PORTADA Avalúo Exdeudor 5105-1 Cliente Banco Nacional de Costa Rica Realizó Leandra Quesada Alpízar Fecha 21/08/2015
Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S) Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: 07 - LIMON 01 - LIMON 01 - LIMON Limón 2000 UBICACIÓN DEL BIEN DIRECCIÓN EXACTA Limón 2000, de la RTV 650 m sur y 215 m oeste, casa a la derecha REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N L-13271-91 140,00 m2 Identificador Predial 70101009686500 140,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO VALOR DEL TERRENO 988.960,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 4.649.694,00 VALOR TOTAL DEL BIEN 5.638.654,00 VALOR EN LETRAS: AVALÚO CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 12 meses Liquidez del bien Media Alta MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 4.649.694,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES Casa con deterioro considerada en pisos, techos, ventanería y puertas. La instalación eléctrica se encuentra entubada en paredes y con cable TCJ para la iluminación. Actualmente con la nueva norma eléctrica no puede aceptarse el clave TCJ como alternativa al sistemas de cableado entubado, por lo tanto para que la propiedad pueda mantenerse como garantía hipotecaria en una compra del bien deben realizarse las mejoras del caso Nombre del Perito Leandra Quesada Alpízar 2 1 /0 8 /2 0 1 5 Tipo de Profesional Ingeniera Civil Firma del Perito Número de registro IC17298 Emp. Identificación N 2 0534 0450 Nombre de la empresa InCASA M&Q Desarrolla S.A. Nombre y firma representante legal de la empresa Leandra Quesada Alpízar Fecha inspección: 21 agosto 2015 Fecha informe: 21 agosto 2015 Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB 8836-9073/2763-1125 leandraqueal@gmail.com X Leandra Quesada Alpízar Ingeniera C iv il IC 17298
Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 6.156,00 6.926,04 8.000,00 Área 140 175,00 1,0764 140,00 1,0000 140,00 1,0000 1,0000 1,0000 Frente 8 10 0,9457 8,00 1,0000 8,00 1,0000 1,0000 1,0000 Fondo 17,5 17,5 1,0000 17,50 1,0000 17,50 1,0000 1,0000 1,0000 Forma Regular Regular 1,0000 Regular 1,0000 Regular 1,0000 1,0000 1,0000 Nivel 0 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 Pendiente 0% 0% 1,0000 0% 1,0000 0% 1,0000 1,0000 1,0000 Tipo de Vía 9 9 1,0000 9 1,0000 9 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 1 4 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 Ubicación 5 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 1,0180 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Valores Homologados 6.266,88 6.926,04 8.000,00 DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones 7.064 /m2 1,0000 Valor ajustado Área 7.064 / m2 140,00 m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL 7.064,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 988.960,00 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES Lote 53-A Alameda Lote 66-A Lote 64-A Casa de habitación Alameda de 7 m de ancho Casa de habitación Casa de habitación COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud 1 594.100 1.104.106 21 2 594.092 1.104.108 21 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta 1 2 3 4 Lote residencial Lote residencial Valores ONT lote tipo Lote residencial Base de Datos 001-093566-2011-U 27/12/2011 Coordenadas Este 594.216 Norte 1.104.252 Base de Datos 001-093391-2013-U 05/03/2013 Coordenadas Este 594.175 Norte 1.104.058 Oferta Coordenadas Este Norte Base de Datos ONT Limón 2000 Edición 2015 Coordenadas Este Norte 5 Coordenadas Este Norte
Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre fino Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 7,00 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Alameda DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ Internet por Cable SÍ Clase social Baja Alumbrado SÍ Jardínes y Parques SÍ Clase social zonas cercanas Baja Electricidad SÍ Transporte Público SÍ Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ AYA Edificios Comerciales SÍ Actividad del lugar Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ Residencial Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 8,00 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 17,50 m Pendiente % 0 Relación: 2,1875 Tipo de vía: 9 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 92,00% NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 20/08/2015 No hay AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES OBSERVACIONES Vivienda custodiada por oficial de seguridad privada. Lote con medidores instalados pero con desconexión de servicios de agua y luz
