PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI) ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S. A. S.

Contactos: María Clara Castellanos Capacho maria.castellanos@standardandpoors.com María Soledad Mosquera Ramírez maria.mosquera@standardandpoors.com Comité Técnico: 12 de junio de 2015 Acta No: 767 ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S. A. S. BRC INVESTOR SERVICES S. A. SCV REVISIÓN PERIÓDICA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS G aaa (Triple a) Cifras en millones de pesos colombianos (COP) al 31 de marzo de 2015: Valor total del programa: COP2 billones. Valor total colocado: COP981.687 millones. Grupo de activos que componen el PEI: 34. Historia de la calificación: Revisión periódica Jun./14: G aaa Revisión extraordinaria Abr./14: G aaa Revisión periódica Jun./13: G aaa Revisión extraordinaria Abr./13: G aaa Calificación inicial Dic./06: G a La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum Inversión S.A.S, el contrato de fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Terranum Inversión S.A.S. en su condición de administrador inmobiliario y de Fiduciaria Corficolombiana S.A. en su condición de Agente de Manejo. 1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN El Comité Técnico de BRC Investor Services S. A. SCV en su Revisión Periódica confirmó la calificación de eficacia en la gestión de portafolios de G aaa del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias PEI. La calificación de Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias (en adelante PEI) incorpora la gestión especializada del administrador del vehículo, Terranum Inversión S.A.S. (en adelante TI), quien posee una importante experiencia en el sector inmobiliario, buenas prácticas de gobierno corporativo y habilidad para identificar oportunidades de inversión. Dichos aspectos, en conjunto, han contribuido para que la entidad conserve una estrategia de crecimiento consistente, alineada con las políticas de inversión y límites de exposición establecidos, y que permitirían al PEI continuar generando retornos competitivos frente a sus competidores y mantenerse como el vehículo de inversión en activos inmobiliarios más grande en el mercado colombiano. Al cierre de marzo de 2015, la rentabilidad acumulada efectiva anual (desde febrero de 2007, momento en que el vehículo inició operaciones) de 13,66% del PEI fue ligeramente inferior al 14% reportado al corte del mismo mes de un año atrás, al índice de referencia definido para el primero hasta el cuarto tramo (IPC + 1) de 14,16%, aunque ligeramente superior al índice de referencia establecido para el quinto y sexto tramo (IPC + 9%) de 13,12%. Por su parte, al mismo corte, el Information Ratio acumulado (indicador que mide la rentabilidad extra obtenida como consecuencia de la habilidad del gestor en relación con el índice de referencia, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el mismo) de 0,69 desde el inicio de operaciones fue inferior al 1,98 registrado al cierre de marzo de 2014 (Tabla 4), aunque es un nivel que continúa demostrando que el vehículo tiene la capacidad para generar retornos por encima de su índice de referencia con una volatilidad inferior. Si bien consideramos que el PEI ha mostrado un desempeño sobresaliente en comparación con otras alternativas con objetivo de inversión similar, la mayor competencia en el sector en los últimos años y la limitada oferta en el mercado del tipo de inmuebles admisibles para invertir, entre otras amenazas del entorno, imponen un desafío para TI en la generación de diferenciales del PEI frente a sus competidores y su oferta de valor. Teniendo en cuenta el desempeño reciente, en los nuevos tramos, el PEI proyecta rentabilidades inferiores a las presentadas históricamente, pero que en nuestra opinión seguirán siendo competitivas y atractivas en el mercado. Desde que inició operaciones, el plan estratégico del PEI ha estado respaldado, entre otros, por la adquisición de activos estabilizados y por la búsqueda de oportunidades de inversión en ciudades intermedias. Considerando la dinámica del mercado, que se ha visto impactada negativamente por el aumento de la competencia de vehículos inmobiliarios de inversión y por la escasez de activos con las especificaciones establecidas por el PEI, la estrategia de crecimiento definida por TI se ha complementado a través del desarrollo de proyectos en etapas tempranas (construidos a la medida de un arrendatario específico). Estos proyectos permitirían al vehículo tener un portafolio de activos con estándares adecuados de diseño y construcción, y contribuirían para aumentar sus niveles de rentabilidad. Dado que este tipo de negocios implica la exposición a riesgos de construcción y de contraparte por los anticipos 2 de 10 CAL-F-13-FOR-12-R1

