8,23 m Nivel sobre calle: 0,50 m Fondo: 24,30 m Pendiente % 0 Relación: 2,95261239 Tipo de vía: 3 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 96,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 24/08/2016 No hay OBSERVACIONES El inmueble se encuentra en malas condiciones y necesita de reparaciones importantes.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años Área General Casa 86,64 272.500 23.609.754 70 37 M 0,5960 0,4700 6.613.790,82 19,6 Cocina 17,36 299.750 5.202.881 70 33,36 M 0,6482 0,4700 1.584.966,21 21,3 Servicio Sanitario 9,45 286.125 2.703.738 70 33,36 M 0,6482 0,4700 823.646,35 21,3 Pilas, tendido y patio 8,00 136.250 1.089.796 70 33,36 M 0,6482 0,4700 331.987,10 21,3 Cochera 21,69 136.250 2.955.821 70 33,36 M 0,6482 0,4700 900.438,99 21,3 TOTAL 143,14 35.561.990 10.254.829,48 Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4 214-10801013224500-2016-U Valor Unitario Final / m2 76.335 91.314 87.163 41.506 41.506 OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años - 1,00 - - 40 33,36 O 0,2352 1,0000-9,4-1,00 - - 40 33,36 O 0,2352 1,0000-9,4 Valor Unitario Final / m2 0 0 TOTAL Forma de explotación - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 TOTAL - - VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 10.254.829,48 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 10.254.829,48 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES 214-10801013224500-2016-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: NA Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: NA Nombre del Desarrollador: NA Número de Contrato CFIA: NA Número permiso construcción: NA Documentos de construcción adicionales: NA Propiedad utilizada por: En desuso Nombre NA Vigencia del contrato de arrendamiento: NA Área construcción principal: 143,14 m2 Porcentaje de cobertura: 72% Año de construcción: 1979 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Mampostería Mampostería / madera Sistema eléctrico: Entrepiso NA Entubado Conduit SI PARCIAL Techos Estructura de madera Porcentaje 50% Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos Cubierta en lámina ondulada y galvanizada Fibrocemento cerámica Mamposteria Cochera, Sala-comedor-cocina, pilas, dos baños, dos cuartos y una sala de tv. Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP SI Cuchilla Deficiente Ubicación Baños Acabado básico Estado Físico y Mantenimiento: Otros NO HAY Paredes Deficiente Cielos Malo Red de agua caliente Termoducha Pisos Deficiente Cubierta Malo Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Ninguno Pisos Leve Cielos Pisos Leve Ninguno Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 0% no cuenta con obras complementarias Vivienda en malas condiciones, necesita reparaciones importantes. OBSERVACIONES
Grado de urbanización del entorno Condición Puntaje ponderado TIPO DE CAMBIO Agua potable si 16 Electricidad si 15 Alumbrado público si 5 Teléfono si 7 Alcantarillado pluvial si 7 Alcantarillado sanitario no 0 Aceras si 7 Cordón y caño si 5 Tipo de vía de tránsito asfalto 10 Distancia a jardines y parques en m. 400 3 Distancia a paradas de transporte público en m. 150 11 Edificios públicos y comunales si 6 Edificios comerciales si 4 Total 96 Se considera que de acuerdo con las características del entorno, la propiedad se encuentra en una zona adecuadamente urbanizada. REFERENCIAS UTILIZADAS PARA LA VALORACION DE TERRENO Contacto Teléfono Área Frente Precio $/m2 Precio total $ Comentarios / Dirección Fotografía Referencia 1 http://www.encuentra24.com/cost a-rica-es/bienes-raices-venta-depropiedades-lotes-y- terrenos/terreno-en-calle-principal- para-18-condominios-o- apartamentos/6629119?regionslu g=san-jose-provincia-goicoecheaguadalupe Yesenia María Bermúdez Vargas Teléfono: 83627575 1450 10,5 $196,14 $284.403,67 Calle Principal en El Alto de Guadalupe. Alta Densidad. Referencia 2 http://www.encuentra24.com/cost a-rica-es/bienes-raices-venta-depropiedades-lotes-yterrenos/propiedad-paradesarrollo-uso-suelo-comercialaltadensidad/6598896?regionslug=sa n-jose-provincia-goicoecheaguadalupe Dpiedra Bienes Raíces Teléfono: 88146869 577 5,1 $254,40 $146.788,99 Terreno en calle principal al alto de Guadalupe Referencia 3 http://www.encuentra24.com/cost a-rica-es/bienes-raices-venta-depropiedades-lotes-yterrenos/venta-de-lote-enguadalupecentro/6361611?regionslug=sanjose-provincia-goicoecheaguadalupe Walter Rojas Teléfono: 83967260 219 10,5 $410,96 $90.000,00 Lote en Guadalupe Centro
