Desarrollo de productos de inversión en real estate para el mercado de capitales Seminario CPAU - Junio 2013 1
2 preguntas 1. Por qué no se invierte más capital institucional en real estate? 2. Qué puede hacer el desarrollador para que esto cambie? 2
2 preguntas 1. Por qué no se invierte más capital institucional en real estate? 2. Qué puede hacer el desarrollador para que esto cambie? 3
En qué invierten los argentinos? LOS PARTICULARES LAS COMPAÑÍAS DE SEGURO Inmuebles 49% Plazo fijo 8% Fideicomisos 4% Bonos y acciones 7% Autos 8% Títulos Públicos 39% Plazos Fijos 25% Fondos Comunes de Inversión 15% Dólares y Oro 24% Fideicomisos Financieros 4% Acciones 6% Obligaciones Negociables 11% Fuente: Encuesta Infobae.com. 13.081 casos. Junio 13 Fuente: Superintendencia de Seguros de la Nación. Dic 12. 4
Crecimiento del mercado de capitales local post-cepo cambiario Fondos comunes de inversión Aumento de 100% (CAGR 63%) Fuente: Cámara Argentina de Fondos Comunes de Inversión. 2013 = Mayo 13 5
Por qué los institucionales no invierten más en real estate? Regulación Marco normativo para la inversión Marco normativo para la generación de productos Apetito Internacionalmente, se invierte aprox. 5% de portafolios de institucionales en real estate La literatura de inversión sugiere invertir en real estate el 15-25% de un portafolio balanceado Disponibilidad de productos Rol del desarrollador 6
2 preguntas 1. Por qué no se invierte más capital institucional en real estate? 2. Qué puede hacer el desarrollador para que esto cambie? 7
1. Financiamiento al desarrollador Construcción y venta Equity Deuda Desarrollador Proyecto 1 Proyecto 2 Proyecto 3 Desarrollo es muy capital-intensivo, por lo tanto es habitual reinversión de utilidades para financiar el crecimiento Financiamiento promedio de corto plazo facilita construcción y venta vs. construcción/compra y alquiler Permite al inversor la diversificación, pero no la selección de proyectos No hay en el mercado actual inversores de nuevas emisiones de equity. Hay emisores de ONs, pero su rendimiento está poco correlacionado con la evolución del sector sin con las tasas de interés en general TGLT:» IPO en 2010: US$ 110M (US$ 60M cash)» ON en 2012: $60M ($20M + US$9M)» ON en 2013 (prevista) ($ y US$-linked) Otros desarrolladores emisores: Euromayor, Raghsa, IRSA, Consultatio 8
2. Financiamiento al desarrollo Construcción y renta Equity 1 Deuda 1 Proyecto 1 Equity 2 Deuda 2 Proyecto 2 Equity 3 Deuda 3 Proyecto 3 Desarrollador (organizador y administrador) Financiamiento de cada proyecto es independiente La forma más simple en función a la regulación actual es mediante fideicomisos La financiación puede ser mediante equity, deuda o instrumentos mixtos. El elemento de equity es predominante debido a la variabilidad de la renta (precio y vacancia) Cuestiones relativas al financiamiento de los mayores costos (inflación y desvíos presupuestarios) Permite al inversor la selección de proyectos Propicio para el desarrollo de inmuebles de renta que produzcan flujo para el pago del interés, y flexibilidad para el repago del capital» Inversores requieren plazos acotados TGLT:» Fideicomiso Financiero Workcenter por aprox. $120M: en fase de implementación Otros proyectos financiados: Consultatio Catalinas (en proceso de aprobación), FF La Nación 9
2. Financiamiento al desarrollo Ej. Workcenter Inversores + TGLT ( inversor de mayores costos ) Fiduciantes A Renta y amortización US$ US$ VDFs Aporte de la tierra 3 semipisos Etapa Construcción 24 meses Años 0 a 2 Administración de los fondos a aplicar a la construcción del proyecto (*) US$ Terreno Construcción Adjudicación Etapa Renta 3-5 años Años 2 a 5 ext. 7 Administración de la renta producto del alquiler Fideicomiso Inmobiliario FWC (ya existente) (Fiduciario: TGLT S.A.) Etapa Venta Max 24 meses Año 5 ext. a 7 Venta 11 semipisos Fideicomiso Financiero Workcenter como Fiduciante B (Fiduciario: Equity Trust) 10
3. Financiamiento a la compra de activos Compra y renta Equity Fondo de Inversión Inmobiliaria Deuda Títulos no amortizables y sin expresión de valor nominal Requiere régimen ágil para poder incrementar el capital en forma contínua para ampliar portafolio Suscripción mediante efectivo o propiedades» Negociación en mercado formal Comité de inversión formado por expertos y/o principales inversores Edificio 1 Edificio 2 Edificio 3 TGLT:» En proceso de análisis y lobby de reglamentación Desarrollador (organizador y administrador) 11
3. Financiamiento a la compra de activos Precedentes Estados Unidos REITs (Real Estate Investment Trusts):» Financian ( Mortgage REITs ) y, como propietarios, operan todo tipo de real estate ( Equity REITs )» Son beneficiados con la deducción de los dividendos del impuesto a las ganancias (pagan los tenedores)» Hay 166 REITs públicos con una capitalización de US$580.000 millones» Creados por Ley en 1960 Brasil FIIs (Fundos de Investimento Inmobiliario):» Son fondos cerrados negociados en Bovespa» Hay +90 FIIs con una capitalización de US$6.000 millones, hay fondos multi y mono propiedad. Creados por por Lei 8,668/93, reglamentada por Instrucción CVM nº 472 (2008) Mexico FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces):» El primero fue lanzado en oct 11, luego de que se permitió la deducción de dividendos de impuesto a la renta» Hay 5 con mkt cap de US$8.4M y 2 en proceso de aprobación. Son negociados en la BVM Fibra IPO Market Cap (Mill. US$) Performance desde IPO Performance anualizada Fibra Uno 18/03/2011 5.179 116% 41% Fibra Hotel 30/11/2012 907 33% 68% Fibra Macquarie 14/12/2012 1.209 7% 15% Fibra Investment Hotels 13/03/2013 399 7% 29% Fibra Terra 20/03/2013 694 0% 0% Total 8.387 36% 12
Conclusiones y preguntas El crecimiento reciente del mercado de capitales local puede ser aprovechado por el mercado inmobiliario El real estate se ha financiado en forma privada hasta el momento. Debe generar productos para atraer fondos del mercado institucional Regulación como la del inc. k es positiva como puntapié inicial, pero hay que fomentar el apetito natural de los inversores Es necesario generar la regulación apropiada para el nacimiento de nuevos productos. La estandarización es positiva Hay oportunidades para mejorar el tipo de inversión inmobiliaria que realizan los particulares 13