Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Oficina Regional de San Juan Apartado 41059 - Estación Minillas San Juan, Puerto Rico, 00940-1059 Fax (787) 725-7406 / 726-5707 www.daco.gobierno.pr N & H, S.E. QUERELLANTE JUAN MEDINA GOYTIA QUERELLA NÚM. 100031799 SOBRE: LEY 10 BIENES RAICES QUERELLADO RESOLUCIÓN No existiendo controversia de hechos en la querella del epígrafe, este Departamento emite la presente Resolución Sumaria al amparo de la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, conocida como la Ley Orgánica del Departamento de Asuntos del Consumidor, y de la Regla 11 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento. A tales efectos, conforme los documentos que obran en el expediente administrativo y la prueba practicada en la vista administrativa celebrada el 28 de septiembre de 2006, este Departamento formula las siguientes: DETERMINACIONES DE HECHOS 1. El querellado, Juan Medina Goytía, es corredor de bienes raíces contratado por ERG Group, Inc., propietaria y vendedora de la propiedad localizada en la calle Aldea #1368, esquina calle Primavera, Santurce, Puerto Rico (en adelante la propiedad ). 2. El 28 de septiembre de 2005, N&H, S.E. y ERG Group, Inc. otorgaron un Contrato de Opción de Compraventa de la propiedad (en adelante el contrato ). El plazo pactado para que la querellante ejerciera su derecho de opción fue cuarenta y cinco (45) días, contados a partir del otorgamiento del contrato. Dicho término vencía el 12 de octubre de 2005. 3. El precio de compraventa pactado fue $375,000.00, de los cuales la parte querellante depositó la suma de $18,750.00, equivalente al 5% del precio de compraventa, en concepto de opción. La diferencia sería pagada al otorgar la escritura de compraventa. 4. La propiedad opcionada era para uso y disfrute de la parte querellante.
Resolución 2 5. El párrafo número dos (2) de la parte del contrato titulada Opción establece que la compradora perdería la suma depositada si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción. 6. La compraventa en este caso estaba condicionada a que la querellante obtuviera un préstamo hipotecario. A tales efectos, el párrafo tres (3) de la Opción dispone: ---TRES: De estar este contrato condicionado a la obtención de un préstamo hipotecario por la parte compradora, aplican las siguientes cláusulas: A) La parte compradora manifiesta que la información que suministrará en la Solicitud de Cualificación bancaria será cierta y fidedigna, tanto en su crédito como sus ingresos y verificación de depósito y acepta que si el préstamo fuese denegado por información incorrecta u omisión de informar, esto le dará derecho a la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía a retener el dinero depositado como opción, como penalidad por el incumplimiento de este contrato y quedará sin efecto el término de esta opción. B) Si la parte compradora contribuye a la no obtención del préstamo hipotecario, no cumpliendo con los requisitos exigidos por la entidad financiera, durante el término de esta opción, perderá la suma pactada como opción de compraventa y autoriza a Juan Medina Goytía entregar la suma pactada a la parte vendedora luego de descontados los gastos de financiamiento. C) Si la parte compradora no pudiese conseguir el financiamiento hipotecario para la compra de la propiedad, sin haber contribuido bajo ninguna circunstancia en la no obtención del préstamo, la parte vendedora y/o Juan Medina Goytía acuerdan devolverle a la parte compradora la suma depositada como opción de compraventa, descontando, si aplicara, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación de la propiedad, estudio de título, plano de mensura e informe crédito de la parte compradora. Descontará, además, la cantidad de 0 para cubrir los gastos generales de N/A. Las partes autorizan a Juan Medina Goytía para que desembolse directamente el dinero depositado como opción a la institución financiera los gastos incurridos por ésta. 7. El 21 de octubre de 2005, el señor Jorge A. Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, notificó al señor Isaac Menda, socio gestor de la parte querellante, que la solicitud de financiamiento comercial para la compra de la propiedad había sido denegada por el Comité de Crédito de dicho banco. 8. La solicitante del financiamiento fue la querellante, N & H, S.E. 9. Mediante comunicación escrita de fecha 26 de octubre de 2005, dentro del plazo estipulado para ejercer la opción, el señor Menda informó a la vendedora de la propiedad la denegatoria del préstamo hipotecario y le solicitó la devolución del depósito de $18,750.00 pagado.
