MODIFICACION PUNTUAL DE LAS KARRANTZA Promotor: Arquitecto: Galder Urruchi Arrien Luis María Aceves Orrantia ABRIL-2016 1
INDICE A) MEMORIA: 1.- ANTECEDENTES 2.- OBJETIVOS DE LA MODIFICACION 3.- CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD 4.- ÁMBITO DE LA MODIFICACIÓN 5.-. EVALUACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL 6.- INFORMACIÓN 7.- DIAGNÓSTICO 6.1.- Parcelario, edificación tipología y usos. 6.2.- Normativa Urbanística. Condiciones de Uso 6.3.- Normativa Urbanística. La Regotilla. Norma C. 6.4.- Normativa Urbanística. Áreas colindantes. 8.- SOLUCIÓN PROPUESTA 8.1.- Alternativas. 8.2.- Propuesta de Ordenación. B) DOCUMENTACION GRAFICA. - Reportaje fotográfico del frente del ámbito a la carretera de acceso. 1- Plano de situación. 2- Plano de clasificación y calificación de las N.S.M. 3- Plano actualizado del ámbito de la Modificación. 4- Plano de Delimitación de Parcelas 5- Plano de Propuesta de alineación máxima. 2
MEMORIA 3
A) MEMORIA 1.- ANTECEDENTES Las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Karrantza definen dos áreas de Suelo Urbano Terciario en Ambasaguas. La primera de ellas está ocupada fundamentalmente por instalaciones de la Cooperativa GUVAC. La segunda, sita más al Sur, que se denomina La Regotilla, se encuentra ocupada por varios edificios que soportan o han soportado actividades económicas, así como varias viviendas anejas a los mismos. Ante la carencia de suelo clasificado y calificado como suelo industrial en el municipio, a excepción del área de La Cadena, y existiendo una demanda interna para usos industriales, el Ayuntamiento ha analizado en diversas ocasiones recientes la posibilidad de implantar usos industriales de carácter moderado en los suelos terciarios. Dado que estos suelos sólo admiten actividades de almacenaje, y ante la iniciativa particular de instalar un taller mecánico, se ha propuesto la presente modificación de Normas Subsidiarias, de modo que pueda servir también para otras actividades similares que vayan surgiendo. En resumen, se trata de viabilizar el uso industrial moderado en los suelos ya ocupados por actividades económicas. 2.- OBJETIVOS DE LA MODIFICACION En el ámbito del Suelo Urbano Terciario La Regotilla, las N.S.M. actuales, permiten el uso de industria y almacenes limitado exclusivamente a la instalación de almacenes,, salvo como uso complementario en mínimo grado, tal como se recoge en el apartado 12, de la Norma Pormenorizada C -. El objetivo de la Modificación Puntual de N.S.M. es permitir la instalación de actividades económicas de uso industrial, en sus categorías 1, 2 y 3 que son compatibles con las viviendas respetando determinadas condiciones. Se propondrán las medidas de índole ambiental en que se deberán realizar las actividades permitidas. Se trata de posibilitar la mejor puesta en uso de los edificios existentes y el desarrollo del área, posibilitando la implantación de actividades industriales de escasa entidad en el término municipal de Karrantza. Para ello se propone revisar en detalle la normativa que afecta a este ámbito y, una vez analizadas sus características concretas, proponer una ordenación que responda en la mejor medida posible a los objetivos expuestos anteriomente. 4
3.- CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD La conveniencia de la modificación responde a los siguientes objetivos: 1. Posibilitar la implantación de usos industriales demandados en el municipio. 2. Ubicación en un suelo ya destinado a actividades económicas, pero infrautilizado. 3. Existencia de edificios adecuados para el uso que se pretende. 4. Estudio de las alineaciones para recoger edificios de tipología industrial. 5. Regulación del régimen de usos y actividades principales y permitidas, incorporando usos industriales de categorías 1, 2 y 3, similar al de áreas colindantes. 6. Definir las directrices para la ordenación pormenorizada de la edificación y espacios dotacionales de aparcamiento y espacios libres. 7. Definición de ámbitos de gestión de modo que se facilite la vialidad del ámbito. 8. Definición de las condiciones de las obras de urbanización 9. Definición de las condiciones ambientales en que se deben desarrollar las actividades. La oportunidad de acometer la modificación en el momento presente, responde no sólo a la existencia de una iniciativa particular, sino a colaborar al desarrollo de actividades económicas en el término municipal. -Completar el desarrollo del suelo urbano. -Estudiar la posibilidad del mantenimiento del uso de vivienda Por consiguiente no aparecen obstáculos de orden técnico a que se considere favorable la Conveniencia y Oportunidad de proceder a la modificación que se pretende. 5