entregados a los constructores, TI ha definido mecanismos de control, entre los que destacan los siguientes: la vinculación de constructores de los proyectos con alto reconocimiento en el mercado, la contratación de pólizas de seguro y de cumplimiento, su participación en la elección del interventor o veedor de los proyectos en construcción, y la definición de límites para los anticipos entregados a los constructores. Los activos adquiridos desde la emisión del último tramo permitieron conservar la atomización por tipo de activo, vencimiento, ubicación geográfica y arrendatarios en el portafolio del PEI (Gráficos 4, 6 y 7). De cumplir con las adquisiciones proyectadas en los próximos tres años, el vehículo podría alcanzar una diversificación superior a la actual en algunas clasificaciones, lo que le permitiría minimizar la volatilidad de sus retornos y reducir el riesgo de crédito asociado. No obstante, continuaremos dando seguimiento a la representatividad de los activos del PEI en Bogotá por la exposición que puede presentarse ante posibles desastres naturales en esta ciudad y eventuales cambios en las condiciones del mercado inmobiliario, como los observados en los últimos años a través de las constantes modificaciones en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT). El administrador ha buscado aumentar la diversificación de los inmuebles por ubicación geográfica, situación que se evidencia a través de la adquisición de los últimos activos que generaron que la concentración en Bogotá se redujera a 61,4% al cierre de marzo de 2015 desde 69, reportado en septiembre de 2014, cuando se emitió el último tramo de títulos participativos, porcentaje que permaneció dentro de los límites aprobados para las adquisiciones en Bogotá de 85%. A marzo de 2015, ningún arrendatario representó más del de los ingresos totales del portafolio (Gráfico 7), cifra que está dentro de los límites establecidos por el administrador de 4. Consideramos que la reciente adquisición de inmuebles en ciudades donde el PEI no tenía activos es un aspecto favorable, dado que estos bienes tienen buenas perspectivas de valorización por su ubicación y características de construcción según las expectativas de TI, lo cual es positivo para la diversificación del vehículo y la rentabilidad del mismo. No obstante, la calidad crediticia de los arrendatarios de las nuevas ciudades podría ser menor a la que se ha encontrado en Bogotá, por lo que dar seguimiento al desempeño crediticio de los nuevos arrendatarios y mantener los niveles de vacancia históricos del portafolio suponen algunos de los principales retos para el administrador en los próximos años. El PEI cuenta con adecuadas políticas de seguimiento al riesgo crediticio de los arrendatarios, las cuales establecen los criterios para analizar a cada uno de ellos, y permiten realizar un monitoreo y generar indicadores de alerta. Esto, aunado a las políticas de gestión de cobranza, contribuyó para que el PEI conservara el nivel promedio anual de recaudo mensual de cartera de 94,1% al cierre de marzo de 2015, mayor al recaudo promedio anual de 91,5% reportado un año atrás. En particular, destacamos la alta calidad crediticia de los mayores arrendatarios del PEI, así como la definición por parte del administrador de garantías en los contratos de arrendamiento, aspectos que limitan la probabilidad de pérdida por el eventual incumplimiento en el pago de los cánones. Como respuesta a la disminución de la rentabilidad por valorización de los inmuebles, durante los últimos años, TI ha buscado maximizar el valor de estos y mejorar su flujo de ingresos por arrendamiento a través de obras de expansión y remodelación de los activos que conforman el vehículo. La continuidad de la estrategia del administrador, enfocada en la adquisición de activos inmobiliarios de altos estándares por sus características