El presente de los Terrenos en la Ciudad y Provincia de Buenos Aires

Transcripción

1 Informe del Mercado de Real Estate Terrenos El presente de los Terrenos en la Ciudad y Provincia de Buenos Aires El mercado está cambiando y los terrenos que hacían inaccesible para los desarrolladores la ecuación costo-beneficio, comienzan a bajar sus valores o se arman operaciones ingeniosas donde los propietarios aceptan metros cuadrados y futuras unidades a cambio del lote. Aún así es difícil imaginar un terreno económico en la ciudad de Buenos Aires, las buenas ubicaciones escasean y los valores son altos. La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la República Argentina desarrolló durante el mes de Julio un informe especial para conocer el estado de situación de los terrenos en la Ciudad y Provincia de Buenos Aires. A los largo del documento se puede observar como brokers y desarrolladores analizan el presente y futuro del mercado. El Activo Deseado: Hay que desarrollar actualmente una ingeniería específica al momento de adquirir un terreno tanto en Capital Federal como en la zona Norte de la provincia de Buenos Aires. Los terrenos son el activo inmobiliario irreproducible e inamovible que a medida que se hacen escasos defienden mejor su valor. Dice el especialista Mario Gómez, Director de Toribio Achával en su libro Herramientas Financieras para la valuación de Inmuebles, que el incremento del precio del suelo, dada su localización y características inherentes como materia prima esencial para el desarrollo inmobiliario y sus particularidades en función de su cercanía a centros urbanos, centros de trabajo y áreas verdes, convierten a cada lote de terreno en único. Uno de los temas que mayor interés suscita dentro del mercado inmobiliario es el de la tierra apta para el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, donde el precio al mejor postor ha sido el regulador de sus transferencias de dominio y probablemente lo siga siendo mientras la demanda final siga o pueda comprar. Los propietarios defienden el precio pero facilitan la entrada del desarrollador, ya sea cobrando en metros o participando del emprendimiento. Gustavo Maquirriain de Vizora Lo bueno es que se ha achicado todo el mercado, por el lado de la demanda, desaparecieron los desarrolladores amateurs que a veces alteran el mercado de terrenos, ya que con el objetivo de vender un producto están dispuestos a abonar valores, que el desarrollador con experiencia no convalidaría. Esto ayuda a que los precios de los terrenos se encuentren en un rango más razonable. Quedan pocos bien localizados y menos aún los de doble frente que permiten edificios de mejor nivel, puede haber 1 Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

2 casos puntuales que logren una incidencia de mil dólares y una venta del metro cuadrado a 3 mil; pero el promedio ronda los 500 a 700 dólares, apunta Gómez. Negociaciones ingeniosas Es muy claro que si no hay tierra no hay negocio, pero es una realidad que hoy la mayoría de los propietarios de lotes esperan una valorización mayor a la que ofrece el mercado, lo que genera el incremento del precio del que los inversores estén más abiertos a realizar suelo, dada su localización y características inherentes como sus proyectos en otros barrios. La incidencia del materia prima esencial para el terreno varía según la zona y cada proyecto, y desarrollo inmobiliario y sus particularidades en función de representa entre el 30 y el 50% del valor final de su cercanía a centros urbanos, venta de las unidades a estrenar. centros de trabajo y áreas verdes, convierten a cada lote de terreno en único. El Ingeniero Gustavo Maquirriain de Vizora explica Mario Gómez de Toribio Achaval que en su firma aún cuenta con 5 terrenos en Puerto Madero en sociedad con el grupo de Fernández Prieto, los que tienen una capacidad constructiva de más de 80 mil metros cuadrados de FOT en el Dique 1 que se convertirán en dos grandes proyectos de características similares a Zencity. Además de Zencity estamos muy avanzados con Arboris en San Isidro y con el centro cultural, turístico y comercial Central Tucumano en Tucumán. Buscamos oportunidades no sólo ABC1 en la provincia de Buenos Aires o en Capital, pero pretendemos proyectos con buena escala para que se justifique nuestra participación. Por otra parte, también nos involucramos en proyectos con un componente urbanístico destacado como resultan Mercados del Delta en el Puerto de Frutos de Tigre, donde se realizó el último Casa FOA, y Madero Walk, un proyecto náutico en el Dique 1 de Puerto Madero. Sostiene que hoy, de la misma forma que ocurre con las ventas de las unidades, las negociaciones por los valores de terrenos se hacen de manera más inteligente. Los propietarios defienden el precio pero facilitan la entrada del desarrollador, ya sea cobrando en metros o participando del emprendimiento. En cuanto a la incidencia, hay tierras para construir lotes entre los 10 a 25 dólares y para condominios entre los 100 y 300 dólares en zonas como San Isidro, Boulogne, Tigre, Pacheco. Terrenos hay, pero además de su valor hay que considerar el costo de la infraestructura faltante. El empresario explica que en el futuro una vez que se termine de construir en Puerto Madero, seguramente aparecerán otros sectores de la ciudad para su puesta en valor y reciclado, por ejemplo, 2 Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

