Coyuntura global del mercado inmobiliario español

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1 Coyuntura global del mercado inmobiliario español Diciembre aguirrenewman.com

2 Diciembre de 2009 Coyuntura global del mercado inmobiliario español La rehabilitación será el motor del inmobiliario español durante los próximos años Contacto Aguirre Newman El análisis que se presenta a continuación es la tercera edición del informe Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario, publicado por Aguirre Newman, en el que acompañando un balance del comportamiento de todos los segmentos del mercado durante el presente año, se realiza un acercamiento a los factores clave para el futuro del sector de la construcción y en concreto del mercado inmobiliario. La tercera edición de este informe es el resultado de una profunda investigación llevada a cabo durante el año 2009 que permite a Aguirre Newman no sólo ofrecer a sus clientes la explicación de los hechos acaecidos durante este tiempo, sino también anticipar cuál será la evolución más probable de los parámetros clave de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario español en El informe está organizado en 4 grupos de contenidos: España ante el reto de reinventar su mercado inmobiliario, conclusiones y perspectivas de los segmentos inmobiliarios clave y el diagnóstico de la situación actual de dichos segmentos. Javier García-Mateo-MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) Pelayo Barroso Olazábal Analista de Mercado Senior (34) Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 22 de julio de 2008 Mercado de Industrial-Logístico Índice 1. INTRODUCCIÓN ESPAÑA Y EL RETO DE REINVENTAR SU SECTOR INMOBILIARIO ENTENDIMIENTO APORTACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN AL PIB 2.2. EL RETO DEL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL 2.3. SOBREVALORACIÓN DEL MERCADO 3. CONCLUSIONES PREVISIONES ANÁLISIS DE LOS SEGMENTOS CLAVE RESIDENCIAL 5.2. OFICINAS 5.3. CENTROS COMERCIALES 5.4. INDUSTRIAL-LOGÍSTICO 5.5. HOTELES Contacto Aguirre Newman Javier García-Mateo-MRICS Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) Pelayo Barroso Olazábal Analista de Mercado Senior (34) Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman Pag. 3

4 1. Introducción La economía española decrecerá más de un 3,5% en 2009 y un 1% en 2010 según las previsiones de los principales organismos internacionales. La fuerte dependencia de nuestra economía con el sector de la construcción junto a la elevada disponibilidad de inmuebles desocupados que hay en nuestro país en este momento debe llevarnos a reflexionar sobre cuanto tiempo será necesario para absorber estos inmuebles y para poder recuperar un nivel mínimo de actividad de construcción que garantice una vuelta a un nivel de crecimiento razonable para nuestra economía. España tiene ante sí el reto de reinventar su sector inmobiliario para que este pueda liderar de nuevo una economía que en el corto plazo no parece ser capaz de crear nuevos focos de crecimiento que no estén asociados al sector de la construcción. No se trata retornar a los niveles de construcción del periodo en los que se iniciaban de media viviendas anuales, ni tanpoco se trata de buscar que la aportación de la construcción al PIB supere el 10% como en los años del boom, de lo que se trata es de establecer las bases de un modelo de negocio eficiente que genere riqueza y empleo representando no más del 8% del PIB, tal y como sucede en la mayor parte de las economías desarrolladas. A continuación se realizará un diagnóstico de la realidad del mercado en este momento y se expondrán 5 medidas que desde Aguirre Newman consideramos ayudarían a favorecer que la recuperación económica se produzca lo antes posible. Incrementar el peso de la rehabilitación dentro del sector de la construcción como actividad sustitutiva de la promoción de obra nueva. Favorecer la creación de una oferta de alquiler de vivienda de calidad mediante la agilización al máximo el proceso de desahucio y abordando una modificación sustancial de la ley de arrendamientos urbanos actual. Permitir la conversión de vivienda libre en vivienda de protección oficial en determinados casos, favoreciendo el acceso de las rentas medias a este segmento del mercado. Establecer un único sistema de información pública a nivel nacional, provincial y municipal que permita saber con certeza tanto el número de viviendas vacías existe en cada municipio de España como su oferta de suelo para evitar generar confusión y desconfianza al promotor, al inversor y al ciudadano común. Potenciación de la figura del experto independiente como apoyo de la banca en la toma de decisiones sobre la viabilidad de la financiación de proyectos inmobiliarios. En Pag. 4

