FONDO DE INVERSIÓN BICE INMOBILIARIO II

Transcripción

1 FONDO DE BICE INMOBILIARIO II Contenido: Resumen de Clasificación 2 Propiedad y Administración del Fondo Políticas de Inversión de la Administradora 3 4 Conflictos de Interés 4 Características del Fondo 5 Otras Disposiciones 7 Análisis del Fondo 8 Analistas responsables: Fernando Villa P. fvilla@icrchile.cl Rony Palacios R. rpalacios@icrchile.cl Reseña Anual de Clasificación Agosto 2013

2 Clasificación Instrumento Clasificación Tendencia Anterior Cuotas de Fondo de Inversión Primera Clase Nivel 4 Estable Primera Clase Nivel 4 (n) RESUMEN DE CLASIFICACIÓN ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría Primera Clase Nivel 4, con Tendencia Estable, la clasificación asignada a las cuotas del Fondo de Inversión BICE Inmobiliario II. La ratificación de la clasificación considera que el Fondo mantiene una cartera de inversiones inmobiliarias en sus primeras etapas de desarrollo, con un grado de avance de 10,1% en la construcción de los proyectos que mantiene en el portafolio a marzo de Asimismo, la clasificación refleja que el Fondo aún no ha completado su proceso de inversión, por lo que aún se espera que continúe recibiendo aportes de capital para el desarrollo de nuevos proyectos. La clasificación se sustenta asimismo, en que el objetivo del Fondo, las políticas específicas de inversión y demás disposiciones definidas en el Reglamento Interno son claras y coherentes entre sí. Por otro lado, la Administradora cuenta con adecuados procedimientos de gestión de riesgos, control interno y una amplia trayectoria en la administración de recursos de terceros, así como también la adecuada experiencia de los profesionales que la integran. Además, la Administradora cuenta con el respaldo y apoyo logístico del grupo BICECORP y el Banco BICE, ambas sociedades clasificadas en Categoría AA por ICR Clasificadora de Riesgo. El Fondo tiene por objetivo, participar en proyectos de desarrollo inmobiliario destinados a la venta de viviendas, oficinas, inmuebles comerciales o terrenos, tanto en la Región Metropolitana como en otras regiones del país, para lo cual procurará invertir sus recursos principalmente en acciones de sociedades y en cuotas de fondos de inversión privados y/o públicos que participen o desarrollen de alguna forma dichos Proyectos Inmobiliarios, y tiene una duración de 5 años contados desde la fecha de aprobación de su Reglamento Interno (04 de enero de 2012), la que puede ser prorrogada por períodos iguales de 2 años cada uno, según acuerdo adoptado en Asamblea Extraordinaria de Aportantes. DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS: Estados Financieros: Marzo 2013 PRIMERA CLASE NIVEL 4 Cuotas con razonable protección ante pérdidas asociadas y/o probabilidad de cumplir con los objetivos planteados en su definición. La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 2

3 PROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL FONDO La Administradora pertenece a Banco BICE en un 99,9%, y en un 0,1% a Compañía de Inversiones BICE Chileconsult S.A. A su vez, ambas integran al grupo BICECORP S.A. BICECORP, ligado a la familia Matte, se encuentra clasificado en categoría AA por ICR Clasificadora de Riesgo. El grupo integra 7 áreas de negocios (BICE Inversiones, Securitización de Activos, Financiamiento Automotriz, Banca Comercial, Seguros de Vida, Negocios Inmobiliarios y Mutuos Hipotecarios), las cuales comparten como objetivo común la maximización del retorno del patrimonio, sujeto a una cierta tolerancia al riesgo definida por cada una de ellas. A diciembre de 2012 BICECORP registró una utilidad del ejercicio de M$ millones. MANAGEMENT El Fondo es administrado por BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A., sociedad previamente establecida con el nombre de BICE Administradora General de Fondos S.A. modificada el 22 de agosto de 2008, bajo acuerdo en junta extraordinaria de accionistas del día 16 de junio