3 la Ciudad Deportiva, la zona de areneras, el proyecto Retiro o el Polo Tecnológico del Gobierno de la Ciudad. Mi experiencia es que a veces el comprador en pozo obtiene más ganancias que el mismo desarrollador, es que son socios con menor riesgo. Nosotros estamos sujetos a los vaivenes de la economía, con proyectos que duran 7 a 8 años, en un país donde se producen crisis con una recurrencia menor a la duración de los grandes proyectos. El mercado de tierras tiene particularidades muy diferentes en relación al resto de los bienes raíces. Si bien su precio de venta está relacionado directamente al valor y costo del producto al que dará lugar, la delgada línea de su oferta es determinante en el precio. Se trata de un bien Valores Promedios 09 Núñez : US$ 400 / 500 Barrio Norte : US$ 800 / 1000 Recoleta : US$ 1200 / 1400 Barrio Parque y Palermo Chico : US$ 1500 Palermo Nuevo : US$ 750 / 950 Puerto Madero : US$ 1200 / 1800 Almagro : US$ 400 / 500 Caballito : US$ 600 / 700 Belgrano : US$ 700 / 1000 Flores : US$ 400 Barracas y San Telmo : US$ 500 Villa Urquiza : US$ 200 / escaso, con una localización y situación 400 irrepetible. Esta circunstancia en una ciudad Valores 05 polarizada como es Buenos Aires juega a favor Núñez : US$ 250 / 300 Barrio Norte : US$ 450/750 Recoleta : US$ 800 / 1000 Barrio del incremento del precio de los lotes ubicados en Parque y Palermo Chico : US$ 1300 Palermo los barrios donde la demanda se hace presente. Nuevo : US$ 450 / 550 Puerto Madero : US$ 1000 / 1300 Almagro : US$ 150 / 200 Caballito : US$ 250 / 350 Belgrano : US$ 560 Valores / 650 Flores : US$ 200 Barracas y San Telmo : US$ 300 Villa Urquiza : US$ 150 / 250 Fuente: CEDU José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario opina que los terrenos valen en función de dos cosas; valor de mercado de lo que se puede construir sobre ellos y los metros a construir. El impacto se produjo a partir de 2003 donde los desarrollistas se concentraron en la zona norte de Capital Federal, Palermo, Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Villa Urquiza y Puerto Madero que concentran la mayor cantidad de metros de construcción de los últimos 5 años, afirma el arquitecto. Rozados razona que la tierra es un activo inmobiliario que no demanda mantenimiento, muchos son propietarios que heredaron los lotes. Terrenos siempre hay disponibles, no coincido cuando En cuanto a los valores se está dando un ajuste hacia abajo, hay lotes y hay oportunidades que antes eran inimaginables, hay terrenos que no se ofrecían a la venta aunque ahora tienen las incidencias de hace se dice que no hay más tierra, tal vez no se encuentra la tierra sola, pero sí hay lugares donde existe la posibilidad de reconvertirlos, PH donde se puede multiplicar los metros dos años. cuadrados, principalmente en barrios que Nicolás Lang, Gerente de LJ Ramos pueden llegar a desarrollarse; hay que apostar a otras localizaciones, para ello sería 3 Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

4 importante una sinergia entre desarrolladores. Sostiene que de todas maneras, hay más flexibilidad en las negociaciones, se admiten más metros a futuro y menos efectivo. Es muy riesgoso hoy asumir determinados costos de suelo altos con un horizonte del valor de venta estable. Son momentos donde hay que estudiar detenidamente el valor del costo de la tierra, es muy difícil concretar desarrollos en el futuro inmediato. También se están observando situaciones de sociedades que compran terrenos junto a proyectos que aún no se desarrollaron. En cuanto a los valores, el director de Reporte Inmobiliario considera que no hay en oferta opciones por debajo de los 200 dólares de incidencia sobre el metro cuadrado vendible, cercano a esos valores, existen barrios como Balvanera, Constitución, La Boca, Agronomía, Villa Lugano, Parque Chacabuco, Villa Pueyrredón, Boedo o Mataderos. Informa que en Barrio Norte la incidencia, fluctúa entre los 780 a 1200 dólares; en Caballito va desde los 250 a los 500 dólares; en Palermo se da la mayor distancia de los 350 a los 1500 dólares; por último en Belgrano, de los 450 a los 1000 dólares La opinión de otros desarrolladores Federico Weil, CEO de TGLT destaca que no están mirando tierras actualmente, y que en diciembre hicieron una adquisición grande de un terreno en Belgrano Chico que considera será el mejor proyecto residencial de la ciudad de Buenos Aires. Tenemos mucha tierra comprada para desarrollar, observamos mucho canje de metros y con eso los valores Las tierras más caras reúnen se relativizan. Que existan este tipo de operaciones con dos elementos, productos a propietarios dispuestos a llevarlo a cabo es porque el desarrollar de alto nivel sumado a la legislación que acompaña a precio de los terrenos se ajustó. Va rotando quién tiene el los mejores emprendimientos. poder en la negociación en un juego de compradores, José Rozados de Reporte Inmobiliario dueños de tierras, constructoras y desarrolladores. En este momento, el poder lo tiene el comprador y en segundo lugar los desarrollistas que ven que pueden construir con estas oportunidades. Aunque es rentable construir en determinados nichos, en Rosario nos va muy bien, estamos preparando el emprendimiento de Belgrano que será el mejor proyecto residencial, pero hay que vender en zonas claves, finaliza Weil. El precio del suelo en el mercado inmobiliario tiene una evolución procíclica, proporcional al ritmo y concentración de la actividad de la construcción. Escasez, capacidad edificable y concentración de demanda convivieron en soledad y confluyeron a favor del incremento del valor de los lotes en los barrios donde más se construye, por lo menos hasta mediados de Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

