Contactos: Camilo Andrés Pérez Mojica cperez@brc.com.co María Soledad Mosquera amírez msmosquera@brc.com.co Comité Técnico: 13 de junio de 2014 Acta No: 641 PATMONO AUTÓNOMO ESTATEGAS NMOBLAAS (PE) ADMNSTADO PO TEANUM NVESÓN S. A. S. BC NVESTO SEVCES S. A. SCV EVSÓN PEÓDCA TÍTULOS DE PATCPACÓN NMOBLAA i AAA (Triple A) Cifras al 30 de abril de 2014: Valor Total del Programa: $2 billones (aprobado el 31/01/2014 por la Superintendencia Financiera de Colombia). Valor Total Colocado: $774.148 millones. Grupo de Activos que Componen el PE: 28. Historia de la calificación: evisión Extraordinaria Abr./14: i AAA evisión Periódica Jun./13: i AAA evisión Extraordinaria Abr./13: i AAA Calificación nicial Dic./06: i AA+ La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum nversión S. A. S., el contrato de fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Terranum nversión S. A. S., en su condición de Administrador nmobiliario, y de Fiduciaria Corficolombiana S. A., en su condición de Agente de Manejo. CAACTEÍSTCAS DE LOS TÍTULOS: Títulos: Programa de Emisión y Colocación de Títulos Participativos del Patrimonio Autónomo Estrategias nmobiliarias. Ley de Circulación: Nominativos. Emisor: Patrimonio Estrategias nmobiliarias (PE). Originador: Estrategias Corporativas S.A.S. Administrador nmobiliario: Terranum nversión S.A.S. (antes, Administradora nmobiliaria E.C.S.A.S.). Monto: Hasta $2 billones Tramos Cinco tramos emitidos. El sexto tramo está pendiente por emitir, pero los activos de este tramo ya están incorporados en el portafolio. Valor Tramos: Tramo : $107.605 millones. Tramo : $127.557 millones. Tramo : $204.862 millones. Tramo V: $155.129 millones. Tramo V: $178.995 millones. Fecha de Emisión Tramos: Tramo : 27/Feb/2007. Tramo : 22/Nov/2007. Tramo : 30/Oct/2009. Tramo V: 21/Mar/2012. Tramo V: 19/Jul/2013. Valor Nominal de los Títulos: $3.413.829 cada título, acorde con la última distribución de rendimientos. La inversión mínima para una emisión primaria y en el mercado secundario es de un (1) título. Plazo: 99 años prorrogables. entabilidad La rentabilidad de los títulos estará dada por los ingresos derivados del arrendamiento de los activos inmobiliarios y de la valorización o la desvalorización de estos. eadquisición de Títulos: Los inversionistas tendrán la opción de venderle al patrimonio autónomo hasta el 10% de los títulos que hayan adquirido y mantenido durante un periodo superior a diez (10) años consecutivos e ininterrumpidos, contados a partir de la fecha de adquisición, de acuerdo con los términos del prospecto de colocación. Periodicidad de Pago de endimientos: Semestral. Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A. epresentante Legal de nversionistas Fiduciaria Colmena S. A. Asesor Legal: Brigard & Urrutia Abogados. Bolsa de Valores: Bolsa de Valores de Colombia (BVC). Administrador del Programa de Emisión: Depósito Centralizado de Valores de Colombia S. A. (DECEVAL). Destinatarios del Programa: El público en general, incluyendo los fondos de pensiones y cesantías. Derecho de Suscripción Preferencial: Los inversionistas de los títulos del Patrimonio Autónomo a la fecha de publicación del aviso de oferta de un nuevo tramo tendrán derecho a suscribir preferencialmente los títulos del nuevo tramo. 1. FUNDAMENTOS DE LA CALFCACÓN El Comité Técnico de BC nvestor Services S. A. SCV en evisión Periódica mantuvo la calificación i AAA al Programa de Títulos Participativos emitidos por el Patrimonio Autónomo Estrategias nmobiliarias (PE). Desde la emisión del primer tramo en 2007, el valor unitario de los títulos participativos del Patrimonio Autónomo Estrategias nmobiliarias (en adelante PE) ha mantenido una tendencia creciente y, al cierre de abril de 2014, tuvo un incremento acumulado de 58,6%. Lo anterior ha sido posible, en gran parte, por las apropiadas características de los activos inmobiliarios que componen el portafolio, la alta calidad crediticia de los arrendatarios de dichos activos y los buenos resultados de las emisiones de cada uno de los tramos en términos de demanda y precios (Tabla 1). 2 de 12 CAL-F-13-FO-12-1
Tabla 1: Emisiones de Tramos del PE Emsiones del PE Tramo Tramo Tramo Tramo V Tramo V Total Fecha de colocación 27/02/2007 22/11/2007 30/10/2009 21/03/2012 19/07/2013 Monto colocado ($ millones) 107.605 127.557 204.862 155.129 178.995 774.148 Demandado (x veces) 4,5 11,9* 43,6** 91,7*** 95,9**** Núimero de títulos 21.521 23.405 33.311 21.666 22.831 122.734 Precio del título ($) 5.000.000 5.450.000 6.150.000 7.160.000 7.840.000 * emanente de $8.960 millones demandado 11,9 veces ** emanente de $13.000 millones demandado 43,6 veces *** emanente de $18.007 millones demandado 91,7 veces **** emanente de $6,335 millones demandado 95,9 veces Fuente: Terranum nversión S.A.S. El plan estratégico del PE continúa enfocado en la adquisición de inmuebles de alta calidad, lo cual, sumado al crecimiento económico que continuaría en niveles similares o mayores