UBICACIÓN DE REFERENCIAS UTILIZADAS PARA LA VALORACIÓN DE TERRENO TABLA HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS Referencia 1 Referencia 2 Referencia 3 Área del lote en m2 199,19 1,35 199,19 1,17 199,19 1,01 Frente en metros 8,23 1,00 8,23 1,00 8,23 1,00 Fondo en metros 24,3 1,00 24,3 1,00 24,3 1,00 Rectángulo mayor en área total en m2 199,2 1,00 199,2 1,00 199,2 1,00 Frentes a calle pública 1 1,00 1 1,00 1 1,00 Desnivel no 1,00 no 1,00 no 1,00 Vista normal 1,00 normal 1,00 normal 1,00 Acceso a la propiedad por servidumbre no 1,00 no 1,00 no 1,00 Área de la propiedad afectada por 0,0 retiro de ríos 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 Área de la propiedad afectada por cualquier tipo de servidumbre 0,0 1,00 0,0 1,00 0,0 1,00 Ubicación de la referencia Similar 1,00 Similar 0,85 Similar 0,70 Negociación 15% 0,85 15% 0,85 15% 0,85 Coeficiente 1,14 0,85 0,60 Valor /m2 122.376,41 117.500,11 135.172,50 Valor Total 24.376.156,18 23.404.846,60 26.925.010,52 Valor$/m2 $224,5 $215,6 $248,0 Valor Total $ $44.726,89 $42.944,67 $49.403,69 Valor promedio $229,39 Coeficiente de proporcionalidad (condominios): 1 Desv. Est. 7% Valor total dólares Valor total colones $ 45.691,75 24.901.937,04
Pág. 10 /12 AVALÚO DE LAS EDIFICACIONES DETERMINACIÓN DE EDAD EFECTIVA Edad de construcción original 37 años TIPO DE CAMBIO Edad de remodelación 0,6 años Porcentaje de remodelación 10% Edad efectiva 33,36 años OBRAS PRINCIPALES Características Zona Área m 2 Valor colones/m 2 VUT Edad Calificación por estado Área General Casa 86,6 272.500,00 70 37 4 Cocina 17,4 299.750,00 70 33,36 4 Servicio Sanitario 9,4 286.125,00 70 33,36 4 Pilas, tendido y patio 8,0 136.250,00 70 33,36 4 Cochera 21,7 136.250,00 70 33,36 4 Cálculo de valores 143,1 Zona VRN Factor por estado Factor depreciación VUR VNR Valor final por m 2 Área General Casa 23.609.754,25 0,47 0,60 41,7 6.613.790,82 76.335,31 Cocina 5.202.880,65 0,47 0,65 45,4 1.584.966,21 91.313,57 Servicio Sanitario 2.703.738,19 0,47 0,65 45,4 823.646,35 87.162,96 Pilas, tendido y patio 1.089.795,63 0,47 0,65 45,4 331.987,10 41.506,17 Cochera 2.955.821,13 0,47 0,65 45,4 900.438,99 41.506,17 10.254.829,48 Valores globales de reposición por m 2 (obras principales) Costo total por m 2 de construcción nueva Costo total en dólares por m 2 de construcción nueva Valores globales de reposición por m 2 (obras principales y complementarias) 248.440,63 Costo total por m 2 de construcción nueva 248.440,63 Costo total en dólares por m 2 de construcción $ 455,85 nueva $ 455,85 VALOR TOTAL DE EDIFICACIONES: 10.254.829,48 VALOR PRELIMINAR CON TERRENO: 35.156.766,52 Normal Regular Reparaciones sencillas Reparaciones importantes En desecho Rangos de Calificación por Estado Criterio Ross-Heidecke 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 VRN VNR VUT EDAD COEFICIENTE TOTAL VUR COEF. PROPORCIONALIDAD CLASIFICACION POR ESTADO FACTOR POR ESTADO FACTOR POR DEPRECIACION Definición de las Variables Valor de reposición nuevo Valor neto de reposición Vida útil total en años Edad del inmueble en años Coeficiente de afectación al terreno Vida útil residual en años En caso de condominios Estimación del estado de conservación Factor en fórmula depreciación Factor de depreciación total aplicado
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 214-10801013224500-2016-U FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
01 Frente 02 Entorno 03 Entorno 04 Acomedtida 05 Cochera 06 Sala 07 Cuarto principal 08 Deficiencia en pintura cuarto principal 09 Baño
10 Cielo en baño 11 Vestidor 12 Medio baño 13 Sala TV 14 Pintura Sala TV 15 Cuarto 16 Ventanas faltantes en cuarto 17 Baño 18 Cocina
19 Cables expuestos en cocina 20 Comedor 21 Pilas 22 Perito