5 El arquitecto Darío López, secretario de la Sociedad Central de Arquitectos y uno de los socios del Estudio-Desarrolladora Arquitectónika, creadores de la marca PH Urbano, apunta que uno de los frenos que se dieron en la construcción fue que hasta hace poco tiempo el valor de la tierra era muy alto y los desarrolladores lo absorbieron generando productos rentables, la mitad se lo llevaba la incidencia. Se hacía dificultoso encontrar terrenos bien ubicados. La alternativa que encontramos fue colocar unidades comerciales para que cierren los números generales. Si bien algo bajaron los valores, no es suficiente para que los inversores se sientan atraídos, así la solución se da en que el dueño de la tierra participa del proyecto, lo cambia por metros y obtiene el precio que quiere. Recalca que hay un amesetamiento en la construcción y que dejaron de subir los lotes en 2009, aunque aún no acompañan a la baja en los costos de la construcción que están en pesos. Nosotros no validamos precios de terrenos caros, preferimos construir a escala media en zonas de borde, por eso salimos a buscar barrios como Barracas, Parque Patricios o Colegiales. A nivel nacional muchos desarrolladores locales están probando construir en el interior en lugares como San Nicolás, Tandil, Santa Fe. Por último, Nicolás Lang, Gerente de la División Emprendimientos de LJ Ramos responde que para que no se frene la venta de terrenos hoy se arman negocios donde el propietario recibe metros terminados contra la venta de los departamentos, o metros a construir y dinero al inicio o contra la realización del edificio, se aplican ingenierías específicas. En cuanto a los valores se está dando un ajuste hacia abajo, hay lotes y hay oportunidades que antes eran inimaginables, hay terrenos que no se ofrecían a la venta aunque ahora tienen las incidencias de hace dos años. Es un buen momento para construir, no existe la preventa y quedan en pie los verdaderos players Los Tips a tener en cuenta: Es muy claro que si no hay tierra no hay negocio, pero es una realidad que hoy la mayoría de los propietarios de lotes esperan una valorización mayor a la que ofrece el mercado, lo que genera que los inversores estén más abiertos a realizar sus proyectos en otros barrios. En definitiva, sólo los propietarios razonables logran encontrar el comprador. Por otra parte, hay más flexibilidad en las negociaciones, se admiten más metros a futuro y menos efectivo. Es muy riesgoso hoy asumir determinados costos de suelo altos con un 5 Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro

6 horizonte del valor de venta estable. De todos modos, la prédica de entregar m2 como parte de pago es lo más habitual (casi nunca superando el 25% de las unidades a construir). Luego de una suba sostenida, que hizo por ejemplo, que un terreno en Barrio Norte tuviera una incidencia media de 200 dólares por m2 durante más de una década, se llegó a promediar los 800 dólares. Parecería que la reticencia de los desarrolladores, los costos en aumento y la demanda en retroceso generan una meseta en los precios y, según el caso, acomodamientos hacia abajo. Son momentos donde hay que estudiar detenidamente el valor del costo de la tierra, se hace muy difícil concretar desarrollos rentables en el futuro inmediato. Por el lado de la demanda, la incidencia que los desarrolladores están dispuestos a pagar está directamente relacionada con el precio que podrán obtener por el producto final, los plazos de venta del emprendimiento y por los niveles de riesgo que deberán enfrentar. Si se paga 1200 dólares de incidencia por un terreno y se trabaja con un costo de obra de 1000 dólares el metro cuadrado propio, hay que vender a 3000 dólares el m2. Los operadores hacen el siguiente cálculo: si se pagan 700/800 dólares de incidencia y se suman otros 700 de costo de construcción por metro cuadrado propio (a los que habrá que sumar IVA, ingresos brutos, impuesto a las ganancias, entre otras cargas), se parte de un piso muy alto. Concluyen que habrá que vender los departamentos desde 2100 dólares el metro cuadrado, con lo cual se acota mucho el target al que se dirigirá el proyecto. Agradecimientos a: - Mario Gómez, Director de Toribio Achával - Nicolás Lang, Gerente de la División Emprendimientos de LJ Ramos - Darío López, secretario de la Sociedad Central de Arquitectos - Federico Weil, CEO de TGLT - José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario - Gustavo Maquirriain de Vizora 6 Desarrollamos el Presente, Construyendo el Futuro