al promedio de 4,1% observado durante los últimos cinco años 1, permite anticipar un sostenimiento de la demanda por unidades arrendables. Sin embargo, el surgimiento de nuevos fondos inmobiliarios es uno de los principales factores que podría afectar el margen de negociación del PE en la adquisición de activos y limitar el crecimiento del portafolio de bienes inmuebles. De lo anterior, para lo que resta de 2014 y 2015 Terranum nversión proyecta un menor dinamismo en el valor del título frente a lo observado históricamente. Al cierre de abril de 2014, el valor unitario 2 de los títulos fue de $7.928.790 con un crecimiento anual de 4,3%, menor al incremento de 5,4% registrado un año atrás. Al cierre de abril de 2014, el flujo de caja operativo ajustado 3 acumulado del PE fue de $18.696 millones y aumentó 15,9% anual, lo que se derivó principalmente de: 1) el crecimiento anual de los ingresos netos de 27,9% 4, lo cual es reflejo de la entrada de nuevos activos al portafolio, los apropiados procedimientos de recaudo de los cánones de arrendamiento y de la adecuada gestión del administrador del PE, Terranum nversión S.A.S., sobre los activos inmobiliarios, aspectos que han permitido mantener un bajo nivel de vacancia; y 2) el manejo de los gastos operativos 5 por parte del Administrador de acuerdo con el nivel de producción. Entre 2010 y 2013 el crecimiento promedio anual del flujo de caja operativo ajustado fue 29,3% y la ejecución del presupuesto de dicha variable fue en promedio de 105,6%, mientras que la ejecución observada a abril de 2014 fue de 118,7% (Tabla 2); esto último como producto, principalmente, de la ejecución por ingresos brutos de 102,2%, que tuvo un crecimiento anual superior a 28%. El presupuesto para el cierre de 2014 considera un crecimiento anual del flujo de caja operativo de 4,9%, el cual es menor al compararlo con el comportamiento histórico, principalmente, por las mayores reservas estimadas para Capex. Tabla 2: Ejecución Presupuestal Diciembre de 2013 Abril de 2014 Millones de pesos % Variación % Variación Ejecutado Ejecutado ejecución anual ejecución anual ngresos brutos 98.060 101,0% 15,6% 40.696 102,2% 28,2% Vacancia (-) - - Cartera no recuperable (-) (461) 51,0% (109) 6,9% ng. eembolsables (+) 272 123,6% 10,9% 75 66,4% -3,2% Otros ingresos (+) 1.798 89,1% 5,5% 641 87,3% 11,1% ngresos netos 99.686 100,4% 15,3% 41.308 101,5% 27,9% Subtotal gastos operativos no reembolsables 10.277 110,3% 41,2% 3.359 93,0% 26,2% Subtotal gastos operativos reembolsables 6.233 100,2% 3,8% 2.176 83,0% 18,2% Total gastos operativos 16.510 106,2% 24,3% 5.535 88,8% 22,9% ngresos operativos netos 83.176 99,3% 13,6% 35.773 103,8% 28,7% Total gastos de administración 12.444 98,1% 16,8% 5.126 101,8% 27,9% EBTDA 70.651 99,4% 12,9% 30.631 104,1% 28,8% endimientos Financieros Operativos Netos (5.755) - -15,2% (3.920) - 5,9% nversiones CAPEX y capital de trabajo (-) 167 - -104,3% (8.014) - 102,8% Flujo de caja operativo 65.063 122,5% 25,4% 18.696 118,7% 15,9% Fuente: Terranum nversión S. A. S. Desde la fecha de emisión de cada tramo y la fecha del último avalúo de cada activo inmobiliario 6, la valorización de éstos fue en promedio de 14,0% 7, lo cual ha sido posible por el adecuado y oportuno mantenimiento de los inmuebles y la estrategia del Administrador nmobiliario enfocada en la adquisición de activos inmobiliarios de alta calidad, así como en la expansión y remodelación de éstos, aspectos que se mantendrían en el futuro y permitirán que el valor del portafolio de activos inmuebles continúe creciendo. No obstante, la competencia de otros vehículos de inversión con características similares podría afectar los precios de compra de algunas propiedades y derivar en unos menores cap rates 8. En el desarrollo de proyectos en etapas tempranas 9, el Administrador nmobiliario implementa mecanismos para mitigar la materialización de eventos que puedan afectar el flujo de caja; no obstante, teniendo en cuenta que este esquema ha sido de reciente utilización por parte del PE, la Calificadora hará seguimiento y evaluará la eficacia y suficiencia 1 Se refiere al crecimiento anual del PB entre 2009 y 2013. 2 El valor del título se calcula de acuerdo con la metodología de la Superintendencia Financiera de Colombia (Circular Básica Contable y Financiera 100 de 1995). 3 El flujo de caja operativo ajustado es el flujo de caja de operación menos las inversiones en activos fijos, Capex y capital de trabajo. 4 A abril de 2014 los ingresos netos acumulados del año fueron de $41.308 millones. 5 A abril de 2014 los gastos operativos acumulados del año fueron de $5.535 millones con un crecimiento anual de 22,9%. 6 El PE realiza el avalúo de cada uno de los activos inmobiliarios una vez al año. 7 Promedio ponderado por valor del inmueble de las variaciones porcentuales del valor de cada activo entre la fecha de emisión del tramo y la fecha del último avalúo. 