4.- AMBITO DE LA MODIFICACION La modificación se circunscribe al ámbito situado más al sur de La Regotilla, en la zona de Ambasaguas de Karrantza. Corresponde a un área de forma poligonal sensiblemente trapezoidal, situada entre dos ámbitos de clasificados y calificados como Suelo Apto para Urbanizar Residencial Ambasaguas sitos al Norte y Sur. Este enclave de La Regotilla, linda al Oeste, en toda su longitud con el vial municipal de comunicación de Ambasaguas y Concha, centro de actividades del municipio, por lo que posee buena accesibilidad rodada y una buena situación para acoger usos de actividades económicas de índole local. El ámbito posee una superficie aproximada de 8.400 m2 y se encuentra ocupado por varios edificios destinados a uso terciario y almacenes, así como viviendas anejas a los mismos ocupando una superficie aproximada del 30%, si bien no toda la edificación es apropiada para los usos deseables. Límites: Norte: Sector Residencial R-11 Sur: Sector Residencial R-11 Este: Oeste: Ladera Calle de comunicación Concha-Ambasaguas, que constituye una porción del vial BI-3622, de carácter municipal en el momento presente. 5.- EVALUACION DE IMPACTO AMBIENTAL. En cumplimiento de la Ley 3/1998 de protección del Medio Ambiente del País Vasco, y más concretamente el Decreto 211/2012 que regula el Procedimiento de Evaluación Ambiental Estratégica, se ha realizado una consulta previa, según las indicaciones del Art. 5 del mismo, al Departamento de Medio Ambiente de Diputación Foral de Bizkaia. En la respuesta a dicha consulta, se indica que es de aplicación la Ley 21/2013, por lo que la presente modificación debe ser objeto de Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada. Ello motiva la elaboración y tramitación del presente documento, cuyo contenido se redacta según el Art. 29 de esta Ley. Se adjunta a continuación Informe Respuesta del Dep. de Sostenibilidad y Medio Natural de DFB. 6
6.- INFORMACION A continuación se realiza un extracto de la información sobre aspectos como son el esquema parcelario, características de la edificación existente, tipología, usos e intensidades, normativa urbanística del área y suelos colindantes y definición de usos según N.S.M. Se incluye un cuadro de datos numéricos con del parcelario y la edificación, según datos catastrales, actualizados. 6.1- Parcelario, edificación, tipología y usos El ámbito de La Regotilla está formado por cinco parcelas, cuatro de las cuales se encuentran ocupadas por edificaciones de índole diversa y usos varios; la quinta parcela corresponde a una estrecha franja de 2 m. de anchura aproximada, formada por un caño de desagüe y delimitación de terrenos. Todas las parcelas poseen acceso desde la carretera Concha- Ambasaguas.. Para estudiar las características de las parcelas y edificaciones, se ha consultado el catastro de DFB, al objeto de conocer sus elementos y dimensiones. Son las siguientes Parcela P1 Situada al Norte, alberga dos pabellones de ladrillo cara-vista. El primer pabellón (060A) es de PB+1, posee 15 m. de anchura y 7 de altura aproximadamente. En esa volumetría, se dispone en su fachada principal un espacio comercial en Planta Baja y una 1ª planta de oficinas. El segundo pabellón (060A02), posee forma de L, con 15 m. de anchura y 7 m. de altura aproximada, todo él es de Planta Baja. Ambos pabellones se dedican al uso industrial de almacenaje. Parcela P2 Situada en la franja central del ámbito, alberga diversos edificios colindantes. El edificio (060) posee un volumen principal de Planta baja, de 12 m. de anchura y 5 a 6 m. de altura. El volumen de fachada posee PB+2, con 2 viviendas en las planta superiores; la altura aproximada de este elemento es de 9 m. Adosado a la fachada sur