Resolución 3 10. Mediante comunicación escrita de fecha 18 de noviembre de 2005 dirigida al señor Menda, el licenciado Norberto Medina Zurinaga, abogado del querellado, solicitó a la parte querellante que evidencie adecuadamente las razones que tuvo el Westernbank para denegar el préstamo, como condición adicional para que el querellado le devolviera el depósito pagado. Específicamente, el licenciado Medina Zurinaga solicitó de la querellante, por conducto del señor Menda, la evidencia documental pertinente, indicándole, además, que mientras no evidencie satisfactoriamente que el señor Menda no contribuyó a la denegatoria del préstamo, el querellado estaba impedido de devolverle el depósito. Acompañó a su carta un formulario para que el querellante autorizara a dicho abogado a solicitar al banco los documentos de la solicitud de préstamo. La carta del licenciado Medina Zurinaga específicamente dispone: Para que el Sr. Medina pueda cumplir con su obligación bajo el contrato de devolverle a usted el depósito o entregárselo al vendedor luego de pagar los gastos y retener para sí la comisión, es preciso que usted evidencie adecuadamente las razones que tuvo el Westernbank para denegar el préstamo. Mientras usted no evidencie satisfactoriamente que usted no contribuyó que [sic] de alguna manera a la denegatoria, el Sr. Medina estará impedido de devolverle el depósito. 11. El 16 de marzo de 2006 la parte querellante presentó la querella de epígrafe ante este Departamento. En la misma, dicha parte solicitó del querellado la devolución de la suma de $18,750.00 depositada por concepto de opción para la compra de la propiedad. 1 12. El 18 de abril de 2006 la parte querellada presentó una Moción de Desestimación de la presente querella alegando que este Departamento carece de jurisdicción sobre la materia en controversia y que el querellante no es un consumidor para fines de la Ley Orgánica de este Departamento, Ley Núm. 5, supra, ni la Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento, por tratarse de una sociedad especial, además de que el financiamiento solicitado por la querellante para adquirir la propiedad fue uno de naturaleza comercial. 13. El 16 de mayo de 2006 la parte querellante presentó ante este Departamento un escrito titulado Réplica a Moción de Desistimiento. Alegó que dicha parte era un consumidor a los fines de la Ley Núm. 5 y el Reglamento antes mencionados toda vez que se trata de una asociación o entidad que adquirió un producto o servicio como destinatario final. Alegó, además, que la jurisdicción de este Departamento estaba predicada bajo las disposiciones de la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, que faculta a este Departamento a supervisar y/o fiscalizar el 1 La querellante acompañó a la querella los siguientes documentos: (1) Contrato de Opción de Compraventa otorgado el 30 de septiembre de 2005. (2) Carta de fecha 26 de octubre de 2005 suscrita por menda, dirigida a erg group, inc. (3) Carta de fecha 21 de octubre de 2005 suscrita por Jorge A. Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, dirigida al señor Menda, socio gestor de la parte querellante (4) Carta de fecha 18 de noviembre de 2005 suscrita por el licenciado Norberto Medina Zurinaga, abogado de la parte querellada, dirigida al señor Menda. (5) Formulario preparado por el licenciado Medina Zurinaga para que el señor Menda autorice a Westernbank entregar documentos relacionados con la solicitud de préstamo a la parte querellada
Resolución 4 negocio de bienes raíces y la venta de bienes raíces en o fuera de Puerto Rico, y que por ser el acreedor un comerciante tiene que necesariamente ser un préstamo comercial pero ello no desvirtúa el hecho fundamental que dicho comerciante es el destinatario final de la compra del inmueble ya que no se dedica al negocio de compraventa de inmuebles. 2 14. Mediante Notificación y Citación expedida el 19 de junio de 2006, este Departamento citó a las partes de epígrafe a una vista administrativa a celebrarse el 28 de septiembre de 2006 a las 8:00 de la mañana. 15. El 15 de agosto de 2006 la parte querellada presentó una moción titulada Moción Solicitando Orden de Citación de Testigo a la Vista Administrativa, en la que solicitó la citación de Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, a la vista administrativa, trayendo consigo el expediente del banco y los documentos relacionados con el préstamo solicitado por el señor Menda para la compra de la propiedad. El segundo párrafo de la moción reza: Se solicita la comparecencia del Sr. Jorge Meléndez Valentín debido a que fue el representante de Westernbank que emitió la carta informando al Sr. Menda que su préstamo comercial había sido denegado. (Véase carta adjunta a la querella con fecha del (21 de octubre de 2005), siendo la denegación del préstamo antes mencionado, la controversia principal de ésta querella. 