5 los últimos años hemos sido testigos de numerosas situaciones en los que los mecanismos de detección de riesgos no han funcionado convenientemente. 2. España ante el reto de reinventar su sector inmobiliario 2.1. Entendimiento de la aportación de la construcción al PIB España fue una economía próspera que crecía por encima de la media europea y que fraguaba su crecimiento en el sector de la construcción. De este modo la actividad constructiva suponía en 2006 exactamente millones de euros, el 10,4% del PIB. En aquel entonces la actividad constructiva se desglosaba de la siguiente forma: Iniciativa Privada Iniciativa Pública Actividad Constructiva - Año 2006 Facturación (Millones de Euros) % Residencial ,1% Oficinas 644 0,6% Retail 940 0,9% Industrial / Logística ,2% Otros 524 0,5% Edificación Publica (*) ,0% Obra Civil ,6% (*) Edificación dotacional (centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales, administrativos, etc) Total Total Iniciativa Privada Total Iniciativa Pública % % % Fuente.- Aguirre Newman Tras el estallido de la crisis financiera internacional y una vez confirmada la entrada en recesión de la economía española en el último tercio de 2008, desde Aguirre Newman prevemos que la actividad de construcción no supondrá más del 7,8% del PIB del ejercicio de Cabe señalar que a pesar de este claro retroceso, en los países de la zona euro el peso específico que tiene la construcción en el PIB no supera en ningún caso el 8%. Por ello no debería afirmarse que este sector esté mostrando en la actualidad unos niveles de actividad anormalmente bajos en nuestro país, sino más bien que la actividad se ha normalizado y a retornado a niveles apropiados tras unos años de excesiva construcción. En el siguiente gráfico queda reflejada la evolución del PIB y la aportación del sector construcción al mismo. Además, se incorpora un cuadro en el que se muestra el análisis comparativo de la actividad constructiva entre los años 2006 y 2009: Pag. 5

6 % 90% 92,5% % 10% 7,5% PROMEDIO PROMEDIO PROMEDIO (PREVISIÓN) PIB MEDIO DE ESPAÑA EN INTERVALOS DE 2 AÑOS APORTACIÓN EN DE LA CONSTRUCCIÓN AL PIB EN INTERVALOS DE 2 AÑOS Iniciativa Privada Iniciativa Pública 2006 Facturación (Millones de Euros) 2009 Facturación (Millones de Euros) VAR (%) Residencial ,1% Oficinas ,1% Retail ,2% Industrial / Logística ,3% Otros ,0% Edificación Publica (*) ,8% Obra Civil ,2% (*) Edificación dotacional (centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales, administrativos, etc) Total Total Iniciativa Privada Total Iniciativa Pública Actividad Constructiva Vs ,1% ,6% ,3% Fuente.- Aguirre Newman Tal y como se puede observar, la actividad total de construcción ha descendido un 19% entre 2006 y Llama la atención que a pesar de la crisis económica la inversión en infraestructuras es un 16% más baja en 2009 que la de Este hecho se explica porque el aumento del gasto público en 2009 se ha concentrado más en los pagos de los subsidios por desempleo que en la inversión en infraestructuras. Por otro lado, destaca la fuerte caída de la construcción de activos industriales y logísticos ante una menor demanda de almacenamiento y transporte por parte de las empresas. Debido al reducido periodo de construcción de esta tipología de activos (entre 6 y 8 meses), el promotor puede reaccionar rápidamente al cambio de ciclo, hecho que no sucede de la misma forma en los edificios de oficinas, que al necesitar un tiempo de Pag. 6

7 construcción de entre 18 y 24 meses, el promotor corre mayor riesgo de sufrir los efectos del cambio de ciclo. Como se puede observar en la tabla anterior, la actividad de construcción de oficinas es superior en 2009 debido a que el promotor no había descontado una menor demanda cuando comenzó la construcción de los proyectos que aún no han sido finalizados. Respecto al segmento residencial, hay que puntualizar que a pesar de que el número de viviendas iniciadas ha descendido en un 81% en 2009 respecto de 2006, la inversión en construcción tan sólo ha disminuido en un 23% ya que el pipeline de viviendas en curso existentes en 2009 es muy superior al de Hay tres elementos clave que llaman la atención del análisis realizado: Descenso de la aportación del sector de la construcción al PIB en un contexto económico en el que no se consigue encontrar un nuevo motor de crecimiento para la economía española. Se ha pasado de una aportación media del 14% en el periodo al 7,5% en el estimado para 2009, una cifra en línea con las economías de nuestro entorno. Este descenso no supondría un problema si el mismo fuese absorbido por otros motores de actividad económica, algo que de momento parece improbable. Excesivo peso del sector residencial que no se ve acompañado por un desarrollo equilibrado de las dotaciones públicas necesarias ni del desarrollo de un tejido empresarial, comercial e industrial adecuado. Dentro del segmento residencial llama a su vez la atención el excesivo peso de la vivienda vacacional que supone el 43% del total, algo que ya no responde a las actuales necesidades del mercado. El escaso peso de la inversión destinada a la rehabilitación que se sitúa, tal y como se aprecia en el siguiente cuadro, en el 19% de la inversión total. La inversión a través de rehabilitación en los países de nuestro entorno supone el 43% (Unión Europea) de la inversión en construcción, alcanzando incluso el 60% en países como Alemania. Iniciativa Privada Iniciativa Pública Actividad Constructiva - Previsión Año 2009 Facturación (Millones de Euros) % Residencial ,5% Oficinas 793 0,9% Retail 402 0,5% Industrial / Logística 137 0,2% Otros 388 0,5% Edificación Publica (*) ,7% Obra Civil ,7% (*) Edificación dotacional (centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales, administrativos, etc) Total Total Obra Nueva Total Rehabilitación Total Iniciativa Privada Total Iniciativa Pública % % % % % Pag. 7