existe un pabellón de menor dimensión, con 6 m. de ancho y 5 m. de altura. El uso general es de almacenaje. De modo aislado, se encuentra una caseta de pequeñas dimensiones (060002) Parcela P3 Situada en la zona central del ámbito, posee forma de cuadrilátero, sensiblemente regular. En esta parcela existe un edificio (060B) de Planta Baja de 25x8 m. aproximadamente, sobre el que se levanta una planta bajo-cubierta de 16x8 m. a aproximadamente. La altura total aproximada es de 4,50 m. Se dedica a uso industrial de almacenaje Parcela P4 Situada en la zona sur del ámbito, posee forma de L. La zona oeste junto al acceso alberga un edificio (062) de tipología PB+1 de dimensiones de 20x9 m. y 7 m. de altura aproximada. La planta baja se destina a usos de almacenaje y varios; la planta superior a vivienda. La zona este de la parcela se encuentra libre de edificación. Parcela P5 Situada al sur de la anterior, es una franja de terreno de de 2 m. de anchura aproximada que recorre el ámbito en dirección Este-Oeste. Se encuentra libre de edificación. 8
Cuadros numéricos. Superficies y Aprovechamiento. Se recoge un cuadro de las características de las parcelas, indicando los usos existentes, edificación, tipología, y superficies. Los datos corresponden al catastro de DFB actualizados según las observaciones realizadas anteriormente. Se ha realizado la medición de las parcelas, según el plano adaptado a los datos aparentes de la cartografía actual. PARCELAS Y EDIFICIOS Finca Edificio Usos Superficies T.Const Sup. P.Baja P.1ª P.2ª P.B+1+2 Parcela P1 060A 1F Industrial. Almacenes 527,00 1I Comercial. 76,41 UN Oficinas. 94,40 060A02 ID Industrial. Almacenes 1.018,45 1.716,26 4.060 P2 060 UN Industrial. Almacenes 550,38 UN Vivienda Colectiva 110,18 UN Vivienda Colectiva 102,67 60002 Caseta 5,29 768,52 1.832 P3 060B Industrial. Almacenes 202,84 202,84 906 P4 062 UN Otros Usos. Vivienda 191,13 UN Vivienda Unifamiliar 175,29 366,42 1.554 P5 062A Solar 118 TOTALES 2.571,50 379,87 102,67 3.054,04 8.470 De estos datos se deducen los siguientes coeficientes de aprovechamiento urbanístico actual: Ocupación: 2.571,50 / 8.470,00 = 30% Edificabilidad: 3.054,04 / 8.470,00 = 0,36 m2/m2 Usos actuales Los usos actuales se corresponden con los definidos en la norma C, específica para la calificación de este suelo. Dado que el objetivo de la modificación presente es posibilitar la instalación de actividades económicas industriales de categoría 1, 2 y 3, se analiza a continuación la normativa general de usos del suelo de la NNSS de Karrantza. Documentación Gráfica En el plano de Clasificación y Calificación de Suelo de las NNSS, se observa que la alineación de la edificación respecto de la carretera Concha-Ambasaguas, deja fuera de ordenación dos edificios en las parcela P2 y P4, que poseen uso de viviendas en sus plantas altas. En la documentación actualizada del ámbito y la edificación, se observa que la alineación máxima permitida, sita al este, deja fuera de ordenación una porción de un pabellón edificado en la Parcela P1. 9
6.2- Normativa Urbanística. Condiciones de Uso A continuación se transcribe un extracto de las NNSS, apartado 2 de la Norma Duodécima, que define las categorías del uso industrial y su regulación. Se exceptúa la Categoría 5, Industria y almacenes de carácter agropecuario, dado que no procede hacer referencia a la misma en este ámbito. También se incluye el apartado 3 de Garajes, en el que se hace referencia a los talleres de reparación de vehículos. 2.- USO DE INDUSTRIA Y ALMACENES. Se fijan las siguientes categorías, con objeto de regular el establecimiento de locales para industrias, almacenes y servicios en relación con su grado de compatibilidad con las zonas residenciales. Categoría 1.- Sin molestias para las viviendas. Son los que no ocasionan ruidos, vibraciones, olores, gases o polvo. Serán en general, de carácter artesanal. Cumplirán con las siguientes condiciones: Potencia máxima instalada... 2 C.V. Superficie máxima... 100 m 2 Nivel sonoro máximo... 40 decibelios. Categoría 2.- Compatibles con las viviendas. Son los que no ocasionan molestias superiores a las admisibles, a una vivienda colocada a 5 m. de distancia y separada por un espacio destinado a usos residenciales. Cumplirán con las condiciones siguientes: Potencia máxima instalada... 