AVALÚO DE FINCA URBANA

Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA INFORME DE AVALÚO Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 100% NOMBRE EXDEUDOR BRENES VARGAS CARLOS HUGO Céd. Identidad 2-202-559 Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 11 - CUTRIS SAN JOAQUIN UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA DEL SALON COMUNAL DE SAN JOAQUIN DE CUTRIS, 75 METROS AL SUROESTE Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas la Finca REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según el Registro y el Plano A-0836709-2003 1,793.45 m2 21011016136200 1,793.45 m2 Porcentaje: 0.00% 0.00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO 12,746,049.15 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 13,572,567.00 VALOR TOTAL DEL BIEN 26,318,616.15 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A OBSERVACIONES GENERALES VEINTISEIS MILLONES TRESCIENTOS DIECIOCHO MIL SEISCIENTOS DIECISEIS COLONES 15/100 24 meses 13,572,567.00 Ámbito mínimo de mercado potencial SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA Las obras requieren remodelaciones mayores en su infraestructura y mejoras en el sistema eléctrico. No poseen sistemas de seguridad contra ingresos de terceros y la sección posterior de las construcciones se encuentra abierta y el ingreso a su interior se realiza sin ningún esfuerzo. Local SÍ Nombre del Perito JHONATAN DUARTE RODRIGUEZ Tipo de Profesional Civil, Topografo, Agró. Número de registro Ic, It-23704. Agro Af-462 Emp. Nombre de la empresa Firma del Perito Identificación N 02-0509-0951 Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 16 octubre 2017 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB Fecha informe: 8729-6979 Jhonaduarte@hotmail.com 20 octubre 2017

AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 6,100.00 5,500.00 7,108.00 0.00 Tamaño 1793.45 1800 1.0012 10703 1.8031 1957 1.0292 1.0000 Nivel 0 0 1 0 1 0 1 1.0000 Frente 42.8 45 0.9879 50 0.9628 61.16 0.9168 1.0000 Pendiente 15% 10% 0.9379 10% 0.9379 15% 1 1.0000 Ubicación 5 5 1 5 1 5 1 1.0000 Servicios 16 16 1 16 1 16 1 1.0000 Tipo de vía 5 5 1 5 1 5 1 1.0000 Zona 3 3 1 3 1 3 1 1.0000 Distancia Centro Desa 0 0 1 0 1 0 1 1.0000 Vista 6 6 1 6 1 6 1 1.0000 Regularidad 1 1 1 1 1 1 1 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 Factor de Homologación 0.9276 1.6283 0.9435 1.0000 Valores Homologados 5,658.66 8,955.73 6,706.67 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 0.0000 Área afectada 0.00 m2 0.0000 Área afectada 0.00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 7,107 /m2 1.0000 Valor ajustado Área 7,107 / m2 1,793.45 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 7,107.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 12,746,049.15 NORTE: CARLOS MADRIGAL VILLALOBOS SUR: OFELIA QUIROS ESTE:OFELIA QUIROS VALENCIANO OESTE: CALLE PUBLICA LINDEROS ACTUALES TERRENO CON CONSTRUCCIONES TERRENO CON CONSTRUCCIONES TERRENO CON CONSTRUCCIONES CALLE PUBLICA DE LASTRE COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 451,127 1,181,296 110 2 451,171 1,181,291 110 3 451,159 1,181,249 110 4 451,117 1,181,249 110 N 1. Terreno con construcciones, vendedor Rosa.. Valor por metro cuadrado 6.100. 2. Terreno con construcciones, vendedor Luz Milda. Valor por metro cuadrado 5.500m área 10.703m. Frente a propiedad valorada. DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta 2469-5533 20/10/2017 3. Terreno con construcciones, vendedor Sandoval Araya Gerardo. Valor por metro cuadrado 7.108m área 1.957m. Propiedad muy similara afinca valorada. Coordenadas Este 451,136 Norte 1,181,470 Base de Datos 8534-1879 y 7083-1343 15/10/2017 Coordenadas Este 451,128 Norte 1,181,295 Base de Datos 2467-3036 26/9/2017 Coordenadas Este 458,428 Norte 1,191,671

Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre fino Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 10.80 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable NO Clase social Baja Alumbrado SÍ Coopelesca R Jardínes y Parques SÍ a 300 m Clase social zonas cercanas Baja Electricidad SÍ Coopelesca R Transporte Público SÍ Frente Densidad poblacional Baja Agua Potable SÍ ASADA Edificios Comerciales NO Actividad del lugar Señal celular SÍ ICE Recolección de basura SÍ Frente TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 300 m Vivienda, agricultura y ganadería Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 42.80 m Nivel sobre calle: 0.00 m Fondo: 42.00 m Pendiente % 15 Relación: 0.98130841 Tipo de vía: 5 Servicios S1 1 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0.00 m Topografía Plana Pendiente Plana NO No se encuentra Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 58.00% FECHA ESTUDIO 18/10/2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES La propiedad presenta reservas y restricciones. Lo anterior no afecta que la propiedad sea tomada como garantía del Banco Nacional de Costa Rica. OBSERVACIONES El local comercial se encuentra fuera de servicio, no posee mercadería ni anaquelea. Propiedad ubicada en las inmediaciones de San Joaquín de Cutris, terreno de forma regular con acceso a servicios públicos al frente de calle. No existen servidumbres que afecten la finca. Las obras en su sección posterior no se encuentran protegidas del ingreso de terceras personas, por lo que pueden ser objeto de ocupación con facilidad. En general las obras se encuentran en mal estado y requieren una remodelación fuerte con el fin de ser utilizadas. Dentro del local comercial se encuentra el desprendimiento de una canoa interna, lo que provoca que gran cantidad de agua ingrese al local. Se recomienda asegurar la propiedad, con el fin de evitar la entrada de terceras personas, y eliminar el agua que ingresa al bien, ya que puede empeorar el estado de las construcciones.

ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Vivienda Vc01 100.00 210,000 21,000,000 40 34 MM 0.2138 0.2780 1,248,200.00 2.4 12,482 Local comercial 107.00 220,000 23,540,000 50 17 D 0.7722 0.6780 12,324,367.00 26.2 115,181 TOTAL 207.00 44,540,000 13,572,567.00 Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - - Valor Unitario Final / m2 Valor Unitario Final / m2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 13,572,567.00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0.00 VALOR TOTAL 13,572,567.00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN

Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: 0% Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 100.00 m2 Porcentaje de cobertura: 6% Año de construcción: 1985 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Vc01 PISOS 1 Estructura Paredes Entrepiso Zocalo Zocalo Sin acceso Entubado Conduit Sistema eléctrico: SI Techos Estructuras de Madera. Porcentaje 80% Cubierta Láminas onduladas #28 Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Tablilla de madera Concreto sin enchapes. Sencilla, ventanería en madera Interruptor Estado General Cuchilla Deficiente Aposentos Tres cuartos, cosina, sala comedor. Gas LP Ubicación No aplicano aplica Baños Un baño completo Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente No se encuentra Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No se encuentra Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Importante Pisos Importante Cielos Leve Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas % de avance 1 2 3 4 5 6 Total 0% OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No se encuentran obras complementarias. PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: OBSERVACIONES VIVIENDA TIPO VC01, VIVIENDA DE ZOCALO. El sistema eléctrico se encuentra sin protección en tramos de la obra, por lo que se requieren reparaciones importantes en el sistema mencionado. Aproximadamente el 40% de la obra no posee techos, por lo que se encuentra expuesta a lluvia, además en su sección posterior no posee puertas o paredes que protejan la vivienda del vandalismo.

Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Local comercial Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: 0% Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: En desuso Nombre Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 107.00 m2 Porcentaje de cobertura: 6% Año de construcción: 2000 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Lc01 PISOS 1 Estructura Paredes Entrepiso Mampostería integral Mampostería integral Sin acceso Entubado Conduit Sistema eléctrico: SI Techos Estructuras de Madera. Porcentaje 90% Cubierta Láminas onduladas #28 Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Tablilla de madera Concreto. Sencilla, ventanería en madera Interruptor Estado General Cuchilla Deficiente Aposentos Dos aposentos. Gas LP Ubicación No aplicano APLICA Baños Medio baño. Estado Físico y Mantenimiento: Otros APOSENTO USADO COMO COCINA Y BAÑO Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente No se encuentra Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No se encuentra Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Importante Paredes Leve Pisos Importante Cielos Leve Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas % de avance 1 2 3 4 5 6 Total 0% OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No se encuentran obras complementarias. PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: OBSERVACIONES LOCAL COMERCIAL TIPO LC01. El sistema eléctrico se encuentra sin protección en tramos de la obra, ejemplo de esto lo son caja de breaks, y cielos, por lo que se requieren reparaciones en el sistema mencionado.

Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Propiedad valorada y su entorno. Vista del frente de la propiedad y de la calle de ingreso. Fachada de vivienda Uno de los cuartos. Sección de vivienda en muy mal estado. FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3

Página: 6 Sección de vivienda en muy mal estado. Sección de vivienda en muy mal estado. Vistas parciales del interior Caja de fusibles. Interior de local comercial. Vista del interior del local Vistas parciales del interior Zonas verdes. Fotografía que demuestra la sistencia a la propiedad.

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