8 Es precisamente este último punto el que más llama la atención y el que hace plantear la posibilidad de convertir a la rehabilitación en la alternativa a la actividad promotora, habida cuenta de la perdida de importancia de la actividad promotora en todos los segmentos del mercado inmobiliario. Por qué no la rehabilitación como motor de crecimiento de la construcción para el periodo ? A día de hoy no se sabe si la si la rehabilitación sustituirá o no el vacío dejado por la obra nueva en el PIB, lo que si está claro es que presenta una alternativa clara, teniendo en cuanta que: La actividad rehabilitadora en España está muy lejos de los niveles que mantienen países de nuestro entorno, situación con la que debería ir convergiendo. Existe un stock de alrededor de 5,6 millones de viviendas usadas construidas antes de los años 60 que tarde o temprano tendrán que ser rehabilitadas. Este stock supone aproximadamente el 23% del parque total de viviendas del país. Existen 3,1 millones de m2 de edificios de oficinas construidos en los años 60 y 70 que no cumplen con los requisitos de calidad exigidos a día de hoy y que deberán ser rehabilitados. Existe una necesidad manifiesta de rehabilitación a nivel nacional de los polígonos industriales desarrollados con anterioridad al año Con carácter general, estos antiguos desarrollos muestran deficiencias graves para los requerimientos que se exigen en la actualidad. Algunos de los problemas más evidentes que se aprecian en ellos son la irregularidad de su trazado como consecuencia de desarrollos no programados; problemas de accesibilidad por falta de anchura de la vías; falta de aparcamiento; inexistencia de aceras en viales secundarios; deficiente o inexistente nivel de alumbrado público; obsolescencia de las naves y escaso mantenimiento. A modo de conclusión al presente epígrafe, es necesario recalcar que a pesar de que el peso específico de la construcción en el PIB será mucho menor al de la época del boom, si se toman las debidas medidas estructurales España podría ser capaz de generar riqueza y empleo a través del sector de la construcción durante los próximos años. Dichas medidas estructurales pasan por dos alternativas no excluyentes: Apuesta desde las administraciones públicas por la rehabilitación a través de incentivos a la misma. Esta actividad posibilita en el actual contexto de mercado (drástica reducción de la actividad promotora de obra nueva) la generación de riqueza y empleo dentro del sector de la construcción tanto a través de la iniciativa privada como directamente a través de iniciativa pública. Pag. 8

9 Desarrollo de la obra civil y de la edificación dotacional. El desarrollo de una construcción productiva de iniciativa pública destinada a la mejora de las infraestructuras de comunicación así como al desarrollo de centros educativos, sanitarios, deportivos, culturales y administrativos, dentro de un contexto de demanda real sobre los mismos supondría una segunda alternativa de impulso para el sector El reto del mercado inmobiliario español El principal reto al que se enfrenta el mercado inmobiliario español es el destino del volumen de viviendas en stock existente en el mercado. La fuerte caída de las ventas unida a la importante actividad promotora de los últimos años ha propiciado un significativo aumento del stock. Seguidamente se detalla la disponibilidad actual de viviendas vacías en España. CATEGORÍA NÚMERO % Viviendas nuevas terminadas % Viviendas nuevas en construcción % Viviendas usadas % TOTAL % Fuente.- Aguirre Newman a partir de datos del Ministerio de la Vivienda y Acuña Se debe tener en cuenta que una cifra de stock saludable es aquella que permite satisfacer la demanda anual de compra de viviendas por parte de los nuevos hogares en un periodo de 12 meses y que a su vez implique una subida de precio interanual del mismo nivel de la inflación. Por consiguiente, en España el stock excedente no debería de superar en ningún caso las viviendas, con lo que actualmente el stock excedente es 5 veces la demanda de vivienda en España. DESGLOSE DEL STOCK DE VIVIENDAS POR PROVINCIA RANK PROVINCIA VIVIENDAS RANK PROVINCIA VIVIENDAS 1 Barcelona Valladolid Madrid Jaén Alicante León Valencia Huelva Murcia Salamanca Málaga Badajoz Santa Cruz de Tenerife Burgos Toledo Guadalajara Las Palmas Albacete Almería Vizcaya Tarragona Guipúzcoa Castellón Zamora Sevilla Ourense Balears Álava Cádiz Huesca La Coruña Ávila Girona Cuenca Ciudad Real Lugo Asturias Palencia Lleida Cantabria Granada Segovia Pontevedra Cáceres Zaragoza Soria La Rioja Teruel Córdoba Ceuta y Melilla Navarra TOTAL VIVIENDAS TERMINADAS Pag. 9