10 C.V. Superficie máxima...600 m 2 Nivel sonoro máximo... 45 decibelios. Categoría 3.- Incómodos para las viviendas. Son los que no ocasionan molestias superiores a las admisibles de importancia, a una vivienda colocada a 25 m. de distancia y separada por un espacio libre. Cumplirán con las condiciones siguientes: Potencia máxima instalada... 100 C.V. Superficie máxima... 2.000 m 2 Nivel sonoro máximo... 50 decibelios. Los niveles sonoros anteriores (cat. 1, 2 y 3) se miden en el exterior del local correspondiente. En las tres categorías, la medición realizada desde una vivienda cualquiera situada en sus proximidades, no podrá sobrepasar los 40 decibelios durante el día, y los 35 decibelios durante la noche, entendiendo como tal periodo el que transcurre desde las 10 de la noche hasta las 8 de la mañana del día siguiente. Categoría 4.- Incompatibles con las viviendas. Son aquéllos que no entran en las categorías anteriores, y que deben situarse necesariamente en zonas de carácter industrial. Todos los locales industriales, excepto los de la categoría 1, deberán alojarse en edificios independientes, dedicados exclusivamente al uso industrial. 3.- USO DE GARAJES.... Los garajes dedicados a la reparación de vehículos serán considerados como locales industriales y deberán ajustarse a sus normas. 10
La normativa no detalla las actividades concretas que se incluyen en cada categoría de uso. A modo orientativo, se relacionan a continuación diversas actividades contempladas desde el punto de vista del grado de compatibilidad con el uso residencial. Los textos son una extracción de normativas de otros municipios aprobadas. Almacén compatible con la vivienda. Almacén sin comercio al por mayor, que comprende aquellas actividades dedicadas al almacenamiento de materias, bienes o productos inocuos o calificados como molestos, siempre que cumplan con las medidas correctoras correspondientes. En estos locales se podrán efectuar operaciones secundarias, como empaquetado, etiquetado, etc., necesarias para realizar la distribución. Comprende asimismo la actividad de Almacén con comercio al por mayor, que incluye aquellas actividades dedicadas al almacenamiento y venta al por mayor de productos inocuos o calificados como molestos, siempre que cumplan las medidas correctoras correspondientes y, en general, los almacenes sin servicio de venta directa al público. Industria compatible con la vivienda. En este uso se integran la actividad artesanal y de manufactura, y la de talleres de servicio y reparación. En la industria artesanal y de manufactura se incluyen a título de ejemplo, la joyería y bisutería; instrumentos musicales; laboratorios fotográficos; juguetes y juegos; artículos metálicos; instrumentos de precisión, ópticos y fotográficos; relojería; papel y artes gráficas; alimentación y tabaco, etc... En la industria de talleres de servicio y reparación, se incluyen a título de ejemplo, los servicios de lavado y engrase; talleres de reparación mecánica (excepto chapa, pintura y banco de pruebas de motores); talleres de reparación y mantenimiento de bienes y productos no incluidos en la industria artesanal y manufacturera; fabricación de máquinas y ordenadores; fabricación de maquinarias y material eléctrico; fabricación de material electrónico; fabricación de accesorios del automóvil; fabricación de pequeños electrodomésticos, etc... Almacén incompatible con la vivienda. Comprende aquellas actividades dedicadas al almacenaje y venta al por mayor de bienes y productos que hacen que la actividad sea calificada como insalubre, nociva o peligrosa. Industrial incompatible con la vivienda. Comprende aquellas actividades industriales calificadas por el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas tales como talleres de reparación mecánica dedicados a chapa, pintura o banco de pruebas de motores, transformación o producción de minerales, transformación de metales, industria química, fabricación de máquina-herramienta y equipos mecánicos y, en general, todas las actividades no incluidas en la situación de industria compatible con vivienda. El promotor de la presente modificación pretende instalar un taller mecánico de reparación de automóviles, en un pabellón existente en la parcela P1, de dimensiones superiores a 600 m2, por lo sería necesario que en el ámbito se permitiera hasta la categoría 3 del uso de Industria y Almacenes. La Modificación de la Norma C definirá y concretará en este ámbito las condiciones en que se permita la instalación de las categorías industriales definidas. 11
