47 Locales Comerciales Informe del Mercado Locales Comerciales Madrid, Barcelona y Málaga Resumen Ejecutivo Abril 2012 aguirrenewman.com
2 de julio de 2008 7 INDICE DE CONTENIDO 1. INTRODUCCIÓN 3 2. CONCLUSIONES 4-7 3. PERSPECTIVAS 8-9 Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman
1.- Introducción En el presente informe sobre la coyuntura y tendencias del mercado de locales comerciales en ejes High Street se analizan las principales variables que han afectado a este mercado en las ciudades de Madrid y Barcelona durante el año 2011 así como las perspectivas de evolución para el año en curso. El objeto del presente informe es analizar las características principales de la evolución del mercado de locales comerciales durante el año 2011. Como ya sucedía en 2010, en este período se ha podido observar un gran interés por la evolución de la confianza del consumidor, por sus niveles de consumo y por las consecuencias que sobre las ventas de los operadores comerciales ello pudiera tener. Por otro lado, el incremento de la disponibilidad, que aún no se ha detenido, y el ajuste en los precios de alquiler, registrados sobre todo en los ejescomerciales y secundarios, ha abierto la posibilidad para muchos operadores comerciales de encontrar localizaciones para sus negocios en ejes comerciales donde hubiese sido impensable para ellos ubicarse durante el anterior ciclo de expansión económica. Finalmente, la generalización de bonificaciones y/o renegociaciones de contratos, que a lo largo de 2011 se han seguido llevando a cabo, ha afectado a la rentabilidad del mercado de inversión sobre locales comerciales, además este segemnto ha perdido a lo largo del último ejercicio la hegemonia en volúmen de inversión registrado. El informe está organizado en 9 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situación del mercado en 2011 y perspectivas para el año en curso, la coyuntura general del mercado, evolución del mercado de locales en Madrid y Barcelona, comparativa nacional e internacional de rentas en zonas high street y analisis del mercado de invesión. Igualmente se incluye información cuantitativa y cualitativa que ayudará a dar respuesta a las siguientes preguntas: o o o o Qué comportamiento se espera del consumo privado para el año en curso? Cuáles son los ejes que presentan mayor volumen de oferta disponible? Se mantendrá la tendencia bajista experimentada por los precios de alquiler en los últimos meses? Cuáles han sido los parámetros fundamentales del mercado de inversión? Pag. 3
2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe: Mercado de Madrid Como ya sucedió en 2010, durante el año 2011 se ha observado en el mercado de Madrid un comportamiento heterogéneo de los precios de alquiler en las diferentes zonas analizadas. Mientras que en los ejes más prime se aprecia la tendencia de ligeros incrementos, si bien se podría hablar de estabilización, los ejes secundarios presentan ajustes de en torno a un 6%. En los ejes comerciales se observa un ligero ajuste, en el entorno del 2%, de los precios de alquiler. Destaca la calle Gran Vía, que presenta por segundo año consecutivo, el mayor incremento de los precios unitarios, y la calle Claudio Coello, incluida por primera vez en este análisis. La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha aumentado ligeramente, situándose en el 5,7% de media en todos los ejes analizados. Este aumento viene provocado por el notable incremento de la superficie comercial disponible en los ejes secundarios, que han pasado de una tasa de desocupación de un 5,5% a un 8,1% a lo largo de 2011. El resto de tipologías de eje han experimentado un ajuste de la tasa de disponibilidad (un 0,3% en los ejes Prime y un 0,7% en los ejes secundarios). La calle Preciados continúa siendo la única calle del mercado High Street de Madrid que no cuenta con locales comerciales disponibles. En cuanto a los sectores de actividad más dinámicos, se aprecia al igual que en 2010 como el sector de Hostelería ha experimentado un importante incremento en cuanto a su representatividad. En la actualidad abarca el 40% de las peticiones de espacio registradas se corresponden con esta actividad. Destaca la reaparición de demanda para la actividad Artículos de Lujo. Los precios de venta (en inversión) han mantenido la misma tendencia que los precios de alquiler, comportándose de manera heterogénea en las diferentes tipologías de ejes analizados. Pag. 4