10 Para determinar la profundidad del problema del stock de cada provincia se hace indispensable ponderar el número de viviendas en stock con su demanda estructural; es decir, con su número de habitantes. Como se puede ver Toledo, Castellón y La Rioja son las provincias de España que tienen un mayor stock de vivienda por cada mil habitantes y por consiguiente aquellas que presentan una situación de mayor gravedad. Llama especialmente la atención los casos de Barcelona y Madrid, que pese a ser las dos provincias con mayor número de viviendas en stock, ocupan los puestos 43 y 48 si consideramos su stock por cada mil habitantes. ANÁLISIS DEL STOCK PONDERADO POR LA POBLACIÓN RANK PROVINCIA Stock/1000hab RANK PROVINCIA Stock/1000hab 1 Toledo Burgos 23 2 Castellón/Castelló Cuenca 23 3 La Rioja Pontevedra 23 4 Tarragona Navarra 23 5 Soria Balears 22 6 Almería Albacete 22 7 Lleida Cádiz 21 8 Las Palmas Valencia/València 21 9 Jaén Zaragoza Teruel Málaga Segovia Asturias Santa Cruz de Tenerife Sevilla Murcia (Región de) Lugo Alicante/Alacant Córdoba Ávila Ourense Girona Huelva Guadalajara Barcelona Granada Álava Huesca Vizcaya Ciudad Real Cáceres Salamanca Badajoz Zamora Madrid León Guipúzcoa La Coruña Cantabria 8 25 Palencia Ceuta N.D 26 Valladolid Melilla N.D STOCK MEDIO / 1000 HAB = 25,1 VIVIENDAS El análisis de la tasa de esfuerzo o tasa de accesibilidad a la vivienda, ofrece la posibilidad de determinar el porcentaje de renta familiar disponible necesaria para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria mensual. Una tasa de esfuerzo óptima es aquella que se sitúa en el 30%. Tan sólo 2 de las 52 provincias españolas presentan una tasa de esfuerzo media inferior al 30%, concretamente Palencia y Soria, donde no sería necesario un ajuste del precio sino un mayor número de potenciales compradores. El resto de provincias en mayor o menor medida necesitan un ajuste en los precios medios de venta. Son Barcelona, Guipuzcoa, Sevilla, Guadalajara, Cádiz y Madrid las provincias que muestran una mayor necesidad de ajuste en precios. El ajuste medio necesario en los precios de la vivienda para alcanzar una tasa de esfuerzo del 30% se sitúa de media en un 27% sobre los precios actuales. Es especialmente preocupante la situación en la que se encuentran determinadas provincias en las que la tasa de esfuerzo se encuentra situada por encima del 40%. Difícilmente se reactivarán las ventas en un contexto en el que una familia media necesite destinar más del 40% de sus ingresos corrientes al pago de la cuota hipotecaria. Pag. 10

11 Por otro lado, desde el Banco Central Europeo se están lanzando los primeros avisos sobre una posible subida de los tipos de interés en el segundo semestre de La realización efectiva de esta medida exigiría mayores ajustes en los precio como consecuencia del incremento del coste de financiación. El gran reto al que se enfrenta el sector de la construcción a día de hoy es cómo conseguir que se absorban las viviendas nuevas vacías y tomar una decisión sobre las que se encuentran en curso. Hay cuatro medidas que se hacen imprescindibles para lograr conseguir avanzar en la disminución del stock disponible: Afrontar por parte de los actores del mercado (promotores, acreedores, financiadores,) que existe una sobrevaloración media de las viviendas de obra nueva del 27%. El stock residencial sólo se absorberá asumiendo pérdidas económicas, tanto por parte de los promotores como de sus acreedores. En caso contrario dichos actores sólo conseguirán quedarse fuera de mercado ante la progresiva toma de conciencia por parte de determinados promotores y por parte de la banca adjudicataria de que con descuentos por encima del 25% sobre los actuales niveles se reactiva la demanda. Para conseguir este hito será imprescindible conocer el verdadero valor de mercado de los inmuebles para poder afrontar un plan de venta realista de los mismos. Las tasaciones actuales no reflejan el verdadero valor de mercado de los inmuebles. Llevar a cabo las modificaciones legislativas adecuadas para garantizar el desarrollo del mercado de alquiler. Una vía para dar salida al stock disponible es trasladar el mismo al mercado de alquiler, algo que está ocurriendo en la actualidad. Aproximadamente entre el 10% y el 15% de las promociones que están comercializándose en venta están haciéndolo también en alquiler con opción de compra. El mercado de alquiler en España muestra un claro infradesarrollo frente a la situación de los principales países de nuestro entorno. El porcentaje de viviendas principales en alquiler en España supone el 13% sobre el total, mientras que en los mercados de los principales países europeos dicho porcentaje se sitúa entre el 40% y el 60% del total. Tradicionalmente se ha dicho que España es un país de compradores y que el progreso del mercado de alquiler no va a tener nunca un desarrollo de importante. Este hecho es desmentido por la realidad. En la década de los 70 el porcentaje de viviendas principales en alquiler superaba el 30% del parque total de viviendas, mientras que en la década de los 80 dicho porcentaje se había reducido al 20%. Pag. 11