ESTADO Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Casa VC01 42,00 220.000 9.240.000 40 15 D 0,7422 0,6780 4.649.694,00 20,1 110.707 TOTAL 42,00 9.240.000 4.649.694,00 Forma de explotación OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 TOTAL Forma de explotación - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años Valor Unitario Final / m2 TOTAL - - VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES 4.649.694,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL 4.649.694,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN
Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Residencia Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre Rubieth Araya Méndez Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 42,00 m2 Porcentaje de cobertura: 30% Año de construcción: 2000 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Prefabricada Baldosas y columnas de concreto Sistema eléctrico: Contrapiso Losa de concreto Entubado Conduit SI PARCIAL Techos Estructura metálica Porcentaje 60% Cubierta Laminas metálicas tipo canaleta Caja breakers SI Cielos Pisos Sin cielos Concreto sin lujar Interruptor Estado General Fusible Regular Fachada Aposentos Ventanas en marcos de madera con vidrio fijo y celosías Sala, comedor y cocina, 2 habitaciones y un baño Gas LP Ubicación Baños uno sencillo Estado Físico y Mantenimiento: Otros Paredes Regular Cielos Malo Red de agua caliente No posee Pisos Deficiente Cubierta Deficiente Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Importante Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 6 7 OBSERVACIONES Casa con deterioro considerada en pisos, techos, ventanería y puertas. La instalación eléctrica se encuentra entubada en paredes y con cable TCJ para la iluminación. Actualmente con la nueva norma eléctrica no puede aceptarse el clave TCJ como alternativa al sistemas de cableado entubado, por lo tanto para que la propiedad pueda mantenerse como garantía hipotecaria en una compra del bien deben realizarse las mejoras del caso
Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO Alrededores Alrededores Profesional Frente Lindero oeste Lindero este Condiciones internas Condiciones internas Condiciones internas Condiciones internas Condiciones internas Locales Locales Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento Apartamento FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5
Página: 7 INFORME Y LOCALIZACIÓN SATELITAL La propiedad valorada corresponde a un terreno ubicado en la Urbanización Limón 2000, en la provincia de Limón. El lote cuenta con una extensión de 140 m2, corresponde a una propiedad medianera sobre alameda, de forma regular. La zona cuenta con aceras, caño, vía principal de lastre fino, servicios de agua y luz, teléfo e internet. Además de la escuela, la plaza y el Ebaís. La casa se encuentra custodiada por personal de seguridad, corresponde a una vivienda en sistema prefabricado con baldosas y columnas de concreto, piso de concreto, ventanería en marcos de madera con vidrio fijo y celosías en mal estado, sin cielos, cubierta en laminas metálicas rectangulares con evidente deterioro. La instalación eléctrica es con cable TCJ. La casa cuenta con sala-comedor, cocina, 2 cuartos, un baño y cuarto de pilas. El patio cuenta con mal mantenimiento, maleza y basura en la mayor parte del mismo, además de un alero para el área del pilas en ruinas. Actualmente la propiedad no cuenta con agua ni luz, pero si tiene los medidores instalados, únicamente los servicios se encuentran suspendidos. A continuación se muestra la localización satelital de la propiedad en el Mapa de Google Earth, además la ubicación de la zona en el Mapa de Valores de la ONT para el cantón y en el Mapa de Riesgos y Amenazas de la CNE para el sector. Avalúo Imagen 1: Localización satelital en el Mapa de Google Earth de la propiedad valorada
Página: 8 MAPAS ZONALES DE ONT Y CNE Imagen 2: Localización en el Mapa de Valores de la ONT Imagen: Localización en el Mapa de Riesgos y Amenazas de la CNE