3 16. El 15 de septiembre de 2006 este Departamento notificó y archivó en autos una Citación y Subpoena Duces Tecum dirigida al señor Jorge Meléndez Valentín, ordenando su comparecencia a la vista administrativa señalada para el 28 de septiembre de 2006, trayendo consigo los documentos o información pertinentes a la querella de epígrafe, en particular, los relacionados con el préstamo comercial solicitado por la parte querellante y/o el señor Isaac Menda para la adquisición de la propiedad. 17. Mediante Notificación y Orden archivada en autos el 18 de septiembre de 2006, este Departamento declaró Ha Lugar la Moción Solicitando Copia de Evidencia y Documentos a ser Utilizados Durante la Vista Administrativa presentada por la parte querellada el 15 de agosto de 2006. En la misma este Departamento concedió diez (10) días a ambas partes para intercambiar toda la prueba documental que habrían de presentar en la vista administrativa. 18. El 26 de septiembre de 2006, la parte querellante remitió mediante mensajero a la representación legal del querellado, copia de la prueba documental a ser utilizada en la vista administrativa, a saber: A. contrato de opción; B. cheque girado por la querellante por la suma de $18,750.00, por concepto de opción de compraventa; C. solicitud de préstamo comercial de la querellante; D. escritura de compraventa número 714; E. informe de tasación de la propiedad de fecha 7 de octubre de 2005; 2 Réplica a Moción de Desistimiento radicada el 16 de mayo de 2006, párrafo 2, pág. 2. 3 Moción Solicitando Orden de Citación de Testigo a la Vista Administrativa radicada el 15 de agosto de 2006, pág. 2.
Resolución 5 F. carta del señor Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, de fecha 21 de octubre de 2005 dirigida al señor Isaac Menda; G. carta de fecha 26 de octubre de 2005 de N & H, S.E., por conducto del señor Menda, dirigida a la parte vendedora de la propiedad, ERG Group, Inc.; H. copia del sobre postal con acuse de recibo de carta dirigida a ERG Group, Inc. por N & H, S.E.; I. carta de fecha 18 de noviembre de 2005 del licenciado Medina Zurinaga al señor Menda, y J. carta del licenciado Augusto A. Cirino Gerena, abogado de N & H, S.E., al licenciado Medina Zurinaga, de fecha 21 de diciembre de 2005. 19. El 28 de septiembre de 2006 se celebró la vista administrativa, la cual, con la anuencia de las partes y sus abogados, se limitó al testimonio del señor Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, quien compareció a solicitud del querellado. La continuación de la vista administrativa se señaló en sala para el 6 de diciembre de 2006, a la 1:00 de la tarde, también con la anuencia de las partes y sus abogados. Dicha continuación de vista fue posteriormente reseñalada, y luego dejada sin efecto por este Departamento. 20. El señor Meléndez Valentín fue la persona a cargo de la solicitud de financiamiento de la parte querellante y quien evaluó la misma. 21. El señor Meléndez Valentín declaró bajo juramento sobre sus funciones en Westernbank y sobre su conocimiento personal de los hechos de la presente querella. Durante el interrogatorio directo realizado por la licenciada Rivera Benítez, abogada del querellado, dicho testigo declaró que se desempeña como Oficial de Crédito y promotor de negocios del banco, así como underwriter, aprobando y denegando las solicitudes de préstamos comerciales, además de que da seguimiento a las solicitudes de préstamo y realiza análisis de crédito. 22. El testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que los elementos que utiliza para aprobar un préstamo comercial son: (1) tasación de la propiedad; (2) estados financieros del solicitante, y (3) el contrato de opción de compraventa. 23. El testimonio del señor Meléndez Valentín también demostró que la razón por la cual denegó la solicitud de préstamo de la querellante fue que no tenía capacidad de repago. Demostró, además, que el proceso de evaluación previo a la denegación de la solicitud de préstamo de la querellante fue el siguiente: a) Llenar la solicitud de crédito. b) Análizar la solicitud y los documentos sometidos con la misma. c) Verificar precio de compraventa de la propiedad que se interesa adquirir. d) Determinar la cantidad a pagar por concepto de pronto. e) Determinar la cantidad a financiar. f) Determinar la capacidad de pago de la solicitante utilizando el último estado financiero de ésta. g) El uso a que va a ser destinada la propiedad. En el presente caso, la propiedad iba a ser para uso del querellante, por lo que la posibilidad de reinversión no se tomó en consideración para el análisis de aprobación del financiamiento solicitado.