Mercado de Barcelona Durante el año 2011 se ha producido en el mercado de Barcelona una estabilización generalizada de los precios de alquiler. De las 13 vías que se analizan en el informe, 4 no han experimentado variación alguna en los precios de alquiler y sólo 3 han registrado ajustes en los los mismos. Destaca la Avenida Diagonal, con una ajuste de rentas superior al 15% y la Ronda Universitat, en la que se ha registrado un incremento del precio de alquiler de más de un 12%. El promedio de variación de precio experimentado en las 13 calles analizadas en Barcelona se sitúa en torno a un 0,2%, es decir, se puede afirmar que los precios se han mantenido constantes. A diferencia de lo acontecido en el año 2010, la tasa de desocupación ha mostrado un comportamiento muy heterogéneo en las diferentes vías analizadas. Mientras que en los ejes Prime se ha incrementado la tasa de disponibilidad en un 1% en los ejes secundarios este aumento no ha alcanzado el 0,1%. Destaca el comportamiento de la calle Pelayo, donde se ha pasado de un 0% a un 5,3% de tasa de desocupación en los últimos 12 meses. Por el contrario, la Ronda Sant Pere, un eje secundario, ha disminuido la desocupación un 5,78%, pasando de 6,7% a 0,9% en el último ejercicio. Los sectores de actividad más activos continúan siendo Hostelería y Moda y Complementos. Casi el 65% de las demandas registradas buscaban activas para implantar estas actividades. Como ya sucedía en 2010, en aquellas vías en las que la disponibilidad es nula o muy limitada y existe una demanda activa de espacios por parte de operadores comerciales, se ha mantenido activa la figura del key money. Si bien, este formato es mucho menos representativo que hace unos años, actualmente se utiliza principalmente como actualización de la renta sin modificación de contrato. Los precios de venta se han comportado de una manera muy similar a los de alquiler. La ausencia de operaciones obliga a determinar este precio a partir de los precios de alquiler y la aplicación de la rentabilidad de mercado exigida por los inversores. Pag. 5
Mercado de Málaga En términos generales los precios de alquiler en el mercado de Málaga han registrado a lo largo de los últimos 12 meses un ajuste generalizado en la mayoría de ejes analizados, que se traduce en un descenso conjunto del 15,4% respecto a los precios medios de alquiler del año precedente. La calle Marqués de Larios se consolida un año más como la calle más exclusiva de la ciudad, con precios máximos que se sitúan alrededor de los 150 /m²/mes. Por otro lado, es preciso destacar que durante 2011 se han registrado en la Avda. Velázquez unos precios mínimos cercanos a los 3,7 /m²/mes. El 80% de la oferta total de locales comerciales analizados en Málaga, cuentan con una superficie inferior a 200 m², mientras que los locales con superficies superiores a 400 m² no superan el 7% del total. Respecto a los sectores de actividad más dinámicos del mercado y a nivel general de la ciudad, se debe destacar que el sector servicios se ha mantenido durante 2011 como el sector que más cuota de mercado representa, con un 25,4% del total de los locales del mercado. Apenas se ha producido un descenso de 0,3% con respecto al peso mostrado el año anterior. Por otro lado, es preciso destacar que tanto Moda y Complementos como el sector Banca y Seguros han perdido importancia relativa con respecto a años anteriores. En cuanto a los precios de venta, hay que remarcar al igual que ocurrió en el ejercicio 2010 que durante 2011, y como consecuencia agudizamiento de la actual crisis, se siguen produciendo descensos generalizados en todas las zonas de la ciudad. Esto ha sucedido como decimos de forma generalizada a excepción de la calle Marqués de Larios (Zona PRIME), esta calle muestra un comportamiento independiente al resto de los ejes de la ciudad. Pag. 6