del mismo año. Los estatutos de la administradora han sido modificados varias veces. En su inicio, se constituyó bajo la denominación BICE Administradora de Fondos Mutuos S.A., en junio de 2002 pasó a ser una administradora general de fondos, con la razón social BICE-Dreyfus Administradora General de Fondos S.A. Posteriormente, en enero de 2004, se modifican los estatutos para cambiar la razón social a BICE Administradora General de Fondos S.A. BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A. tiene como objetivo la administración de fondos de inversión y mutuos. Cuenta con más de 25 años de experiencia en el mercado financiero nacional, ofreciendo servicios financieros de alto nivel. A diciembre de 2012, la Administradora contaba con cuatro fondos de inversión operativos (Siglo XXI, Linzor BICE Private Equity II, BICE Inmobiliario I y BICE Inmobiliario II), con un patrimonio conjunto de M$ , que representa el 1,98% del patrimonio de la industria. La Administradora posee una estructura adecuada para las características de los fondos que administra, centralizada en el Directorio y el Gerente General, contando con el apoyo del Departamento de Estudios y Fiscalía del Banco BICE, asimismo, posee ejecutivos de elevada experiencia en la industria financiera, lo que permite a la sociedad operar con eficiencia y profesionalismo en la administración de los distintos fondos que maneja. El Directorio es presidido por Juan Carlos Eyzaguirre Echenique, quien cuenta con una vasta y extensa experiencia en la industria. El Directorio y principales ejecutivos de la Administradora se listan a continuación: Nombre Cargo Juan Carlos Eyzaguirre Echeñique Presidente Raúl Patricio Fuentes Mechasqui Director José Pedro Balmaceda Montt Director Alberto Schilling Redlich Director Hugo Gerardo de la Carrera Prett Director José Javier Valenzuela Cruz Gerente General Pablo Andrés López Larraechea Gerente de Inversiones Carles Gaju Nicolau Subgerente de Inversiones Renta Variable Nacional Marco Gallardo García Subgerente de Inversiones Renta Fija Héctor Godoy Díaz Subgerente de Estudios Rubén Mario Vilches Contreras Subgerente de Operaciones Fuente: BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A. 3

4 ICR estima que BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A. cuenta con profesionales y administradores que tienen amplia trayectoria e idoneidad en la administración de recursos de terceros, además de poseer una estructura que permite operar eficientemente en la gestión de los distintos fondos que maneja. POLÍTICAS DE DE LA ADMINISTRADORA Para la toma de decisiones con respecto a las inversiones, BICE Inversiones cuenta con un Comité de Inversiones, entidad encargada de supervisar, evaluar riesgos, recomendar inversiones y analizar los resultados de los distintos fondos administrados. Este comité es integrado por el Gerente General, Gerente de Inversiones, Subgerente de renta fija y renta variable, además de operadores de mesa y analistas. Existe un proceso elaborado según el tipo de fondo (Renta Fija, Renta Variable Nacional o Renta Variable Extranjera). Para cada uno de ellos, y en una primera etapa, existe un comité previamente estructurado, de frecuencia mensual, liderado por el Sub-Gerente de Renta Fija o Renta Variable, según corresponda. Como parte de este proceso, y en conjunto con el área de estudios de BICECORP, se realiza el estudio de la coyuntura macroeconómica, además de un análisis de sensibilización que comprende un análisis técnico y un análisis de flujo de los emisores e instrumentos. El Portfolio Manager responsable evalúa las distintas posibilidades de la cartera de acuerdo a las recomendaciones del Comité de Inversiones, considerando desde informes de control de riesgo, hasta las rentabilidades diarias para cada cuota. Además, y según corresponda para cada tipo de fondo, se analiza la duración de éstos, el tipo de moneda y el riesgo asociado. Otros factores a considerar son la