8 Tasa de capitalización: se obtiene de dividir el ingreso neto producido por el valor de la propiedad. 9 Proyectos hechos a la medida para una compañía que se compromete desde la concepción del proyecto a tomar en arriendo el activo una vez se haya culminado. 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de las medidas implementadas frente a riesgos de construcción, asociados con la interrupción de las obras por suspensión de licencias u otros eventos, y el riesgo de contraparte derivado de los anticipos entregados a los constructores. Los mecanismos definidos por Terranum nversión incluyen un adecuado proceso de selección de las firmas constructoras de las propiedades, pólizas de seguro y de cumplimiento, y otro tipo de elementos que propenden por una menor exposición a pérdidas derivadas de posibles retrasos en los proyectos o desviaciones del presupuesto inicialmente estimado. Uno de los activos que hace parte del quinto tramo fue construido y arrendado bajo la modalidad de proyectos en etapas tempranas, el cual ya fue finalizado y entregado a su respectivo arrendatario dentro de los plazos y bajo las condiciones acordadas inicialmente; además, actualmente se encuentran desarrollando otros proyectos bajo este esquema. Con el crecimiento del vehículo de inversión, el Administrador del PE ha procurado mantener un portafolio de activos inmuebles diversificado por tipo, localización geográfica y arrendatario (Gráficos 4, 6 y 7 de la Ficha Técnica), con el fin de disminuir la exposición de los ingresos ante eventuales inestabilidades en el mercado inmobiliario, catástrofes naturales, coyunturas políticas focalizadas o cambios en el perfil crediticio de los arrendatarios. De ejecutarse el plan de adquisiciones 2014-2016, la atomización de los ingresos se mantendría, lo cual favorecería la generación de niveles de rentabilidad recurrentes. A abril de 2014, los ingresos derivados de los activos inmuebles ubicados en Bogotá concentraban el 63,3% del total; sin embargo, dado que estas propiedades tienen un alto nivel de valorización y sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, el riesgo asociado con la alta concentración es mitigado parcialmente. El PE realizó recientemente adquisiciones en ciudades donde no tenía activos, lo cual es un aspecto positivo para la diversificación del vehículo y favorece la rentabilidad de los títulos participativos, dado que, de acuerdo con la información del Calificado, esos inmuebles tienen buenas perspectivas de valorización por su ubicación y características de construcción. Por otra parte, como se observa en el Gráfico 7 de la Ficha Técnica, en la medida en que se han emitido los tramos, la atomización de los ingresos por arrendatario ha aumentado y, a abril de 2014, los dos mayores arrendatarios concentraron el 8,0% y el 7,8%, respectivamente, de los ingresos totales. Estos cuentan con una calidad crediticia alta, lo que disminuye la probabilidad de pérdida por el eventual incumplimiento en el pago de los cánones. El Administrador nmobiliario cuenta con unos lineamientos formales que contienen planes de acción claramente definidos para el seguimiento a cada tipo de arrendatario, lo cual mitiga la exposición al riesgo de crédito. Durante 2013 se fortalecieron las políticas de seguimiento y el procedimiento de recaudo de los cánones de arrendamiento a través de una comunicación más activa con los arrendatarios y el apoyo de una compañía especializada en cobranza. Así mismo, desde el segundo semestre de 2013 Terranum nversión exige a los nuevos arrendatarios garantías adicionales 10 que permiten mitigar en mayor medida el riesgo de crédito. Al cierre de abril de 2014, el valor de las cuentas por cobrar tuvo un crecimiento anual de 11% y se ubicó en $2.495 millones, de los cuales el 33% correspondía a cartera vigente y el resto a cartera con mora mayor a 30 días. Entre mayo de 2013 y abril de 2014, el recaudo de cartera fue en promedio de 91,6%, mayor al recaudo promedio de 88,3% observado en la pasada revisión periódica (may.12/abr.13) y, teniendo en cuenta las mejoras implementadas desde 2013, este indicador continuará aumentando. La adecuada gestión de comercialización de los inmuebles realizada por el Administrador nmobiliario ha derivado en bajos niveles de vacancia, una apropiada diversificación de los contratos de arrendamiento por fecha de vencimiento y una tasa de renovación de los contratos de arrendamiento cercana a 99%, aspectos que han contribuido con la tendencia creciente en el valor de los títulos participativos y su baja volatilidad. Para 2014, las buenas expectativas de crecimiento económico permitirán sostener la demanda por activos inmobiliarios arrendables en áreas de oficinas, comercio y bodegas, y así mantener unos niveles de vacancia física en rangos cercanos al promedio histórico de 1,2% observado desde el inicio de operaciones del PE en febrero de 2007. Entre abril de 2013 y abril de 2014, la vacancia física promedio fue de 1,65% 11, menor al indicador de 3,0% observado un año atrás (abr.12/abr.13). De otro lado, de los contratos de arrendamiento vigentes a abril de 2014, el 57,8% tienen plazo de vencimiento superior a siete años, el 12,9% y el 11,5% tienen vencimientos en 2023 y 2027, respectivamente, lo que permite limitar el 10 Pólizas de Arrendamiento o Depósitos de Garantía que permitirían cubrir hasta tres meses de canon de arrendamiento. La póliza integral del PE tiene un cubrimiento de hasta doce meses en caso de presentarse un lucro cesante. 