Resolución 6 h) Determinar la cantidad disponible para repago, tomando en consideración el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados. i) Verificar las deudas y obligaciones de la querellante y determinar si exceden o no la cantidad de dinero disponible para repago del préstamo. 24. El testimonio del señor Meléndez Valentín demostró que la cantidad disponible para repago, luego de considerar el ingreso neto de la querellante, la depreciación y los intereses pagados, asciende a $1,247,000.00 anual, aproximadamente, y que las deudas y obligaciones de la parte querellante ascienden a $1,577,000.00 anuales, aproximadamente. 25. El ingreso neto de la parte querellante no era suficiente para el repago del financiamiento solicitado. 26. El 15 de noviembre de 2006 la parte querellante presentó ante este Departamento un escrito titulado Moción Solicitando se dicte Resolución de Querella. En la misma, dicha parte hizo una breve exposición de los hechos que motivaron la radicación de la presente querella y del testimonio vertido bajo juramento por el señor Meléndez Valentín, quien fue la persona que tomó la decisión de denegar el financiamiento solicitado por la querellante para la compra de la propiedad. 27. La parte querellante alegó en su moción que este Departamento está facultado bajo la Ley Núm. 10, supra, para supervisar el negocio de bienes raíces, ya sea motu proprio o a solicitud de parte, y que, luego de la vista celebrada el 28 de septiembre de 2006 y del testimonio vertido por el señor Jorge A. Meléndez Valentín, no existe controversia de hechos sobre la denegatoria de la solicitud de préstamo, y solicitó se resuelva la presente querella a su favor, ordenando la devolución del depósito pagado por la querellante. 28. El 17 de noviembre de 2006 la parte querellada presentó un escrito a este Departamento solicitando una orden dirigida al señor Meléndez Valentín para que produjera los siguientes documentos: copia de los estados financieros de N & H, S.E.; la solicitud de préstamo comercial; la solicitud de crédito del señor Isaac Menda (ya que éste aparecía como garantizador en la solicitud de préstamo); la hoja de cómputos del señor Meléndez para determinar la denegación del préstamo, y cualquier otro documento requerido por el banco para cualificar a la querellante en la aprobación del préstamo comercial. 29. El 30 de noviembre de 2006 la querellante presentó un escrito en oposición a la solicitud del querellado alegando que la misma no procede en derecho toda vez que el querellado ya había tenido amplia oportunidad de interrogar y cuestionar al señor Meléndez Valentín en la vista celebrada el 28 de septiembre de 2006, y que éste contestó todas las preguntas sometidas por el querellado en su interrogatorio directo a dicho testigo relacionadas con las razones que tuvo para denegar el préstamo a la querellante, los criterios utilizados para ello, el análisis realizado sobre las obligaciones e ingresos de la querellante, y el cómputo realizado para determinar la capacidad de repago de ésta. La querellante también alega que el informe de crédito del señor Isaac Menda no es pertinente y que los estados financieros e informe de crédito sometidos por la querellante al banco no pueden ser producidos por éste por estar protegidos la Privacy Act, que impide la divulgación de tales documentos.