Mercado Nacional e Internacional Más del 26% de las aéreas comerciales de las principales ciudades españolas cuentan con una renta unitaria comprendida entre 30 /m²/mes y 40 /m²/ mes. Sólo cuatro ciudades en todo el territorio nacional cuentan con un precio medio en la zona Prime por encima de los 130 /m²/mes. Estas ciudades son Madrid, Barcelona y Bilbao. Las áreas comerciales de los principales mercados internacionales han mostrado un mejor comportamiento que los mercados de Madrid y Barcelona. Destaca el incremento de un 30% de los precios en la calle Pitt Street, en Sidney. Los mercados de locales comerciales de Madrid y Barcelona continúan entre los 20 primeros puestos del ranking de ciudades con las rentas unitarias en las vías prime más elevadas del planeta, si bien, Madrid ha sido desbancado del TOP-10, superado por la calle Kaufingerstrasse en Munich. Nueva York continua siendo la ciudad con la renta unitaria más elevada, registrándose un incremento de la misma de casi un 9% en 2011. La renta unitaria más alta de Europa se registró un año más en la calle New Bond Street, en Londres, seguida de Campos Elíseos en París. Mercado de Inversión Primeros síntomas de cansancio por parte del inversor privado en los procesos de Sale & Leaseback. El inversor privado, más experimentado, se muestra mucho más selectivo en las operaciones de inversión que se le presentan. Las dificultades de financiación han impedido el cierre de operaciones de grandes portfolios con acuerdos de condiciones cerrados por ambas partes. El mercado High Street tradicional recupera el interés por parte de los inversores. El inversor institucional muestra interés en la adquisición de locales comerciales. Pag. 7
3.- Perspectivas En 2012 se espera que continúe el incremento en el número de operaciones cerradas en el mercado de locales comerciales. La reactivación de los planes de expansión de muchos operadores, junto a los importantes ajustes en los precios en prácticamente todas las zonas, lo que facilitará el acceso a locales comerciales en buenas ubicaciones motivarán este aumento de la contratación de activos comerciales. Por otro lado las localizaciones más exclusivas siguen mostrando una tasa de disponibilidad muy baja y no necesariamente acorde con la demanda, por lo que este tipo de operaciones seguirán cerrándose a precios muy elevados. Los ajustes de precios experimentados por muchos ejes comerciales a lo largo del último ejercicio hacen prever una disminución de la tasa de disponibilidad, por otro lado, las próximas fusiones que se llevarán a cabo en el sistema bancario podría liberar alrededor de 12.000 locales comerciales en todo el territorio nacional. Muchos de estos activos estarán localizados en ejes comerciales y secundarios, si bien, su presencia en zona Prime será casi residual. Los precios de alquiler mantendrán la tendencia marcada en el año 2011. Ello supone caídas de rentas en los ejes secundarios similares a las experimentadas en 2011, estabilidad en los ejes comerciales y aumentos moderados de las rentas en los ejes más exclusivos. La demanda registrada seguirá protagonizada por las actividades Hostelería y Moda y complementos. La figura del key Money seguirá siendo necesario para determinados operadores comerciales que buscan entrar en determinadas ubicaciones situadas en zonas prime. Pag. 8
Mercado de Inversión Durante el año 2012 se espera un aumento de la actividad por parte del inversor institucional y extranjero en operadores de High Street de gran volumen. La tasa de rentabilidad exigida por los inversores se verá incrementadas en las localizaciones más secundarias, si bien, en los ejes Prime se mantendrán constantes. Se mantendrá la actividad observada a lo largo de 2011 en operaciones de Sale & Leaseback, si bien, las ventas unitarias se resentirán notablemente debido al previsión de liberalización de locales comerciales por parte de las entidades bancarias motivado por las fusiones. Pag. 9
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