11 Vacancia física medida en metros cuadrados. 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riesgo asociado con variaciones en el ciclo de la economía en el corto plazo. La rentabilidad acumulada de los títulos participativos 12 desde el inicio de operaciones del PE ha sido mayor al benchmark del PC acumulado (anualizado)+10% 13, lo cual, sumado a una baja volatilidad, ofrece una alternativa atractiva frente a otros vehículos de inversión de largo plazo. Para el segundo semestre de 2014 y el 2015, ante el posible aumento de la oferta del tipo de activos en que invierte el PE por las mayores licencias de construcción aprobadas, el comportamiento decreciente de los precios de la finca raíz podría beneficiar la negociación para las próximas adquisiciones del PE, lo que a su vez incidiría positivamente en la rentabilidad proveniente de la valorización de las nuevas propiedades que adquiera el Calificado. Al cierre de abril de 2014, la rentabilidad acumulada efectiva anual desde el inicio del PE de 14,0% 14 fue levemente menor al 14,4% observado al 30 de abril de 2013, lo que se explicó principalmente por la menor rentabilidad proveniente de la valorización de los activos inmobiliarios. Lo anterior, como consecuencia de los menores márgenes de negociación de los inmuebles adquiridos para el quinto y sexto tramo, ante el surgimiento de otros fondos de inversión que negocian este tipo de activos en el mercado. La rentabilidad del vehículo de inversión fue ligeramente menor al benckmark registrado de 14,1% 15 (Gráfico 2 de la Ficha Técnica). Además, la volatilidad promedio semestral de los retornos de 0,08% (nov.13/abr.14) fue menor a la observada en la pasada revisión periódica de 0,06% (nov.12/abr.13). El 14 de febrero de 2014 se realizó la distribución de los rendimientos correspondientes al segundo semestre de 2013 por un valor de $316.246 por título (Tabla 3). Tabla 3: Pago de endimientos por Tramo Fecha de emisiones y distribución Valor del endimientos pagados por título de rendimientos título Tramo Tramo Tramo Tramo V Tramo V $ 5.000.000 27-feb-07 (emisión primer tramo) $ 15-ago-07 149.975 $ 5.450.000 22-nov-07 (emisión segundo tramo) 14-feb-08 122.492 $ $ 122.492 $ 235.864 15-ago-08 235.864 $ $ 257.329 13-feb-09 257.329 $ $ 231.935 18-ago-09 231.935 $ $ 6.150.000 30-oct-09 (emisión tercer tramo) 11-feb-10 179.010 $ 179.010 $ $ 179.010 $ 241.515 13-ago-10 241.515 $ 241.515 $ $ 272.448 14-feb-11 272.448 $ 272.448 $ $ 250.794 12-ago-11 250.794 $ 250.794 $ $ 329.485 14-feb-12 329.485 $ 329.485 $ $ 7.160.000 21-mar-12 (emisión cuarto tramo) 15-ago-12 205.480 $ 205.480 $ 205.480 $ $ 205.480 $ 313.960 14-feb-13 313.960 $ 313.960 $ 313.960 $ $ 7.840.000 19-jul-13 (emisión quinto tramo) 15-ago-13 213.838 $ 213.838 $ 213.838 $ 213.838 $ $ 213.838 $ 316.246 14-feb-14 316.246 $ 316.246 $ 316.246 $ 316.246 $ $ 7.928.790 30-abr-14 TOTAL 3.320.371 $ $ 3.170.396 $ 2.322.776 1.049.524 $ $ 530.084 Fuente: Terranum nversión S.A.S. Con la emisión de cada uno de los tramos que componen el PE se ha incrementado la diversificación por tipo de inversionista. En este sentido, la participación de los fondos de pensiones pasó de 88,5% a 62,1% entre la emisión del primer y el quinto tramo, mientras que aumentó el aporte 16 de las personas naturales y las oficinas de familia 17 (Gráfico 8 de la Ficha Técnica). Lo anterior ha permitido limitar las fluctuaciones en el valor de mercado de los títulos por la venta de las participaciones de los mayores inversionistas. El número de inversionistas del PE pasó de 24 a 842 desde la emisión del primer tramo en el 2007 hasta el cierre de abril de 2014 y, en la medida en que se realicen otras emisiones, la diversificación por inversionista aumentaría de manera progresiva. El vehículo de inversión cuenta con una fuente de financiación de corto plazo para adquirir parte de las propiedades mientras que ingresan los recursos de las emisiones de los tramos y mantiene un apalancamiento de largo plazo para financiar la construcción, adquisición y expansión de algunos activos. De acuerdo con la política establecida al respecto 18, a abril de 2014 el nivel de endeudamiento del PE fue de 44,2% del valor del Patrimonio Autónomo. Una vez realizada la emisión del sexto tramo el endeudamiento bajará a 22,1% del valor del Patrimonio, financiamiento que estará representado, principalmente, por los anticipos entregados por el PE para el avance de los proyectos en etapas tempranas y por las 12 La rentabilidad de los títulos está dada por los ingresos derivados del arrendamiento de los activos inmobiliarios y de la valorización o desvalorización de los mismos. 