Resolución 7 30. Mediante orden notificada el 19 de enero de 2007, este Departamento ordenó a la parte querellante que en el término de cinco (5) días produjera los siguientes documentos: estados financieros de N & H, S.E. provistos al banco; solicitud de préstamo del querellante; certificación oficial o declaración jurada del señor Meléndez Valentín certificando la fórmula y criterios utilizados para determinar la capacidad de pago de la querellante para repagar el préstamo solicitado, y si esos son los criterios y fórmula comúnmente utilizados por el banco al evaluar una solicitud de préstamo comercial. 31. Mediante escrito radicado el 15 de febrero de 2007, la parte querellante solicitó de este Departamento que dejara sin efecto la orden notificada el 19 de enero de 2007 debido a que lo ordenado a producir había sido cubierto en el testimonio vertido bajo juramento por el señor Meléndez Valentín, testigo de la parte querellada, en la vista celebrada el 28 de septiembre de 2006. 32. El 6 de marzo de 2007 la parte querellada presentó su oposición a la moción de la querellante alegando que el señor Meléndez Valentín no produjo los documentos solicitados por este Departamento mediante una orden emitida a esos efectos el 15 de septiembre de 2006, a lo cual dicho testigo se comprometió en la vista celebrada el 28 de septiembre de 2006. La parte querellada alega en su moción que los documentos solicitados son parte de su prueba en el presente caso. 33. El 20 de marzo de 2007 se archivó en autos una Notificación y Orden de este Departamento. En la misma, esta agencia limita la controversia a si las razones para la denegatoria del financiamiento solicitado por la parte querellante justifican o no la devolución del depósito pagado por la querellante como opción para la compraventa de la propiedad, y ordenó a ambas partes a presentar un Memorando de Derecho expresando su posición en torno a la solicitud de resolución por la vía sumaria de la querella de epígrafe. El Departamento dejó sin efecto la vista administrativa señalada para el 3 de abril de 2007, sin perjuicio de que se volviera a citar si se establecía la existencia de una controversia real de hechos. 34. El 4 de abril de 2007 la parte querellada presentó un escrito titulado Moción en Cumplimiento de Orden. El 8 de abril de 2007 la parte querellante hizo lo propio al presentar su Memorando de Derecho, debidamente sustentado con la prueba documental pertinente. 35. En su moción, el querellado planteó sus derechos a un debido proceso de ley, a tener su día en corte, presentar evidencia, obtener una adjudicación imparcial y a que la decisión esté basada en el expediente. Alegó que la vista celebrada el 28 de septiembre de 2006 no concluyó ese día ya que no tuvo oportunidad de presentar su prueba, razón por la cual se reseñaló para una fecha posterior, y que resolver el caso sumariamente es contrario a las disposiciones de la Ley de Procedimientos Administrativos Uniforme y de la Ley Orgánica de este Departamento. También alegó que todavía están en controversia las razones por las cuales el banco denegó el préstamo, y que no tuvo oportunidad de examinar el expediente del banco, a lo cual alega tiene derecho, esto debido a que, según el contrato de opción, el depósito sería devuelto a la querellante siempre y cuando el préstamo no haya sido denegado por su culpa o negligencia. Alegó que durante la vista celebrada, el testigo se comprometió a proveerle una declaración jurada indicando las fórmulas utilizadas por el banco para determinar la aprobación o no de un préstamo
Resolución 8 comercial, ya que dicho testigo sólo contaba con unas notas suyas a manuscrito en un papel que no era oficial del banco. 36. La querellante, por su parte, alegó en su Memorando de Derecho que la única controversia de hechos en este caso emana del artículo 3(c) del contrato de opción de compraventa (determinación de hechos número 6), que es la misma controversia de hechos expresada por el querellado en la carta suscrita por el licenciado Medina Zurinaga a la querellante el 18 de noviembre de 2005 (determinación de hechos número 10). Sostiene la querellante que dicha controversia de hechos fue identificada por la parte querellada en su Moción Solicitando Orden de Citación de Testigo a la Vista Administrativa radicada el 14 de agosto de 2006 en la que solicitó la citación del señor Jorge Meléndez Valentín a la vista administrativa por haber sido la persona que notificó la denegación del préstamo comercial, siendo la denegación del préstamo antes mencionado, la controversia principal de la querella (determinación de hechos número 15). 