6.3.- Normativa Urbanistica. La Regotilla. Norma C La Normativa Urbanística vigente en este ámbito de suelo urbano, se recoge en la Norma C, que se transcribe a continuación. NORMA "C" - PARAMETROS URBANISTICOS BASICOS Y CONDICIONES PARTICULARES C1 Superficie mínima de la parcela neta edificable 400 m 2 C2 Ancho mínimo de la parcela neta edificable 10 m C3 Ocupación máxima de parcela neta edificable 70 % C4 Ocupación máxima de edificaciones respecto a la superficie bruta calificable 40 % C5 Edificabilidad máxima de superficie. 0,60 m 2 /m 2 C6 Edificabilidad máxima en volumen 3,20 m 3 /m 2 C7 Altura máxima edificable 10 m C8 Altura máxima a cumbrera 12 m C9 Número máximo de plantas B + 1 C10 Separación mínima a linderos de parcela neta La indicada en la documentación gráfica C11 Separación mínima a viales públicos y cauces fluviales La indicada en la documentación gráfica C12 Usos principales: Categoría: Industria Almacenes exclusivamente Comercio A), B) Equipamiento Comunitario A), B), C), D) Servicios B), C), D) con un máximo de 150 m 2 por actividad y E) Usos complementarios: Categoría: Vivienda A), una vivienda por cada establecimiento terciario Industria 1 Garajes A), B) y C) una plaza cada 100 m 2 C13 Edificios existentes Los edificios existentes se consolidan en su situación actual, teniendo la presente norma C, el carácter de norma de sustitución. En esta Norma C, el uso industrial permitido se limita a la instalación de edificios de almacenaje, salvo la categoría 1 industrial como uso complementario,por lo que no se contemplan otras actividades industriales definidas en la Norma Duodécima de las Normas Generales de Karrantza. 12
6.4- Normativa Urbanística. Áreas colindantes Los suelos sitos al Norte y Sur del Suelo Terciario de La Regotilla corresponden al Sector R-11 Apto para Urbanizar Ambasguas, cuya ordenación se regula según el Plan Parcial, aprobado en enero de 1992. Tal como se indica, este sector consta de dos ámbitos. En primer lugar se indican algunas determinaciones de la Norma E, que fue desarrollada en el Plan Parcial. NORMA "E" - SUELO APTO PARA URBANIZAR. RESIDENCIAL AMBASGUAS. E6 Altura máxima edificable 11 m E7 Altura máxima a cumbrera 13 m E8 Número máximo de plantas B + 2 E11 Usos: Categoría: Vivienda C) Industria 1, 2 Garajes A) Comercio A) Equipamiento Comunitario A), B), C), D) Servicios B), C), D) con un máximo de 150 m 2 por actividad y E) E14 Separación al Suelo No Urbanizable: La distancia mínima de las edificaciones al límite con el Suelo No Urbanizable, será como mínimo, la mitad de la altura máxima edificable. Calificación de Suelo del Plan Parcial Para conocer las características de estas áreas limítrofes del ámbito de La Regotilla, se procede a extractar y resumir los datos definidos en dicho Plan Parcial, de modo esquemático. La distribución de la edificación en este sector se organiza disponiendo las viviendas con tipología de Panta Baja + 2, en una franja paralela a la carretera Concha-Ambasaguas. Las viviendas se han de situar en las plantas altas. El resto de la edificación, en tipología únicamente de Planta Baja, ocupa la parte trasera de los ámbitos. Las plantas bajas de estos edificios se pueden destinar a cualquier otro uso permitido, excepto viviendas. En esta normativa se observa lo siguiente: La tipología edificatoria es B+2, las alturas máximas son 11 m. y 13 m a cumbrera. En los usos se permite la Industria en categorías 1 y 2. Se ha de tener en cuenta que se trata de un suelo de uso característico residencial que combina con usos industriales y terciarios. Se acompañan fotocopias reducidas del plano de Usos Pormenorizados del Plan Parcial como referencia para el análisis del ámbito de La Regotilla, sito entre las dos zonas del Sector R-11. 13
SECTOR R-11. Zona Norte 1