de construcción y ubicación geográfica, así como del adecuado y oportuno mantenimiento de los activos, son aspectos que contribuirán para incrementar la valorización de los activos del portafolio en el futuro y a la demanda por unidades arrendables, lo cual a su vez favorecería el crecimiento del vehículo. La valorización de los activos del PEI ha sido en promedio de 21,6% (calculado como el promedio ponderado por valor del inmueble, incluyendo inflación) entre el momento de la compra y la fecha del último avalúo. Al cierre de marzo de 2015, los cánones de arrendamiento aportaron 87% de la rentabilidad y la valorización de los inmuebles el 13% restante, porcentajes similares a los registrados al corte de abril de 2014 de 9 y 1, respectivamente, en los que destacamos una menor proporción proveniente del flujo de ingresos por arrendamientos, como resultado del decrecimiento de la inflación entre 2012 y 2013. La baja volatilidad de los retornos del PEI se asocia con la alta tasa de renovación de los contratos de arrendamiento, 95% promedio durante los últimos dos años, y con el bajo nivel de vacancia de los inmuebles. Teniendo en cuenta la desaceleración de la economía 3 de 10

colombiana que esperamos para lo que resta del 2015 y 2016, y su posible impacto sobre la dinámica de la demanda inmobiliaria, una adecuada gestión de comercialización de los inmuebles de parte del administrador inmobiliario y la continua actualización de los activos que forman parte del portafolio es importante para que los niveles de vacancia permanezcan similares a los actuales. De acuerdo con la información suministrada por el administrador, un 53,3% de los ingresos provienen de contratos de arrendamiento que tienen vencimiento superior a siete años. Por su parte, a marzo de 2015, el nivel de vacancia física promedio anual (medida sobre el área arrendable) fue de 1,4% (mar.14/mar.15), inferior al promedio anual reportado un año atrás de 1,7% (mar.13/mar.14); no obstante, desde el mes de diciembre de 2014 y hasta el cierre de marzo de 2015, dicho indicador fue de 2,05%, como resultado de la vacancia generada por un activo que ingresó al portafolio durante el último año. Por su parte, a marzo de 2015, la vacancia económica total fue de 2,7% de los ingresos por arrendamientos, mayor al 1,4% registrado al corte de marzo de 2014. El PEI contrarresta el riesgo de vacancia a través de cláusulas de desistimiento y renovación automática. El administrador ha demostrado una adecuada planeación financiera reflejada en la ejecución presupuestal del PEI desde el inicio de sus operaciones. El cumplimiento responde a la eficiente gestión de los activos que conforman el PEI, así como a las adecuadas prácticas de cartera y al continuo control de gastos operacionales. Para el cierre de 2015, el PEI planea dar continuidad a su gestión de activos, por lo cual consideramos que el cumplimiento de las metas trazadas sería factible. Desde 2007 hasta marzo de 2015, la ejecución presupuestal de ingresos, EBITDA y flujo de caja operacional se ha ubicado en torno a 10. Al cierre de marzo de 2015, el cumplimiento de ingresos fue de 102%, de EBITDA de 11 y de flujo de caja operacional de 116%. Para el cierre de 2015, el administrador proyecta un flujo operativo ajustado (flujo de caja de operación menos los gastos de inversión [CAPEX] y capital de trabajo, y gastos financieros) de COP82.276 millones, cifra equivalente a un crecimiento anual de 6,5%, menor al dinamismo reportado en años anteriores como resultado de los mayores gastos financieros derivados del endeudamiento adicional que tomaría el PEI para aumentar su portafolio de activos inmobiliarios. Tradicionalmente, el PEI ha utilizado créditos puente para financiar la adquisición de activos mientras ingresan los recursos de las emisiones de los siguientes tramos de títulos participativos. Con el propósito de reducir el costo del apalancamiento de las futuras compras de inmuebles, TI ha estudiado la posibilidad de endeudarse estructuralmente a través de créditos bancarios, bonos de contenido crediticio a mediano y largo plazo, aspecto que contribuiría para maximizar el retorno a los inversionistas de los títulos participativos. De acuerdo con la política del PEI, el endeudamiento financiero de corto plazo (deuda con plazo de vencimiento menor a un año) tiene un