37. Alega la querellante que la única controversia de hechos eran las razones del banco para denegar el préstamo solicitado por la querellante, y que dichas razones fueron ampliamente explicadas por el señor Meléndez Valentín al concluir y declarar bajo juramento que las razones de la denegatoria fueron la falta de capacidad de repago de la parte querellante. Conforme las determinaciones de hechos antes expresadas, este Departamento emite las siguientes: CONCLUSIONES DE DERECHO I. Antes de considerar los méritos de la presente querella, es necesario determinar si este Departamento tiene jurisdicción para adjudicar la misma de conformidad con las disposiciones de su ley habilitadora, Ley Núm. 5, supra, el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento, y las disposiciones de la Ley Núm. 10, supra, que faculta a este Departamento a supervisar el negocio de bienes raíces. El artículo 3 de la Ley Núm. 5, supra, establece como propósito primordial de este Departamento el de vindicar e implementar [sic] los derechos del consumidor, frenar las tendencias inflacionarias; así como el establecimiento y fiscalización de un control de precios sobre los artículos y servicios de uso y consumo. 3 LPRA 341b. El artículo 6, inciso (c) de dicha ley faculta a este Departamento a atender, investigar y resolver las quejas y querellas presentadas por los consumidores de bienes y servicios adquiridos o recibidos del sector privado de la economía. Asimismo, el inciso (d) del referido artículo faculta a este Departamento a poner en vigor, implementar [sic] y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder los remedios pertinentes conforme a derecho. 3 LPRA 341e(c) y (d). La citada ley le otorga poderes cuasijudiciales a este Departamento al crear una división para adjudicar querellas, cuyo propósito es recibir, ventilar y adjudicar las
Resolución 9 querellas que por violación a las leyes, o disposiciones de las mismas, que den protección al consumidor, radiquen consumidores individuales, grupos de consumidores y funcionarios del Departamento u otros funcionarios del Estado Libre Asociado. Artículo 9, Ley Núm. 5, supra, 31 LPRA 341h. Por su parte, el Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Núm. 6219, con fecha de vigencia 19 de noviembre de 2000, define el término consumidor como toda persona natural que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final. Incluye toda otra persona, asociación o entidad que por designación de ley está facultado para presentar su reclamación en el Departamento. Regla 4(d) del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos. Conforme las disposiciones antes citadas, somos del criterio que la parte querellante es un consumidor para propósitos de este Departamento. De otra parte, la Ley Núm. 10 de 26 de abril de 1994, según enmendada, 20 LPRA 3025 et seq. 4, faculta al Departamento de Asuntos del Consumidor a supervisar el negocio de bienes raíces en Puerto Rico y la venta en Puerto Rico de bienes raíces ubicados fuera de Puerto Rico. Artículo 23, supra, 20 LPRA 3046. Dicho estatuto confiere a este Departamento, entre otros, los siguientes poderes: (c) Orientar al público consumidor sobre aquellas leyes que le protejan al comprar bienes inmuebles mediante la divulgación de anuncios al respecto [...] (d) Considerar y adjudicar las querellas radicadas por los consumidores al amparo de este Capítulo.... (f) El Secretario de Asuntos del Consumidor empleará todas las facultades y poderes que le han sido conferidos por las secs. 341 et seq. del Título 3, en la investigación, tramitación, adjudicación y disposición de las querellas que se traigan ante su consideración bajo las disposiciones de este Capítulo. Artículo 23, supra. Conforme lo antes expresado, concluimos que este Departamento es el foro con competencia para atender la controversia planteada en la querella de epígrafe, por lo que se declara No Ha Lugar la solicitud de desestimación de la parte querellada. II. En el presente caso, nos corresponde determinar si la parte querellada incurrió en una práctica proscrita por la Ley Núm. 10, supra, y si procede la devolución del depósito pagado por la parte querellante. Específicamente, la controversia gira en torno a las razones para la denegatoria del financiamiento solicitado por la parte querellante y si las mismas justifican la devolución del depósito pagado por ésta como opción para la compraventa de la propiedad, de acuerdo con lo estipulado en el contrato de opción suscrito entre la querellante y la vendedora de la propiedad, a través del querellado. Veamos. 4 Conocida como la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico.