región, el país y el sector donde se desea invertir. En una última etapa, se revisan los resultados en base a todas las decisiones consideradas según riesgo, tipo de moneda o recomendaciones, produciéndose el feedback necesario. El Directorio toma conocimiento mensual del curso de los negocios de la administradora, en el cual participa también el Gerente General. Los operadores de la mesa de dinero efectúan las inversiones necesarias para cumplir con los acuerdos del Comité de Inversiones, sujetos a los recursos disponibles y a la normativa vigente. El sistema computacional controla además los diferentes límites. CONFLICTOS DE INTERÉS BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A. cuenta con un Manual de Tratamiento y Resolución de Conflictos de Interés, el cual ha sido aprobado por mayoría en sesión de Directorio. El Manual tiene por objeto detectar y resolver los potenciales conflictos de interés que puedan afectar la correcta administración de las inversiones de los recursos del Fondo, tanto con los fondos administrados por la Administradora, como con esta misma, en perjuicio de los intereses de los Aportantes. Dicho manual define la existencia de un conflicto de interés entre fondos o entre un fondo y la Administradora, cuando los Reglamentos Internos de dos o más fondos consideren en su política de inversión, la posibilidad de invertir en un mismo activo o participar en un mismo negocio, respecto del cual no sea posible para ambos obtener la participación que pretenden. Asimismo, se establecen los criterios y procedimientos a llevar a cabo para solucionar los potenciales conflictos de interés que se pudieren presentar, considerando, entre otras materias, lo siguiente: Limitaciones a la inversión de parte de la Administradora en un activo, en condiciones más favorables que aquellas que enfrentarán uno o más fondos al invertir en el mismo recurso. 4

5 Todas las operaciones, ya sea adquisiciones o enajenaciones de activos por cuenta de los fondos, deberán realizarse velando por maximizar individualmente el interés de cada fondo. El proceso de inversión deberá ajustarse completamente a lo dispuesto en los reglamentos internos de cada uno de los fondos que la sociedad administre. La Administradora y sus personas relacionadas podrán coinvertir con los fondos de inversión administrados por ésta o por sus relacionadas, siempre y cuando se respete lo establecido en los respectivos reglamentos internos y en la legislación vigente en la materia. La Administradora y sus personas relacionadas no podrán coinvertir con los fondos en condiciones de inversión más favorables que estos últimos. Los activos del Fondo no podrán invertirse en acciones de sociedades administradoras de fondos mutuos, de sociedades administradoras de fondos de inversión de capital extranjero, de sociedades administradoras de fondos de inversión, de sociedades administradoras de fondos para la vivienda, de sociedades administradoras de fondos de pensiones o en cuotas de otros fondos de inversión administrados por esta administradora. El Fondo no podrá invertir en instrumentos emitidos o garantizados por personas relacionadas a la Administradora. Sin perjuicio de lo anterior, si un determinado emisor en el cual el Fondo mantiene inversiones, por razones ajenas a la Administradora, pasa a ser persona relacionada a la misma, dicha sociedad deberá informar al Comité de Vigilancia y a la Superintendencia al día siguiente hábil de ocurrido el hecho. El Fondo no podrá efectuar operaciones con deudores de la Administradora o sus personas relacionadas, cuando esos créditos sean iguales o superiores al equivalente de Unidades de Fomento, límite que se incrementará a Unidades de Fomento cuando la persona relacionada sea banco o institución financiera, salvo que estas operaciones sean informadas anticipadamente al Comité de Vigilancia, mediante un informe escrito. La Administradora o personas o sociedades relacionadas a ella no podrán efectuar cobros al Fondo de ningún tipo de comisiones, asesorías u otras, que sean distintas de la comisión de administración fijada en el Reglamento Interno del Fondo. El Gerente General de la Administradora será el encargado de supervisar y evaluar las pautas de inversión que se sigan en la práctica, dentro de las que se encuentra el procedimiento de asignación equitativa de activos en caso que más de un fondo decida tomar posición sobre un mismo activo. La revisión y modificación del Manual sólo podrá ser efectuada por el Directorio de la Administradora. ICR estima que el Manual de Tratamiento y Resolución de Conflictos de Interés de BICE Inversiones Administradora General de Fondos S.A. define correctamente en sus disposiciones, los procedimientos a seguir para solucionar potenciales conflictos de interés que se susciten entre la Administradora y sus fondos o entre dos o más fondos, estableciendo además, las limitaciones en el accionar de la Administradora y las unidades encargadas de efectuar las inversiones, de tal manera de minimizar la posibilidad de existencia de los mencionados conflictos de interés. CARACTERÍSTICAS DEL FONDO OBJETIVO DEL FONDO El objetivo del Fondo, es la participación en proyectos de desarrollo inmobiliario destinados a la venta de viviendas, oficinas, inmuebles comerciales o terrenos, tanto en la Región Metropolitana como en otras regiones del país, para lo cual procurará invertir sus recursos principalmente en acciones de sociedades y en cuotas de fondos de inversión privados y/o públicos que participen o desarrollen de alguna forma dichos Proyectos Inmobiliarios. Para lograr el cumplimiento de los objetivos de inversión, se contempla adicionalmente que el Fondo podrá concurrir a la constitución de sociedades, en cuyos estatutos deberá establecerse que sus estados financieros anuales serán dictaminados por auditores externos de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Superintendencia. 5

6 DURACIÓN El Fondo tendrá una duración de 5 años a contar de la fecha de aprobación de su Reglamento Interno por la Superintendencia de Valores y Seguros (04 de enero de 2012), la que puede ser prorrogada por períodos iguales de 2 años cada uno, según acuerdo adoptado en Asamblea Extraordinaria de Aportantes. POLÍTICAS DE DEL FONDO Complementando el objetivo de inversión del Fondo, el Reglamento Interno establece los instrumentos elegibles para efectuar las inversiones del Fondo y para mantener los recursos disponibles en caja. Dichas políticas establecen los límites máximos de inversión por tipo de instrumento, como porcentaje del activo total del Fondo: Instrumento % máximo 1 Acciones cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia, que participen o desarrollen de alguna forma en Proyectos Inmobiliarios. 2 Cuotas de fondos de inversión privados con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia, que participen o desarrollen de alguna forma en Proyectos Inmobiliarios. 3 Cuotas de Fondos de Inversión Públicos, que participen o desarrollen de alguna forma en Proyectos Inmobiliarios. 4 Bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que sean emitidos por alguna de las entidades indicadas en los numerales (1), (2) y (3) anteriores. 5 Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o 30% que cuenten con garantía estatal por el de su valor hasta su total extinción. 6 Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones 30% financieras o garantizados por éstas. 7 Letras de crédito emitidas por bancos e instituciones financieras. 30% 8 Cuotas de fondos mutuos nacionales que tengan por objetivo principal la inversión en 30% instrumentos de renta fija. Adicionalmente, el Fondo deberá mantener invertido al menos un 70% de su activo en los instrumentos indicados en los números (1) al (4), ambos inclusive, del recuadro anterior. La inversión en los instrumentos indicados en los números (5) al (8), ambos inclusive, del cuadro anterior se materializarán con el objeto de preservar el valor de los recursos disponibles que mantenga el Fondo en caja. Asimismo, el Reglamento Interno contempla los siguientes límites de inversión según categoría de emisor de cada instrumento, respecto al activo total del Fondo: Categoría % máximo 1 Inversión en instrumentos emitidos por el Banco Central de Chile. 25% 2 Inversión en instrumentos emitidos por la Tesorería General de la República 25% 3 Cuotas emitidas por un fondo de inversión privado o público que participen o desarrollen de alguna forma en Proyectos Inmobiliarios. 4 Acciones cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia, que participen o desarrollen de alguna forma en Proyectos Inmobiliarios. 6

7 A su vez, los límites máximos de inversión en instrumentos o valores emitidos o garantizados por entidades pertenecientes a un mismo grupo empresarial y sus personas relacionadas, en función del activo total del Fondo son de un. De acuerdo a ICR, el objetivo de inversión del Fondo es claro en su definición, proporcionando a los potenciales aportantes información concreta y suficiente respecto al destino de los recursos a aportar. Asimismo, las políticas de inversión definen en forma precisa los instrumentos elegibles y los límites de inversión, siendo coherentes con lo planteado en el objetivo de inversión del Fondo. OTRAS DISPOSICIONES VALORIZACIÓN DE INVERSIONES El Fondo valorizará sus inversiones de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 26 del Decreto Supremo Nº 864, en la Circular N de fecha 28 de Febrero de 1992 de la Superintendencia y sus posteriores modificaciones, y las demás disposiciones dictadas por la Superintendencia que sean aplicables al efecto. POLÍTICA DE LIQUIDEZ El Fondo tendrá como política, mantener una reserva de liquidez que le permita aprovechar oportunidades de inversión, cuyo monto no será inferior a un 0,01% de los activos del Fondo, o mantener disponible una capacidad de endeudamiento equivalente a ese porcentaje. Los activos que el Fondo considera como líquidos, corresponden además de las cantidades que se mantenga en caja y bancos, a las cuotas de fondos mutuos nacionales, pactos a menos de 30 días, títulos de deuda de corto plazo y depósitos a plazo a menos de un año. Asimismo, el Fondo buscará mantener en todo momento, a lo menos, una razón de uno a dos entre sus activos líquidos y sus pasivos líquidos, entendiéndose por estos últimos a las cuentas por pagar, provisiones constituidas por el Fondo, comisiones por pagar a la Administradora y otros pasivos líquidos tales como dividendos acordados distribuir por el Fondo que aún no hayan sido pagados, en todos estos casos, que contemplen vencimiento inferiores a 1 año. POLÍTICA DE ENDEUDAMIENTO Como complemento de las disposiciones anteriores, la Administradora podrá obtener endeudamiento de corto, mediano y largo plazo por cuenta del Fondo, por hasta una cantidad equivalente al 30% del valor del patrimonio del Fondo, mediante la contratación de créditos bancarios y la emisión de bonos. Asimismo, el Fondo podrá endeudarse emitiendo bonos regulados por el Título XVI de la Ley Nº , los cuales podrán ser colocados en bolsas nacionales o extranjeras. En todo caso, estos pasivos como los gravámenes y prohibiciones que mantenga el Fondo, no podrán exceder del del patrimonio del Fondo. POLÍTICA DE REPARTO DE BENEFICIOS El Fondo distribuirá anualmente como dividendo a lo menos un 30% de los beneficios netos percibidos durante cada período, entendiéndose por estos últimos, al resultado de la diferencia entre la suma de las utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital obtenidos durante el ejercicio, el total de pérdidas y gastos devengados durante el mismo. 7

8 POLÍTICA DE DISMINUCIONES DE CAPITAL El Reglamento Interno contempla que el Fondo podrá efectuar disminuciones voluntarias y parciales de capital correspondiente a aportes, previo acuerdo adoptado en Asamblea Extraordinaria de Aportantes. Tal disminución se efectuará no menos de 30 ni superior a 180 días contados desde la celebración de dicha Asamblea, según el valor de la disminución acordada en la Asamblea. Cabe señalar, que en ningún caso podrá acordarse una disminución de capital que impida al Fondo cumplir con sus compromisos contractuales para con terceros. ANÁLISIS DEL FONDO ESTADOS FINANCIEROS Al 31 de marzo de 2013, el Fondo administraba un patrimonio de M$ , el que exhibió un descenso de 0,2% en comparación con diciembre de 2012, debido a la pérdida registrada durante el primer trimestre de Esta pérdida se explica por la etapa en que se encuentra la cartera de inversiones, que a la fecha no registraba unidades escrituradas, razón por la cual aún cuando existen ventas comprometidas a través de promesas, los ingresos no se han reconocido. Asimismo, el Fondo incurre en gastos asociados a la comisión de administración, que a marzo de 2013 totalizaron M$ , y en remuneraciones al Comité de Vigilancia por M$ 2.290; los que fueron compensados parcialmente por ingresos provenientes de los intereses generados por la caja del Fondo, por M$ CARTERA DE INVERSIONES Estado de Situación Financiera en Miles de Pesos Cuentas Mar-12 Jun-12 Sep-12 Dic-12 Mar-13 Efectivo y efectivo equivalente Act. Financ. a valor razonable con efecto en R Otros Activos Total Activos Total Pasivos Patrimonio Neto Aportes Resultado del ejercicio Fuente: SVS. La cartera de inversiones del Fondo -que aún se encuentra en proceso de formación-, mantenía a marzo de 2013, inversiones en 7 proyectos, a través de cuotas de fondos de inversión privados, acciones de sociedades inmobiliarias y cuentas mercantiles. Adicionalmente, mantiene sus reservas de caja en Pagarés del Banco Central de Chile, en forma transitoria para la materialización de nuevas inversiones. La composición de la cartera a marzo de 2013, se describe a continuación: Composición de Cartera por Tipo de Instrumento ACIN 39,10% Pagarés Descontables del Banco Central de Chile 34,57% Cuotas FIP 26,32% Fuente: Elaboración propia, datos SVS. 8

9 De acuerdo a información proporcionada por la Administradora, a marzo de 2013 el 34,1% de los 7 proyectos inmobiliarios en cartera se encontraba vendido (promesas de compraventa), mientras que el estado de avance de las obras de construcción alcanzaba el 10,1%. Estas características de la cartera son un factor relevante en la clasificación asignada al Fondo, dada su reciente constitución, lo que se suma a que el Fondo tiene estipulado continuar realizando nuevas inversiones con los recursos que actualmente mantiene en reserva y con futuros aportes de capital. VALOR CUOTA Y RENTABILIDAD El Fondo inició sus operaciones con fecha 27 de febrero de 2012, con un valor cuota de $ ,24, equivalentes a 1 Unidad de Fomento. Al 30 de marzo de 2013, el valor de la cuota era de $ ,38, equivalentes a 0,98 Unidades de Fomento, con lo cual, se acumulaba un retorno real de -1,6% desde el inicio de las operaciones del Fondo, lo que es consistente con la madurez de la cartera de inversiones. Pesos , , , , , , , ,00 Valor Cuota ,00 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% Rentabilidad Real desde el Inicio -1,6% Fuente: Elaboración propia, datos SVS. APORTANTES A marzo de 2013, el Fondo contaba con 34 aportantes, destacando la participación de Bice Vida Compañía de Seguros S.A. con un 30,0%. Los principales 12 aportantes concentraban el 87,4% de la propiedad. Aportante % de Propiedad 1 BICE VIDA CIA. DE SEGUROS S.A. 30,00% 2 OHIO NATIONAL SEGUROS DE VIDA S.A. 20,00% 3 FONDO DE INVERSION PRIVADO CALLAQUI 10,00% 4 INMOBILIARIA ESCORIAL LTDA. 8,00% 5 FONDO DE INVERSION PRIVADO LYNCH 4,40% 6 INST. NAC. DE CAPACITACION PROFESIONAL - 2,90% 7 INVERSIONES EL ADARVE 2,60% 8 ASESORIAS E INVERSIONES LAS GAVIOTAS LIM 2,20% 9 INVERSIONES SAN FERNANDO S.A. 2,00% 10 LEO INVERSIONES LIMITADA 2,00% 11 INVERFIN DOS INVERSIONES LIMITADA 1,70% 12 FONDO DE INVERSION PRIVADO IMT ,60% Fuente: SVS. 9