12 Se hace imprescindible para que el mercado español de alquiler se desarrolle y converja progresivamente con la media de los países desarrollados que se genere el entorno legal adecuado que garantice al propietario del inmueble la seguridad de que va a poder cobrar las rentas al inquilino o, en caso contrario, va a poder desahuciarlo en un plazo razonable de tiempo. Favorecer la conversión de vivienda libre en VPO de manera que se de acceso a la misma a un mayor número de demandantes. El promotor a pesar de reducir su beneficio, obtiene como ventaja el ampliar el número de potenciales compradores que pueden acceder a las viviendas, debido al efecto conjunto del descenso en el precio y de las subvenciones oficiales (administración central, autonómica y/o local) que pueden recibir los potenciales compradores. Puesta en marcha de la actuación de FROB (Fondo de Restructuración de Ordenación Bancaria) que tiene dos objetivos principales: gestionar los procesos de reestructuración de entidades de crédito y contribuir a reforzar sus recursos propios en los procesos de integración. Sería muy positivo que las entidades financieras (cajas de ahorro) resolviesen lo antes posible los procesos de restructuración e integración que sean necesarios con el fin de mejorar en transparencia y agilidad en el mercado y para que se recobre la confianza en el sector financiero. Finalmente y respecto al stock de suelo residencial, se considera que el sistema de financiación de las Haciendas locales, junto con la euforia de la prosperidad inmobiliaria de los últimos once ejercicios, ha provocado una sobrevaloración del suelo con difícil solución a corto plazo. Esta situación pasará ineludiblemente por conocer la capacidad real que tienen las entidades financieras de asumir las pérdidas derivadas de las provisiones por la depreciación del valor de determinados suelos. En este sentido, la actuación del FROB será determinante. De la resolución del gran reto que supone la absorción del stock de viviendas disponibles dependerá el futuro a medio plazo del negocio de promoción residencial. Difícilmente se reactivará la promoción de nuevos proyectos si antes no se observa una drástica reducción del stock disponible. Pag. 12

13 2.3. Sobrevaloración del mercado Desde Aguirre Newman consideramos que el fuerte descenso del volumen transaccional se debe a que la mayor parte de los activos que se ofertan en venta hoy en día están claramente sobrevalorados. A continuación se presenta un análisis que evidencia que aún no se ha corregido el exceso de valoración de los últimos años del boom; es más, ni siquiera se ha corregido el aumento de valor de Estos datos contrastan con los de Reino Unido, donde las valoraciones se ajustaron en el periodo un 34% de forma acumulada, motivo fundamental junto con la depreciación de su moneda de que la actividad transaccional ya ha comenzado su recuperación en este país. En el primer semestre de 2009 la actividad transaccional ha crecido en Reino Unido un 49% al descontar los inversores que el mercado ya ha tocado fondo frente a la caída en España del 41,4%. Evolución del Valor Capital (%) (F) España 11,4 7,7-6,8-15,0 Portugal 5,5 5,8-3,3-5,1 Reino Unido 12,6-7,7-26,3 1,0 Francia 15,4 11,8-6,0-13,0 Alemania -3,1-0,2-1,4 0,0 Irlanda 21,9 5,8-37,2 0,0 Fuente: Aguirre Newman a partir de IPD Resulta evidente que en aquellos países en los que se ha producido un ajuste en las valoraciones el volumen transaccional está creciendo, mientras que en España, donde todavía no se ha producido dicho ajuste el volumen transaccional sigue cayendo. El ajuste en las valoraciones en España ha sido muy limitado. Durante 2008 el ajuste medio en los países de nuestro entorno se situó entre un 15 y un 26%, mientras que en España el mismo no superó el 7%. Este mínimo ajuste hay que entenderlo dentro del contexto económico del periodo , en el que las valoraciones crecieron acumuladamente en España un 34,6%. Pag. 13

14 EVOLUCIÓN INTERANUAL DEL VALOR CAPITAL (%) - ESPAÑA 10% 7,5% + 10,8% + 11,4% + 7,7% EL AJUSTE DE LAS VALORACIONES EN ESPAÑA HA SIDO MUY LIMITADO. DURANTE 2008 EN EL RESTO DE EUROPA LOS VALORES AJUSTARON ENTRE UN 15 Y UN 25% 5% 2,5% + 5,3% VALORACIÓN Y PRECIO SE DISTANCIAN CAEN LAS TRANSACCIONES -2,5% % ENTRE 2004 Y 2007 LOS VALORES CRECIERON ACUMULADAMENTE UN 34,6% Fuente: Aguirre Newman a partir de datos de IPD -6,8% Analizando la caída del volumen de inversión por sectores en el primer semestre de 2009 frente al mismo periodo del año anterior se observa como la misma ha descendido en un 41,4%. Para el inversor el ajuste en las valoraciones en el mercado inmobiliario español sigue siendo claramente insuficiente. El problema para el potencial comprador no viene determinado por la tasa de rentabilidad inicial que se aplica en estos momentos en los diferentes segmentos del mercado inmobiliario y que se encuentran según el consenso del mercado en niveles adecuados. El problema lo origina la evolución de las rentas de alquiler que aunque han corregido en parte, se estima por parte de los inversores que deben hacerlo en mayor nivel. El mayor riesgo de desocupación consecuencia de la situación económica general y en concreto de las posibilidades crecientes de cierres por parte de empresas o de traslados a espacios con menor superficie como consecuencia de recortes en las plantillas lleva a pensar que la tendencia de las rentas de alquiler va a ser claramente descendente en los próximos meses. Por otro lado, la disponibilidad de producto en todos los segmentos del mercado inmobiliario es claramente creciente en un contexto de baja demanda lo que apoya la idea de que las rentas van a seguir cayendo. La consecuencia de lo visto anteriormente es que las valoraciones que realizan los potenciales compradores chocan con las valoraciones realizadas por los vendedores. Los primeros en sus hipótesis de inversión descuentan una mayor caída en las rentas de alquiler. Pag. 14

15 Mientras que los vendedores utilizan para fijar el precio de venta del inmueble las rentas de alquiler firmadas en los contratos de arrendamiento del activo en venta. El resultado: no se lleva a cabo la operación de inversión. En la siguiente tabla se refleja el volumen total de inversión en España en el primer semestre de 2009 en comparación con el primer semestre de 2008, así como el total de los dos periodos donde se observa la ciada del 41% anteriormente mencionada PRIMER SEMESTRE PRIMER SEMESTRE Var (%) Residencial ,93% ,95% -42,03% Oficinas ,00% 690 1,94% -43,44% Logístico 219 0,36% 39 0,11% -82,19% Retail 479 0,79% 361 1,01% -24,63% Hoteles 560 0,92% 709 1,99% 26,61% TOTAL ,00% ,00% -41,44% (*) Fuente Aguirre Newman Exceptuando el segmento hotelero en el que el incremento de la oferta de producto de calidad en venta respecto a años anteriores ha hecho crecer el volumen de inversión, se observa como en el resto de segmentos inmobiliarios dicho volumen ha caído de manera relevante. Destaca sobre todos el mercado logístico en el que apenas se han realizado operaciones de inversión durante el primer semestre siendo las expectativas para el segundo semestre de continuidad en esta situación. Como conclusión al presente epígrafe cabe preguntarse por qué no sigue España el modelo de comportamiento de Reino Unido que asegura ajustes rápidos en las valoraciones inmobiliarias y por lo tanto un mayor dinamismo en los mercados. Son tres los motivos por los que en estos momentos España no está preparada para seguir dicho modelo: Las tasaciones no son una referencia de valor de mercado en España, por lo que no son útiles para favorecer las compra-ventas. La alternativa sería generalizar la implantación de los estándares internacionales de valoración (IVS) para favorecer una mayor confianza tienen los inversores internacionales y la banca extranjera. Sólo con una toma de conciencia por parte de todos los actores del mercado de la necesidad de un ajuste en las valoraciones actuales hará que vuelva a España el inversor extranjero a la vez que el inversor / comprador particular retornará de nuevo al mercado residencial. Pag. 15

16 3. Conclusiones sobre la situación de los segmentos del mercado inmobiliario Tal y como se puede observar en las siguientes conclusiones, la situación que atraviesa el mercado inmobiliario ha estado fuertemente influenciada por el contexto de contracción económica, el comportamiento del mercado laboral y la incertidumbre sobre el momento de la recuperación. A continuación se describen las conclusiones principales de este informe para cada segmento: MERCADO RESIDENCIAL 1. Incremento notable de los plazos de comercialización en las promociones de vivienda de obra nueva, situándose de media en los 40 meses para las promociones de primera residencia y en los 60 para las de vivienda vacacional. Este dato muestra la dificultad que el promotor de residencial está teniendo para comercializar sus proyectos, y por lo tanto, para obtener ingresos de su actividad promotora. 2. La disminución en las operaciones de compraventa de viviendas se ha hecho patente en la primera mitad de En dicho periodo se han vendido en España viviendas, cifra un 31% inferior a la registrada en el mismo periodo de 2008, y un el 52% inferior a las del mismo periodo de La tasa de esfuerzo, medida como el porcentaje de la renta bruta media del hogar respecto al coste medio de la cuota hipotecaria anual, ha alcanzado la cuota del 38,6% en el segundo trimestre de 2009 (Banco de España). Este dato supone un importante descenso respecto a la tasa de accesibilidad media del año 2008 situada en 51,2%. El citado descenso ha sido promovido tanto por el ajuste en los precios de venta como por la importante reducción en los tipos de interés. A pesar de ello, la tasa de accesibilidad se mantiene todavía por encima de la cifra óptima del 30%. 4. Continúa la tendencia iniciada en el año 2008 por la que gana importancia el mercado de alquiler. Se está produciendo un traslado de parte del stock de vivienda construida y disponible desde el mercado de venta al de alquiler. En este sentido son esenciales las medidas que está impulsando el Estado, en relación al establecimiento de un marco legal, financiero y fiscal atractivo que favorezca la entrada en el mercado de inversión institucional nacional y extranjera. Del total de promociones de obra nueva libre que se ofrecen en estos momentos en Madrid capital, el 16,3% se ofrece a la vez venta y en alquiler con opción de compra. Pag. 16

17 5. Actividad creciente de las entidades financieras en el mercado residencial a través de las promociones que están adquiriendo como consecuencia de canjes de deuda o daciones en pago acordadas con los promotores. En este sentido será esencial la estrategia de comercialización (venta con fuerte descuento, venta con perdidas, búsqueda del break even,..) que adopten las entidades financieras, especialmente en lo que a variable precio se refiere, para entender el futuro del sector. MERCADO DE OFICINAS 1. La actividad en el mercado de oficinas durante el año 2009 ha sido claramente inferior a la del mismo periodo del año anterior, especialmente en el mercado de Madrid, donde la contratación ha descendido por debajo de la media de los últimos 10 años. Se espera que la absorción bruta total del año se sitúe en los m² y los m² en Madrid y Barcelona respectivamente. 2. Hay que destacar un aumento de la tasa de desocupación en Madrid y Barcelona, que supera en ambos casos el 9% del stock total de cada ciudad, hecho que acrecienta el cambio de tendencia ya iniciado en Los precios medios de alquiler han mostrado ajustes generalizados en todas las zonas; si bien, cabe destacar el importante descenso registrado en la zona CDN de Madrid que se ha situado en el 19% mientras que en Barcelona el ajuste en la misma zona ha sido de un 13%. 4. Respecto a la actividad en otros mercados de oficinas en otras ciudades de España es destacable la situación del mercado de oficinas Málaga por la intensidad de la actividad que ha mantenido como consecuencia de la demanda originada por las Administraciones Públicas. Por otro lado, se empieza a apreciar después de la importante actividad promotora de los últimos años una ralentización en el crecimiento de este mercado. Los precios han sufrido ajustes generalizados en todas las subzonas del mercado de oficinas de esta ciudad manteniéndose la tasa de disponibilidad en niveles cercanos al 9%. 5. En el primer semestre de 2009 el mercado de inversión de oficinas ha continuado lastrado por la escasez de financiación, por la incertidumbre sobre la evolución futura de los precios medios de alquiler y por la sobrevaloración de los activos. Bajo estas circunstancias el inversor privado ha vuelto a erigirse como el protagonista de las operaciones más representativas de este periodo. El volumen Pag. 17