13 Benchmark establecido por el Administrador nmobiliario. 14 entabilidad acumulada desde el día de la primera emisión (28 de febrero del 2007) hasta el 30 de abril del 2014, expresada en términos efectivos anuales. 15 nflación acumulada desde febrero de 2007 a abril de 2014 + 10% (anualizada). 16 Entre la emisión del primer y quinto tramo, la participación de los aportes provenientes de personas naturales paso de 0,3% a 15,9%, mientras que la concentración de los recursos de oficinas de familia pasó de 6% a 9,0%. 17 Empresas privadas dedicadas a la administración de recursos de grupos de familias. 18 El límite máximo para el endeudamiento de largo plazo es de 35% del valor del Patrimonio Autónomo y para el endeudamiento de corto plazo (plazo menor a un año) el límite es de 30%. Una calificación de riesgo emitida por BC NVESTO SEVCES S. A. Sociedad Calificadora de Valores es una opinión técnica y en 5 de 12
compras de activos para los próximos tramos a emitir. Terranum nversión ha estudiado la posibilidad de usar instrumentos de financiamiento estructural para las futuras compras de activos inmuebles, apalancamiento que tendría un menor costo frente a las líneas de crédito de corto plazo, de forma que la rentabilidad de los títulos participativos se vería favorecida en el largo plazo. El instrumento de inversión ha generado unos niveles competitivos de rentabilidad que han derivado en una alta demanda en el mercado secundario por los títulos participativos del PE, lo que se refleja en el precio negociado de hasta un 15% superior respecto al valor de referencia 19 y en el creciente número de transacciones. De lo anterior y teniendo en cuenta los competitivos niveles de rentabilidad esperados para 2014 y 2015, BC prevé la continuidad de la demanda por estos papeles en el mercado, lo que le permitiría al Patrimonio Autónomo seguir emitiendo títulos participativos. Al cierre de abril de 2014, el número de transacciones acumularon un total de 3.454 20 por un valor de $629.175 millones negociados desde la emisión del primer tramo. Entre enero y abril de 2014 se registraron 471 transacciones, cifra mayor a las 222 observadas en igual periodo de 2013, y el volumen transado aumentó desde $28.536 millones hasta $101.685 millones entre los dos periodos comparados; el valor promedio por transacción pasó de $129 millones a $216 millones. La operación del vehículo de inversión se soporta en los procesos administrativos y operativos que integran el PE, los cuales funcionan a través de una plataforma integral de servicios que cuenta con herramientas para realizar una gestión eficiente, en particular, en lo referente a la valoración de activos y proyectos, la actualización de avalúos, el control de la cartera, y la valoración de los títulos participativos 21. Con el fin de fortalecer la gestión de los activos inmuebles, actualmente el operador inmobiliario del PE se encuentra implementando un módulo del aplicativo para aumentar la eficiencia en el proceso de facturación, recaudo y cartera integrada al aplicativo contable SAP. Durante 2013 se creó la Gerencia de Estructuración y Gestión de Activos, cuyo propósito es estructurar nuevos tramos, gestionar la operación de los activos del 19 Valor del título participativo emitido por el PE. 20 Sin incluir las operaciones simultáneas. 21 Para un mayor detalle de los aspectos cualitativos, referirse al documento de Eficacia en la Gestión de Portafolios del PE, calificado en G aaa, www.brc.com.co. portafolio y liderar la adquisición de activos multiarrendatarios. Por otra parte, para fortalecer los procesos administrativos y, específicamente, robustecer el manejo contable y de procesos al interior de la Administradora, se creó el cargo de Controller. Terranum nversión propende por el fortalecimiento de sus prácticas de gobierno corporativo con el fin de mitigar posibles conflictos de interés entre las partes que intervienen en la operación del vehículo de inversión. En el primer semestre de 2014 el Grupo Terranum contrató los servicios de una firma especializada en aspectos de gobierno corporativo para identificar oportunidades de mejora y robustecer la gestión del PE en este sentido. De acuerdo con la información remitida por Terranum S.A.S., la Entidad no ha sido sujeta a llamados de atención ni sanciones por parte de los entes de control. La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad suficiente por la disponibilidad del cliente y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la Calificadora. Es necesario mencionar que se ha revisado la información pública disponible para contrastar con la información entregada por el Calificado. Se aclara que la Calificadora de iesgos no realiza funciones de Auditoría, por tanto, la Administración de la Entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la elaboración del presente informe. 2. ANÁLSS DOFA Fortalezas Adecuada calidad crediticia de los arrendatarios y excelente calidad de los activos. Niveles de rentabilidad competitivos frente a los de otros vehículos de inversión. La estructura diversificada de los contratos de arrendamiento y el largo plazo de éstos. Amplia experiencia y trayectoria de los administradores del Patrimonio Autónomo. Plazo indefinido del PE: 99 años prorrogables. Auditoría externa sobre los estados financieros para mayor transparencia en el proceso de pago de los rendimientos distribuibles. Emisión de nuevos tramos, lo cual permite aumentar la diversificación por factores de riesgo. Emisión de los títulos en un mercado principal que facilita la diversificación de los inversionistas y Una calificación de riesgo emitida por BC NVESTO SEVCES S. A. Sociedad Calificadora de Valores es una opinión técnica y en 6 de 12
permite el desarrollo de un mercado secundario para este tipo de títulos. Debilidades Concentración por localización de los activos que aumenta la exposición ante posibles catástrofes naturales o coyunturas políticas que afecten el mercado inmobiliario en Bogotá. Mayor exposición a riesgo de crédito ante un eventual aumento del endeudamiento acorde con los nuevos límites definidos. Oportunidades Obtener rentabilidades superiores a las proyectadas, dadas las condiciones del mercado. Amenazas Entrada de otros vehículos de inversión al mercado, tales como carteras colectivas inmobiliarias. Condiciones adversas del mercado inmobiliario comercial: desvalorización de las propiedades y aumento de las tasas de vacancia. Deterioro de la calidad crediticia de los arrendatarios. Limitación de información financiera para realizar seguimientos crediticios a los arrendatarios que no cuentan con calificación de riesgo. 3. ESTUCTUA DE LA TTULAZACÓN La consecución de los recursos para la constitución del Patrimonio Estrategias nmobiliarias se inicia con la emisión de títulos respaldados por los derechos y las obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios previamente firmados con los propietarios de los bienes. El Patrimonio Autónomo únicamente compra aquellas propiedades que ya se encuentren arrendadas (en caso contrario, debe contar con la aprobación del Comité Asesor), condición que busca garantizar la estabilidad de los ingresos una vez se haya realizado la inversión en el activo. Con los recursos provenientes de la emisión se ejecutan los contratos de compra-venta y los activos pasan a ser propiedad del Patrimonio Autónomo, dichos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforma el PE y son administrados por un operador profesional, que se encarga de todos los procesos operativos asociados con el mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración, entre otros). Con la titularidad de los bienes, el patrimonio autónomo recibe como principal ingreso las rentas de las mencionadas propiedades, las cuales se traducirán, luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión, administración y operación, en la parte principal de los rendimientos distribuibles, que a su vez, junto con la valorización o la desvalorización de los activos, determinarán la rentabilidad de los inversionistas. Gráfico 1: Esquema de la Titularización - PE epresentante legal de los tenedores de los títulos Fiduciaria Colmena N V E S O N S T A S ecursos Títulos Participativos Fuente: Terranum nversión S. A. S. Comité Asesor (5 Miembros) Administrador nmobiliario Terranum nversión S. A. S. Agente de Manejo - Fiduciaria Corficolombiana Agentes Colocadores Correval - Corredores Asociados endimientos PATMONO AUTÓNOMO Fondo de readquisición Fondo de operación ecursos Propiedades ngresos por arrendamientos / Otros ingresos Desde el inicio del PE, se han realizado cinco emisiones de tramos, las cuales se detallan en la Tabla 1. Los activos que hacen parte del sexto tramo están incluidos dentro del portafolio de inversiones del PE, aunque dicho tramo está pendiente por emitir en 2014. 4. COMPOSCÓN Y DVESFCACÓN DEL POTAFOLO DE NVESONES El Administrador nmobiliario establece unos límites en lo referente a la concentración por arrendatario, por tipo y por ubicación del activo, y en cuanto al nivel de endeudamiento del PE, aspectos que se incorporan en el prospecto de emisión y en el contrato de fiducia. Límite por Arrendatario: los ingresos provenientes de un arrendatario y de sus sociedades relacionadas no pueden exceder el 40% de los ingresos anuales del Patrimonio Autónomo. Así mismo, el valor de los activos arrendados a un arrendatario y a sus sociedades relacionadas no puede exceder el 40% del valor total de los activos del Patrimonio Autónomo. En la medida en que se han emitido los tramos la diversificación por arrendatario ha aumentado (Gráfico 7 de la Ficha Técnica) y después de la adquisición de los activos del sexto tramo la concentración en el mayor arrendatario fue de 8,0%. P O P E T A O S A E N D A T A O S Una calificación de riesgo emitida por BC NVESTO SEVCES S. A. Sociedad Calificadora de Valores es una opinión técnica y en 7 de 12