límite máximo de 3 del patrimonio autónomo, y el de largo plazo de 35%, lo que genera un límite global de 65%. A marzo de 2015, el endeudamiento total del PEI era de COP337.741 millones, equivalente al 27, del valor del patrimonio autónomo, a través del cual: 1) financiaría las compras de los activos para titularizar en los próximos tramos; 2) desembolsaría anticipos a los constructores para el avance de los proyectos en etapas tempranas; y 3) realizaría expansiones o mejoras a los inmuebles. Para lo que resta de 2015, el administrador conservaría un nivel de apalancamiento similar al actual, acorde con sus requerimientos. TI ha orientado sus esfuerzos hacia la mejora continua de sus procesos administrativos y gerenciales en pro de constituir al PEI como un participante diferenciador y competitivo frente a sus competidores. Para lograrlo, durante el último año, el administrador fortaleció varias áreas de la organización con el propósito de optimizar la estructura del vehículo de inversión, aspecto que le permitirá a futuro alcanzar una gestión especializada y más activa en la negociación de contratos con arrendatarios, así como en el seguimiento crediticio a estos, y en el proceso de compra de nuevos activos inmobiliarios. Entre los principales cambios de la estructura organizacional que respaldarán el crecimiento del vehículo de inversión, TI destaca los siguientes: la creación de la Gerencia de Inversiones, encargada de la identificación, evaluación, valoración y estructuración de oportunidades para incorporar nuevos activos al portafolio; la vinculación de un nuevo funcionario en la Dirección Comercial, y la contratación de un analista financiero adicional para respaldar la gestión de la Gerencia de Inversiones y la Dirección Comercial. Adicionalmente, con el objeto de lograr una mayor especialización en la gestión de los inmuebles, TI creó la Dirección de Gestión de Activos Corporativos, que es independiente de la Dirección de Gestión de Activos Comerciales, las cuales reemplazaron la anterior Gerencia de Estructuración de Gestión de Activos. El vehículo de inversión cuenta con un Código de Gobierno Corporativo que establece las funciones 4 de 10

de los órganos decisorios, determina las conductas ante posibles conflictos de interés y el manejo de la información privilegiada, entre otros. Durante el último año, el Grupo Terranum robusteció dichas prácticas a través de la definición de reglas internas en cuanto a las relaciones institucionales entre sus unidades operativas, aspecto que contribuiría para la mayor transparencia de las decisiones de inversión y para mitigar posibles conflictos de interés entre dichas sociedades. El PEI cuenta con apoyo del Comité Asesor, quien es su órgano directivo. Este comité está encargado de tomar decisiones respecto a las inversiones admisibles, el programa de emisión, la compra y venta de activos inmobiliarios, el endeudamiento financiero del PEI y la distribución de rendimientos semestrales, entre otros aspectos. A partir del retiro del presidente del Grupo Terranum, el Gerente General de TI reporta directamente a un Comité Directivo, órgano de reciente implementación que tiene como funciones acompañar la definición estratégica de todas las unidades de negocio, definir los cambios relacionados con la estructura de dichas sociedades y dar seguimiento a los indicadores de gestión de cada una de las entidades que conforman el grupo. En nuestra opinión, la estructura operativa y financiera, la gestión de riesgos y la calidad de los controles que ejercen los órganos encargados procuran y permiten la aplicación de muy buenos estándares para los activos gestionados por TI. Durante el último año, TI continuó fortaleciendo su infraestructura tecnológica por medio de la implementación de un módulo dentro de la herramienta tecnológica que respalda su operación. La optimización de dicho aplicativo y la estabilización de las nuevas funcionalidades serán relevantes para mejorar la eficiencia operativa necesaria ante el crecimiento proyectado para el vehículo de inversión en los siguientes tres años. El nuevo módulo permite centralizar la información sobre los contratos e inmuebles del PEI, tener procesos automatizados para controlar y gestionar los ingresos y recaudos mediante su integración con el módulo contable, y controlar los cambios realizados en activos y contratos. De acuerdo con la información remitida por Terranum Inversión S.A.S., el Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias no ha sido sujeto de llamados de atención ni sanciones por parte de los entes de control. 