Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 01 - SAN JOSE 03 - DESAMPARADOS 07 - PATARRA Higuito UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Urbanizacion El Lince, de la Iglesia Cristiana Bautista del Lince, 25 m este, 75 m sur, casa Nº 7-C. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N 1-475205-98 260,30 m2 Identificador Predial 10307047514000 260,30 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 21.674.920,70 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 22.495.786,50 VALOR TOTAL DEL BIEN 44.170.707,20 VALOR EN LETRAS: Cuarenta y cuatro millones ciento setenta mil setecientos siete colones 20/100 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 12 meses 22.495.786,50 Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial OBSERVACIONES GENERALES SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ Nombre del Perito Ing. Guillermo Madrigal Pastor Tipo de Profesional Ingeniero Civil Número de registro IC- 7033 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 104600875 Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 11 Agosto 2017 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB Fecha informe: 8391-0249 guimapa@ice.co.cr 11 Agosto 2017
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 52.713,18 64.945,19 128.885,52 1,0000 1,0000 Área 260,3 645,00 1,4907 384,94 1,1879 131,9 0,7415 1,0000 1,0000 Nivel 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 Frente 7,5 11 0,9065 15 0,8373 6 1,0588 1,0000 1,0000 Fondo 34,71 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Forma irregular regular 1,0000 regular 1,0000 regular 1,0000 1,0000 1,0000 Pendiente 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 Ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 1 4 1 1,0942 1 1,0942 4 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 Tipo de Vía 3 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 Factor comercial 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 1,4786 1,0882 0,7851 1,0000 1,0000 Valores Homologados 77.943,68 70.673,86 101.189,72 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 83.269 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 83.269 / m2 260,30 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 83.269,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 21.674.920,70 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Casas de habitacion Casa de habitacion Casa de habitacion Calle publica con 7,50 m de frente casas contiguas casa contigua casa contigua calle asfaltada COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1-4 494.607 1.090.358 1.252 N 1 2 3 4 5 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 8314-9130 03/07/2017 Se vende lote en Higuito de Desamparados de 645 m2 y 11 metros de frente a calle pública de topografía plana con una pequeña pendiente hacia lel fondo. Lote de 384.94m cuadrados para construir en residencial vistas a la montaña en Higuito de Desamparados Mide 131.9 mts cuadrados, se encuentra en urbanización en Higuito Desamparados Oferta 8551-2422 17/07/2017 Oferta 2235-4822 24/04/2017
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Terciaria Caño SÍ Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Material Asfalto Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 7,00 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ a 75 m Electricidad SÍ Transporte Público SÍ a 125 m Agua Potable SÍ Edificios Comerciales SÍ a 125 m Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 300 m Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar Residencial CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 7,50 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 34,71 m Pendiente % 0 Relación: 4,628 Tipo de vía: 3 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 10/08/2017 Servidumbre de trasladada. (No afecta al bien valorado). OBSERVACIONES
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Vivienda 80,00 275.000 22.000.000 40 15 R 0,7422 0,8190 13.372.960,00 24,3 167.162 Cochera 45,00 192.500 8.662.500 40 15 B 0,7422 0,9748 6.267.285,00 28,9 139.273 Corredor 3,75 206.250 773.438 40 15 B 0,7422 0,9748 559.578,75 28,9 149.221 Patio de luz 3,75 206.250 773.438 40 15 B 0,7422 0,9748 559.578,75 28,9 149.221 TOTAL 132,50 32.209.376 20.759.402,50 OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación ml / ml años años Depre. Estado años Tapias 32,00 75.000 2.400.000 40 15 B 0,7422 0,9748 1.736.384,00 28,9 - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! TOTAL 2.400.000 1.736.384,00 MEJORAS AL TERRENO Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años Ninguna - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! TOTAL - - Valor Unitario Final / ml 54.262 # DIV/0! # DIV/0! Valor Unitario Final / m2 # DIV/0! # DIV/0! VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 20.759.402,50 OBRAS COMPLEMENTARIAS 1.736.384,00 VALOR TOTAL 22.495.786,50 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: 100% Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Nombre BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 132,50 m2 Porcentaje de cobertura: 51% Año de construcción: 2002 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC03 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes mamposteria reforzada bloques de concreto y algunas divisiones en fibrocemento Sistema eléctrico: Entrepiso ninguno Entubado Conduit SI TOTAL Techos cerchas de madera y perfiles metalicos Porcentaje 100% Cubierta laminas de hierro galvanizado y plastica en parte Caja breaker SI Cielos fibrocemento. Ninguno en cochera y patio de luz Interruptor No hay Pisos Fachada ceramica. Concreto en cochera y patio de luz bloques de concreto repellados y pintados con ventaneria en Estado General Regular vidrio fijo y celosias en marcos de aluminio Aposentos Cochera, sala-comedor, cocina, cuarto de pilas, tres dormitorios y baño Gas LP Ubicación Baños Otros 1 con enchape de azulejo Puerta principal de madera internas en plywood Paredes Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Red de agua caliente ninguna Pisos Cubierta Tanque captación de agua ninguno Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Importante Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 100% Tapias en bloques de concreto PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 OBSERVACIONES La casa valorada, se encuentra en regular estado en la seccion de los dormitorios, una parte se encuentra sin cubierta de techo, metiendose el agua cuando llueve y por consiguiente afectando la instalacion electrica, el cielo raso y paredes las cuales se observa con manchas de humedad afectando el repello y pintura, ademas faltan algunas laminas de fibrocemento del cielo raso, celosias en ventanas y una puerta de uno de los dormitorios, todas las luminarias, todos los break, mueble de cocina y pila. Canoas y abajantes en mal estado. Toda la pintura se encuentra en mal estado. En general la casa necesita reparaciones importantes.
ANEXO FOTOGRÁFICO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 6 FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4
ANEXO FOTOGRÁFICO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 6
PLANO CATASTRADO Y ESTUDIO REGISTRAL Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 6