Resolución 10 El Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, prohíbe a un corredor o vendedor de bienes raíces, así como a toda persona sujeta a las disposiciones de dicha ley, incurrir en los siguientes actos o prácticas que allí se proscriben, a saber: (2) Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes. [...] (11) Retener cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya culpa del comprador. Artículo 31(a)(2) y (11), supra. (Enfasis nuestro.) El contrato de opción en el presente caso dispone que la vendedora o el corredor de bienes raíces confiscaría el depósito pagado por la compradora: (1) si la compraventa no se efectuaba dentro del término de la opción; (2) si la denegatoria del banco al financiamiento solicitado se debe a información incorrecta u omisión de informar por parte de la compradora, o (3) si la compradora contribuye a la no obtención del préstamo al no cumplir con los requisitos exigidos por la entidad financiera. De otra parte, el contrato de opción establece que el depósito sería devuelto a la compradora si ésta no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario. En el presente caso, Jorge Meléndez Valentín, Vicepresidente Auxiliar de la Región Noreste de Westernbank, fue la persona que directamente trabajó con la solicitud de financiamiento de la querellante y realizó el análisis correspondiente a fin de determinar su aprobación. La parte querellada solicitó la citación del señor Meléndez Valentín a la vista administrativa de este caso, lo cual fue concedido por esta agencia. El testimonio vertido bajo juramento por el señor Meléndez Valentín, testimonio que nos merece absoluta credibilidad, claramente demostró que las razones que tuvo el banco para denegar la solicitud de financiamiento de la parte querellante fue la falta de capacidad de la querellante para repagar el préstamo, ya que sus deudas y obligaciones excedían la cantidad disponible para repago. A preguntas de la representación legal de la parte querellada durante su interrogatorio directo, el señor Meléndez Valentín explicó detalladamente el método y los criterios utilizados para evaluar la solicitud de financiamiento de la parte querellante, y cómo el banco llegó a su determinación final de denegar la misma. La prueba practicada demostró que la denegatoria del financiamiento solicitado por la querellante en este caso no se debió a la culpa de ésta, sino a su falta de capacidad para repagar el préstamo, lo que, conforme el párrafo 3(c) del contrato de opción, constituye justa causa para la devolución de los $18,750.00 depositados por la querellante por concepto de opción. La Regla 11 de las de Procedimientos Adjudicativos de este Departamento dispone: El Departamento ordenará el cumplimiento de lo que proceda conforme a Derecho, cuando luego de las partes haber hecho sus planteamientos y de haber evaluado la evidencia, no
Resolución 11 surja una controversia real de hechos. En tal caso, si una de las partes solicita reconsideración, se citará a vista en reconsideración siempre que se establezca la existencia de una controversia real sobre hechos pertinentes. (Enfasis nuestro.) La única controversia de hechos en el presente caso es si el corredor de bienes raíces incurrió en una práctica proscrita al negarse a devolver el depósito entregado por la querellante, cuando el finaciamiento solicitado por ésta fue denegado sin que mediara culpa de la querellante. Conforme la prueba que obra en autos y el testimonio bajo juramento del oficial bancario a cargo de la solicitud de financiamiento de la querellante, consideramos que el querellado incurrió en una práctica proscrita en los incisos dos (2) y once (11) del Artículo 31 de la Ley Núm. 10, supra, al retener indebidamente el depósito pagado por la querellante luego de que ésta le notificara, a través de uno de sus socios y dentro del plazo de la opción, que el financiamiento le había sido denegado por falta de capacidad de repago del mismo, esto es, por circunstancias no atribuibles a la culpa de la querellante. La compradora en este caso no contribuyó bajo ninguna circunstancia a la no obtención del préstamo hipotecario, cumpliendose así la condición establecida en el párrafo 3(c) del contrato de