2. PRINCIPALES AGENTES DEL PROCESO 2.1. Comité Asesor El Comité Asesor es el órgano director del Patrimonio Autónomo. Está encargado de tomar las principales decisiones relativas a la composición del portafolio (aprobación de compra y venta de inmuebles), la emisión de nuevos tramos, el endeudamiento financiero, la designación de nuevos agentes de colocación y la aprobación de todas las transacciones y operaciones realizadas en nombre del PEI. Está conformado por el representante legal de los inversionistas, un representante de la administradora, el gerente general de la administradora, dos profesionales independientes y dos suplentes que asisten a todas las reuniones, quienes cuentan a su vez con una amplia experiencia en el sector inmobiliario. 2.2. Estructurador El Grupo Terranum ofrece a las empresas una alternativa estratégica para la gestión profesional de activos inmobiliarios y provee alternativas de inversión dentro del sector inmobiliario. La plataforma inmobiliaria Terranum está compuesta por siete unidades de negocio más un Centro De Recursos Compartidos (CRC), que presta servicios de soporte a toda la plataforma: Terranum Inversión, Terranum Inmobiliaria, Terranum Arquitectura, Terranum Administración, Terranum Hotels, Terranum Capital y Terranum Corporativo. 2.3. Terranum Inversión S. A. S. Terranum Inversión es una de las unidades del Grupo Terranum y realiza la gestión de activos inmobiliarios e inversión especializada del PEI, en lo referente a la renovación y la terminación de los contratos de compra venta y arrendamiento. Asimismo, para maximizar los rendimientos de los inversionistas, Terranum Inversión se encarga de elaborar el plan estratégico del PEI, además de las estrategias de financiación y de realizar el monitoreo del mercado inmobiliario. El administrador es responsable de presentar ante el Comité Asesor (para su estudio y su aprobación) todos los informes y las propuestas concernientes al debido manejo del portafolio inmobiliario. Al cierre de marzo de 2015, evidenciamos el cumplimiento de las funciones del administrador mediante el registro de la gestión en las actas. La estructura organizacional actual del administrador es la siguiente: 5 de 10

Gráfico 1: Estructura organizacional de Terranum Inversión S. A. S. la fiduciaria celebró un Contrato de Administración Inmobiliaria con Terranum S. A. S., en donde se estipula que esta última queda en potestad del manejo y de la gestión del portafolio de activos. 2.6. Representante legal de los inversionistas Fuente: Terranum Inversión S.A.S. 2.4. Plataforma inmobiliaria Fiduciaria Colmena S. A. es la entidad que representa legalmente a los inversionistas y fue elegida por la Asamblea General de Inversionistas. Su principal función con relación al PEI es defender y representar los intereses comunes o colectivos de los inversionistas, por lo que forma parte del Comité Asesor. De igual forma, Fiduciaria Colmena se encarga de citar las asambleas de inversionistas y de realizar todos los informes derivados de las mismas. 2.7. Asesor legal El operador inmobiliario del PEI es Terranum Administración. Este se encarga del mantenimiento e inspección técnica de los activos del portafolio; gestión que realiza a través de visitas trimestrales a cada uno de los activos. Adicionalmente, Terranum Administración realiza los procesos de facturación y cartera del centro comercial Atlantis Plaza y del centro comercial Univentas, objetivo que alcanza con el respaldo de un aplicativo. Con el fin de robustecer y mejorar la eficiencia de dichos procesos, TI implementó el módulo Real State, que permite configurar clientes; modelar activos; gestionar contratos en cuanto a la creación de hojas de términos y administración de condiciones comerciales; realizar modelos de facturación por prestación de servicios, arrendamiento de inmuebles, recobros y demás aspectos relacionados con los proyectos; administrar recaudos y estados de cuentas, y elaborar informes y reportes de cartera, facturación, entre otros. Entre las propiedades que administra Terranum se encuentran edificios corporativos, centros comerciales e instalaciones y portafolios de inmuebles. 