SECTOR R-11. Zona Sur 2
SECTOR R-11. Leyenda 3
7.- DIAGNOSTICO DEL AMBITO DE DE LA REGOTILLA Del análisis de las normativas descritas anteriormente, se deduce que en el sector residencial colindante, se permiten usos industriales de categoría 1 y 2, compatibles con el uso de vivienda. Este sector no se encuentra desarrollado, por lo que no se pueden atender demandas para la implantación de esos usos. El ámbito objeto de modificación, Suelo Urbano Terciario La Regotilla, posee edificios que pueden albergar los usos demandados, lo que motiva esta modificación. El promotor de la presente modificación pretende instalar un taller mecánico de reparación de automóviles, en un pabellón existente en la parcela P1, de dimensiones superiores a 600 m2, por lo sería necesario que en el ámbito se permitiera hasta la categoría 3 del uso de Industria y Almacenes. A continuación se realiza una comparativa de los parámetros diferentes entre ambas normativas, para que sirva de base a la confección de la Norma C Modificada. SECTOR R-11 S.U.T. La Regotilla Altura máxima edificable 11 m 10 m Altura máxima a cumbrera 13 m 12 m Número máximo de plantas B + 2 B + 1 Usos: Categoría: Categoría: Vivienda C) Industria 1, 2 Almacenes exclusivamente Garajes A) Comercio A) A), B) Equip. Comunitario A), B), C), D) A), B), C), D) Servicios B), C), D) con un máximo de 150 m 2 por actividad y E) Usos complementarios: Vivienda B), C), D) con un máximo de 150 m 2 por actividad y E) A), una vivienda por cada establecimiento terciario Industria 1 Garajes A), B) y C) una plaza cada 100 m 2 Separación al Suelo No Urbanizable: La distancia mínima de las edificaciones al límite con el Suelo No Urbanizable, será como mínimo, la mitad de la Edificios existentes altura edificable. máxima Los edificios existentes se consolidan en su situación actual, teniendo la presente norma C, el carácter de norma de sustitución. 17
Como se ha indicado anteriormente en el capítulo 5.- Información, las alineaciones gráficas máximas definidas en el plano de Clasificación y Calificación de las NNSS, suponen dejar fuera de ordenación edificios sitos en las parcelas P1, P2 y P4 Esta limitación, a futuro, conllevaría su desaparición, lo que se considera económicamente oneroso y disminuiría la viabilidad del desarrollo del ámbito. Se considera procedente estudiar la posibilidad de una ordenación que permita la supervivencia de los edificios anteriores. Conviene reconsiderar la tipología de edificación en altura según la actividad detallada del edificio o zonas del mismo. Conviene estudiar alternativas de diseño de la ordenación pormenorizada para comprobar y definir alineaciones internas de la edificación dentro de las parcelas y ubicación de dotaciones privadas de aparcamiento. 18
8.- SOLUCION PROPUESTA 8.1- Alternativas Teniendo en cuenta que el objetivo de la modificación es la implantación de usos industriales en el término municipal, y que se trata de un suelo clasificado y calificado como tal, a la hora de hablar de alternativas, no cabe analizar emplazamientos, sino valorar si se actúa o no en este suelo. En todo caso será cuando se defina la ordenación pormenorizada, el momento adecuado para valorar a nivel detallado las ventajas o inconvenientes de una u otra disposición de la edificación, los usos y las dotaciones. Por tanto se analizan las dos alternativas posibles. Alternativa Cero La no actuación en este suelo supone imposibilitar la implantación de usos y actividades industriales moderadas en el municipio. Ello redunda en el estancamiento del área, la no creación de puestos de trabajo y actividad económica. Alternativa 1 La alternativa única, supone mejorar la cualificación del área para fomentar a medio plazo la acogida de pequeña o mediana empresa ligada al núcleo central de Karrantza y la puesta en valor de un suelo que se encuentra paralizado, dotándole de mayor agilidad para su desarrollo. La Administración municipal ha realizado diversas tentativas para favorecer la implantación de solicitudes concretas, que no han dado fruto. Esta modificación puede suponer un primer paso positivo para responder a la demanda de modo adecuado. 19