Límite por Tipo de Activo: la concentración en cada una de las diferentes clases de activos inmobiliarios admisibles para invertir no puede superar el 70% del valor total de los activos inmobiliarios del Patrimonio Autónomo ni de los ingresos anuales de este. endeudamiento financiero fue de 44,2% del valor del Patrimonio Autónomo. Los activos inmobiliarios admisibles para invertir son: 1) oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad; 2) grandes superficies comerciales con un área construida mayor que los 2.500 m 2 ; 3) bodegas con altas especificaciones de seguridad y calidad; 4) locales comerciales de un área construida inferior a los 2.500 m 2 ; 5) centros comerciales ubicados en zonas de alta densidad; 6) otros activos comerciales que presenten una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel de diversificación del portafolio. Límite por Ubicación: el valor de los activos inmobiliarios ubicados en Bogotá no puede ser superior al 85% del total, mientras que el valor de los bienes inmuebles situados en Medellín y Cali no puede exceder el 50% (en cada ciudad). Así mismo, la concentración en otras zonas del país no puede ser mayor al 30%. Como se observa en el Gráfico 6 de la Ficha Técnica, a abril de 2014 la concentración de los inmuebles ubicados en Bogotá fue de 63,3%, menor a la observada tras la emisión del quinto tramo de 70%. A pesar de la alta participación de los ingresos provenientes de las unidades arrendables situadas en dicha ciudad, se debe tener en cuenta que los activos localizados allí tienen un alto nivel de valorización y que sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, lo cual disminuye en parte el riesgo asociado con la alta concentración. Endeudamiento Financiero Según el prospecto de colocación, el Patrimonio Autónomo puede obtener recursos a través de endeudamiento financiero, con el propósito de realizar mejoras a los activos inmobiliarios, financiar el Fondo de Operación y maximizar el retorno potencial para los inversionistas. El valor total del endeudamiento financiero de corto plazo no puede exceder el 30% del valor del Patrimonio Autónomo, mientras que el apalancamiento de largo plazo tiene un límite máximo de 35% del valor del Patrimonio Autónomo; además, el Comité Asesor debe aprobar previamente el endeudamiento. Dado que el PE hizo uso de su capacidad de endeudamiento para la compra de activos, algunos para la emisión del sexto tramo, a abril de 2014 el nivel de Una calificación de riesgo emitida por BC NVESTO SEVCES S. A. Sociedad Calificadora de Valores es una opinión técnica y en 8 de 12
5. FCHA TÉCNCA Contactos: CALFCACÓN TTULOS PATCPATVOS NMOBLAOS PATMONO AUTÓNOMO ESTATEGAS NMOBLAAS (PE) Calificación: i AAA Administrador nmobiliario: Terranum nversión S. A. S. Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A. Luis Fernando Bacci lbacci@brc.com.co Fecha Última Calificación: Camilo Andrés Perez cperez@brc.com.co Seguimiento a: María Soledad Mosquera msmosquera@brc.com.co 13 de junio de 2014 30 de abril de 2014 DEFNCÓN DE LA CALFCACÓN Títulos de Participación nmobiliaria i AAA La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark serie mensual 18% 16% EVOLUCÓN DEL TÍTULO ecursos Administrados y entabilidad Obtenida Valor en miles al: 30 de abril de 2014 $ 7.928,8 Crecimiento Anual del valor del título 4,27% Crecimiento Semestral del valor del título 1,88% 14% 12% 10% abr-10 oct-10 abr-11 oct-11 abr-12 oct-12 abr-13 oct-13 abr-14 PC + 10%E.A. (Acumulado) rentabilidad acumulada PC + 10%E.A. Gráfico 1. Valor del título $Miles 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 abr-08 oct-08 abr-09 oct-09 abr-10 oct-10 abr-11 oct-11 abr-12 oct-12 abr-13 oct-13 abr-14 Gráfico 3. Valor de la Unidad $ Miles 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 abr-10 oct-10 abr-11 oct-11 abr-12 oct-12 abr-13 oct-13 abr-14 Tabla 1: Desempeño Financiero VEHCULO DE NVESÓN CALFCADO /2 Anual Semestre Trimestre Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios Arrendatario Tramo Mar 07 Tramo y Nov 07 Tramo,, Tramo, Tramo,,, V, V y Nov 09, V Mar 12 Ago 13 Tramo,,, V, V, V Abr 14 entabilidad 14,14% 14,06% 14,00% Primero 0% 0% 0% 0% 0% 8% Volatilidad 0,12% 0,08% 0,02% Segundo 0% 23% 13% 10% 10% 8% Tercero 59% 26% 15% 9% 9% 7% BENCHMAK /3 Anual Semestre Trimestre Cuarto 0% 0% 0% 0% 0% 6% entabilidad 12,77% 12,53% 12,54% Quinto 0% 0% 0% 8% 8% 6% Volatilidad 0,28% 0,06% 0,05% Total 59% 50% 27% 28% 28% 35% Página 1 de 2 1/ Volatilidad: medida como la desviación de la variaciónporcentual diaria del valor de la cartera para el periodo mencionado. 2/ entabilidadacumulada E.A PeriodoSemestre: Últimos6meses calendariocorridoapartirdelafechadeseguimiento. 3/Grupo comparableestablecidopor BCnvestor Services S.A. decaracterísticas similaresen el mercado. La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BC nvestor Services S.A. Una calificación otorgada por BC nvestor Services S.A. - Sociedad Calificadora de Valores- a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información. 9 de 12