2.5. Agente de manejo El Agente de Manejo es la Sociedad Fiduciaria Corficolombiana S.A., quien se encarga de la administración y la representación legal del Patrimonio Autónomo, y de contratar las colocaciones de nuevos tramos, la emisión de los títulos y todos los trámites relacionados con la Superintendencia Financiera, el Depósito Central de Valores y el Registro Nacional de Valores y Emisores. En general, actúa como contraparte para todas las operaciones relacionadas con el PEI. Es importante mencionar que administrar las inversiones admisibles es obligación del agente de manejo, según lo La firma Brigard & Urrutia Abogados se desempeña como asesora legal del proceso. Esta entidad cuenta con una amplia trayectoria y reconocimiento en la estructuración de procesos legales en el sector financiero. 3. COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DEL PORTAFOLIO DE INVERSIONES El administrador inmobiliario tiene límites establecidos para la concentración por arrendatario, por tipo y por ubicación del activo, y en cuanto al nivel de endeudamiento del PEI, aspectos incorporados en el prospecto de emisión y en el contrato de fiducia. Límite por tipo de activo: La concentración en cada una de las diferentes clases de activos inmobiliarios admisibles para invertir puede alcanzar hasta el 7 del valor total de los activos inmobiliarios del Patrimonio Autónomo y/o de los ingresos anuales de este. Los activos inmobiliarios admisibles para invertir son: 1) oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad; 2) grandes superficies comerciales con un área de construcción mayor que 2.500 m 2 ; 3) bodegas con altas especificaciones de seguridad y calidad; 4) locales comerciales con un área de construcción menor que 2.500 m 2 ; 5) centros comerciales ubicados en zonas de alta densidad; 6) otros activos comerciales que presenten una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel de diversificación del portafolio. Límite por ubicación: El valor de los activos inmobiliarios ubicados en Bogotá puede tener una representatividad igual a 85% del valor del portafolio, estipulado en el prospecto de colocación. Sin embargo, mientras que el valor de los bienes inmuebles situados 6 de 10

en Medellín y Cali puede alcanzar el 5 (en cada ciudad). Asimismo, la concentración en otras zonas del país puede llegar hasta el 3. Como observamos en el Gráfico 6, a marzo de 2015, la concentración de los inmuebles ubicados en Bogotá se ubicó en 61%, menor a la observada tras la emisión del quinto tramo de 7. A pesar de la alta participación de los ingresos provenientes de las unidades arrendables situadas en dicha ciudad, se debe tener en cuenta que los activos localizados allí tienen un alto nivel de valorización y que sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, lo cual disminuye parcialmente el riesgo asociado con la alta concentración. Límite por arrendatario: Los ingresos provenientes de un arrendatario y de sus sociedades relacionadas no pueden exceder el 4 de los ingresos anuales del Patrimonio Autónomo. Asimismo, el valor de los activos arrendados a un arrendatario y a sus sociedades relacionadas no puede exceder el 4 del valor total de los activos del Patrimonio Autónomo. A medida en que se han emitido los tramos, la diversificación por arrendatario ha aumentado (Gráfico 7) y a marzo de 2015, la concentración en el mayor arrendatario fue de 7,9%. Activos estabilizados y proyectos en etapas tempranas: Con el fin de diversificar su portafolio, aumentar su rentabilidad y tener acceso a activos de primer nivel, que difícilmente podrían ser adquiridos en etapas más avanzadas de construcción y/o comercialización, el PEI ha llevado a cabo, desde 2013, proyectos de desarrollo inmobiliario. Dado que este tipo de proyectos involucran riesgos de construcción, de vacancia y de anticipos, el administrador ha incluido cláusulas en los contratos para mitigarlos. Entre estas destacamos las siguientes: 1) cláusulas penales ante el incumplimiento de cualquiera de las partes del contrato; 2) la especificación de que las obligaciones relacionadas con la construcción del proyecto son de entera responsabilidad del constructor; 3) tipificación de eventos en los cuales el PEI puede suspender los pagos para la construcción y desarrollo del proyecto, por desvío en el presupuesto y en el cronograma; 4) aunque los contratos estipulan que el PEI puede ser el veedor del proyecto, este prefiere nombrar a un tercero para contribuir a la transparencia del proyecto; 5) el PEI puede contar con flujos de caja preferentes con los cuales asegura ingresos generados por los activos antes que cualquier contraparte, y 6) para reducir el riesgo de comercialización, Terranum Inversión puede definir un porcentaje mínimo de vacancia para perfeccionar la adquisición del proyecto. 4. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS Qué podría llevarnos a bajar la calificación: BRC Investor Services identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento, y/o de la industria, que podrían desmejorar la calificación actual: El bajo robustecimiento de las herramientas y de las metodologías para el seguimiento de los arrendatarios que derive en un deterioro de la calidad crediticia de estos y en una disminución de los retornos. Los bajos niveles de Information Ratio como consecuencia de menores retornos ante cambios en las condiciones del mercado inmobiliario, que desvaloricen las propiedades y/o aumenten de las tasas de vacancia. La materialización de eventos de riesgo operativo y contingencias legales que puedan derivar en riesgos reputacionales y/o patrimoniales, al igual que cambios normativos con impacto en el desempeño del vehículo. La visita técnica para el proceso de calificación fue realizada con la oportunidad suficiente por la disponibilidad de la entidad y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la calificadora. Es necesario mencionar que hemos revisado la información pública disponible para contrastar con la información entregada por la entidad. Aclaramos que la calificadora de riesgos no realiza funciones de auditoría, por tanto, la administración de la entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la elaboración del presente informe. 7 de 10

5. FICHA TÉCNICA CALIFICACIÓN EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS Calificación: G aaa Administrador Inmobiliario: Contactos: María Clara Castellanos Capacho maria.castellanos@standardandpoors.com Agente de Manejo: Fecha Última Calificación: María Soledad Mosquera Ramírez maria.mosquera@standardandpoors.com Seguimiento a: Terranum Inversión S. A. S. Fiduciaria Corficolombiana S. A. 12 de junio de 2015 31 de marzo de 2015 DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3 Eficacia en la Gestión de Portafolios G aaa La calificación G aaa es la más alta otorgada por BRC, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas. 1 16% EVOLUCIÓN DEL TÍTULO 14% Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida Valor en miles al: 31 de marzo de 2015 $ 8,150.9 Crecimiento Anual del valor del título 3.74% Crecimiento Semestral del valor del título 2.52% Gráfico 1. Valor del Título $Miles 8,000 7,500 7,000 6,500 6,000 jul-10 feb-11 sep-11 abr-12 nov-12 jun-13 ene-14 ago-14 mar-15 12% jul-10 feb-11 sep-11 abr-12 nov-12 jun-13 ene-14 ago-14 mar-15 Gráfico 3. Valor de la Unidad $ Miles 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 IPC + 1E.A. (Acumulado) Rentabilidad Acumulada del Portafolio 7,000 jul-10 feb-11 sep-11 abr-12 nov-12 jun-13 ene-14 ago-14 mar-15 Tabla 1: Desempeño Financiero VEHICULO DE INVERSIÓN /1 Anual Semestre Trimestre Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios Arrendatario Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09 Tramo I, II, Tramo I, II, III, IV, V Ago III, IV Mar 12 13 Rentabilidad 13.76% 13.65% 13.65% Primero 0. 0. 0. 0. 0. 7.9% Volatilidad 0.12% 0.01% 0.01% Segundo 0. 23.2% 12.6% 10.5% 10.4% 7.5% Tercero 58.7% 26.4% 14.7% 9.2% 9.1% 6.6% BENCHMARK /2 Anual Semestre Trimestre Cuarto 0. 0. 0. 8.4% 8.3% 6. Rentabilidad 11.66% 11.4 11.43% Quinto 0. 0. 0. 5.2% 5.2% 5.2% Volatilidad 0.22% 0.06% 0.05% Total 58.7% 49.7% 27.3% 33.3% 33. 33.2% Tramo I, II, III, IV, V, VI a Mar./15* Página 1 de 2 1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento. 2/Grupo comparable establecido por BRC Investor Services S. A. SCV de características similares en el mercado. 3/ El benckmark de IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones delquinto tramo en adelante. El IPC +1 se mantiene para los inversionistas de los tramos anteriores alquinto. * Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar. La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCV a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información. 8 de 10