opción para la devolución íntegra del depósito a la querellante. No existiendo ninguna otra controversia de hechos, y luego de haber tenido las partes oportunidad de exponer sus planteamientos en torno a la resolución de la presente querella de conformidad con la citada Regla 11 de las de Procedimientos Adjudicativos, al amparo de las facultades conferidas por la Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada, este Departamento emite la siguiente: ORDEN Se declara HA LUGAR la Moción Solicitando se dicte Resolución de Querella presentada por la parte querellante el 15 de noviembre de 2006 y, por consiguiente, se declara HA LUGAR la querella. SE ORDENA A LA PARTE QUERELLADA, JUAN MEDINA GOYTIA, que en el plazo de VEINTE (20) DIAS, contados a partir de la notificación de la presente resolución, reembolse a la parte querellante, N&H, S.E., la suma de DIECIOCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA DOLARES ($18,750.00), deduciendo, si aplica, el costo incurrido por la entidad bancaria para pagar la tasación, estudio de título, plano de mensura e informe de crédito de la querellante. SE ADVIERTE A LA PARTE QUERELLADA que de no cumplir con lo ordenado en la presente resolución, este Departamento podrá imponerle una multa administrativa de hasta diez mil dólares ($10,000.00) y se tomará la acción legal correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la expresada multa no le relevará de cumplir con todo lo ordenado en la presente Resolución. Este Departamento solicitará el auxilio del Tribunal de Primera Instancia para hacer cumplir la misma. SE ORDENA A LA PARTE QUERELLANTE a notificar a este Departamento, por escrito, si la parte querellada cumple lo ordenado para proceder con el cierre y archivo del caso. Igualmente notificará por escrito, si dicha parte no cumple, para proceder conforme a derecho.
Resolución 12 Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir directamente al Tribunal de Apelaciones en Revisión Judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basándose en días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la Resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra reconsideración como título y en el sobre de envío. Copia de la reconsideración deberá ser notificada a la otra parte dentro de los veinte (20) días antes indicados, y deberá certificar dicha gestión. En caso de no notificar a la otra parte ni certificar dicha gestión, este Departamento desestimará la solicitud de reconsideración por falta de jurisdicción. Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano, por lo cual el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Apelaciones deberá ser contado a partir de la fecha en que expiren los quince (15) días. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción de reconsideración radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia resolviendo definitivamente la moción de reconsideración. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre la solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento, por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa (90) días, prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales. En San Juan, Puerto Rico, a 26 de noviembre de 2007. Lcdo. Víctor Suárez Meléndez Secretario Lcdo. Efraín Soto Bermúdez Juez Administrativo VSM/NGA/ESB/AEMJ Lcda. Aida E. Meléndez Juarbe Oficial Examinadora
Resolución 13 Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Oficina Regional de San Juan Apartado 41059 - Estación Minillas San Juan, Puerto Rico, 00940-1059 Fax (787) 725-7406 / 726-5707 www.daco.gobierno.pr N & H, S.E. QUERELLANTE JUAN MEDINA GOYTIA QUERELLA NÚM. 100031799 SOBRE: LEY 10 BIENES RAICES QUERELLADO NOTIFICACIÓN DE RESOLUCIÓN ARCHIVADO EN AUTOS HOY: CERTIFICO que en esta misma fecha se archivó en autos la presente resolución y que se envió copia de la misma por correo ordinario a las siguientes personas: N & H, S.E. P.O. BOX 4559 CAROLINA, PR 00984-4559 JUAN MEDINA GOYTIA P.O. BOX 20649 SAN JUAN, PR 00928-0649 LCDO. AUGUSTO A. CIRINO GERENA BANCO COOPERATIVO PLAZA 623 AVE. PONCE DE LEON SUITE 1101-B SAN JUAN, PR 00918 LCDA. ARLENE RIVERA BENITEZ QUILICHINI, OLIVER & MEDINA P.O. BOX 191808 SAN JUAN, PR 00919-1808 FIRMA: