Alfredo David Jácome Salas

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Valentín Bustamante Fuentes
hace 6 años
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1 i UNIVERSIDAD SAN FRANCISCO DE QUITO Prediseño y Plan de Negocios del Conjunto Residencial Vayez Einstein Alfredo David Jácome Salas TESIS DE GRADO COMO REQUISITO PARA LA OBTENCIÓN DEL TITULO DE INGENIERO CIVIL Quito, 13 de Mayo del 2010

2 ii Universidad San Francisco de Quito Colegio de Ciencias e Ingeniería HOJA DE APROBACION DE TESIS Prediseño y Plan de Negocios del Conjunto Residencial Vayez Einstein Alfredo David Jácome Salas Fabricio Yépez, MsC., Ph. D. Director de Tesis, Miembro del Comité de Tesis.... Fernando Romo, MsC..... Coordinador de Ingeniería Civil, Decano del Colegio de Ciencias e Ingeniería, Miembro del Comité de Tesis Quito, 13 de Mayo del 2010

3 iii Derechos de autor Alfredo David Jácome Salas 2010

4 iv AGRADECIMIENTOS En primer lugar, quiero agradecer a Dios por darme todo lo que tengo, a mis maravillosos padres y hermana por su incondicional apoyo y cariño, a mi familia, amigos y todas las personas que de una u otra forma me han apoyado y han estado conmigo. Igualmente, a mi director de tesis, profesores y demás personas que han aportado en mi formación. A todos ustedes gracias.

5 v RESUMEN Este documento presenta el plan de negocios o anteproyecto para el Conjunto Residencial Vayez Einstein, el cual tiene como objetivo tomar en cuenta todos los aspectos relevantes antes de tomar la decisión de realizar los estudios definitivos de un proyecto inmobiliario. De esta manera, en esta etapa de estudio se identifican y analizan las variables más importantes a considerar, incluyendo las relacionadas al análisis de mercado del sector inmobiliario, prediseños técnicos (arquitectónicos, estructurales, sanitarios, de agua potable, eléctrico, telefónico), presupuesto referencial, análisis financiero, estrategias financieras, políticas de precios y estrategias comerciales. El objetivo final de este documento es determinar la factibilidad del proyecto, y establecer las conclusiones y recomendaciones que serán de importancia en caso de que se decida realizar el proyecto inmobiliario. Tomando esto en consideración, este estudio pretende ser una aproximación a un estudio definitivo, y deberá ser llevado a un nivel de detalle más preciso en un estudio futuro. Puede tener algunas variaciones respecto a un estudio final pero es perfectamente adecuado para conocer los puntos más importantes, respecto a estudios técnicos, estrategias y tácticas que se utilizarán para alcanzar los objetivos propuestos por parte de la constructora VAYEZ previos al desarrollo de este proyecto y, por lo tanto, ofrecerá un panorama bastante acertado que permitirá a VAYEZ Construcciones tomar la decisión de llevar a cabo o no este proyecto inmobiliario. Dentro de este estudio se incluye además el diseño de los sistemas de re utilización de agua y aprovechamiento de energía solar como un aporte al medio ambiente y al desarrollo sustentable, con la finalidad de determinar la factibilidad de su implementación en el proyecto. Para esto, se realizaron los estudios técnicos, económicos y comerciales, determinando así las ventajas que estos sistemas aportan al proceso de ventas, a la imagen del proyecto y de la constructora, sus implicaciones técnicas y por supuesto los costos que estos conllevan.

6 vi ABSTRACT This document presents the business plan for the Residential Project Vayez Einstein, which objective is to take into account all relevant aspects before deciding to make the final studies of a construction project. Thus, at this stage of study the most important factors to consider are identified and analyzed, including those related to the analysis of real estate market, technical pre designs (architectural, structural, sanitary, potable water, electric, telephone), referential budget, financial analysis, financial strategies, pricing policies and marketing strategies. The ultimate objective of this document is to determine the feasibility of the project and establish the conclusions and recommendations that will be important in case of decide to realize the construction project. Taking this into consideration, this study intends to be an approach of a definitive study and should be taken to a more precise level of detail in a future study. May have some variations in a final study, but is perfectly suited to meet the most important points regarding to the technical studies, strategies and tactics that will be used to achieve the objectives proposed by VAYEZ company before developing this project and, therefore, it will provide an accurate view that will allow VAYEZ Construcciones decide whether to realize this project or not. This study also includes the designs of a re use of water and solar energy systems as a contribution to the environment and sustainable development, in order to determine the feasibility of its implementation in the project. To achieve this, studies regarding to technical, economical, and commercial aspects where made, determining the benefits that these systems bring to the sales process, to the image of the construction project and to the company, its technical implications and of course the costs that these represent.

7 vii TABLA DE CONTENIDOS RESUMEN... v 1. INTRODUCCIÓN ESTADO DEL SECTOR INMOBILIARIO DE QUITO ENTORNO MACROECONÓMICO PRODUCTO INTERNO BRUTO INFLACIÓN SECTOR FINANCIERO REMESAS CONCLUSIONES ANÁLISIS DE PREFACTIBILIDAD DEL PROYECTO INMOBILIARIO UBICACIÓN ENTORNO ANÁLISIS DE LA DEMANDA ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA EVALUACIÓN DE LAS ORDENANZAS MUNICIPALES FODA EMPRESA RECOMENDACIONES PREDISEÑO PLAN MASA PREDISEÑO ARQUITECTÓNICO PREDISEÑO INGENIERÍA ESTRUCTURAL SANITARIO ELÉCTRICOS, TELEFÓNICOS SISTEMAS DE DESARROLLO SUSTENTABLE PREDISEÑO SISTEMA DE CAPTACIÓN DE AGUA PLUVIAL DATOS PLUVIOMETRICOS DE LA ZONA ÁREA DE CAPTACIÓN ABASTECIMIENTO DE AGUA DEMANDA DE AGUA ALMACENAMIENTO DE AGUA DISEÑO DEL SISTEMA DE CAPTACIÓN PRESUPUESTO PLAN DE MANTENIMIENTO FUTURO FACTIBILIDAD... 82

8 viii PREDISEÑO SISTEMA DE CALENTADORES SOLARES CANTIDAD DIARIA DE LITROS A CALENTAR PROMEDIO DIARIO DE HORAS DE SOL EN EL SECTOR DISEÑO DEL SISTEMA DE CALENTADORES SOLARES PRESUPUESTO PLAN DE MANTENIMIENTO FUTURO FACTIBILIDAD PRESUPUESTO REFERENCIAL PRESUPUESTO REFERENCIAL CON LOS SISTEMAS DE CAPTACIÓN DE AGUA PLUVIAL Y DE CALENTADORES SOLARES CONCLUSIONES ANÁLISIS Y ESTRATEGIAS DE FINANCIAMIENTO COSTOS INDIRECTOS COSTO TOTAL DEL PROYECTO ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO EJERCICIO FINANCIERO POLÍTICAS DE PRECIOS Y ESTRATEGIAS COMERCIALES CONCLUSIONES RECOMENDACIONES

9 ix ÍNDICE DE ECUACIONES Ecuación 3.1. Cortante basal de diseño Ecuación 3.2. Periodo de vibración Ecuación 3.3. Abastecimiento Ecuación 3.4. Cantidad de energía requerida en el agua caliente Ecuación 3.5. Área requerida Ecuación 3.6. Ahorro anual de energía Ecuación 3.7. Cantidad de calor que se consume en forma de combustible al año Ecuación 3.8. Tiempo de retorno de la inversion... 99

10 x ÍNDICE DE FIGURAS Figura 1.1. Disposición de la ciudad de Quito Figura 1.2. Concentración de elementos esenciales (número) Figura 1.3. Clasificación del suelo Figura 2.1. Ubicación del terreno en evaluación Figura 2.2. Disposición de la ciudad de quito Figura 2.3. Ubicación de la competencia Figura 3.1. Plan masa Figura 3.2. Fachada frontal Casas Tipo A Figura 3.3. Vista en planta del subsuelo de parqueaderos Casas Tipo A y B Figura 3.4. Vista en planta de PB Casas tipo A Figura 3.5. Vista en planta del 1er piso Casas Tipo A Figura 3.6. Vista en planta del 2do piso Casas Tipo A Figura 3.7. Fachada frontal Casas Tipo B Figura 3.8. Vista en planta de PB Casas Tipo B Figura 3.9. Vista en planta del 1er piso Casas Tipo B Figura Vista en planta del 2do piso Casas Tipo B Figura Modelo de las Casas Tipo A Etabs Figura Modelo de las Casas Tipo B Etabs Figura Ubicación estaciones hidrológicas Figura Ubicación estaciones hidrológicas Figura Componentes de un calentador solar de agua Figura Cantidad diaria de litros a calentar para una casa

11 xi ÍNDICE DE GRÁFICOS Gráfico 1.1. Variación del pib en los últimos 10 años... 9 Gráfico 1.2. Variación inflación Gráfico 1.3. Cartera hipotecaria. Préstamos desembolsados mensual Gráfico 2.1. Oferta actual de proyectos por zona en la ciudad de Quito Gráfico 2.2. Estado de los proyectos por zonas Gráfico 2.3. Tamaño promedio del m2 de casas y departamentos por zona Gráfico 2.4. Precios promedio del mercado por zonas Grafico 3.1. Precipitaciones mensuales Gráfico 3.2. Precipitaciones mensuales

12 xii ÍNDICE DE TABLAS Tabla 2.1. Estudio de la competencia Tabla 2.2. Datos generales Tabla 2.3. Datos financieros Tabla 2.4. Tipo de producto Tabla 2.5. Instalaciones Tabla 2.6. Características de acabados Tabla 3.1. Dimensionamiento inicial Tabla 3.2. Diametro para aparatos sanitarios Tabla 3.3. Cantidades Tabla 3.4. Cantidades Tabla 3.5. Cantidades Tabla 3.6. Precipitaciones mensuales promedio. Años Tabla 3.7. Área de captación Tabla 3.8. Abastecimiento de agua. Casa tipo A Tabla 3.9. Abastecimiento de agua. Casa tipo B Tabla Dotación de agua por necesidad Tabla Demanda total mensual por casa Tabla Cálculo entre abastecimiento y demanda de agua Tabla Cáculo del volumen a almacenarse por casa Tabla Presupuesto del sistema de recolección de aguas lluvias Tabla Heliofanía promedio. Años Tabla Radiación promedio. Años Tabla Presupuesto de calentadores solares de agua por casa Tabla Presupuesto referencial Tabla Presupuesto referencial con los sistemas de desarrollo sustentable Tabla 4.1. Costos indirectos Tabla 4.2. Costo total Tabla 4.3. Opciones de financiamiento Tabla 4.4. Costo del m2 de construcción Tabla 4.5. Ejercicio financiero caso Tabla 4.6. Ejercicio financiero caso Tabla 4.7. Ejercicio financiero caso Tabla 4.8. Ejercicio financiero caso Tabla 4.9. Resultados de los ejercicios financieros para los diferentes casos Tabla Cuotas mensuales del crédito hipotecario Tabla 5.1. Opciones de financiamiento para el cliente

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