CALIFICACIÓN EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS Calificación: G aaa Administrador Inmobiliario: Terranum Inversión S. A. S. Contactos: María Clara Castellanos Capacho maria.castellanos@standardandpoors.com Agente de Manejo: Fecha Última Calificación: Fiduciaria Corficolombiana S. A. 12 de junio de 2015 María Soledad Mosquera Ramírez maria.mosquera@standardandpoors.com Seguimiento a: 31 de marzo de 2015 Gráfico 4. Composición por tipo de activo 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos 16% 14% 12% 1 6% 4% 2% 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Dic./14 Abr./15 Gráfico 6. Composición por ubicación 10 8 6 14% 2 39% 22% 23% 25% 2 22% 19% Tramo I Mar 07 45% 34% 11% 17% 3 16% 7% 36% Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09 22% 1 6% 2 Tramo I, II, III, IV Mar 12 34% 3 19% 13% 6% 4% 16% 1 Tramo I, II, III, IV, V Tramo I, II, III, IV, Ago 13 V, VI Mar./15* Bodega Centro Comercial Gran Superficie Locales Comerciales Oficinas Multi-arrendatario Sede Corporativa 1 5% 21% 17% 22% 9% 19% Tabla 3. Concentración de inversionistas Fecha Concentración Mayor Adherente Concentración 10 Mayores dic-13 21.2% 74.2% dic-14 26.2% 74.2% mar-15 26.2% 71.9% Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo Information Ratio /4 Beta /5 Correlación con rent. objetivo /6 12 MESES A MAR./14 1.98-0.46-0.40 Gráfico 8. Composición por inversionista 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 1 3% 4% 4% 13% 8 87% Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 72% 12 MESES A MAR./15 0.69 0.51 0.30 16% 15% 7% 7% 14% 16% 6% 2 63% 62% 59% Tramo I, II y III Tramo I, II, III, IV Tramo I, II, III, Nov 09 Mar 12 IV, V Dic 13 Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar./15* Fondos de pensiones y cesantías Individual Aseguradora Otros 4 2 55% 71% 69% 75% 7 61% Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09 Tramo I, II, III, IV Mar 12 Tramo I, II, III, IV, V Tramo I, II, III, IV, Ago 13 V, VI Mar./15* Bogotá Medellín Alrededores Bogotá Cali Barranquilla Manizales Gráfico 7. Composición por arrendatario 10 8 6 41% 36% 57% 54% 54% 49% 4 2 59% Tramo I Mar 07 26% 23% Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09 15% 9% 9% 13% 1 1 Tramo I, II, III, IV Mar 12 6% 7% Tramo I, II, III, IV, V Tramo I, II, III, IV, Ago 13 V, VI Mar./15* Pacific Rubiales Banco Corpbanca/Helm Bank Almacenes Éxito Siemens Isagen Carvajal Suppla Ciplas Hewlett Packard Alfacer Otros Página 2 de 2 4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor. 5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) delvehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo. * Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar. La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCV a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información. 9 de 10

CALIFICACIÓN DE LA EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS Las escalas entre G aa y G b pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior, respectivamente. Grado de inversión ESCALA G aaa G aa G a G bbb DEFINICIÓN La calificación G aaa es la más alta otorgada por BRC Investor Services, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el Portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas. La calificación G aa indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el de características de inversión similares son muy altas. La calificación G a indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el de características de inversión similares son altas. La calificación G bbb indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el de características de inversión similares son adecuadas. Grado de no inversión o alto riesgo ESCALA G bb G b E DEFINICIÓN La calificación G bb indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el de características de inversión similares son bajas. La calificación G b indica que tanto la calidad de las políticas y procesos de inversión con que cuenta el de características de inversión similares son muy bajas. La calificación E indica que BRC Investor Services no cuenta con la información suficiente para calificar. 10 de 10