8.2.- Propuesta de Ordenacion En este apartado se justifican las premisas que van a presidir la ordenación estructural, la ordenación pormenorizada y se apuntan los criterios de gestión del ámbito, que se desarrollarán en los documentos posteriores de tramitación de la presente modificación puntual de NNSS. Ordenación Estructural La demanda interna de actividades de usos industriales debe encontrar un encaje en el planeamiento municipal. Se propone disponer en este suelo, ya calificado, y que soporta usos industriales en el presente para acoger la demanda detectada. Con ello se evitan calificaciones de suelo libre, que supondrían una mayor transformación de otras áreas. La modificación consiste fundamentalmente en elevar el grado de carácter industrial del suelo urbano actual, posibilitando las categorías 1, 2 y 3 de ese uso de actividades económicas. Entre los parámetros normativos que regulan este suelo se considera procedente que se adopte la tipología de PB+2 al objeto de facilitar la implantación de pabellones diáfanos, con oficinas en planta primera y segunda, incluso permitiendo la ubicación de uso de vivienda aneja en plantas altas. Se consigue menor ocupación de suelo y mayor superficie para aparcamiento, dotaciones y maniobrabilidad de vehículos. Del mismo modo, en caso de realizar edificios de equipamiento o de servicios, regulados por la normativa pormenorizada, se pueden realizar en tipología de 3 plantas. Asimismo se considera adecuado incrementar la superficie máxima de ocupación definida en el planeamiento vigente, de modo que incida en menor grado en la edificación actual. Esta tipología, puede permitir la integración del edificio existente en la parcela central del ámbito, de modo que no sea necesaria su demolición, lo cual será objeto de un estudio más pormenorizado de la ordenación, en las fases posteriores de la tramitación En resumen, las acciones concretas son: - Fomentar usos industriales en Suelo ya clasificado y calificado. - Incrementar el grado, acogiendo las categorías 1, 2 y 3. - Incrementar las alineaciones máximas de ocupación global, Este y Oeste.. - Permitir la tipología B+2. Los parámetros y circunstancias que no varían son: - No se incrementa el suelo destinado a actividades económicas en el municipio. - No se varía el coeficiente de ocupación de superficie por la edificación: 40%. - No se varía el coeficiente de edificabilidad:60%. - Se mantienen las alineaciones Norte y Sur de la edificación de La Regotilla. De este modo se responde en mejor manera a la realidad existente y se proporcionan medidas para que se desarrolle el ámbito. 20
Ordenación Pormenorizada Se aportan unas directrices para el estudio de la ordenación pormenorizada del ámbito, que se concretará en fases posteriores del documento. Ordenación -Definición de alineaciones máximas, para posibilitar el mantenimiento de la edificación existente, que responde al uso propuesto, así como a las viviendas vinculadas a la actividad económica. -Ordenación de los accesos. -Ordenación de los espacios dotacionales. -Asignación de aprovechamientos. Usos industriales: -Categoría 1: Sin molestias para las viviendas. -Categoría 2: Separación de 5m a viviendas de los suelos colindantes de uso residencial. -Categoría 3: Separación de 25m a idem. La tipología B+2, que puede ser también coherente con usos de equipamiento y oficinas. Estudiar el mantenimiento de las viviendas existentes como viviendas anejas a los usos de actividades económicas. Estándares dotacionales -Se deberán respetar los indicados en el Decreto 123/2012 de Estándares Urbanísticos. Gestión -División en 2 unidades de actuación 50%, en función de las ocupaciones actuales y vacantes. -Equilibrio de los aprovechamientos. Bilbao, Abril de 2016 Luis María Aceves Orrantia - arquitecto 21
DOCUMENTACION GRAFICA 22
B) DOCUMENTACIÓN GRÁFICA Documentación Gráfica Se acompaña la siguiente documentación: - Reportaje fotográfico del frente del ámbito a la carretera de acceso. 1- Plano de situación. 2- Plano de clasificación y calificación de las N.S.M. 3- Plano actualizado del ámbito de la Modificación. 4- Plano de Delimitación de Parcelas 5- Plano de Propuesta de alineación máxima. REPORTAJE FOTOGRÁFICO PARCELA P1 PARCELA P1 PARCELA P2 PARCELAS P3 Y P4 23