18 de inversión en el primer semestre de 2009 respecto al mismo periodo del año 2008 ha sido un 44% menor. La complejidad de estimar la evolución futura de los precios medios de alquiler es lo que hace que en este momento, el factor más valorado por parte de los inversores a la hora de analizar una operación sea; por un lado, la calidad del inquilino de las oficinas y por otro la duración de los contratos de alquiler de los edificios. La tasa de rentabilidad inicial exigida se ha incrementado de este modo 50 puntos básicos en la mayoría de las zonas. En el caso del centro de distrito de negocios (CDN) de Madrid y Barcelona, se ha podido observar una evolución desde el 5,75% hasta el 6,25% a lo largo de ESCASA ACTIVIDAD, ESPECIALMENTE EN LAS ZONAS DESCENTRALIZADAS POR DOS MOTIVOS 1) PRECIO < VALOR 2) INMUEBLES SOBREARRENDADOS MM % -44% 1.220MM 690MM ºS ºS ºS Fuente: Aguirre Newman MERCADO DE CENTROS COMERCIALES 1. La negativa confianza del consumidor está motivando un descenso del consumo privado en España. No obstante la confianza del consumidor muestra una clara mejora desde mínimos (periodo julio 2008-febrero 2009). A pesar del complicado contexto económico-laboral, las expectativas sobre el futuro y la mejor percepción económica muestran una clara mejora. Sin embargo, el índice se encuentra por debajo de la media de los últimos años. 2. En 2009 se incorporarán alrededor de m² de nueva superficie bruta alquilable (SBA) en el mercado nacional, hecho que supone una estabilización en la oferta de nueva SBA en el mercado. Esta cifra supone un descenso del 67% respecto a la nueva SBA incorporada en el año Pag. 18

19 NUEVA S.B.A (1º Sem.) CC.AA SBA Aperturas % Madrid % Andalucía % Cataluña % Castilla y León % Castilla-La Mancha % TOTAL % 3. Se mantiene el ajuste ya observado en el año 2008 en los planes de expansión por parte de los principales operadores comerciales. Algo, que es especialmente significativo en aquellas firmas relacionadas con la hostelería, la moda y los complementos. 4. Se ha generalizado durante el año 2009 la solicitud por parte de operadores comerciales de bonificaciones en la renta (ajustes del 45%) o, directamente, de renegociaciones en los contratos (ajustes de entre 4 y 8%) con el objeto de reducir las rentas de alquiler pagadas. La tasa de esfuerzo en la que han incurrido dichos operadores comerciales hace en muchos casos inviable la continuidad del negocio en los niveles de renta pactados en el momento de la celebración del contrato. 5. El precio medio de alquiler desciende en término medio y de forma interanual en un 3,5% en los centros prime y en un 7,6% en los centros secundarios. 6. Se ha producido una disminución importante de la actividad en el mercado de inversión en rentabilidad respecto a años precedentes. El elevado volumen de inversión requerido en cada proyecto junto al acceso a la financiación son las principales causas de una menor operativa en la que el perfil del comprador está siendo básicamente internacional. La tasa de rentabilidad inicial exigida se ha incrementado considerablemente hasta el 7,25% en centros prime. Tan solo se han materializado 2 transacciones significativas desde enero, Plenilunio y Principe Pio, con una inversión acumulada total de 361,5 millones de euros MM TAN SÓLO 2 OPERACIONES EN 2009 PROTAGONIZADAS POR ORION-COLUMBA Y CORIO -70% -25% 479MM 361MM ºS ºS ºS Fuente: Aguirre Newman AIM Pag. 19

20 MERCADO INDUSTRIAL-LOGÍSTICO 1. Importante descenso de la actividad productiva y de consumo traducida en una menor actividad de la demanda de esta tipología de productos. El mayor dinamismo vendrá determinado por la relocalización de empresas que busquen aprovechar la caida de rentas para ubicarse en un mejor inmueble a un menor coste. 2. Ajuste a la baja de los precios de salida de alquiler entorno a un 15%, tanto en el mercado de Madrid como en el de Barcelona. Los márgenes de negociación que se aplican sobre dichos precios suponen de facto un mayor ajuste en el precio. Dichos márgenes son en muchos casos muy amplios y dependen de la disponibilidad de producto existente en la zona y de la mayor o menor necesidad del propietario por ocupar el espacio. 3. Incremento de la disponibilidad de oferta de calidad tanto en venta como en alquiler en las principales zonas de Madrid y Cataluña, hecho poco común en los años precedentes. En el mercado de Madrid existen en estos momentos más de m2 de espacios logísticos disponibles, mientras que en el de Cataluña la disponibilidad logística supera los m2. 4. Paralización o retraso del inicio de nuevos proyectos especulativos consecuencia de la situación de incertidumbre económica. Mediante esta medida se busca por parte de los promotores controlar la cantidad de producto especulativo que se va a incorporar al mercado en un entorno de alta disponibilidad y de baja demanda. 5. Se ha producido un incremento generalizado de la tasa de rentabilidad inicial de entre 75 y 100 puntos básicos en las zonas analizadas motivado por varias circunstancias: coste de financiación, rentabilidades más atractivas de inversiones alternativas, mayor número de activos disponibles en el mercado y un número sustancialmente menor de agentes dispuestos a acometer inversiones en este momento. Han sido las zonas más alejadas de Madrid y Barcelona las que han visto incrementar las rentabilidades iniciales exigidas en mayor cuantía hasta niveles del 8,50% de media. 6. El inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro terminado y ocupado en su totalidad, con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas rentabilidades. Pag. 20

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