CALFCACÓN TTULOS PATCPATVOS NMOBLAOS PATMONO AUTÓNOMO ESTATEGAS NMOBLAAS (PE) Calificación: i AAA Administrador nmobiliario: Terranum nversión S. A. S. Contactos: Luis Fernando Bacci lbacci@brc.com.co Agente de Manejo: Fecha Última Calificación: Fiduciaria Corficolombiana S. A. 13 de junio de 2014 Camilo Andrés Perez cperez@brc.com.co Seguimiento a: 30 de abril de 2014 María Soledad Mosquera msmosquera@brc.com.co Gráfico 4. Composición por tipo de activo 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 Gráfico 6. Composición por ubicación 100% 80% 60% 40% 20% 0% 14% 20% 39% 22% 23% 25% 20% 22% 19% Tramo Mar 07 45% 55% 34% 11% 17% Tramo y Nov 07 30% Tramo Mar 07 Tramo y Nov 07 16% 7% 8% 36% 21% Abr./14 Dic./13 17% 22% 71% 69% 75% 70% Tramo, y Nov 09 22% 18% 6% 28% Tramo,,, V Mar 12 34% 19% 6% 16% Tramo,,, V, V Ago 13 46% 18% 5% 11% Tramo, y Tramo,,, Tramo,,, Tramo,,, Nov 09 V Mar 12 V, V Ago 13 V, V, V Abr 14 9% 18% 62% Tramo,,, V, V, V Abr 14 Sede Corporativa Oficinas Multi arrendatario Locales Comerciales Gran Superficie Centro Comercial Bodega Manizales Barranquilla Cali Alrededores Bogotá Medellín Bogotá Tabla 3. Concentración de inversionistas Fecha Concentración Mayor Adherente Concentración 10 Mayores dic-12 21,2% 73,5% dic-13 21,2% 74,2% abr-14 26,2% 74,4% Tabla 4. etornos ajustados por nivel de riesgo 12 meses /Abr13 12 meses /Abr14 nformation atio /4 1,17 0,55 Beta /5 1,32 0,56 Correlación con rent. objetivo /6 63,5% 65,0% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 88% 87% #N/A 48 36 24 12 0 2% 5% 5% 6% 6% 6% 5% 6% 13% 10% 9% 14% 16% Tramo Mar 07 Tramo y Nov 07 72% Tramo, y Nov 09 63% 62% Tramo,,, Tramo,,, V Mar 12 V, V Dic 13 Otros Aseguradora Oficina de Familia ndividual Fondos de pensiones y cesantías Gráfico 7. Composición por arrendatario 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 41% 59% Tramo Mar 07 36% 26% 23% Tramo y Nov 07 57% 54% 54% 15% 0% 0% 9% 9% 13% 10% 10% Tramo, y Nov 09 Tramo,,, V Mar 12 46% 6% 7% 8% 8% Tramo,,, Tramo,,, V, V Ago 13 V, V, V Abr 14 Otros Alfacer Hewlett Packard Ciplas Suppla Carvajal sagen Siemens Almacenes Éxito Banco Corpbanca/Helm Bank Pacific ubiales Página 2 de 2 4/ nformation ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por la Cartera como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor. 5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) de la Cartera, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que la Cartera tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que la Cartera es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: elación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la Unidad de l PE y la rentabilidad objetivo de PC+10%. La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BC nvestor Services S.A. Una calificación otorgada por BC nvestor Services S.A. - Sociedad Calificadora de Valores- a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información. 10 de 12
CALFCACONES DE TÍTULOS DE PATCPACÓN NMOBLAA Las escalas entre i AA e i CC pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior, respectivamente. Cada una de las escalas señaladas a continuación puede tener un signo positivo (+) o negativo (-), excepto la escala AAA, dependiendo si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior respectivamente. Grado de nversión ESCALA i AAA i AA i A i BBB DEFNCÓN La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. La calificación i AA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados es muy alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los Títulos con esta calificación podrían ser vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en la máxima categoría. La calificación i A indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los Títulos con esta calificación podrían ser más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores. La calificación i BBB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es aceptable por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, los rendimientos de los Títulos con esta calificación son más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores. Grado de no nversión o Alto iesgo ESCALA i BB i B i CCC i CC E DEFNCÓN La calificación i BB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es limitada por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. La calificación i B indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. La calificación i CCC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es muy baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. La calificación i CC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. La calificación E indica que BC no cuenta con la información suficiente para calificar. 11 de 12